城市更新规划研究
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以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望。包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。
重建或再开发（redevelopment），重建或再开发，是将城市土地上的建筑予以拆除，并对土地进行
与城市发展相适应的新的合理使用。重建是一种最为完全的更新方式，但这种方式在城市空间环境和景 观方面、在社会结构和社会环境的变动方面均可能产生有利和不利的影响。同时在投资方面也更具有风 险，因此只有在确定没有可行的其他方式时才可以采用。
龙岗区贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》与《深圳市综合配套改革总体方案》实施方案 （2009） 深圳市城市总体规划（2007—2020） 中部物流组团分区规划（2005-2020） 龙岗空间战略发展规划（编制中） 深圳市城市更新总体规划（编制中）
深圳市工业布局研究与规划 深圳市商业网点布局规划（2006-2010） 深圳市城中村（旧村）改造总体规划（2005-2010） 龙岗区整体城市设计（2008） 龙岗区干道路网规划 布吉街道综合交通改善方案（2006） 布吉交通改善详细计划(2010) 特区外各组团道路交通详细规划——布吉核心城区（编制中）
1 项目背景
城市更新概念
更旧布新
城市更新三种方式
城市更新的三种组织模式
三种模式之间可相互转换
城市更新:是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要 的、有计划的改建活动。——引自百度概念
1858年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：生活在城市中的人， 对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满； 对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，
整治（rehabilitation），整建，是对建筑物的全部或一部分予以改造或更新设施，使其能够继续使
用。整建的方式比重建需要的时间短，也可以减轻安置居民的压力，投入的资金也较少，这种方式使用 于需要更新但仍可恢复并无需重建的地区或建筑物，整建的目的不只限于防止其继续衰败，更是为了进 而改善地区的生活环境。
城市更新“自上而下”控制引导
制定城市更新总体规划
在哪里更新 如何更新
缺乏政府统筹的城市更新，不仅可能浪费大 量的时间和成本，还可能给那些更新时机不成熟地 区的未来改造带来新的不利因素，公共利益和城市 整体发展目标因此可能遭到损害。
什么时候更新
1 项目背景
相关规划研究依据 综合性规划
专项规划
法定图则 相关政策文件
总规划面积：30.49平方公里 其中生态控制区：12.79平方公里
工作进程概况
4月中旬 —— 项目启动。 至 5月下旬 —— 资料收集整理分析
现状实地调研踏勘 公众意愿初步了解 至 6月中旬 —— 初步汇报 思路框架确定 至 7月下旬 —— 补充调研， 完善现状调研资料 至 8月下旬 —— 中期汇报 分析归纳提出结论 前期判断反馈调校 至12月下旬 —— 成果汇报 中期成果意见反馈 提供最终研究成果
30.49平方公里
1 项目背景
规划研究背景
为什么要做布吉更新研究？
相关政策支持 市场动力强劲 政府引导缺失
本次规划编制
原龙岗区区长张备： 5年投1600亿推进综合整治，用3-4年的 时间，让龙岗区脱胎换骨。
龙岗区的基础设施建设，不仅远远落后于特区 内，相比宝安区都有很大差距。“比如道路建成率龙 岗只有40%，宝安已经接近80%，又比如医院的建设， 龙岗区每万人病床拥有量只有9.4张，全市平均水平是 17张；警力配备，全市每万人14个，龙岗只有每万人6 个。”
张备坦言，龙岗区基础薄弱，今后没有借口，必须 按照城市化要求科学发展，龙岗要实现与特区无缝对 接。
Βιβλιοθήκη Baidu
1 项目背景
规划研究背景
为什么要做布吉更新研究？
相关政策支持 市场动力强劲 政府引导缺失
本次规划编制
业主意愿改造地块分布图
1
12
2
13
10 14 3
