房地产投资分析基础知识
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? （一）按房地产用途分类 ? （二）按房地产实物分类
第一节 房地产的含义和特征
? （三）按房地产开发程度分类 ? （四）按房地产的权属关系分类 ? （五）按房地产开发经营内容分类
知识应用
? 一、知识训练题 ? １、 简述房地产概念。 ? ２、 简述土地的自然属性和社会属性 。 ? ３、 简述房地产的特征 。 ? 二、技能训练题 ? １、 讨论 ：为什么说房地产是一种特殊的商品 。 ? ２、 项目 ：请找出你周围的 10处不同房地产 ，
第一节 房地产的含义和特征
? （一）位置的固定性 ? （二）效用的长期性 ? （三）价值的保值增值性 ? １、 有效需求增加 ? ２、 通货膨胀的影响 ? ３、 外部经济环境的改善
第一节 房地产的含义和特征
? ４、 对建筑物本身进行的投资改造 ? （四）权利的可分割性 ? （五）权益的流动性 ? （六）需求的普遍性
第二节 房地产投资的含义和特征
? （二）房地产投资的缺点 ? １、 流动性差 ? ２、 投资金额比较大 ? ３、 政策风险 ? ４、 道德风险
知识应用
? 一、知识训练题 ? １、 简述房地产投资的概念 。 ? ２、 简述房地产投资的特征 。 ? ３、 简述房地产投资的优缺点 。 ? 二、技能训练题 ? １、 讨论 ：将房地产 、股票、债券、黄金、外
第一节 房地产的含义和特征
? （一）土地的自然属性 ? １、 土地资源的稀缺性 ? ２、 土地效用的永续性 ? ３、 土地不可再生性 ? ４、 土地资源的不可移动性
第一节 房地产的含义和特征
? （二）土地的经济属性 ? １、 土地所有权的垄断性 ? ２、 土地的可改良性 ? ３、 土地利用的多方向性 ? ４、 效益级差性
房地产投资分析基础 知识
? 第一节 ? 第二节 ? 第三节
房地产的含义和特征 房地产投资的含义和特征 房地产投资分析的目标和任务
第一节 房地产的含义和特征
? 【学习目标】 ? １、 理解房地产、土地、 建筑物的概念 ； ? ２、 熟悉土地的属性、 房地产的特征 ； ? ３、 熟悉房地产的分类 ； ? ４、 能够准确地对某一具体的房地产进行归类 ； ? ５、 能根据土地的属性 、 房地产的特征解析房
第二节 房地产投资的含义和特征
? （一）房地产投资时机 ? （二）房地产投资地段 ? １、 掌握并应用地段选择的理论和经验 ? ２、 选择最有升值潜力的土地进行投资 ? ３、 从城市规划的角度选择投资地段
第二节 房地产投资的含义和特征
? （三）房地产投资的质量 ? １、 房地产本身质量的影响因素分析 ? （１） 用户的质量要求。 ? （２） 周围房地产的质量 。 ? （３） 房地产类型。
并用不同的标准对其进行分类。 ? ３、 项目 ：通过市场调查说明住宅、工业用房、
商业用房在投资决策、规划设计、工程建设、产 品功能、面向客户的类型等方面存在的差异。
第二节 房地产投资的含义和特征
? 【学习目标】 ? １、 理解房地产投资的概念 ； ? ２、 熟悉房地产投资的特征 ； ? ３、 熟悉房地产投资的优缺点 ； ? ４、 熟悉房地产投资三要素并能利用这三
汇、艺术品 、期货等投资品的收益与风险进行排 序 ， 并说出各自的优缺点。
知识应用
? ２、 项目 ：实地考察你周围的居住房地产项目 、 写字楼项目、商业项目、工业项目各一个 ， 并作 好相关信息记录 ， 同时分析讨论是否符合投资三 要素 ， 写出分析报告。
? ３、 分析 ：进入 2008 年下半年 ， 由于美国 “次贷危机”所引发的连锁反应再次袭击全球金 融市场 ， “两房”被政府接管、雷曼兄弟破产、 美林被迅速收购等一系列危机爆发 ， 直接导致了 全球市场产生恐慌情绪 ， 国际商品价格波动加 大 ， 在原油、黄金大幅下挫的带动下 ， 国际大 宗商品价格普遍暴跌 ， 近几年来形成的房地产大 牛市结束了。 面对全球金融危机 ， 投资者应当 如何进行房地产投资 ？
地产是一种特殊商品 。
第一节 房地产的含义和特征
