论承租人的优先购买权
论承租人的优先购买权
201209415613徐强，指导老师林少东
提要房屋承租人优先购买权是指在房屋租赁关系中,承租人按照法律规定所享有的、在出租人将租赁房屋出卖于第三人时,承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。我国《合同法》第230 条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《合同法》以立法的形式确立了房屋承租人对租赁房屋的优先购买权制度。
承租人优先购买权属于民法上之优先权制度，在大陆法系，德国民法典对其有明文规定。我国古代也存在相关类似规定，至民国时期，更是将其规定于民法典之中，现在我国台湾地区民法仍沿袭之。目前我国法律虽有关于承租人优先购买权之相关规定，但均非常简陋，以至于司法实践难以适用;况且，对于承租人优先购买权之法律属性、行使条件及其限制等法律问题历来争论颇多。因此，究竟如何完善我国承租人优先购买权制度，学术界仍众说纷纭。
本文将围绕承租人优先购买权的概念和性质、历史沿革、优先购买权的等相关问题作较为全面的分析与论证，以期通过逻辑上的正本清源弥补我国现有法律关于承租人优先购买权规定的制度缺陷，缓解司法实践中的种种矛盾，为最大效益地发挥这项法律制度的社会功能尽自己的微薄之力。
关键词承租人优先购买权，法律规则，制度完善
1承租人优先购买权概述
1.1承租人优先购买权的概念
所谓房屋承租人的优先购买权,是指在房屋租赁关系中,承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时,承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。可以看出,承租人行使优先购买权的构成要件有两点:一是承租人与出租人之间须签订有合法有效的租赁合同。二是承租人只能在同等条件下行使优先购买权。
1.2承租人优先购买权的性质
对于承租人优先购买权的性质,我国学者历来聚讼盈庭,莫衷一是。也正是对承租人优先购买权性质的不同认识,导致了对优先购买权的行使及其效力的争议。笔者认为承租人的优先购买权具有如下几个方面的性质。
承租人的优先购买权是一种法定的民事权利,它是由法律直接创设规定的,并据此能够对抗第三人的相关民事权利。承租人的优先购买权是一种形成权,它仅依承租人单方面的意思表示就能使权利发生、变更甚至消灭, 而不是基于出租人与承租人双方协议而成。只要出租人与承租人一旦成为房屋租赁合同的双方当事人,不论是否在租赁合同中进行明确约定,承租人的优先购买权即告形成,不需要出租人的任何承诺。只是此项形成权附有停止条件,只有在出租人出卖租赁房屋于第三人时, 承租人方能行使。
承租人的优先购买权是具有期待性的权利。承租人的优先购买权尽管是在租赁合同签订之时就已形成,但并不是说承租人在任何时候都能行使该项权利,只有在出租人意图出卖该租赁房时, 承租人始能在同等条件下行使其优先购买权。该租赁房屋未出卖时, 承租人享有的优先购买的权利尚未现实化,只处于期待权状态。它是一种将来可能取得的权利,其权利寄托在将来可能取得的权利上。
承租人的优先购买权是一种具有物权性质的请求权,而并非是具有债权性质的请求权。这主要表现为该权利是由法律明文规定的,这与债权关系纯粹是由当事人自由协商设定完全不一致。纯粹的债权不能对抗第三人,权利人只能获得相应的赔偿;而承租人的优先购买权是一种具有明显的对抗第三人性质的权利,在出租人违反有关承租人的优先购买权的法律规定而擅自将该租赁房屋出卖给第三人时,承租人可据此向人民法院请求宣告该房屋买卖无效,从而得以行使优先购买权。
1.3承租人优先购权的历史演进
1.3.1外国承租人优先购买权的历史演进
优先购买权制度，在拜占庭时期的罗马法中就己确立，东罗马皇帝优士丁尼把永佃权作为一种独立的物权，在永佃户对权利进行转让时，应当通知所有主请求同意，在同等条件下应当优先转让给所有主。
1.3.2我国承租人优先购买权的历史演进
在我国古代租赁关系并不发达，而作为租赁关系延伸的承租人优先购买权也绝不多见。优先购买权设立了对特定购买人的权利保护,在特定的买卖关系中,保障优先权人取得某种物或权利的权利。这种特定购买人包括共有关系中共有人、合伙关系中合伙人、有限责任公司的股东及基于租赁关系的承租人。优先购买的标的则包括房屋、土地使用权等。本文仅对房屋承租人的优先购买权问题进行分析。
2 我国关于承租人优先购买权的法律规则
2.1承租人优先购买权的立法历程
从立法历程来看,我国法律关于房屋优先购买权制度最早规定在最高人民法院1952年5月17日发布的《解答关于处理房户行使优先购买权案件,发生疑义问题的函》(法监字第8012 号),在该文件中最高人民法院对房屋优先购买权制度提出了一些指导性意见。1983年12月17日国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。”其后的法律法规多以此为基础。
