秦皇岛市商业项目市场调查(资料)

秦皇岛市新天地项目市场调查报告

秦皇岛新天地项目用地位于秦皇岛市海港区传统商圈的核心位置，北为河北大街，东为民族路，西为文化路，南侧隔新华街与太阳城商业区相邻，占地面积31808.25平方米。

一、项目周遍商圈概况“

基地北侧河北大街对面为全市最大的商场——金原商厦及金原商务大厦、秦皇岛商城、天华大酒店等物业。

基地南侧是太阳城商业区，分布超市、餐饮、高层商住、办公等多种物业形态。

基地西侧是早期形成的金三角商业重心，有华联、劝业等老牌商业。

基地东侧除商业外还有本市最大的小区——秦皇小区，东北侧有现代购物广场、泰新数码广场等。项目周边交通便利，人流密集，配套齐全，商业氛围极为浓厚。

二、城市商业概况

➢城市概况

秦皇岛市位于河北省东北部，东邻辽宁，西接津京，南临渤海，北倚燕山，地处东北、华北两大经济区的结合部、环渤海经济区的中心地带。

秦皇岛市是我国北方唯一的不冻良港。该港是一座以能源输出为主，兼营杂货和集装箱的现代化大港，是中国第二大港，是世界最大的能源输出港。

秦皇岛是北方著名的旅游城市和新兴的工业城市。城市总面积7523平方公里，总人口257万。海港区总面积220.28平方公里，总人口46.2万。

交通状况

秦皇岛交通极为发达，京秦、京哈、大秦、102国道、205国道、京沈高速公路构成了海港区密集的陆地交通网。使秦皇岛成为沟通东北三省与京津地区的重要交通枢杻和中继站。另外，海港区距秦皇岛机场仅13公里，己开通北京、上海、广州、哈尔滨、大连等国内11条航线。

➢居民收入水平和消费水平

2006年秦皇岛全市生产总值完成571.56亿元，比上年增长12.6%，三次产业分别增长10.7%、14.1%和12%。

秦皇岛市的居民收入水平不断提高，居民人均可支配收入不断增长，消费结构不断变化，居民的消费性支出的比例不断加大，其中用于食品等生活必需品的支出逐步减少，用于提高生活质量和消费档次的个性化消费需求不断增长，这些消费能力、消费水平和消费需求的变化，将会刺激商品市场、商品质量和服务的提升。

商业地产竞争状况

◆城市化进程加快，商业地产项目数量和开发规模大幅增加。

◆现有商业地产多数项目的业态定位和市场定位都比较模糊。

◆现有商业地产项目多以短期投资回报为主，缺乏前瞻性的

整体规划和布局。

◆现有商业地产项目均缺乏长远的商业设计和经营管理保障。

◆民族路、文化路、河北大街的街区大型商业项目集中，开

发的较早，注重建筑规划设计和购物环境营造。

秦皇岛商圈特征及主要商业物业现状

◆商圈特征

秦皇岛商业比较集中，现以海港区的太阳城商圈为主商圈，呈现出一股独大的商圈格局，且这一局面在未来相当长的时间内不会改变。

秦皇岛商圈特征及主要商业物业现状

四、项目定位建议

项目定位考虑因素

考虑因素一：城市经济发展进程的需要

秦皇岛市的经济发展一直保持着健康、快速、高效的良好势头，尤其是新的城市定位指导思想的激励下，经济发展又迈上了一个更为快速的健康轨道。政府把不断满足人民日益增长的物质和文化生活需要作为最终目标，致力于创造与经济社会相适应的现代化生活环境，为商业、服务业、娱乐业、房地产业开辟

了巨大的发展空间，本项目在定位时可以充分利用这一有利条件。

考虑因素二：城市商业发展趋势的推动

秦皇岛市的商业正在加速完成从传统商业向现代商业的转型。传统商业业态在新兴业态、现代经营管理模式的冲击下，其生存空间越来越小，纷纷进行调整、改造或重新整合资源，朝布局合理、分类明确、形象统一、品牌突出的方向发展，本项目定位应遵照这种发展趋势，实现符合市场规律的定位选择。

考虑因素三：居民生活及消费习惯变化的需要

在经济迅猛发展的前提下，秦皇岛市居民收入迅速提高，社会消费品零售总额持续增长，居民消费类别中居住消费、餐饮、服装类消费比重保持平稳，人们的生活消费习惯从一味讲究经济实惠逐步趋向于品牌化、时尚化、个性化消费，本项目定位应顺应这一市场需求状况，充分满足人们生活及消费的需要。

考虑因素四：消费模式及消费行为变化的要求

现代购物活动已经不是纯粹的购买行为，消费者要求能实现欣赏、评价、游乐、购物等一系列复杂的心理和行为，享受优美、舒适的空间环境，以获得物质和精神上的双重满足。这些行为及心理特点必须在项目定位中予以重点关注。

考虑因素五：复合业态巨大生存空间的吸引

购物中心以其规模大、功能全、管理先进，能充分满足人们购物和休闲娱乐相结合的“一站式”消费需求的特点，近几年在国内迅速兴起，导致消费需求市场变化加剧，现代商业业态呈现出巨大的生存和发展空间，潜在的品牌消费、时尚消费市场能量巨大，是本项目在定位时必须要考虑的重要因素。

考虑因素六：最大限度地发挥地源优势，扩大投资回

报的需要。

为了保证投资方回笼资金，提高投资回报率，需要最大限度地提升本项目的商业地产价值。准确的定位可以在本项目房地产价值得到实现的基础上进一步提高附加商业价值，使整体价值随着项目发展实现逐步升值，这是在进行项目定位时需要考虑的关键因素。

考虑因素七：树立商业地产品牌形象，实现项目社会

价值回报的需要。

本项目运作的目的，除获得可观的经济回报外，更要体现经济实体的社会价值。因此，对项目的价值不能简单计算地产销售的资金回报来衡量，还要预测可能产生的社会影响和社会价值，确立打造商业地产知名品牌的战略，为投资

方的远景规划开创良好的开端，这是项目定位时考虑的潜在因素。

考虑因素七：树立商业地产品牌形象，实现项目社会

价值回报的需要。

本项目运作的目的，除获得可观的经济回报外，更要体现经济实体的社会价值。因此，对项目的价值不能简单计算地产销售的资金回报来衡量，还要预测可能产生的社会影响和社会价值，确立打造商业地产知名品牌的战略，为投资方的远景规划开创良好的开端，这是项目定位时考虑的潜在因素。

（一）超市（主力店）：

超市是购物中心的重要业态构成，其目标客群是普通消费者。其功能主要是满足普通消费者日常生活中的食品、日用品、耐用消费品等基本生活用品的需求，超市的顾客群体较大是购物中心重要的聚客源之一。新天地广场按其规模和功能辐射的要求需要引进国内外知名的大型超市。

（二）百货（主力店）:

百货主力店是购物中心的主要业态形式和核心主力店，针对的客群主要是中等收入的消费者。百货主力店是购物中心购物功能的主体，购物中心将以百货主力店为中心组织服装、服饰、百货类商品品类和业种配置，进行业务组织和营销整合。

（三）家电数码专业店（主力店）:

家电数码专营店是购物中心购物功能的重要组成部分，家电数码的消费已经成