项目周边商业竞品分析调研报告 - 1.0

20%
5% 10% 10%
15%
40%
业态占比
文创 民宿 餐饮 酒吧 服饰、工艺品、特产 其他
运营模式：政府自持，新港承包经营
南长街建成交付后招商困难较大，首家（古韵轩）进场装修时已是7个 月后，开街首批商户租金均价在2-3元，三年后热闹起来后租金翻倍， 逐年走高。 首批商家主要是餐饮、酒吧为主，零售较少。5年租期到期后，将酒吧 及部分餐饮调整至里面二期，一期增加零售和文创，增加可逛性。民宿 2家全在二期。
【项目介绍】润发购物中心位于锡东新城核心地段(锡沪路南润锡路东),交通便捷，人口稠密。业态涵盖 大型超市、影院、KTV、餐饮等，为锡东新城第一个集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的一站式消费购物
中心。
项目名称 项目位置
开业时间 商业建筑面积
物业费 商业楼层
业态及运营
停车位 商业定位
无锡润发购物中心到目前为止，大润发超市、屈臣氏、大地数字影院、普乐迪KTV、银吉姆健身、肯
2017年8月30日 18.6万㎡ 3.8万㎡ 24元/月 1-3F 1200个
区域型购物中心
业态及运营
目前项目招商还未完成，招商进度不足40%，已招商户均为小商户，例
1F
如：全家、来伊份、蜀大侠等；业态方面主要以餐饮为主，占比40%，
2F
但均以小商户为主，近期运营情况较差，空铺较多。
3F
租金情况 4-5元/平方米/天 3元/平方米/天 2元/平方米/天
商业竞品项目-锡东红豆万花城
【项目介绍】红豆财富广场地处锡东新城商务区核心区丹山路西、东翔路北，总占地面积27853平米， 涵盖了5A甲级办公写字楼、SOHO办公、酒店式公寓、购物中心、时尚商业街等五大业态。
项目名称 项目位置 开业时间 总建筑面积 商业面积
物业费 商业楼层
停车位 商业定位
荟聚中心 无锡市锡山区安镇街道东翔路558号
商业竞品项目-荟聚
【业态及运营】荟聚入驻业态最多的是零售占比50%，其次是餐饮占比29%，整体来看，大部分零售品
牌商家为中高档次，零售主要品牌以快时尚为主，其他品牌多为青年时尚业态，吸引中青年客户。项目
所有商铺为自持统一招商运营，其中品牌作为扣点形式运营，其他商铺按照业态及楼层进行收取相应的
租金，其中零售的租金最高，约11元/㎡/天，通过宜家家居自身品牌影响，入驻热门商家，整体运营较
德基、上海黄金、元祖食品、招商银行、豪味家、五星电器等品牌已经入驻。
在业态分布上，润发购物中心一层、二层为大润发超市，总面积约2万平方米。除大润发外，一层还
1F
设有精品百货区、内衣区，二层设有潮流时尚区、饰品精品区、品牌集合店及豪味家餐厅。三层为休
2F
闲娱乐及餐饮区，分布有大地数字影院、普乐迪KTV、儿童乐园、同庆楼以及特色餐饮区。地下一层
B2区 运动鞋、童装、皮 CD包、Jeep/吉普、GXG、YOUNGOR/雅戈尔、宝 60
具
大祥、paul frank/大嘴猴、TOREAD/探路者
商业竞品项目-百联奥特莱斯
【业态及运营】整体项目主要以奢侈品、轻奢系列、国外一线、二线品牌为主，搭配功能性配套，其中 占据最多的是国外一线与轻奢品牌较多，收取租金方式主要采用扣点方式，国际品牌12%-15%，其他 品牌20-25%。
区域型购物中心
租金情况 3.7元/平方米/天 0.9元/平方米/天 1.5元/平方米/天 1元/平方米/天
扣点情况（举例说明） 免租半年，扣点7%，物业费3元/㎡ 免租半年，扣点5%，物业费3元/㎡
商业竞品项目-梅村五洲国际广场
【业态配比及现状】整体项目统一招商运营，小面积商铺销售，大面积商铺自持，业态方面主要以零售 为主，占比45%，其次为餐饮占比39%，近期运营情况较好，空铺较少，但由于内街整体商铺零售业态 比较低端，环境管理还需提升。
业态
代表品牌
1F
娱乐休闲/生活配套
世纪星真冰场、金宝贝、宠儿宠物
2F
超市/零售/餐饮 零售/餐饮/配套
欧尚、ZARA、麦当劳、优衣库、必胜客
3F
4F HM、CAP、中国黄金、汉堡王、TOY RUS 玩具反斗
城
餐饮/儿童零售/娱乐