最高人民法院1984年8月30日发布的《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》、最高人民法院1988年1月26日发布的《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》、《城市私有房屋管理条例》、建设部1994 年3 月23 日发布的《城市公有房屋管理规定》等相继对这一制度做出了进一步的规定,但从法律渊源角度看,对该制度的规定都停留在司法解释、行政法规、部门规章的层面,1999年颁布的《合同法》将该制度规定在了我国的基本法律中,法律效力层级得到进一步提升。《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
2.2承租人优先购买权的行使条件
第一,承租人与出租人之间必须存在合法有效的房屋租赁关系。由于房屋承租人的优先购买权是由承租人与出租人之间合法有效的房屋租赁关系而派生的一项民事权利,是在出租人房屋上附加的一项合法负担,因此,承租人行使优先购买权必须以合法的房屋租赁关系为前提条件。如果租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止,即房屋租赁关系不存在,则承租人不享有优先购买权。如承租人与出租人订立了合法有效的房屋租赁合同,房屋尚未交付使用或转移占有时,出租人出卖房屋,出租人是否享有优先购买权呢? 我国法律法规未作特别规定。审判实践中一般直接适用《合同法》第二百三十条,确认承租人有优先购买权。1
第二,承租人须在同等条件下行使优先购买权。房屋承租人只有在同等条件下才享有优先购买权。何谓同等条件?历来有两种不同观点:一种观点主张绝对同等,即承租人与其他买受人认购的条件绝对相同和完全一致;另一种观点主张相对同等,即认为承租人购买条件与其他买受人条件大致相等,便视为同等条件。笔者认为绝对同等条件要求过严,既不现实也不利于承租人优先购买权的行使,妨碍优先购买权制度功能的发挥。相对而言,相对同等条件有一定弹性,有利于承租人优先购买权的行使,实践中可以接
1王利民1 物权法论[M]1 北京: 中国政法大学出版社,199817881.
受。
第三,承租人必须在一定的期限内行使优先购买权。与其他民事权利一样,房屋承租人的优先购买权也必须在规定的期限内行使。为平衡各方当事人的合法权益,对一定期限应作出一个比较合理的界定。期限过长,会损害出租人及第三人的合法权益;期限过短,则不利于保护承租人的合法权益。世界上大多数国家均对此作了具体规定。如《法国民法典》规定:“一切共有人以在被通知后的一个月内,得以不属于诉讼程序的行为,就所通知的价格及条件是否行使先买权一事通知出让人”。《德国民法典》第三十九条规定:“共有人优先购买权行使的期限为两周”,第三十七条又规定:“土地的买卖期限为两个月”。2.3承租人优先购买权的行使限制
承租人的优先购买权是对出卖人的所有权所施加的负担，其目的是保护权利人获得某种物或者权利的特殊利益，这对于权利人个人及经济秩序的稳定发展具有重要的意义。但此种权利的行使只能在法律规定的范围内，并且不能将法律施加给出卖人的负担，变为出卖人行使所有权的障碍。相反，作为一种附条件的形成权，优先购买权不仅仅是对出租人行使所有权的一种限制，优先购买权人行使优先购买权也必须以同等条件为前提，这一前提就是优先购买权的限制条件。
实务中，关键是如何理解和把握“同等条件”及其相关因素的适用。笔者以为，毫无疑问，同等条件主要是价格实质条件，包括法律规定的限制条件，同时也指在特殊情况下，购买者的资质等其他交易条件等同的限制。
2.3.1租赁合同本身效力的限制
承租人的优先购买权是基于租赁合同的成立而享有的一项民事权利，它是在出租人房屋上增加的一种合法的负担。这就是说，承租人和出租人之间必须有合法有效的租赁合同。如果租赁合同本身不成立，终止或无效，承租人就不享有优先购买权。
2.3.2法律上的限制
国务院批准的《城镇个人建造住宅管理办法》第5条规定，城镇个人建造住宅建筑面积由各省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定，但按城镇正式户口平均，每人建筑面积一般不得超过20平方米（包括在本城的异地住宅）。1998年8月29日九届全国人大四次会议修订通过的《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。根据上述法律规定，承租人即使享有优先购买权，在以上两种情形下，也便丧失了优先购买权。我国人多地少，这就决定了承租人的优先购买权在行使时，必须有居住面积的限制，超过一定居住面积的，应当不再享有优先购买权。即同等条件在此不能仅指同等价格，还包括法律法规规定的限制条件。
