地下车库产权归属辨析

商品房住宅小区地下车库权利归属的辨析

商品房住宅小区地下车库权利归属的争议,随着《物权法》（草案）的公布,有愈演愈烈之势。各利益主体及学者、专家各执一词,分别代表着不同的利益诉求、观点和主张。商品房住宅小区地下车库权利归属引发争议的原因,在于对地下车库权属的理解差异,以及对相关规范性文件的不同解读所致。因此,我们很有必要依据法律规范对其进行理性的辩析。

一、商品房住宅小区地下车库产权的法律属性

首先，地下车库并不属于建筑物的公共部位或附属设施。所谓建筑物的公共部位，是指建筑物特定区间和部位在使用功能上是为公共服务的。比如公共通道、电梯、供水管网、绿地花园等，在使用上不具有排他性。而地下车库每一个具体的停车位，最终是由特定的单位或个人使用，其使用性质具有排他性。地下车库也不属于建筑物的附属设施，因为他本身就是有独立使用功能的建筑物或构筑物。从严格意义上来说，地下车库是为住宅小区服务的配套设施。

其次，地下车库的建设是对城市地下空间资源的开发利用。城市地下空间，是指城市规划区内地表以下的空间。地下车库对地下空间资源的利用与地表以上建筑物对地上空间资源的利用一样，都具有建筑面积和使用面积。在权利的形态上，具有了所有权的全部特征。《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，“国家允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”

再次，建筑物及土地使用权的转让不一定包含地表下建筑物所有权。《城市房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》所指的建筑物所有权与土地使用权同时转让的规定，仅指地上建筑物，未包括地下建筑物。只有在房屋权属登记面积包括地下工程面积的情况下，建筑物的转让才能包括地表下建筑物的所有权。

二、地下车库产权归属的判断标准

地下车库产权的法律属性就是地下建筑物的所有权。根据我国民法理论，所有权的取得方式包括原始取得和继受取得。建筑物开发投资人的所有权是通过建设开发活动取得的，属于原始取得。购房户及小区业主取得地下车库的所有权，只能通过转让的方式从建设开发投资人的手中取得，属于继受取得。产权的取得，必须遵循“谁投资谁拥有产权”的原则。开发商取得所有权支付了项目建设的投资成本，业主取得所有权也必须支付一定的取得对价。因此，地下车库产权归属的判断标准，就在于权属的形成或取得能否与关系人产生必然的所有权关系。

对于商品房住宅小区地下车库产权归属的认识，学者、专家存在多种不同的解读。一是合同确定论。地下车库的产权由开发商与置业者在房地产转让合同中直接约定其产权归属。二是推定归属论。当地下车库归属没有约定或约定不明确时，推定地下车库的归属。三是销售成本收益归属论。当车库的建设成本及利润计入住宅建设成本时，车库权属归全体业主。四是登记凭证确权论。车库权属以房屋所有权权属登记为准。笔者认为这四种观点虽有一定的合理性，但都不能完整解决所有各种不同形式的地下车库的权属问题。只有弄清利害关系人所有权的取得的形成要素，才能真正从法律上彻底解决地下车库的权利归属问题。

三、商品房住宅小区地下车库的形式和房地产权属

《物权法》（草案）第七十六条第二款规定:会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。从该条款的表述可以看出,车库的权属是指所有权的归属。而商品房住宅小区停车位的形式存在差异性,其产权归属的含义也存在差异。目前商品房住宅小区地下车库存在四种形式,一是商品房住宅小区内建设的有独立房屋权属并已登记的经营性地下车库;二是商品房住宅小区内用于民防工程的地下车库;三是住宅小区内开发商自留又没有列入公摊面积并用于项目配套的地下车库；四是已列入公摊面积的地下车库。这四种不同形式的地下车库，在所有权归属上也存在不同的权利状态。

１、商品房住宅小区内建设的有独立房屋权属并已登记的经营性地下车库。这种形式的地下车库在建设规划立项时，就已经将地下车库的建筑面积计入房屋产权的总面积中，地下车库已成为用于销售的有独立所有权的商品。其权属状态在未销售时车库权属归开发商所有，销售转让后车库权属归购买者所有，权属在登记时发生转移。

２、商品房住宅小区内用于民防工程的地下车库。这种形式的车库，只是在实际使用时将其作为车库。《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条规定，“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。”从国家法律和地方性法规的规定中可以看出，民防工程的所有权归开发商所有。但需要指出的是，开发商只有民防工程的所有权，而没有地下车库的所有权；开发商只能在平时将民防工程作地下车库使用，获取收益。由于立法上的空白，民防工程的所有者虽然可以对民防工程设置抵押、行使他项权利、获取投资收益，但不得将所有权转移。因此，商品房住宅小区内建设的民防工程虽作地下车库使用，但所有权只能属开发商所有。

３、商品房住宅小区内开发商自留又没有列入公摊面积并用于项目配套的地下车

库。这种形式的地下车库，由于其建筑面积并没有分摊给各购房单元，其所有权理应归属于开发商。有部分学者、专家认为，配套设施是商品房成本的构成部分，其所有权应属全体业主；开发商将已计入商品房建设成本的地下车库占归己有并行使所有权，有违诚实信用原则。笔者认为部分学者、专家的此类观点，在法律上是不能成立的。首先，成本法不能作为认定地下车库产权的依据。价格、收益和成本与所有权的转移并无关系。建筑物所有权的取得对开发商而言，属于原始取得，应受法律保护。各住宅单元的购房业主，在无对价的情况下取得地下车库的所有权，是有悖公平原则的。开发商销售商品房的定价属于市场定价，价格由供求关系所决定，与建设成本没有必然的联系。建设成本只对投资收益率、税赋水平产生影响。其次，由于存在建设工程招、投标及建设工程总承包等法定程序，开发商在现有会计制度框架内无法将地下车库的成本与其他建设成本相区分。

４、已列入公摊面积的地下车库。这种形式的地下车库，其建筑面积已计入各住宅单元的权属面积之中，等于开发商已将地下车库的所有权整体转让给全部购房单元的业主。全体业主对地下车库，享有共有的所有权。如果开发商占有该地下车库，开发商将构成对购房业主的侵权。

四、对开发商地下车库所有权的限制

商品房住宅小区地下车库从使用性能上来说，是住宅小区的配套设施，不是专门作为对外商业使用的物业。因此，当地下车库的所有权归属于开发商时，其所有权的行使应有一定的限制。如开发商没有将地下车库的所有权转让时，应确定小区购房业主有优先租赁权。

在现实生活中，由于个人财富的积累增多，社会车辆增加速度已远远大于道路、街巷的建设速度，停车难已成为政府急待解决的又一社会问题。只有依法明晰地下车库的产权归属，才能有效调动投资人建设地下车库的积极性，购房业主也才能够真正实现安居乐业。

作者：蒋登科律师

湖南云天律师事务所高级合伙人

长沙市房屋产权监理处法律顾问

长沙市房地产交易管理所法律顾问

长沙房产（集团）有限公司首席律师