银行贷后管理中存在的风险点

贷后管理中存在的风险点

1. 对基础交易合同的关注不足

（1）借款人退房，解除购房合同导致借款人免责

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。近年来，法院在审理此类案件的过程中，如果认定退房、购房合同解除等事实存在，并结合借款人的抗辩或主张，就会直接依据上述司法解释规定判决解除借款合同。而对于银行最关心的还款责任承担问题，则由于银行未及时得到借款人或开发商通知而部分法院亦未通知银行作为有独立请求权第三人参加诉讼等原因，无法针对贷款还款责任的承担提出主张。如果开发商已将包括贷款在内的全部购房款都返还给了借款人，银行很可能面临借款人无力还款、开发商也不再承担担保责任的两难局面。

因此，业务人员对借款人与开发商之间的商品房买卖合同履行情况应当给予足够重视，加强贷后管理，争取尽早发现借款人与开发商解除购房合同的端倪，并在知情后主动以第三人的身份加入购房合同解除的诉讼中，以使还款责任的承担问题在购房合同解除之诉中得到落实。如未能及时加入购房合同解除之诉，也应当把握诉讼先机，在知情后立即起诉，要求借款人提前偿还住房贷款本息，争取最为有利的判决结果。

2. 对标的物的关注不足

贷后管理中，如忽略对借款人基础合同标的物，即所购房屋或所购车辆的关注，也可能给贷款带来风险。如在诉讼清收过程中曾发现，借款人贷款购买的房产因借款人涉及其他纠纷已被有权机关查封保全，银行对作为抵押物的房产的进一步处置设置了很大的障碍。因此，在贷后管理中，应密切关注借款人基础合同的标的物，因为该标的物往往是抵押物，同时也是借款人无力还款时贷款获得清偿的重要保障，一旦该标的物灭失或被查封，银行应及时采取措施，依据合同约定宣布贷款提前到期，及早保障债权。此外，对标的物的关注不足还体现在期房的贷款发放后，对于后续事项的办理关注不足。银行部分贷款发放后，开发商迟迟不能办理小产权证，导致抵押权长期无法落实。

3. 对借款人的关注不足

对借款人的关注也应是贷后管理的重要组成部分，如借款人的情况发生变化，可能给银行个人贷款带来风险。

（1）借款人死亡引起的风险

银行个贷的贷后管理工作中，借款人死亡的情况偶有发生。虽然按照法律规定，借款人死亡后其债务由其继承人在继承遗产范围内承担偿还责任。但事实上在借款人死亡后，银行是无法详细了解借款人的遗产情况和继承人情况，而法院则往往要求银行在起诉借款人的继承人时应提供所有继承人的准确身份信息，导致银行在借款人死亡后债权追索异常困难。因

此，在贷后管理过程中应加强对借款人各方面情况的了解，一旦发现借款人健康状况出现异常，应尽可能全面了解遗产和继承人情况，如贷款已经符合提前还款条件，则尽快提起诉讼，以免将来诉讼难度加大。

（2）借款人离婚引起的风险

在个贷的贷后管理工作中，如出现借款人离婚的情形，离婚协议或法院判决可能对贷款所购房产的所有权进行变更，出现借款人与房屋所有权人不同、借款人还款能力下降等问题，由此导致个人住房贷款向不良劣变，甚至需要通过诉讼手段进行清收。如在某支行与借款人张某及其外籍配偶的个人购房贷款纠纷中，由于双方离婚，借款人张某及其配偶均拒绝向偿还贷款。双方对于该房产的纠纷又给诉讼带来了极大的不确定性。而由于涉及借款人离婚的贷款纠纷中，对于房屋产权的归属、是否为共同财产、贷款所负债务是否属于共同债务等问题往往存在较大争议，采用诉讼清收存在较大障碍。因此，加强贷后管理，关注借款人婚姻状况，如发生借款人离婚的情况，通过变更借款人等手段重新使借款人与房屋所有权人保持一致是解决这一问题较好的手段。在办理借款人变更业务时，应当特别注意以下几点：A．应确保新借款人有独立还贷能力

