住宅附加值空间的功能研究

•2009
•2 •附加值空间功能研究
超高中庭院
• 三层均可作为客厅、房间改造利用
•内庭模型示意
•资料来源：上海 河谷3号 •建筑面积：89m2 •实际可使用面积：150 m2
•内庭模型俯瞰
• 设计要点：
•
可设围合式中庭作为赠送面
积，三层空间均可改造为房间利
用；
•
在大户型别墅户型中可将其
作为透视景观利用。
•不计建筑面 积
• 缺点：
•
开发商需后期为业主提供改
•车库上方
造，
•改造为主卧
• •
面积计可算行:性更高，但需增加改造
•改造为客厅
•挑空设计
• 成本三。层均不计建筑面
积 • 适用范围：
•1F
•不计建筑面 积
•2F •不计建筑面
积
•3F •不计建筑面 积
•
别墅
•在改造之前，每层空间均预留排水管道，可每层设计卫浴空间，便于后期改造。
南北房间低层和二层空间有机联系,有 效增加使用面积，适宜用于经济型别
•客厅
墅。
•可改造部分
•一层改造前 •本户型已改造部分
•次卧 •餐厅
•搭建内庭院后改造户型
•一层改造后
•内庭院改造模型示意
•2009
•2 •附加值空间功能研究
前庭后院
• 各个景观面有机结合 提升整体产品档次
• 设计要点：
•
室内局部挑空设计通常位
于客厅，两层挑高空间给予舒
适畅朗的空间感，在小户型别
墅中更可采用玻璃作为隔墙，
增强整体空间感，使空间整体
具有层次感。
•
区域不同对于挑高限制也
有所不同。
•下沉式庭院 •多面观景前庭
• 面积计算:
•
仅计算一层建筑面
积 • 适用范围：
•
别墅/部分复式住宅
•下沉式庭院与前庭相连
•资料来源：上海 橡树湾
•中庭
• 由于高效采用“灰空间”，其得 房率将大大提高，即使单价提高 ，与同板块楼盘溢价比仍然可达 到较高水准，开发商与客户得到 双赢，摊薄地价的同时达到整体 溢价的大幅度提升。
适用范围
普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 小户型/豪宅类公寓 小户型/豪宅类公寓 小户型/豪宅类公寓 中小户型/别墅 普通住宅/别墅 花园洋房/类别墅
•后院
•后院与邻户前庭呼应
•中庭与书房 产生透视
•2009
•2 •附加值空间功能研究
作为车库上方赠送
• 可将一层车位上封顶，二层作为房间改造利用
• 设计要点：
•
利用车位上方空间，上方
设置围墙，为后期改造空间预
留位置，可将二、三层架板，
顶部增设屋顶改造房间使用。
• 缺点：
•
开发商需后期为业主提供
改造，可行性更高，但需增加改造
•改造后房间示意
•2009
•2 •附加值空间功能研究
共享电梯厅
• 前后双开门电梯减少公摊面积同时保证私密性
• 设计要点：
• 共享电梯厅的方式主要以配置可前后
双开门的电梯厅，电梯开门后可以直
接进入房屋，将以前的电梯等待区改
为私人空间，把入户门外移，使得主
可以多出部分面积。适宜一厅二户平
层大宅类户型。
；
•
在部分地区，高度达到或超过二
个层高的阳台也可视为露台，均不计
入建筑面积，开发商往往将大露台客
厅或者卧室相连
• 缺点： • 退台式大露台，相关的防漏水外墙保
温等就需要特别设计，以防止大露台 漏水外墙保温达到标准； • 顶层露台的私密性须在规划中考虑在 内；
•层层退台式露台 •顶层露台
•资料来源：上海 金地湾流域
• 面积计算:
•
不计建筑面积
• 适用范围：
•
普通住宅
】
【适宜小户型
•原设备平台
•利用设备平台作为可改造空间可称为金地 一大创新之举。
•资料来源：上海 金地未未来
•客厅区域整体示意 •玻璃房隔成书房
•2009
•2 •附加值空间功能研究
隐蔽式储藏空间
• 结合管道井 增加储藏空间
• 设计要点：
•
在管道井设计处可对于其齐
• 适用范围：
•
普通公寓/别墅
•资料来源：上海 万科红郡
•坡屋顶外立面
•阁楼楼梯
•25平米阁楼
•2009
•2 •附加值空间功能研究
赠送露台
• 退台式露台/顶层露台/无盖挑高阳台
• 设计要点：
•
非顶层露台通常采用退台的方式
实现，多用于花园洋房设计中；
•
顶层露台赠送为较多见方式，通
常赠送面积可达到原户型的50%以上
住宅附加值空间的功能研究
•2009
研究意义及分类 附加值空间功能研究 结论与启示
•2009
•1 •研究意义及功能分类