2.3.3合理期限的限制
优先购买权是一项期待权，它成立于租赁关系开始时，但只有在出租人出卖其租赁房屋时，方可行使，且承租人必须在一定期限内行使。我国国务院1983年12月颁布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定，房屋所有人出卖出租房屋应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，有优先购买权。1988年1月，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条进一步规定，出租人出卖出租房屋，未通知承租人，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。可以认为，通知行为的法律效果是与优先购买权的保全联系在一起的。出卖人在一定期限内履行通知义务，承租人应当在一定期限内表示愿意购买，否则就丧失优先购买权。如果出卖人违反通知义务，则使得优先购买权人的权利得以保全。由此可见，明确优先购买权的行使期限，对于保障交易安全，促进正常财产流转，有效地保护承租人和出租人的合法权益，具有重要的意义。我国新《合同法》在第230条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，没有采用三个月的期限规定，遗憾的是新合同法未同时确定多少日为合理期限。
2.3.4特定情况的限制
一般来说，优先购买的同等条件不是绝对的，而是相对的，是综合各个因素的同等条件。在特定情况下，它必须顾及公平原则和两种以上的利益衡量和价值判断。如本文所举案例，按理优先购买权是对承租的房屋而言的，即其请求范围只及于承租范围内的房屋，对出租人所有的其他房屋不产生优先购买的效力。租赁是一种债的关系，虽然在理论上和法律上将其中某些权利物权化，但它不能与物权本身等
量齐观，优先购买权在本质上仍然是一种附条件的形成权，只能在法律规定的情况下发生作用，在另有更为重大利益考虑时，承租人的优先购买权在法律上就不再考虑，这就是法律规定的同等条件的限制。在此就需要根据立法目的，运用正确的法律解释方法，填补法律的漏洞。再如，假设政府有关部门按城市规划进行旧城改造，对某一规划改造区内的房屋要求只能出售给有资质的开发商，而不能出售给一般人或企业，此时，购买人的资质就是应当考虑的条件。这种资质条件实质上是对特定情况下的房屋买卖购买人的主体资格进行了限制。使其不同于一般的房屋买卖。同理，承租人如不具有这种主体资格，其优先购买权就相应地受到限制。实践中，对于特定情况，必须根据个案的不同正确把握，比如，承租的部分房屋占整幢楼房的一半以上，这时的利益衡量可能应当向主张优先购买权的承租人方倾斜了。
2.3.5共有人优先购买权的限制
这实际上是一种民事权利冲突情形下的限制。共有人的优先购买权是法律所赋予的，当其与承租人的优先购买权发生冲突时，何者为重呢？按照“两利相权取其重”的原则，当然应该确认共有人的优先购买权更为优先一些。因为共有人的优先购买权具有所有权保护的最高效力，而承租人的优先购买权则不具此效力。因为租赁关系是一种债权关系，根据“物权优于债权“的原则，共有人的优先购买权应该比承租人的优先购买权更为优先。尽管进入20世纪以来，各国民法大都对租赁权加以物权化，并采取“买卖不破租赁”的原则对承租人加以保护。但这种保护的目的在于鼓励和监督所有人对物的利用，以发挥物的效用，实现物权从抽象的支配到具体的利用的过程。承租人的优先购买权也正体现了这一思想。因此，从根本上，债权是所有权实现的结果，债权的发生必须以物权为基础。由此可见，从法律效力上看，当共有人中的一人处分其共有财产的部分时，其他共有人优先购买权要优于承租人的优先购买权2。
2.3.6对优先购买权行使的转让限制
这是由承租人的优先购买权是一种专属权的特性决定的。承租人的优先购买权是承租人根据法律规定产生的，这种权利仅属于承租人本身，不能转让和继承。当然，当承租人承租的房屋用以家庭成员共同使用，那么，承租人死亡时，承租人的家庭成员也应视为有优先购买权。2
3我国承租人优先购买权的制度缺陷
3.1降低交易效率、增加交易成本
效率原则是法的基本价值之一，也是法律经济分析的重要工具，被经济分析法学派视为圭臬。不可否认经济分析法学忽视了法的伦理学价值，过于强调功利主义之效用考量。但是，法律经济分析方法在解读不具有人身属性的财产法律关系时，具有其独特的价值。承租人优先购买权的设定，使得出租人出卖租赁房屋，必须在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这极易造成出租人为达成交易而进行的谈判磋商、时间等交易成本的浪费。尤其是当前房地产市场价格瞬息万变，交易时间的延长会造成出租人丧失最佳的交易机会，从而造成商业利益损失。
