市场比较法

市场比较法计算题

1.甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米106、905、899元，建筑容积率分别为5.5、5.0、4.5，若该三宗地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )土地用于开发建设。

2.若选择的比较交易案例成交地价为580元/m2，对应土地使用权年期为25年，而待估宗地的出让年期为37年，土地还原率取7%，则待估宗地经过年期修正后的价格为( )元/m2。

3.某城市以2005年为基期，2006年、2007年、2008年的地价指数分别为110、115、123。某比较案例2006年成交价为1200元/平方米，则2008年该比较案例价格为( )元/平方米。

4.下表为某城市住宅用地2005-2008年间环比地价指数情况，某比较案例住宅用地2006年成交价格为1500元/m2，该案例修正到2008年的价格为（）元/m2。

年份2005 2006 2007 2008

地价指数108 106 110 109

5.采用市场比较法进行地价评估时，若比较案例的价格为500元/m2，其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比为105，则经区域条件修正后的比较案例价格为( )元/m2。

6.某比较实例成交地价为1000元/m2，对应使用年期为45年，而待估宗地使用年期为50年，土地还原率为7％，则年期修正后的地价为（）元/m2。

7.用市场比较法评估某住宅用地H的价格，其容积率为3.1。经调查，某一比较实例G的单位地价为2500元/m2，容积率为3.5。据统计分析，该城市此类土地，以容积率等于3为基准，容积率每增加0.1，宗地地价就提高5个百分点。该比较实例G经容积率修正后的地价为（）元/m2。

8.下表为某城市基于楼面地价的住宅容积率修正系数表。比较案例的容积率为2，楼面地价为2000元/平方米，待估宗地容积率为3.5，其地面地价为（）元/平方米。

容积率 1.8 2 2.5 3 3.5

修正系数 1.00 o.97 0.92 0.88 0.85

9.某宗土地采用三种估价方法得出的估价结果分别为820元/㎡、850元/㎡和900元/㎡，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗地的最终评估价格为( )元/㎡。

市场比较法综合计算题一

（一）估价宗地概况

1、与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的4宗土地交易比较实例，待估宗地与各交易实例的条件已经各交易实例的区域因素和个别因素修正情况如表所示:

其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比较，修正系数为正数的，表示交易实例的条件优于待估宗地，系数为负数的则相反。

2、土地还原利率为8%；

3、该市住宅地价指数以2000年12月1日为100，以后平均每月上涨1个百分点，从2003年起每月上涨0.5个百分点；

（二）要求：根据上述资料估算出待估宗地在2003年10月1日土地使用年限为70年的单位土地面积价格。

市场比较法综合计算题二

某评估公司受托评估H地块50年土地使用权价格，该宗地土地面积为1500平方米。估价师在该区域内收集到以下资料：

(1)A地块建筑面积1000平方米，占地面积2000平方米，是甲企业出地，乙企业出资金建成的，出资方出资总额200万，分得建筑面积600平方米，房屋建筑造价及有关税费总计2000元/平方米。

(2)B地块土地面积50亩，原为丙企业使用，后被丁企业兼并，丁企业一次性支付各种补偿总计3000万元，其中向政府补交土地出让金300万元，机械设备及房屋等评估值为710万元。

(3)C地块土地面积为1500平方米，因某种原因原土地使用者急于转让，李某则以50万元得到该地块。

(4)D地块为场地出租，出租方出租该地块的年净收益为42元/平方米，根据双方约定，城镇土地使用税由承租方交纳，每年3元/平方米，土地还原率为6%。

(5)各地块与待估地块比较系数如下表：请根据上述内容，回答问题。

1.A地块的单位面积地价为（）元/m2。

2.B地块的单位面积地价为（）元/m2。

3.D地块的单位面积地价为（）元/m2。

4.根据已知条件及比较案例选择的原则，应选择（）地块作为待估土地的比较案例。

5.H地块50年的土地使用权价格为（）元/m2。