巧妙运用“灰空间” 摊薄地价 提升产品整体溢价
• 利用各种巧用面积方法可使不计 入面积或计入一半面积，在规避 市场风险的同时也巧妙地提高了 容积率，使其楼面地价将被摊薄 ，有效降低开发成本获取高额利 润。
平墙面设隐蔽式储藏空间，净高
小于2.2米可不计入建筑面积。
•
• 面积计算:
•
不计入建筑面积
• 适用范围：
•
普通住宅
】
【适宜小户型
•隐藏式衣柜设计 •管道井位置
•装修后效果示意
•2009
•2 •附加值空间功能研究
以花架形式作为构架
• 创新形式 可架板直接够成房间使用
• 设计技巧：
•
在原预备设定房间处构建花架
工作阳台利用。
•
• 面积计算:
•
计一半建筑面积
• 适用范围：
•
普通住宅
•
•③
•①
•① •小户型内阳台： •改造为房间利用
•② •大户型空中花园： •与客厅相连可改造为休 闲空间
•③ •可高效利用工作阳台
•资料来源：深圳 书苑雅阁 •②
•2009
•2 •附加值空间功能研究
入户花园
•资料来源：上海 金地未未来
下层空间】不超过2.2米，上层空
间0.6米左右用于储藏空间 ；装修
期间可将横梁“拆卸”，使原本
2.2米的层高变成2.8米，与正常房
屋层高一致。
• 缺点：
•
拆卸后如何保证墙体的隔热、
保温 。
• • 面积计算:
•
不计建筑面积
•凸窗下方为完整空间
•凸窗上方横梁设计为储藏空间
•上图的顶柜为可以打掉的部分的上梁，将低于2.2米的凸窗空间转化成标准 高
，又可以作为楼板的梁，由于是花架
，可不计入建筑面积。装修时期间可
铺板隔房构成独立空间使用。
•花架示意
• 缺点：
•
开发商需后期为业主提供改造
，
•
可行性更高，但需增加改造成
• 面本积计算:
••
不计建筑面积
• 适用范围：
•
普通公寓
•花架示意 •花架原型示意
•资料来源：深圳 双御雅轩 •户型原型以走道 入室内，两侧设 花架
•地下室
•夹层空间剖面示 意
•3.0m •3.0m •<2.2m •3.0m •3.0m
•夹层家庭厅示意
•2009
•2 •附加值空间功能研究
顶层阁楼
• 英伦风格体现 增加储藏空间
• 设计要点： • 利用坡屋顶内空间时，板顶下面至楼
面的净高度超过2.1米的部位应计算 全面积； • 净高在1.20米至2.1米的部位应计算 1/2面积； • 净高不足1.20米的部位不应计算面积 。 • 在英伦风格的别墅屋顶坡度较大，可 以顶层阁楼作为储藏空间；普通住宅 的复式也可应用。
2.2米，小于标准层2.8米的标准，所
以隔层面积都不计入套型的建筑面积
中；在普通住宅中，“夹层”高度有
限，一般用于卧房、更衣间、储藏室
使用 。
源自文库
− 别墅应用：
•
别墅的夹层空间一般作为家庭会
客厅为主；
• 面积计算:
•
不计建筑面积
• 适用范围：
•
普通公寓/别墅
•露台
•主卧室
•卧室 •卧室
•客厅
•家庭厅 •餐厅
• 面积计算:
•
不计建筑面积
• 适用范围：
•
普通住宅
•可改造凸窗室内空间模型示意
•室外空间示意
•改造后内空间示意
•2009
•2 •附加值空间功能研究
可局部拆卸内凸窗
•资料来源：深圳 桂芳园
• 增加储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高
• 设计要点：
•
在凸窗上部分设计横梁，将部
分空间隔成两层，使得凸窗层高【
•双开门设计
•资料来源：德兴公寓
•
公寓豪宅类的设计：
•
电梯双开门的设计通常结合入
户花园设置，给予入户私密的过
渡空间，平层豪宅中居多采用主
佣分离流线。 •
• 缺点： • 共享电梯厅的电梯配置要求较高
• 面积计算:
•
减少公摊面积
• 适用范围：
•
普通住宅
或舒适大宅】
【适宜小户型
•形成私家电梯厅
•
小户型中设计：
成本。
• 面积计算:
•
二层均不计建筑面
积 • 适用范围：
•
别墅
•车库上方
•不计建筑面 积
•1F
•资料来源：上海 河谷3号
•建筑面积：89m2 •实际可使用面积：120 m2
•车库模型示意
•车库上方俯瞰示意
•车库上方
•不计建筑面 积
•2F •车库改造后模型示意
•2009
•2 •附加值空间功能研究
地下室/半地下空间
• 根据地下空间范围巧妙计算建筑面积
• 主要技巧： • 地下室和半地下室不计入建筑面积
