尖岗山项目市场汇报(PPT 40页)

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35
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110
1310
数据来源：深圳市住Fra Baidu bibliotek建设规划（2011-2015）
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一手房市场量价走势
从量价走势上看，2011年上半年一手房市场量跌价稳，下半年走势发生改变，量价齐跌，这种趋势与 2007年下半年走势类似，不同的是，2007年下半年受银行信贷收缩以及927新政的影响，价格和量都 出现了急速的下跌，而2011年末受降价促销影响，成交量有所回升。
城市更新保障性住 总计 房用地
2011
30
129
2012
30
110
2013
30
110
2014
30
101
2015
30
100
总计
150
550
数据来源：《深圳市住房建设规划（2011-2015）》
40
80
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50
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60
40
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200
300
© Copyright Centaline Group, 2010
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历年土地成交情况——全年仅两宗土地流拍，分别为一宗工业用地和一宗 商服用地
2011年全年住宅用地出让全部挂牌出让成功。全年仅两种土地流拍，分别为一宗工业用地和一宗商服 用地。工业用地、商服用地、以及住宅用地建筑面积分别比2010年增长了-33.7%，56.4%，2.8%。
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2011年货币政策趋紧，全年三次加息，六次调高存准率
今年前三季度货币政策一直处于紧缩状态。政策主要集中在上半年出台，第三季度持续紧缩，年底货 币政策才开始微调。上半年每个月提高一次存准率，并分别在2月、4月和7月加息。7月存准率达到 21.5%的历史高峰，5年期贷款利率也达到7.05%的高位。
图：上半年每月提高一次存准率
图：1-7月三次加息
10%
26%
一年期贷款利率
一年期存款利率
8%
22%
6%
18%
4%
14%
2%
10%
2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2011 2011
Structure 汇报框架
1
宏观政策市场分析
2
2011深圳别墅市场回顾
3
2012深圳别墅市场分析
4
深圳高端市场总结
2011年宏观经济调控的首要任务是稳定物价水平，控制通胀
经历了2009年的4万亿元救市政策后，2010年经济平稳发展，2011年宏观经济则面临着通胀增加、经 济增长减缓的两难境地。今年两会上，中央明确提出2011年宏观调控的首要任务是抑制通胀，稳定物 价水平，这为宏观调控定了主基调。
图：2006-2011年各类土地成交建筑面积
（单位：万平米）
1200 1000
800 600 400 200
0
工业仓储用地 商业服务业用地 住宅用地
2006 9.73 90.02 205.39
2007 93.92 54.34 108.70
2008 347.01 124.53 237.87
2009 388.52 56.54 145.24
最新政策变化
年底货币政策微调，2009年来首度下调存款准备金率
下调存款准备金率：2011年底三季度货币政策一直处于紧缩状态。政策主要集中在上半年 出台，第三季度持续紧缩，年底才出现松动。12月5日央行下调存款准备金率，这是央行自 2009年来首度下调准备金率，共计释放资金4千亿元左右，也意味着货币政策出现了松动； 统一房产登记平台：近日，国家开始在40多个省市范围内，统一房产登记平台将在2013年 完成。为限购令严格执行做支持同 时，为后期物业税征收的可操作性做好准备。
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2011年政策调整频繁，下半年政策面稳定市场转向
在整体经济环境从紧，房地产行业又经历了“限贷令”、“限购令”、“限价令”等多重 调控政策高压之下，房地产市场如期出现调整。：国家统计局数据显示，从第三季度开始，深圳新建商品住宅价格 环比零增长；深圳二手房市场量价齐跌；购房者信心严重不足，房地产市场迎来了深度调整期。
2008
2009
2010
2011
年初：防止经济过热
年中：保经济增长， 控制物价水平
第四季度：全力保经 济增长
信心比黄金重要 4万亿救市计划 千方百计促进经济 增长
提高宏观调控水 平，保持经济平稳 较快发展
遏制部分城市房价 上涨过快
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稳定物价水平，抑 制通货膨胀 房地产调控三管齐 下，房价调控问责 制
3月：加强版 “限购令”
7月：二手房 评估价征税
1月：“新国八条”
4月：限价令
7月：加强版 “限价令”
中原二手成交价格
一手价格
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
图：深圳一二手房价走势与主要调控政策图 © Copyright Centaline Group, 2010
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02
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11
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04
05 06
0% 20070318 20070721 20070915 20080915 20081030 20081223 20101226 20110406
数据来源：中国人民银行
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2010 698.39 126.18 157.21
2011年1-11 462.74 197.37 161.59
数据来源：深圳中原
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未来五年，新增住宅用地供应将主要依赖城市更新和保障性住房用地供应
根据深圳市十二五住房建设规划，深圳市新增商品房住房用地供应仅150公顷，占总用地供应的11.5% ，而城市更新用地供应占42%，保障性住房用地供应占31.3%。
表：深圳市住房用地供应结构表（2011-2015）
单位：公顷
规划期
新供应商品住 城市更新商品住 征地返还
房用地
房用地
用地
新供应及拆迁安置保障 性住房用地