例如，出租人将房屋出卖后，承租人在两年的诉讼时效期间内主张宣告该买卖合同无效，必然会造成出租人交易成本的浪费。而由于房屋价格在两年内发生变化，以买卖合同订立时约定的价格作为同等条件的判断标准，如果价格升高则承租人获益；反之如果价格降低，承租人可以不主张优先购买权。因此，承租人优先购买权制度由于极不公平地偏袒承租人利益，实践中容易诱发承租人以牺牲出租人和善意第三人的利益为代价进行投机获利的心理。
3.2危害交易安全
依照我国相关法律规定及司法实践，出租人出卖房屋给善意第三人，承租人可以以优先购买权受到侵害为由向法院主张该买卖合同无效。因此，承租人优先购买权具有对抗善意第三人的法律效力。优先承买权之物权性对第三人之影响甚巨，必须以公示之表征方法，依现行法规定，房屋及基地之租用，不必登记，第三人无由知之，难免遭受不测之损害。3法庭要让特殊情况中的公平服从于商业生活中的交易对确定性之压倒一切的需要。4承租人优先购买权立法目的在于对承租人这一弱势群体的倾斜保护。
2张敏，胡翠．论承租人的优先购买权．法商论丛．2007（1）
3王泽鉴.民法学说与判例研究（一）[M].北京：中国政法大学出版社，2005．
4本杰明·内森·卡多佐.法律的成长[M].贵阳：贵州人民出版社，2003．
但是，保障人民的居住权以及居住生活的稳定，本属政府的公共服务职责，应当由社会保障性的公共政策和立法加以解决，属于社会法的调整范畴。在商业租赁日趋发达，以及政府大量供应廉租房、经济适用房等社会保障性住房的社会背景下，以牺牲交易安全、丧失交易的确定性为代价，来实现社会保障性政策，明显不合时宜。
3.3干预合同自由
私法自治是民法的基本精神，合同自由原则是私法自治在合同法领域的重要体现。虽然出租人享有订立或者不订立出卖房屋合同的自由，但只要出租人决定订立出卖房屋的合同，则其选择合同相对方当事人的自由即被限制或取消。因此，承租人的优先购买权属于相对的强制缔约。合同自由有其缺陷性，在不均衡的情况下，则较为强大的一方当事人可能会滥用自己一方的优势地位而侵害处于弱势的相对方的利益。为避免发生这种不具有社会性的效果，自从更加侧重社会国这个目标以来，债法上的强行性规范的数量在不断增加。但是，废除抑或只是广泛地限制合同自由，也将会产生显著问题。纵使是在初看有不均衡情况存在的场合，也并不总是需要对合同自由进行干预。原则上讲，竞争应当能够阻止不适当合同条款的产生。如果有人被强迫订立合同，那么这就是可以想见得到的对合同自由最大限度的干预了。
3.4法律适用中存在的弊端
在司法实践当中，由于对承租人优先购买权法律规定认识的模糊，造成不同法院对优先购买权纠纷作出完全不同的判决，严重损害了司法的权威性。如房屋承租人以优先购买权受到侵害为由，向法院提起诉讼主张撤销房屋出租人与第三人之间的房屋买卖合同，有的法院判决该合同有效，承租人的损失只能向出租人主张；有的法院则判决撤销该买卖合同；还有的法院不但判决撤销该买卖合同，而且还同时判决出租人与承租人之间的买卖合同成立。5显然属于适用法律不当。我们用规则引起的结果检验规则。一条规则如果与行为无关，它的功能就被扭曲了，因为规则本身的形成是为了落实必要的适用性。6在实践当中，房屋承租人优先购买权极易通过赠与、附加其它交易条件等多种方式规避，使人们对该制度的现实价值和功能产生怀疑。
4 承租人优先购买权制度的完善
（1）明确出租人出卖房屋的通知期限
《解释》已经明确了承租人的优先购买权行使期限仅为15天，同时该规定还包含一层含义，就是设定了出卖人的通知义务，但是该解释却没有明确出租人履行通知义务的期限。根据我国《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，需提前3个月通知承租人。”《意见》第118条也作了相关规定，上述规定已经废止。后来的《合同法》第230条将三个月的期限改成“在出卖之前的合理期限内通知”。但是，合理期限如何掌握？法律并未明确合理期限的具体时间。介于房屋交易的标的额一般都比较大，因此出租人应提前通知承租人其卖房意向，给承租人提供充分的考虑期间。因为在实践中，不乏出租人滥用此项权利，随意拖延时间，故意造成承租人在15天内不及准备买卖资金或者行动不便时，而丧失交易机会，这样对承租人是极为不公平的。或者也可能出现另一种极端，就是发生紧急情况后，出租人的经济情况显着恶化需要出售房屋，若还要经过所谓的“合理”通知期限，那么法律的这种规定便可能损害了承租人的权利，对出租人也不公平。
对于具体的案件可以将出租人出卖房屋的分为两个时间段，第一期间为邀约邀请时段，就是出租人有了想出卖意向。第二期间就是签约阶段，已经有第三人愿意购买房屋，与出卖人达成购买协议。在第一期间内，承租人的考虑和准备时间比较充分，出租人可以随时通知承租人。在到达第二期间后，出租人与第三人订立了买卖合同，就应该尽快通知承租人，才能使承租人有充分时间考虑是否订立同等条件的合同，最迟也应该在达成买卖协议后三天之内通知承租人。
