武汉市及青山区房地产市场分析(完整版)

2012-05-29

武汉市及青山区房地产市场报告

一、城市发展概况 (4)

1.1 房地产行业发展的基础 (4)

1.1.1 城市基本概况 (4)

1.1.2 未来几年主要指标发展趋势 (4)

1.1.3 总体结论 (7)

1.2 未来城市房地行业产业发展环境 (7)

1.2.1 城市房地产业发展的产业环境 (7)

1.2.2 城市房地产业发展的市场环境 (8)

1.2.3 城市房地产业发展的竞争环境 (8)

1.3 未来城市房地产市场发展趋势 (8)

1.3.1 城市房地产土地供应 (8)

1.3.2 产品价格趋势 (9)

1.3.3 城市中高端消费群描述 (10)

1.3.4 未来城市房地产市场发展总结 (10)

二、土地市场概况 (13)

2.1 市场综述 (13)

2.2 宏观经济概况 (13)

2.3 土地供应成交状况 (14)

2.3.1 土地供给 (14)

2.3.2 土地成交 (15)

三、住宅市场 (16)

3.1 新增批售面积 (16)

3.2 成交量 (17)

3.3 成交均价 (18)

3.4 青山区域成交状况 (18)

3.5 住宅市场总结展望 (19)

四、商业市场 (20)

4.1供应分析 (20)

4.2 成交分析 (22)

4.3 价格分析 (25)

4.4 商业市场总结与展望 (27)

五、2012年房地产市场研判 (28)

一、城市发展概况

1.1 房地产行业发展的基础

1.1.1 城市基本概况

城市级别省会城市所属省份湖北省

城市总人口8355473人城区（市区）人口4778612人

城市GDP总量6500亿元

前三年经济平均

增长

12%

城市三次产业结构

3.2%：

46.4%：

50.4%

地方财政收入1763.53亿元

固定资产投资4255.16亿元在岗职工月收入3275元

城镇人口人均可支配收

入23738.09 城镇人口恩格尔

系数

40.4%

城镇人口人均住房面积29.28

城市发展方向

我国中部地区中心城市，全国重要的工业基地、科教

基地和综合交通枢纽

1.1.2 未来几年主要指标发展趋势

1）未来城市在周边城市圈中的综合竞争力

☐武汉位于京广纵向经济带，长江横向经济带的“十”字中心，占据中部“天元”地位；

☐武汉是中部地区的交通枢纽；

☐京广线连接中部21个大中城市，长江连接中部19个大中城市；

☐国务院批复《武汉市城市总体规划(1996—2020年)》

☐武汉市发展给出明确定位：定位中部地区中心城市，国家历史文化名城，我国中部地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽。

总结：武汉占据中部“天元”地位的武汉市被国务院明确定位为“中部地区中心城市”，将成为中部地区最具有扩张潜力的城市。

根据《武汉市城市总体规划(1996—2010年)》，武汉建设目标：金融中心、企业总部、内贸中心使得武汉成为华中区域乃至全国的经济核心

☐金融中心：到2010年，武汉要构建一个有较强融资和国际结算能力的金融体系，确立武汉在华中地区金融中心地位；

☐内贸中心：规划到2020年，长江形成一级航道，汉江形成三级航道等，武汉港年吞吐量达1.2亿吨，其中集装箱220万标箱，黄石港吞吐量达2081万吨。2）未来城市经济的发展趋势

☐武汉成功获批为中国中部中心城市，政策与资源将得到国家倾斜，省政府预计总投资5287亿建设武汉城市圈，未来经济发展必然加速，经济的发展自然带来房价上扬

☐与目前一线城市相比，武汉处于绝对的价格洼地，目前高端楼盘价格不到一线城市的1/3,升值潜力巨大

☐武汉市规划未来五年GDP突破1万亿，超过2009年深圳的规模，即使考虑调控因素，五年时间武汉房价也将与深圳09年的房价靠拢，价格翻番指日可待总结：未来五年武汉GDP将突破1万亿，势必拉动武汉房价的高涨，未来5-10年必将是武汉楼市高价值实现阶段；

3）未来城市居民收入与消费增长趋势

2006年2007年2008年2009年2010年2011年

城市居民人

12360 14357.64 16712.4 18384.96 20806 23738.09

均年收入

年收入增长

13.9% 16.2% 16.4% 10% 13.2% 14.1%

率

2006年以来，武汉城市居民的收入与消费水平一直保持10%以上的增长速度，在未来几年内，有理有相信，必将保持这一增长速度发展下去。

☐武汉人口主要集中15-54岁之间，其中这个阶段各年龄段比重都超过7%，合计超过70%

☐数据截止至2007年；到2020年，预计常住人口达1153万人，户籍人口达992万人。

☐随着中部的发展，武汉的战略地位凸显，未来的人口增速有可能超出预期，预计会增长至2000万;未来城市圈总人口将达3340万。

总结：2010年武汉常住人口将超过900万，2020年武汉常住人口将超过2000万，未来武汉城市圈人口将超过3000万，人口红利持续支撑城市经济发展与市场刚性需求

4）未来几年城市化发展进程

武汉未来的城市化进程

☐2010年市区用地规模为6795平方公里，2020年为1030平方公里；

☐2010年市区人口达到994万，2020年市区人口达到1180万；

☐到2020年将实现84%城市化率。

——武汉06-20年城市总体规划