9
8
4
7
11 65
1 项目背景
规划研究背景
相关政策支持 市场动力强劲 政府引导缺失
维护（conservation），保留维护，是对仍适合于继续使用的建筑，通过修缮活动，使其继续保持或
改善现有的使用状况。
政府主导型城市更新——更新经济成本大于更新经济收益
业主主导型城市更新——更新经济成本基本等于更新经济收益
市场主导型城市更新——更新经济成本小于更新经济收益
1 项目背景
城市更新目标
城市更新“自下而上”立项方式
制定全市的改造计划 市城中村改造办公室批准
？
所在街道办、区旧村办和区政府批准 开发商联合旧村集体组织
开发商更乐意选择拆迁成本低，回报率高的地区， 而那些建筑密集、拆迁量大、更新改造成本高的地 块则少人问津，但这些地区往往是从城市整体发展 和公共利益的角度更迫切需要进行城市更新的地区。
相关政策文件 区政府提供近期重大设施实施计划
1 项目背景
更新规划的相互衔接
任何层面的城市更新规划都必须解决在哪里改、如何改、什么时间改等若干主要问题，但各层面更新规划的工作深度和工作内容侧重点有所不同， 同时更层面之间应有相互的指导和依据。本次城市更新规划内容应全面与现有法定规划衔接（主要是法定图则），以保障对城市更新的法定性、 系统性指导
布吉中心地区法定图则（图则编号：LG101－04/01，编制时间2001年8月）已批图则 罗岗地区法定图则（图则编号：No.LG101-06/01，编制时间2008年1月19日）已批图则 水径地区法定图则(08-09年计划图则) 布吉老街地区法定图则（图则编号：LG101-07，编制时间2001年8月）在编图则 三联地区法定图则（图则编号：LG101-01，编制时间2007年1月）在编图则 石芽岭地区法定图则（图则编号：LG101－03，编制时间2007年1月）在编图则 南岭地区法定图则（图则编号：LG101－05，编制时间2008年2月）在编图则 上李朗地区法定图则（图则编号：LG103－07，编制时间2008年6月）在编图则
城市更新应以解决城市 问题，实现城市定位为 导向——目标性导向
工作重点一：认识城市发展的问题与目标 工作重点二：围绕问题和目标，确定城市更新策略
城市更新应以保证可实施 性为导向——实施性导向
工作重点三：与现行城市规划体系的全面衔接 工作重点四：建立保障更新计划实施的政策制度
1 项目背景
规划研究范围
重建或再开发（redevelopment），重建或再开发，是将城市土地上的建筑予以拆除，并对土地进行
与城市发展相适应的新的合理使用。重建是一种最为完全的更新方式，但这种方式在城市空间环境和景 观方面、在社会结构和社会环境的变动方面均可能产生有利和不利的影响。同时在投资方面也更具有风 险，因此只有在确定没有可行的其他方式时才可以采用。
龙岗区贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》与《深圳市综合配套改革总体方案》实施方案 （2009） 深圳市城市总体规划（2007—2020） 中部物流组团分区规划（2005-2020） 龙岗空间战略发展规划（编制中） 深圳市城市更新总体规划（编制中）
深圳市工业布局研究与规划 深圳市商业网点布局规划（2006-2010） 深圳市城中村（旧村）改造总体规划（2005-2010） 龙岗区整体城市设计（2008） 龙岗区干道路网规划 布吉街道综合交通改善方案（2006） 布吉交通改善详细计划(2010) 特区外各组团道路交通详细规划——布吉核心城区（编制中）
1 项目背景
城市更新概念
更旧布新
城市更新三种方式
城市更新的三种组织模式
三种模式之间可相互转换
城市更新:是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要 的、有计划的改建活动。——引自百度概念
1858年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：生活在城市中的人， 对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满； 对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，
整治（rehabilitation），整建，是对建筑物的全部或一部分予以改造或更新设施，使其能够继续使