多伦多海鲜自助餐厅、避风塘、Balabala、金逸影城
麦当劳 ZARA
荟聚中心 江苏省无锡市锡山区团结中路3号
3F
商业以百货和餐饮为主，其中包括一个美食广场、中华特色美食区及港台、东南亚特色美食区。
荟聚中心 锡山区锡沪路1号 2015年6月18日
9.4万㎡ 30元/月 地下一层，地上三层 804个 区域型购物中心
租金情况 6.5-7元/平方米/天 4.5-5.5元/平方米/天 3-4元/平方米/天
商业竞品项目-南长街步行街
125
星巴克、避风塘、斯尔丽国际皮草馆、iceason/爱
B1区 男女装、餐户饮外用品、adidF茜aacs茜t/o阿里ry迪、S达Jteo斯erep、//耐吉KF克普C、、/肯TP德iOmL基bOe、rSlOaPnOZdAR/RT添K、柏GN岚EikA、eR/奥
60
索卡
男女装、男女鞋、 C.BANNER/千、JUZUI/玖姿、crocs/卡骆驰、
商业竞品项目-荟聚
【项目介绍】荟聚位于锡山区团结中路3号，2014年6月27日开始营业。占地23万平方米，拥有共计 335家商户，是集百货、超市、时尚、家电、运动、餐饮、娱乐影院及家居为一体的区域型购物中心。
楼层 1F 2F 3F
4F
荟聚购物中心
宜家家居
项目名称 项目位置 开业时间 占地面积 商业面积 物业费 商业楼层 停车位 商业定位
3%
品牌占比 4%
56%
38%
奢侈品牌 轻奢系列 一线、二线品牌 其他餐饮
运营模式：租金收取方式主要采用联营扣点方式 服装、精品、鞋帽、箱包 国际品牌：12%-15% 其他品牌：20%-25% 餐饮配套：8%-10% 主要特点： 1、品牌档次不同，扣点的水平差异极大； 2、同类品牌之间的扣点水平因位置不同，也存在一定的差异；
零售、小吃、特产 餐饮、酒吧
二 1楼租金均价
期 目 2楼租金均价
前 租
餐饮租金5元/平方米/天 1.5元/平方米/天 3元/平方米/天 6元/平方米/天
0.5元/平方米/天
零售、文创、餐饮 餐饮、酒吧
商业竞品项目-南长街步行街
【业态配比及现状】南长街商业以餐饮、酒吧为主，占到55%，服饰、工艺品、特产占20%，文创+民 宿占20%。空置率：0%，街区活动较少，主要依托游客量支撑。
项目名称 项目位置 开业时间 总建筑面积 商业面积
物业费 商业楼层
停车位 商业定位
1F 2F
荟聚中心 无锡市锡山区安镇街道和祥路333号
2017年10月1日 4.6万㎡ 2.5万㎡ 8元/月 1-2F 350个
城市功能配套
租金情况 3-3.5元/平方米/天 1.5-2元/平方米/天
商业竞品项目-安镇润发购物中心
为成功。
业态占比
8% 1% 11%
运营模式： 所有为自持商业，统一招商运营，一般商铺通过收取合
理租金形式，另外品牌为扣点形式，现商铺招商已满， 运营情况较好。
29%
50%
零售 餐饮 休闲娱乐 生活体验 配套服务
业态 零售 餐饮 休闲娱乐 生活体验 配套服务 合计
商家 数量
157
92
4
35
26
314
9% 业态占比
3%
39%
45%
运营模式：项目主要由两种运营模式组成 第一种小面积商铺进行销售，进行招商运营，收取租金； 第二种大面积商铺自持统一招商，进驻大型零售及餐饮
知名度品牌，实行免租政策优惠，进行扣点形式收取租 金；
零售购物 餐饮 休闲娱乐 零售配套
业态 零售购物
餐饮 休闲娱乐 零售配套
【项目介绍】南长街是无锡的著名古街，国家AAAA级旅游景区，位于江苏省无锡市梁溪区繁华中心地 段，大运河北通长江南达太湖的世界文化遗产。南长街内的清名桥历史文化街区，是大运河畔典型的江 南水乡，被誉为“江南水弄堂，运河绝版地”。
项目位置 开业时间
新港南长街
江苏省无锡市南长区南长街(近 南禅寺)
占地面积
2014年6月27日 23万㎡ 15.1万㎡
主力店20元/月 非主力店80元/月 地下1层 地上4层 4800个 区域型购物中心
租金情况 4-11元/平方米/天 4-10元/平方米/天 3-8元/平方米/天 4.5-7元/平方米/天
扣点情况（举例说明） 15% 物业费20元/月 12%(税后） 物业费20元/月
百联奥特莱斯广场 无锡市新吴区无锡市新区锡勤路18号