； • 注释： • 地下室定义：房间地面低于室外地
平面的高度超过该房间净高的1/2 ； • 半地下室定义： 指房间地面低于 室外地平面的高度超过该房间净高 的1/3，且不超过1/2；
•二层 •一层
•采光点
•地下室/半 地下室
•
小户型的共享电梯厅可减少
部分公摊面积。 •
•2009
•2 •附加值空间功能研究
大进深阳台
• 小户型改造卧室/空中花园休闲区域/工作阳台高效利用
• 设计要点：
•
小户型设计中，大进深阳台可
改造为房间利用；
•
大户型设计中大进深阳台【空
中花园】可与客厅结合，便于改造
为家庭厅或者吧台休闲区域使用；
•
面宽较小的进深阳台则可作为
• 卫生间转角凸窗： 卫生间的净高要求低，转角凸窗 的应用最为理想，通过把带窗外 墙向外推移，将窗台放到与浴缸 位置齐平，做成大玻璃窗，可使 卫生间的空间面积感增强2-3平方 米；
• 面积计算
•
不计建筑面
•积 适用范围：
•
普通住宅
•资料来源：上海 合生高尔夫公寓
•卫生间转角凸窗实景
•卧室内转角凸窗适用于别墅 •普通凸窗改造成室内空间示意
建筑面积计算
不计入建筑面积 不计入建筑面积 不计入建筑面积 不计入建筑面积 不计入建筑面积 不计入建筑面积 减少分摊面积 计一半建筑面积 计一半建筑面积 不计入建筑面积 按净高尺度计算 不计入建筑面积 不计建筑面积 不计建筑面积 不计建筑面积 不计建筑面积 不计建筑面积 不计建筑面积
•2009
研究意义及分类 附加值空间功能研究 结论与启示
交房。
•• 面积计算:
•
计一半建筑面积
•入户花园改造成餐厅 •小户型的入户花园
•带花池的入户花园
• 适用范围：
•
普通住宅
或舒适大宅】
【适宜小户型
•大户型入户示意 •小户型示意
•2 •附加值空间功能研究
夹层空间
• 别墅创造灵动空间 /小户型功能升级
• 设计要点：
− 普通住宅应用：
•
由于“隔层”的净高一般都小于
•2009
•2 •附加值空间功能研究
内庭院改造
• 增加功能空间 并可更改房间内部功能布局
• 设计要点：
• 内庭院改造可以通透性较高的大面积
玻璃形成的景观餐厅和夹层的敞开室 •西式厨房/餐厅
观景书房。
• 改造部分不会对整体建筑形体造成大
面积破坏，对建筑外墙及项目整体风
格形象影响较小。
•内庭院
• 如：搭建6米高,可以改造夹层,使户型
类别墅 类别墅 类别墅 类别墅 别墅/类别墅 别墅/类别墅
•附加值空间功能分类表
附加手法
普通凸窗/转角凸窗 落地凸窗
可局部拆卸内凸窗 设备平台
隐蔽式储藏空间 花架形式构架 共享电梯厅 大进深阳台 入户花园 夹层空间 赠送阁楼 赠送露台 超高中庭院 内庭院可改造 车库上方改造 前庭后院
地下室/半地下空间 室内挑高空间
•2009
•2 •附加值空间功能研究
普通凸窗/转角凸窗
• 实际应用广泛 / 卫生间空间有效增大
• 设计要点： • 普通凸窗：
普通凸窗在小户型中应用个较多 ，万科的90+户型中，功能房间 内设计大面积的凸窗，在空间上 有效解决了90㎡做三房的过于紧 凑的缺陷，根据设计规范，一般 进深考虑控制在0.6m；
•下沉式庭院
• 适用范围：
•
普通住宅
•凸窗外立面与外墙齐平
•内凸窗拆卸后示意
•2009
•2 •附加值空间功能研究
利用设备平台
• 大面积设备平台 实用性创新
• 设计要点：
•
设备平台通常作为空调外机，水
电表等放置区域，通过赠送大面积的
设备平台，经过改造适宜在小户型中
高效利用，可增加其功能区域，如书
房、储藏室、健身房等。
• 结合花池作为入户过渡空间/小户型可改为功能区域适用
• 主要技巧：
•
小户型与大户型在功能应用中
有所不同：
•
小户型的入户花园主要为后期
客户功能改造使用，交房时建议毛坯
交房，但在样板段中建议改造后展示
，便于客户更直观接受；
•
大户型的入户花园主要强调入户
过渡空间以及视觉效果的作用，建议
采用与花池结合手法，可带部分装修
•2009
•2 •附加值空间功能研究
落地凸窗
• 空间延伸，实际窗地面与房间地面相同
• 设计要点： 可改造的凸窗主要是将凸窗下 部的框架结构布置在楼体外侧 ，则室内高出部分可以去除， 从而增加房型的使用面积，或 者不进行拆除，直接作为室内 突出使用物的一部分，例如椅 子等。
• 缺点： 拆卸后如何保证墙体的隔热、 保温 。