（2）关于“同等条件”的认定
目前我国法律均规定，只有在“同等条件”下，承租人方能行使优先购买权。但对“同等条件”是否仅指价格条件？司法解释并无明确的说明。笔者认为“同等条件”的内涵应从三个方面来把握：一是
5邓志伟、陈小珍.承租人优先购买权纠纷司法裁判差异的实证分析[J].人民司法，2007，(4)：36－41．6本杰明·内森·卡多佐.法律的成长[M].贵阳：贵州人民出版社，2003．
价格条件；二是价款支付条件；三是其他条件。
首先，房屋的价格是出卖人最关心的交易条件，在一般情况下，出卖人会选择报价较高的买家。因此，同等条件必然包含价格的相同。但是，出卖人在考虑出售的价格之外，还可能考虑其他风险因素。比如价款支付方式和支付条件，比如是否有担保，分期付款还是一次性付款。这些都会影响到承租人的优先购买权的行使。其中价格条件和价款支付条件可以说是“同等条件”的基本要素，但在交易实践中情况却总是要复杂的多，由于出卖人与买家之间可能存在一些特殊的利益关系，如信用及履约能力和情感因素等，那么就应考虑到这个“其他条件”，如果出租人认为承租人的信誉不加或者有其他不良情况，便可以举证证明来对承租人的优先购买权进行抗辩。因为出卖人在交易过程是可以自主选择买家的，如果在租赁期间，承租人给出卖人留下了不良映像，即使房屋承租人报出同等价格，也仍然可能无法行使优先购买权，这也是因为法律是不能强制出卖人将房屋出卖给特定人的。
（3）司法实践中应明确《解释》中赔偿数额
《解释》只是规定了赔偿的原则，但没有明确具体的赔偿责任。这就导致在司法审判中无法解决出租人在侵犯了承租人的优先购买权后的赔偿数额等问题，有可能会造成一些争议。笔者认为可以承租人可以行使优先购买权时候的房屋价格作为当时的成本价，然后计算受侵害后的房价，两者的差价可作为损失赔偿。如果两者相差并不大，那么也可以参照一般的违约金的计算标准，确定损失赔偿责任。
4.1侵害承租人优先购买权基于债权法上的救济及其局限
4.1.1基于债权法上的救济
承租人优先购买权是形成权，又由于承租人优先购买权之诉作为确认之诉，所以承租人可以根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第一百一十八条的规定，请求人民法院宣告出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效。承租人可将其愿意以“同等条件”行使优先购买权的意思表示以书面形式通知出租人，由此即在出租人与承租人之间成立以“同等条件”为内容的买卖合同，承租人因此取得请求出租人向其转移房屋所有权的债权。7
“基于特定物在时空上之存在的唯一性，出卖人无法同时或先后将其所有权转移于两个买卖契约之买受人，而又不发生转移效力互相冲突的结果”8也就是说基于租赁房屋的唯一性，出租人（出卖人）无法同时或先后将租赁房屋的所有权转移给第三人和承租人，因此，将意味着其中一个买卖合同将遭受主观的不能给付的法律后果。依据债的相对性的原理，承受该不利后果的买受人在其债权实现受到阻碍时，只能向出租人主张债权上的救济。因此在租赁房屋所有权已经转移至善意第三人时，承租人只能主张合同法上的救济，通过损害赔偿的方法来填补由于出租人的违约行为所造成的损害后果。
“对于违约损害赔偿的范围通常采用完全赔偿原则，即因违约方的违约使受害人遭受的全部损失都应当由违约方负赔偿责任。”9根据我国合同法所确定的完全赔偿原则，损害赔偿的范围包括出租人违约所导致的买受人财产的直接减少部分的赔偿和损失的可得利益的赔偿两部分，即出租人应赔偿承租人的损失如：另行寻租、搬家等额外费用。若因无法实现优先购买权而致使承租人不得不以更高的价格购买房屋，则应参照所争房屋的市场价格判令出租人给予适当的经济损失，但是该补偿不得超过房屋价格与出卖价格的差额。
4.1.2基于债权法上救济的局限性
损害赔偿责任是违约责任的承担方式之一，是基于合同的相对性原理而产生的债权法上的救济，其特点为事后救济性和财产补偿性。即出租人虽然没有向承租人转移租赁房屋的所有权，但仍可以用其他财产赔偿承租人的损失。但是承租人行使优先购买权所能获得的特定房屋的期待并不能实现，原因在于该房屋通常是特定的、唯一的和不可替代的。对于承租人来说可能具有特定意义或现实作用，因此得到损害赔偿救济的承租人即便得到再充足的资金补偿也难如其所愿，这便是债权法上的救济所无能为力的。10
7参见戴孟勇：《房屋承租人优先购买权之研究》，“中国法制网”，2005年10月16日
8黄茂荣：《买卖法》，中国政法大学出版社2002年第1版，第22页
9王利明：《违约责任论》（修订版），中国政法大学出版社2000年第1版，第454页.