B．应取得明确的法院判决或经公证的离婚财产分割协议

C．注意标的房屋是否已取得房产证

D．注意标的房屋是否已办理抵押登记

E．标的房屋办理过户手续前，应取得新借款人对贷款承担连带责任的承诺

F．借款人变更后及时办理抵押登记手续

（3）借款人被判刑或刑事拘留引起的风险

在个人贷款的诉讼清收实践中，还出现过借款人因涉嫌刑事犯罪被公安机关拘留，而贷款逾期仍未达到提前到期条件的案例。一般来说，借款人的涉刑行为多与债务纠纷有关，作为一个拥有多个债权人的借款人，其未来的还款能力本身就存在不足。除此之外，一旦借款人涉刑，其房屋或者汽车很可能因其所涉的案件而被司法机关查封。因此，在贷后管理中应当对借款人的状态予以关注，一旦出现此类情形，应根据借款合同的有关条款宣布贷款提前到期，并迅速对相关财产采取保全措施，避免此后其他债权人或有关部门对于借款人财产的进一步行动给银行债权实现带来风险。

4. 催收不当引起的风险

贷款出现逾期后，向借款人进行催收，直至发出提前还款函、宣布贷款提前到期是银行个人贷款贷后管理的重要环节。如催收不当则可能引发个人贷款风险：

（1）未及时发放催收函或催收不当导致丧失诉讼时效

（2）提前还款函发送不当导致风险发生

5. 担保管理不到位

（1）对保证人的管理不到位

银行个人贷款一般均要求保证人提供阶段性担保或全程担保，一旦贷款发生不良，即可要求保证人承担保证责任。保证人的担保是在借款人作为第一还款来源无法履行还款义务时，银行个人贷款获得清偿的重要途径。然而，在诉讼实践中，由于对于保证人的管理不到位导致银行个人贷款发生风险的情况也时有发生。如在“世纪嘉园”项目案中，直到银行因借款人违约要求保证人承担连带责任时，才发现由于项目销售完毕，作为保证人的项目公司已经解散注销。保证人的解散直接导致未办理抵押登记的个人贷款丧失担保，借款人成为唯一还款来源，信贷风险暴露无遗。对于此类情况，业务部门除应加快抵押登记办理程序外，更应密切关注保证人的状况，避免贷款脱保风险的发生。

在借款人出现违约时，业务人员还应特别注意在保证期间内向保证人追究保证责任。根据《担保法》的有关规定，如保证期间经过，保证人不再承担保证责任。而保证人被法院判决不承担保证责任的案例也曾在银行的个贷诉讼实践中发生。其实，出于对债权人利益的保护，《担保法》及北京市高院推出的相关审判指导意见，对保证人保证责任期间的规定较为宽泛。但银行过去使用的部分版本借款合同对保证期间的规定过于严格，这客观上给银行自身的诉讼权利带来风险。因此，贷后管理过程中应根据当时签订的借款合同的有关规定，及时向保证人主张权利，避免因保证期间经过造成保证人免责。

除此之外，在法律审查和诉讼事件中发现，目前银行大量个人贷款均由中介机构或担保公司提供担保，这种情况在汽车消费贷款及二手房购房贷款中尤为常见。对于此类中介机构或担保公司的审查和管理应当更加慎重。以其商业上的逐利性本质，中介机构或担保公司往往同时为多家金融机构提供担保，甚至为银行的多项业务提供担保，必须密切关注其担保能力的变化，以便及时采取措施，保障银行债权。

（2）对抵押物的管理不到位

A.未及时办理抵押登记导致担保落空

银行个人住房贷款基本采用保证人承担阶段性担保责任的方式，即保证人自贷款发放至抵押办理完毕并将抵押登记证明交付银行收执之日止承担保证责任。在诉讼过程中，部分项目在取得开发商交付的《房屋所有权证》及《土地使用权证》后长达两年甚至更长的时间里，均未办理抵押登记手续，而银行也未提出协助办理抵押登记手续的需求。保证人长期承担保证责任，随时间的经过保证人担保能力发生变化，甚至如上所述出现保证人解散的情形，这对银行债权极为不利。此外，如银行未及时行使权利要求办理抵押登记或未留存要求办理抵押登记的证据，可能被法院认定因不作为客观上阻止了担保方保证责任解除条件的成就。我国《合同法》明确规定，附解除条件的合同，自条件成就时失效，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。银行此前发生的金某与某支行纠纷即属此类，最终法院判决银行对未能办理抵押登记存在过错，保证人仅就借款人债务的30%承担连带责任。因此，在贷后管理中，应加强与开发商的合作，在房屋产权证办妥后，通过向借款人发函督办、要求开发商协助办理等多种方式，催促借款人及时办理抵押登记，并注意保留相关证据，