? （一）房地产的含义 ? １、 房产的概念 ? 房产是指个人或者团体保有所有权的房
屋连同保有使用权的地基以及依托于房屋 、 地基物质实体上的权益 。
第一节 房地产的含义和特征
? ２、 地产的概念 ? 地产是指土地和固着在其上不可分割的
部分所共同形成的物质实体 ， 以及依托于 物质实体上的权益。 ? ３、 房地产的概念
或其他活动的场所 ， 是经人工建造而成 ， 由 建筑材料、构配件和设备（如给排水、采暖、 燃气、照明、空调、消防 、电梯 、通信等设 施）组成的整体物 ， 是建筑施工生产活动的 最终成果 ， 包括房屋和构筑物两大类。 ? ３、 房地 ? 房地是土地与建筑物这两种实物形态合为 一体的统称 ， 体现了房地产的完整实物形态。
第二节 房地产投资的含义和特征
? ２、 房地产管理质量的影响因素分析 ? （１） 投资者的经营方针。 ? （２） 购房者的支付能力 。 ? （３） 房地产本身的质量要求 。 ? （４） 管理的效益大小。
第二节 房地产投资的含义和特征
? （一）房地产投资的优点 ? １、 通货膨胀中的保值手段 ? ２、 价值升值 ? ３、 房地产投资具有易于融资性 ? ４、 现金流和税收 ? ５、 使用财务杠杆（leverage） ? ６、 可以获得多重非经济收益
第一节 房地产的含义和特征
? （二）房地产存在的形态 ? １、 土地 ? 土地是指地球表层的陆地部分及其以上
或以下一定幅度空间范围内的全部环境要 素 ， 以及人类社会生产、生活和活动作用 于空间的某些结果所组成的自然经济综合 体。
第一节 房地产的含义和特征
? ２、 建筑物 ? 建筑物是指直接供人们进行生产 、生活
要素对房地产进行投资 。
第二节 房地产投资的含义和特征
? １、 投资主体 ? ２、 投资领域 ? ３、 投资目的
? （一）投资额巨大 、回收周期长 ? （二）风险较高
第二节 房地产投资的含义和特征Fra Baidu bibliotek
? （三）对金融的依赖性较强 ? （四）受城市规划与环境制约较大 ? （五）受宏观经济和政策影响较大 ? （六）房地产流动性差 ? （七）具有保值增值性
第一节 房地产的含义和特征
? （三）按房地产开发程度分类 ? （四）按房地产的权属关系分类 ? （五）按房地产开发经营内容分类
知识应用
? 一、知识训练题 ? １、 简述房地产概念。 ? ２、 简述土地的自然属性和社会属性 。 ? ３、 简述房地产的特征 。 ? 二、技能训练题 ? １、 讨论 ：为什么说房地产是一种特殊的商品 。 ? ２、 项目 ：请找出你周围的 10处不同房地产 ，
第一节 房地产的含义和特征
? （一）位置的固定性 ? （二）效用的长期性 ? （三）价值的保值增值性 ? １、 有效需求增加 ? ２、 通货膨胀的影响 ? ３、 外部经济环境的改善
第一节 房地产的含义和特征
? ４、 对建筑物本身进行的投资改造 ? （四）权利的可分割性 ? （五）权益的流动性 ? （六）需求的普遍性
第二节 房地产投资的含义和特征
? （二）房地产投资的缺点 ? １、 流动性差 ? ２、 投资金额比较大 ? ３、 政策风险 ? ４、 道德风险
知识应用
? 一、知识训练题 ? １、 简述房地产投资的概念 。 ? ２、 简述房地产投资的特征 。 ? ３、 简述房地产投资的优缺点 。 ? 二、技能训练题 ? １、 讨论 ：将房地产 、股票、债券、黄金、外
第一节 房地产的含义和特征
? （一）土地的自然属性 ? １、 土地资源的稀缺性 ? ２、 土地效用的永续性 ? ３、 土地不可再生性 ? ４、 土地资源的不可移动性
第一节 房地产的含义和特征
? （二）土地的经济属性 ? １、 土地所有权的垄断性 ? ２、 土地的可改良性 ? ３、 土地利用的多方向性 ? ４、 效益级差性
房地产投资分析基础 知识
? 第一节 ? 第二节 ? 第三节
房地产的含义和特征 房地产投资的含义和特征 房地产投资分析的目标和任务
第一节 房地产的含义和特征