10戴孟勇：《房屋承租人优先购买权之研究》，“中国法制网”，2005年10月16日.
然而，在事实上，出租人可能会用种种方法逃避赔偿。那么即便债权法上的救济设计的多么巧妙、周密都无济于事。由此可见，债权法上的救济的合理性与承租人行使优先购买权后的利益满足之间是难以成正比的。债权法上救济的最大意义在于对未履行相关义务的出租人以法律责任承担的责难，对承租人实现其利益所面临的风险就显得很无奈。因此对于具有优先购买权的承租人的利益保护的债权法对策具有局限性，还需要探求其他的对策来保护具有优先购买权的承租人的利益。
4.2承租人优先购买权基于物权法上的保护对策
4.2.1公示方法的保护
“法律关系就是权利义务关系，法律关系的当事人依法可能享有权利并（或）负担义务，如果此种享有权利并（或）负担义务的规范，仅在法律关系的当事人之间发生效力并不会影响第三人，则并无让第三人知悉的必要，但是如果此种规范不仅在法律关系的当事人之间发生效力，也会影响第三人，则有让第三人知悉的必要。”11这段话阐述了法律关系中的公示的重要意义。以此来观察承租人优先购买权，其存在的特定基础关系（租赁关系）缺少必要的公示。
从第三人的角度来观察，第三人无从知悉承租人优先购买权行使后在出卖人和房屋承租人之间的买卖合同，极易遭受不测的损害，威胁交易安全。而从承租人的角度来看，因为缺少对于其优先购买权赖以存在的租赁关系的公示，基于交易安全的考虑，承租人优先购买权行使后的法律效力不具有对抗第三人的效力。而对于第三人基于善意取得的房屋所有权却给予法律上的确认和保护。由此可见，承租人优先购买权的存在缺少必要的公示，是承租人未能实现最终目的即取得房屋所有权的根本原因。
因此，对于承租人优先购买权的保护，在债权法上的救济以外还需要采用对承租人优先购买权的存在予以物权法意义上的公示方法，使得承租人在行使优先购买权之后产生的法律效力具有对抗第三人的效力。房屋买卖属于不动产交易，不动产公示的方式宜采用登记的方式。这种在物权法意义上的公示，最大的价值在于防范承租人行使了优先购买权后“一物二卖”的风险发生，以及风险发生后对承租人和第三人的好坏选择，从而使得在承租人优先购买权行使后，对第三人来说，承租人的法律地位与通过预告登记而被保护的第三人的法律地位相同。所以，承租人优先购买权作为法定优先购买权，只要将存在的基础关系即租赁关系采取登记的方法，则在其行使后，得以对抗第三人。而其租赁关系没有登记，其行使后，不得对抗已经取得房屋所有权的第三人。
4.2.2登记方法的保护
以登记作为保护承租人利益的对策具有债权法上的救济所不能实现的功能。现代的物权法的功能并不局限于确定权利归属、保护静态的关系，其对动态的安全的保护及动态安全威胁的防范在相当程度上也是债权法所不及的。因此，在承租人优先购买权的保护方面，债权法的和物权法的功能显然是互补的。关于承租人优先购买权在债权法中的救济体现为对承租人事后的补偿救济，而物权法以登记为对策是一种制度预设，体现为事前的预防性。承租人可以根据自己的意志选择登记与否。登记，使得“一物二卖”发生的风险几率减少，即使风险发生，基于登记的公信力，承租人也不会遭受给付不能的风险。登记的手段虽然不是制裁的手段，但它以物权法原理为依据，对承租人和第三人利益冲突的解决提供了价值标准。
对于承租人优先购买权的救济在物权法上对策的价值不在于补偿，而在于防患于未然，将可能发生的利益冲突避免。如果说侵害承租人优先购买权在债权法上的救济是治标，那么在物权法上的对策则有治本的效用。
结论
我国现行立法承认并保护房屋承租人优先购买权是有其正当利益考虑的。但是，我国《合同法》第二百三十条以及其它法律法规对房屋承租人优先购买权的规定过于简单，致使司法实践中关于承租人实
11谢哲胜：《物权的公示――兼评台湾民法物权编相关修正条文》，载《变动中的物权法》，清华大学出版社2004年第1版，第2页.
