小产权房问题及其对策研究

Advances in Social Sciences 社会科学前沿, 2016, 5(4), 638-642 Published Online September 2016 in Hans. /journal/ass /10.12677/ass.2016.54089

文章引用: 李向春. 小产权房问题及其对策研究[J]. 社会科学前沿, 2016, 5(4): 638-642.

Research on the Problems and Countermeasures of Small Property Right Rooms

Xiangchun Li

School of Public Management, Tianjin University of Commerce, Tianjin

Received: Sep. 2nd , 2016; accepted: Sep. 16th , 2016; published: Sep. 22nd

, 2016

Copyright © 2016 by author and Hans Publishers Inc. This work is licensed under the Creative Commons Attribution International License (CC BY).

/licenses/by/4.0/

Abstract

In this paper, firstly, the concept and the characteristics of the small property right rooms are simply summarized. Secondly, the causes of small property right rooms are analyzed through three aspects: the root system, economic reasons and lacking of government regulation, lax su-pervision. Finally, the corresponding countermeasures are put forward in the perspectives of government practicing and legal angle for the problems of small property right rooms. Keywords

Small Property Right Room, The House Property Tax, The Legal System For Leasing

小产权房问题及其对策研究

李向春

天津商业大学公共管理学院，天津

收稿日期：2016年9月2日；录用日期：2016年9月16日；发布日期：2016年9月22日

摘 要

本文首先对小产权房的概念、特征进行了简单概述。其次，又对小产权房的成因从制度根源、经济原因

李向春

和政府调控不力、监管不严三个方面进行分析。最后，从政府实践角度和法律视角对小产权房的问题提出了相应对策。

关键词

小产权房，房产税，法定租赁制度

1. 引言

近年来，由于我国商品房价格的不断上涨，房地产市场不可避免的产生了一些问题，其中，小产权房的出现及数量的不断增多引发了社会的关注。小产权房的存在不仅违反了法律中关于农村土地所有和使用的相关规定，同时，也因其低廉的价格，扰乱了房地产市场秩序，给购买者的利益带来较大风险。对此，我国应尽快完善有关小产权房的法律法规，在政府部门的配合下，建立完善的集体建设土地流转制度，合理清除现存的小产权房，完善城市住房保障体系，保障房地产市场健康发展。

2. 小产权房概述

小产权房是指那些处在城郊乡镇的村民在集体土地上建造的住宅，原本是为了满足本集体组织成员居住的需求，却出售给集体经济组织以外的人购买的房屋。这种房屋的产权一般只能由乡镇政府或村委会进行房屋登记，国家法定部门不予颁发房屋所有权证书[1]。小产权房具有三个特征：一是小产权房没有国家法定的房屋所有权证书，不受法律保护；二是小产权房建造时价格低廉，小产权房是建造在集体土地之上，不需要缴纳土地出让金，也不需要行政审批的各种手续和各项税款，因此，其开发建造的成本比较低；三是小产权房的流转受到限制，由于不具有大产权房所拥有的房屋所有权证书，不能办理房屋过户手续，其流转受到限制。

根据小产权房存在的违法性程度，现存的小产权房主要有三种类型：一是农用地上建造的房屋，对于在耕地或基本农田上所建的房屋，其违法性最强。没有履行相应的审批手续擅自占用耕地建房，是严重违法行为；二是集体建设用地上的小产权房，利用乡镇企业的土地开发小产权房，由于乡镇企业的土地没有按照规定的用途使用，因此，也是不具有合法性的；三是宅基地上的小产权房，宅基地上的小产权房在建造过程中是合法的，而其违法性主要表现宅基地的房屋在建成之后，出售给非本集体的居民。

3. 小产权房的成因分析

小产权房产生的因素是多方面的，笔者以为，制度根源是小产房产生的前提，经济原因使小产权房得到了迅速的发展，政府的监管不到位为小产权房的存在提供了可乘之机。

3.1. 制度根源

《中华人民共和国宪法》第十条规定：“城市的土地归国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属集体所有”。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。这就从宪法和法律上确定了我国存在两种土地所有制：全民所有制和劳动群众集体所有制，理论上这两种所有制也应处在相对平等的地位。新出台的《物权法》第59条规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”。显然，特定的宅基地仅限于本集体经济组织特定的成员享有使用权。而现在绝大多数农村“小产权房”都由城镇居民购买，可见这种交易本身的不合法规和