用。整建的方式比重建需要的时间短，也可以减轻安置居民的压力，投入的资金也较少，这种方式使用 于需要更新但仍可恢复并无需重建的地区或建筑物，整建的目的不只限于防止其继续衰败，更是为了进 而改善地区的生活环境。
城市更新“自上而下”控制引导
制定城市更新总体规划
在哪里更新 如何更新
缺乏政府统筹的城市更新，不仅可能浪费大 量的时间和成本，还可能给那些更新时机不成熟地 区的未来改造带来新的不利因素，公共利益和城市 整体发展目标因此可能遭到损害。
什么时候更新
1 项目背景
相关规划研究依据 综合性规划
专项规划
法定图则 相关政策文件
总规划面积：30.49平方公里 其中生态控制区：12.79平方公里
工作进程概况
4月中旬 —— 项目启动。 至 5月下旬 —— 资料收集整理分析
现状实地调研踏勘 公众意愿初步了解 至 6月中旬 —— 初步汇报 思路框架确定 至 7月下旬 —— 补充调研， 完善现状调研资料 至 8月下旬 —— 中期汇报 分析归纳提出结论 前期判断反馈调校 至12月下旬 —— 成果汇报 中期成果意见反馈 提供最终研究成果
30.49平方公里
1 项目背景
规划研究背景
为什么要做布吉更新研究？
相关政策支持 市场动力强劲 政府引导缺失
本次规划编制
原龙岗区区长张备： 5年投1600亿推进综合整治，用3-4年的 时间，让龙岗区脱胎换骨。
龙岗区的基础设施建设，不仅远远落后于特区 内，相比宝安区都有很大差距。“比如道路建成率龙 岗只有40%，宝安已经接近80%，又比如医院的建设， 龙岗区每万人病床拥有量只有9.4张，全市平均水平是 17张；警力配备，全市每万人14个，龙岗只有每万人6 个。”
张备坦言，龙岗区基础薄弱，今后没有借口，必须 按照城市化要求科学发展，龙岗要实现与特区无缝对 接。
Βιβλιοθήκη Baidu
1 项目背景
规划研究背景
为什么要做布吉更新研究？
相关政策支持 市场动力强劲 政府引导缺失
本次规划编制
业主意愿改造地块分布图
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11 65
1 项目背景
规划研究背景
相关政策支持 市场动力强劲 政府引导缺失
维护（conservation），保留维护，是对仍适合于继续使用的建筑，通过修缮活动，使其继续保持或
改善现有的使用状况。
政府主导型城市更新——更新经济成本大于更新经济收益
业主主导型城市更新——更新经济成本基本等于更新经济收益
市场主导型城市更新——更新经济成本小于更新经济收益
1 项目背景
城市更新目标
城市更新“自下而上”立项方式
制定全市的改造计划 市城中村改造办公室批准
？
所在街道办、区旧村办和区政府批准 开发商联合旧村集体组织
开发商更乐意选择拆迁成本低，回报率高的地区， 而那些建筑密集、拆迁量大、更新改造成本高的地 块则少人问津，但这些地区往往是从城市整体发展 和公共利益的角度更迫切需要进行城市更新的地区。
相关政策文件 区政府提供近期重大设施实施计划
1 项目背景
更新规划的相互衔接
任何层面的城市更新规划都必须解决在哪里改、如何改、什么时间改等若干主要问题，但各层面更新规划的工作深度和工作内容侧重点有所不同， 同时更层面之间应有相互的指导和依据。本次城市更新规划内容应全面与现有法定规划衔接（主要是法定图则），以保障对城市更新的法定性、 系统性指导
布吉中心地区法定图则（图则编号：LG101－04/01，编制时间2001年8月）已批图则 罗岗地区法定图则（图则编号：No.LG101-06/01，编制时间2008年1月19日）已批图则 水径地区法定图则(08-09年计划图则) 布吉老街地区法定图则（图则编号：LG101-07，编制时间2001年8月）在编图则 三联地区法定图则（图则编号：LG101-01，编制时间2007年1月）在编图则 石芽岭地区法定图则（图则编号：LG101－03，编制时间2007年1月）在编图则 南岭地区法定图则（图则编号：LG101－05，编制时间2008年2月）在编图则 上李朗地区法定图则（图则编号：LG103－07，编制时间2008年6月）在编图则
城市更新应以解决城市 问题，实现城市定位为 导向——目标性导向
工作重点一：认识城市发展的问题与目标 工作重点二：围绕问题和目标，确定城市更新策略
城市更新应以保证可实施 性为导向——实施性导向
工作重点三：与现行城市规划体系的全面衔接 工作重点四：建立保障更新计划实施的政策制度
1 项目背景
规划研究范围