房地产估价业务程序

房地产估价业务程序

房地产估价业务的程序

房地产估价是一项比较复杂的经济活动，工作过程存在一定的主观性，估价结果涉及到各方的切身利益。要高效、高质量地评估出房地产的价格，除了要求估价人员具有坚实的业务基础，谙熟房地产估价的理论、方法及有关法规政策，并切实遵守“公正、公开、公平”的原则与职业道德规范外，还需遵循一套科学严谨的房地产估价程序。

房地产估价程序是指房地产估价全过程的各个具体步骤和环节，按其内在联系所排列出的进行顺序，是完成房地产估价的作业流程。透过房地产估价程序，可以看到房地产估价的全过程，了解到房地产估价中各项具体工作之间的内在联系性。自获取估价业务至完成估价后的资料归档为止，房地产估价应按下列程序进行：⑴获取估价业务；⑵受理估价委托；⑶拟定估价作业方案；⑷搜集、整理估价所需资料；⑸实地查勘估价对象；⑹选定估价方法计算；⑺确定估价结果；⑻撰写估价报告；⑼估价资料归档。

房地产估价程序的各个步骤之间并不是完全割裂的，相互之间会有一些交叉。同时，尽管按照上述程序步骤进行估价，实际估价中仍有时免不了一定的反复。

一、获取估价业务

获取估价业务是指获取房地产估价业务，这是房地产估价的先决条件。

在市场经济条件下，不断获取足够多的和大的估价业务，保证估价业务的来源，它对房地产估价机构的生存和发展是非常重要的。但是，不能为了获取房地产估价业务而迎合客户的不合理要求，更不能以非法的或不正当的方法和手段获取房地产估价业务。

获取房地产估价业务的途径主要有主动争取和接受委托两种：

1、主动争取

所谓主动争取是指估价机构或机构工作人员走出去，到房地产市场上去承揽估价业务。

随着我国房地产市场的快速发展和房地产估价制度的实施，房地产估价机构的发展也很迅速，包括土地和房地产估价机构在内，已拥有了一定数量的市场性估价机构，房地产估价市场的竞争正在加大并将趋于激烈。对于这些市场性估价机构，在机构信誉与特色尚未确立的情况下，主动争取是他们最重要的估价业务来源。

2、接受委托

与主动争取估价业务不同，接受委托是指坐等委托估价者找上门，委托估价机构对指定的房地产进行估价。它是另一种房地产估价业务的获取途径，与主动争取估价业务途径一样，在房地产市场发育程度较低和较高的情况下均存在。在房地产市场发育程度较低的情况下，各种估价机构的设立存在一定程度的可塑性，估价机构间的竞争一般缺乏规则性和有序性，某些机构可能凭借其与管理部门或管理部门的一些工作人员间的特殊关系，容易获取估价业务，存在一定程度的垄断性。在房地产市场发育程度较高时，房地产估价机构的发育程度也相应较高，少量估价机构在激烈的竞争中，凭借其优秀的评估质量和优质的服务而逐渐建立起良好的社会信誉。对于这些估价机构，会有许多委托估价者请求他们提供估价服务。

此外，某些类型的房地产价格需专门的或指定的评估机构进行估价。如我国土地使用权出让价格的评估，具有明显的政府行为，一般需指定专门的估价机构。

二、受理估价委托

无论从何种途径获取房地产估价业务，估价方与委托估价方一般都有一个业务接洽的过程，在此过程中，估价方要就估价的基本事项以及估价收费问题与委托估价方沟通和协商，予以明确，并签订合同，为后续工作打好基础。受理估价委托的步骤一般为：1）明确估价基本事项：2）确定估价其他事项：3）草拟估价委托书和估价委托合同：4）接受估价委托书及签订估价委托合同

* 明确估价基本事项主要包括以下内容。

1、明确估价目的

所谓估价目的，是指为何种需要而估价。估价目的决定了房地产价格类型，也决定了估价的依据，是实施房地产估价的前提条件。受理估价的具体目的主要包括：①市场行为：买卖、租赁、转让、抵押、典当、保险、拍卖等；②企业行为：合资、合作、股份制改造、上市、兼并、破产清算、承包等；③政府行为：农用地征用、土地使用权出让、课税、拆迁补偿、作价收购、土地使用权收回等；④其他：继承、纠纷、赠与及可行性研究、他项权利造成的房地产贬值等。

2、明确估价对象。

明确估价对象即明确待估对象的基本情况，包括物质实体状况和权益状况。

①物质实体状况

通过询问等方式了解估价对象房地产的物质实体状况。房地产按实体存在形态分析，无非是单纯的土地、土地与建筑物整体、附有建筑物的土地、单纯的建筑物这四种。待估房地产实体具体是那一种，要搞清楚。若是单纯的土地，这土地是生地，还是熟地；若是熟地，是“三通一平”地，还是“七通一平”地。若是土地与建筑物整体，是居住用房地产、商业用房地产、工业用房地产，还是其他类型的房地产。若是附有建筑物的土地，该建筑物是将依然存在下去，还是将被拆除。如果估价对象房地产是单纯的建筑物，则需明确该建筑物的含义，如为写字楼是否包括其中配备的设备，如为宾馆是否包括其中的家具等。

②权益状况。

估价人员要向委估方索取描述估价对象房地产基本状况的资料，如坐落位置、面积、用途、建筑结构、产权状况（拥有的是所有权还是使用权，若是使用权，使用年限多长，已使用了多少年，还剩多少年）等。

3、明确估价时点

估价时点是指决定房地产价格的具体时间点。由于同一房地产价格随时间而变化，所评估的房地产价格，必定是某一时点的价格，而并非只是一个纯粹的数字。因此，在进行房地产估价时，必须明确估价时点。否则，在估价过程中，有关参数的选择、调整幅度的确定等将无法进行，其估价也将毫无意义。

在实际估价中，委托人也往往不懂得要提出估价时点，这也需要估价人员提出问题，让委托估价者回答认可。但估价时点不是由委托估价方或估价人员任意假定的，而应根据估价目的来确定。

估价时点可以是某年、某月，也可以准确到日，至于日期的详细程度，取决于所要评估的房地产价格类型和市场变化情况。一般来说，买卖价格、租赁价格比抵押价格和课税价格所要求的日期详细，通常要具体到日。在同样条件下，估价时点越具体，要求估价的精度越高，估价的难度也越大。

在一项估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有内在联系的，其中估价目的是龙头。

4、明确估价日期

估价日期是进行房地产估价的作业日期。估价日期的确定也意味着明确了估价报告书的交付日期，因为，估价作业日期的止日期一般即为估价报告书的交付