现其优先购买权的问题极易发生纠纷。所以对承租人优先购买权的行使主体、行使条件、行使期限、行使方式应该在法律中明文规定。
对于承租人优先购买权的行使条件及行使限制是和承租人优先购买权行使的主要问题。承租人优先购买权的行使条件包括：出租人出卖房屋，承租人以“同等条”件表示购买。但是出租人出卖并不包括拍卖。而对于“同等条件”的理解是承租人行使优先购买权的核心问题。“同等条件”的内容包括价款条件等同、支付价款方式等同、“实质价格条件”相同等。在因赠与（买卖与赠与混合）、遗赠、继承而租赁房屋的所有权发生变化的情况下承租人不得行使优先购买权。对于承租人优先购买权的救济方式在债权法上为事后救济和财产补偿。除此之外，还需要采用对承租人优先购买权给予物权法意义上的公示和登记使其具有对抗第三人效力。
房屋承租人的优先购买权制度,既没有复杂的制度构造,也没有精深的理论基础,但是自这一制度由我国立法确立以来,对承租人优先购买权的性质、行使方式及司法救济等诸多问题,学者们一直存有争议。由于立法上的简陋,理论上的争议不可避免地导致了实务中案件裁判的巨大差异。不少学者以这一制度在实践中引发的大量难题为由主张废除房屋承租人的优先购买权制度。然而,实践上的困境不应成为判断一个制度存在与否的理由,我们不能因为这一制度暂时的不足而否定整个制度的价值,而是应该努力完善这一制度,以更好地发挥其在社会生活中的作用。
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承租人优先购买权
承租人优先购买权 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》于9月1日正式施行。该司法解释对房屋租赁合同纠纷中的难点问题做出规定，并明确了承租人的优先购买权。 最高人民法院民一庭负责人介绍，房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是司法审判中的热点和难点问题。为此，《解释》规定，承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任;承租人经同意装饰装修，区分情况适用不同的处理原则。 该解释明确租赁合同无效的范围，即仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。在对欠缺生效条件合同效力的处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，就认定合同有效。 此外，该司法解释还依法保护承租人的优先购买权。该《解释》将承租人优先购买权定性还原为债权，规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。 优先购买权行使的实质要件——同等条件 优先购买权制度是法律在保障出卖人合法利益不受侵害的前提下，赋予特殊主体以特殊利益的一种制度。而出卖人合法利益的保障则体现在法律对优先购买权行使的“同等条件”的规定。法律规定在同等条件下先买权人有优先于他人购买的权利，但对“同等条件”却没有做出具体规定。而在审判实践中，历来有两种不同的观点。一种观点主张“绝对等同说”，即先买权人与其他买受人购买条件完全相同和一致，即视为同等条件;另一种观点主张“相对等同说”，即认为两者购买条件大致相等便视为同等条件。上述观点均有一定缺陷，对于前者而言，条件过于苛刻，在市场经济迅速发展的今天，难以行得通，要求双方在价格、履行期限、履行地点、交付方式等各个方面绝对等同难以做到，也不利于弱势群体的保护，尤其是其他买受人所提供的条件如提供某种机会，而先买权人不能做到，如果就此剥夺先买权人的权利不免不妥，例如，如果先买权人用多付金钱的办法来弥补这些附加条件的不足时，则不适合苛求先买权人提出的条件必须与其他买受人的条件完全一致，否则可能会造成出卖人与
房屋承租人优先购买权之研1
房屋承租人优先购买权之研究 作者：戴孟勇 屋，就其大小、位置、环境等综合情况衡量，无疑是独一无二的，不会存在"同等条件"，所以承租人也不能行使优先购买权。不过，如果第三人所提供交换的并不是房屋，而是其他具有替代性的物品，那么只要承租人能够提供同样内容的给付，则仍然可以主张行使优先购买权。［18］最后，在出租人以房屋抵债的情况下，因其目的在于通过房屋所有权的转移而代替金钱的给付，从这个角度说，与房屋买卖并无不同，所以应当允许承租人行使优先购买权。在这方面，《澳门民法典》第1308条关于共有人以其份额向第三人作代物清偿时，其他共有人享有优先购买权的规定，可资参照。 从字面含义看，所谓"出卖"，应当包括拍卖的形式在内。根据《法国民法典》第815-15条和《瑞士民法典》第681条的规定，在拍卖的情况下，权利人仍然可以行使优先购买权。在我国，按照《中华人民共和国拍卖法》（以下简称为《拍卖法》）第3条的规定，拍卖乃是以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。