? 【学习目标】 ? １、 理解房地产、土地、 建筑物的概念 ； ? ２、 熟悉土地的属性、 房地产的特征 ； ? ３、 熟悉房地产的分类 ； ? ４、 能够准确地对某一具体的房地产进行归类 ； ? ５、 能根据土地的属性 、 房地产的特征解析房
第二节 房地产投资的含义和特征
? （一）房地产投资时机 ? （二）房地产投资地段 ? １、 掌握并应用地段选择的理论和经验 ? ２、 选择最有升值潜力的土地进行投资 ? ３、 从城市规划的角度选择投资地段
第二节 房地产投资的含义和特征
? （三）房地产投资的质量 ? １、 房地产本身质量的影响因素分析 ? （１） 用户的质量要求。 ? （２） 周围房地产的质量 。 ? （３） 房地产类型。
并用不同的标准对其进行分类。 ? ３、 项目 ：通过市场调查说明住宅、工业用房、
商业用房在投资决策、规划设计、工程建设、产 品功能、面向客户的类型等方面存在的差异。
第二节 房地产投资的含义和特征
? 【学习目标】 ? １、 理解房地产投资的概念 ； ? ２、 熟悉房地产投资的特征 ； ? ３、 熟悉房地产投资的优缺点 ； ? ４、 熟悉房地产投资三要素并能利用这三
汇、艺术品 、期货等投资品的收益与风险进行排 序 ， 并说出各自的优缺点。
知识应用
? ２、 项目 ：实地考察你周围的居住房地产项目 、 写字楼项目、商业项目、工业项目各一个 ， 并作 好相关信息记录 ， 同时分析讨论是否符合投资三 要素 ， 写出分析报告。
? ３、 分析 ：进入 2008 年下半年 ， 由于美国 “次贷危机”所引发的连锁反应再次袭击全球金 融市场 ， “两房”被政府接管、雷曼兄弟破产、 美林被迅速收购等一系列危机爆发 ， 直接导致了 全球市场产生恐慌情绪 ， 国际商品价格波动加 大 ， 在原油、黄金大幅下挫的带动下 ， 国际大 宗商品价格普遍暴跌 ， 近几年来形成的房地产大 牛市结束了。 面对全球金融危机 ， 投资者应当 如何进行房地产投资 ？
地产是一种特殊商品 。
第一节 房地产的含义和特征
? （一）房地产的含义 ? １、 房产的概念 ? 房产是指个人或者团体保有所有权的房
屋连同保有使用权的地基以及依托于房屋 、 地基物质实体上的权益 。
第一节 房地产的含义和特征
? ２、 地产的概念 ? 地产是指土地和固着在其上不可分割的
部分所共同形成的物质实体 ， 以及依托于 物质实体上的权益。 ? ３、 房地产的概念
或其他活动的场所 ， 是经人工建造而成 ， 由 建筑材料、构配件和设备（如给排水、采暖、 燃气、照明、空调、消防 、电梯 、通信等设 施）组成的整体物 ， 是建筑施工生产活动的 最终成果 ， 包括房屋和构筑物两大类。 ? ３、 房地 ? 房地是土地与建筑物这两种实物形态合为 一体的统称 ， 体现了房地产的完整实物形态。
第二节 房地产投资的含义和特征
? ２、 房地产管理质量的影响因素分析 ? （１） 投资者的经营方针。 ? （２） 购房者的支付能力 。 ? （３） 房地产本身的质量要求 。 ? （４） 管理的效益大小。
第二节 房地产投资的含义和特征
? （一）房地产投资的优点 ? １、 通货膨胀中的保值手段 ? ２、 价值升值 ? ３、 房地产投资具有易于融资性 ? ４、 现金流和税收 ? ５、 使用财务杠杆（leverage） ? ６、 可以获得多重非经济收益
第一节 房地产的含义和特征
? （二）房地产存在的形态 ? １、 土地 ? 土地是指地球表层的陆地部分及其以上
或以下一定幅度空间范围内的全部环境要 素 ， 以及人类社会生产、生活和活动作用 于空间的某些结果所组成的自然经济综合 体。
第一节 房地产的含义和特征
? ２、 建筑物 ? 建筑物是指直接供人们进行生产 、生活
要素对房地产进行投资 。
第二节 房地产投资的含义和特征
? １、 投资主体 ? ２、 投资领域 ? ３、 投资目的
? （一）投资额巨大 、回收周期长 ? （二）风险较高
第二节 房地产投资的含义和特征Fra Baidu bibliotek
? （三）对金融的依赖性较强 ? （四）受城市规划与环境制约较大 ? （五）受宏观经济和政策影响较大 ? （六）房地产流动性差 ? （七）具有保值增值性