2013年6月 15万㎡ 19万㎡
地上418个、地下1018个 A区地上1层、B区地上2层
远郊一线购物中心
分区
业态
代表性品牌
商家数量
A区 男厨女具休、闲餐品装饮、、皮化具妆、KAORCHMROaSAAa、NgCVeHI neO/r-蔻UsDaT驰acLze、Es/T/范L哈/‘阿思根A玛哲达M尼、斯A、PV、ROMA进/oD奢口nA店t化、b、l妆aI.nTM品cOI/集C万UH合T宝AL馆EE龙TL、、
合计
商家数量
41 36 3 8 88
商业竞品项目-百联奥特莱斯
【项目介绍】无锡百联奥特莱斯广场位于新区硕放机场附近，是百联股份重点打造的品牌折扣店，引进 国内外奢侈品牌、同时配套功能性餐饮，打造城市级高档功能性商业中心，辐射全市范围。
A区 B区
项目名称 项目位置 开业时间 总建筑面积 商业面积 停车位 商业楼层 商业定位
商业竞品项目-映月天地广场
【项目介绍】映月天地商业广场为锡东新城商务区重点打造的城市功能配套，占地3.5万平方米，总建筑 面积约4.6万平方米，总投资约4亿元。业态涉及餐饮美食、艺术人文、亲子休闲、酒店旅馆、休闲娱乐。
业态及运营
目前项目招商完成90%，目前进驻主力商家：金牌和团团，青菁渔市 （弄堂里旗下海鲜品牌），乐奥海洋村（含无锡首家儿童全息剧场）， 三番艺术酒店，国际青年艺术家部落，美国T+Hgallery，初见书房，玖 树人文名宿，铁马单骑单车俱乐部，Peter'；sclub。 业态占比：整体业态还是以餐饮为主，其中大型、特色主题餐饮（含咖 啡、茶饮）占比53.2%，体验式娱乐占比25.5%，主题酒店+SPA占比 12.8%，酒吧占比8.5%。
项目名称 项目位置 开业时间 占地面积 总建筑面积 商业面积
物业费 总户数 商业楼层 停车位 商业定位
1F租金均价 2F租金均价 餐饮租金均价 零售均价
肯德基 国美电器
梅村五洲国际广场 梅村核心地段锡义路与新友路交汇处
2012年6月30日 24万㎡ 20万㎡ 4.02万㎡ 20元/月 500户
地下1层、地上4层 500个
梅里古镇项目周边商业竞品 分析调研报告
汇报人：策划部 汇报时间：2019年11月
CONTENTS
目录
01
周边商业竞品分析
02
旅游古镇产品分析
03
总结
商业竞品项目
PART 1 周边商业竞品分析
➢周边具有代表性商业分布 ➢商业竞品个案分析
商业竞品项目
【竞品项目布局】项目周边10公里范围内的商业主要分为商业广场、百货、购物中心，其中新吴区离项 目最近的是五洲国际广场和百联奥特莱斯商业项目。
经营模式 政府物业管理
是否销售 否
停车场经营情况
停车位数量
去年停车费收入
130
50
每个车位年收入 0.4万元
商业竞品项目-西水东步行街一期
【项目介绍】上个世纪，民族资本家荣德生老先生，聘请英国设计师修建民族工商业厂房。经历百年， 工商业老厂变身西水东商业街。将老建筑与现代商业相互融合，再次成为无锡人的骄傲！西水东商业以 餐饮、酒吧娱乐为主，占到84%，以目的性消费为主，零售及生活配套较少。
商业竞品项目-梅村五洲国际广场
【项目介绍】梅村五洲国际广场位于锡东梅村核心地段，总建筑面积约20万平方米，集大型超市、时尚
百货、星级影院、中西美食、休闲娱乐、酒店式公寓等功能为中档次开放式商业街。
主力品牌
B1主力店 ：宜亿家超市； 1F主力店：国美电器、肯德基、德克士、only、VERO MODA、苹果手机店； 2F主力店：国美电器、豪客来牛排、肯德基、爱巢商务 KTV、翔迪时尚街； 3F主力店：星美国际影城、城市风云网咖、星悦KTV； 4F主力店：力健堡健身俱乐部；
一期2010年 二期2011年
商业建筑面积
21000㎡ 6万㎡
商户数 业态规划
主力店
180家
物业费
30元/月
商业步行街
停车位
130个
Costa、星巴克、97酒吧、古韵轩、莫巷中国院子
一 1楼租金均价
期 目 2楼租金均价
前 租
餐饮租金均价
金 零售均价 情
况 二楼其他均价
物业费标准
7元/平方米/天 2.5元/平方米/天 5元/平方米/天 8元/平方米/天 2元/平方米/天 1元/平方米/天