可见，拍卖虽然是一种比较特殊的、法律设有特别规则的交易方式，但其含义尚未逸出"买卖"的文义范围之外。因此，从解释论的角度来说，对《合同法》第230条所规定的"出卖"一词进行文义解释的结果，并不能将拍卖排除在外，也就是说，在房屋拍卖的情况下，承租人仍然有权行使优先购买权。不过，在一些行政法规、地方性法规和规章中，对于拍卖问题却存在有不尽相同的规定。按照《城市房地产抵押管理办法》第41条和第42条的规定，在抵押权人通过拍卖等合法方式处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。这显然是承认了在拍卖的情况下，承租人有权行使优先购买权。在一些地方性法规和规章中，有的明确规定在拍卖的情况下，承租人有权行使优先购买权；［19］有的则否认承租人有权行使优先购买权。［20］尽管从理论上说，行政法规、地方性法规和规章中这些各自为政的做法是违反法制统一原则的，但在实践中，这些规定往往被法院援引为审判的依据。因此，在确定拍卖的情况下承租人能否行使优先购买权时，不能仅仅根据《合同法》的有关规定就得出完全肯定的结论，还应当看行政法规以及地方性法规和规章中的具体态度如何。站在立法论的立场考虑，笔者认为，拍卖虽然属于买卖的一种方式，但毕竟法律设有特别规定；它既然以"价高者得"为原则，当不会存在两个竞买人以相同的报价而分别成交的问题。在拍卖的情况下，如果他人拍卖成交后再允许承租人行使优先购买权，则应买之人势必锐减，卖价难免偏低，一方面不利于债权人及拍卖物之所有人，他方面也不免造成偏惠优先购买权人的结果，［21］而且还会影响拍卖行为的公信力。所以，就房屋拍卖而言，未来立法不应允许承租人行使优先购买权。当然，在这种情况下，为实现承租人优先购买权制度的立法目的，妥善保护承租人的利益，法律应同时规定出租人须在拍卖前的合理期限内将拍卖的有关情况书面通知承租人，以便承租人决定是否参加竞买。这可以视为对承租人无法行使优先购买权的一个补救措施。 此外，按照《德国民法典》第570b条之（1）的规定，如果出租人将住房出卖给其家庭成员或者家属的，则承租人不得行使优先购买权。这种做法可资赞同，因为家庭成员之间的房屋买卖，不免具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系终究有所不同。我国《合同法》虽无类似规定，但在操作上不妨采取同样的解释。
承租人优先购买权问题的探讨
关于承租人优先购买权问题的一点探讨 北京良弼律师事务所合伙人孙智全 作者曾处理一起再审案件中涉及到承租人优先购买权的问题，一、二审法院以《合同法》第五十二条规定为依据，认定出租人与第三人构成恶意串通损害承租人的利益，据此判决出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。最高人民法院制定的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称“《房屋租赁合同纠纷司法解释》）虽然已于2009年9月1日起施行，但是对于《合同法》第五十二条第（二）项规定如何在审理侵害承租人优先购买权纠纷中适用的问题，并没有给出明确具体的答复。本文尝试对此问题发表一点看法，以兹抛砖引玉。 一、关于《合同法》第五十二条第（二）项与《房屋租赁合同纠纷司法解释》第二十一条、第二十四条是否存在冲突的问题 《房屋租赁合同纠纷司法解释》第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”笔者认为，该条规定的意思非常明确，仅指出租人一方违反法定的通知义务，未在合理期限内通知承租人或其他方式侵害承租人优先购买权的，承租人无权请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，而只能要求出租人承担赔偿责任。该条规定并没有涵盖出租人与第三人恶意串通签订房屋买卖合同的情形，因此，若存在出租人与第三人恶意串通签订房屋买卖合同的情形的，承租人仍可依据《合同法》第五十二条第（二）项的规定，请求确认出租人与第三人恶意串通签订的侵害其优先购买权的房屋买卖合同无效。 同时，由于第三人是与出租人恶意串通，是有恶意的，不是善意第三人，因此不属于《房屋租赁合同纠纷司法解释》第二十四条规定的“第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”情形，因此，即使租赁房屋已经转移登记给第三人，也不能适用该条规定驳回承租人优先购买房屋的主张。
论房屋承租人的优先购买权——兼评最高人民法院《房屋租赁合同司法解释》第21-24条(一)
论房屋承租人的优先购买权——兼评最高人民法院《房屋租赁合同司法解释》第21-24条(一) 关键词:房屋租赁优先购买权形成权同等条件对抗效力登记 内容提要:房屋承租人的优先购买权性质为形成权。承租人行使优先购买权时，出租人负有强制缔约义务，在出租人与承租人之间形成以出卖人与第三人之间所订立的合同条款为内容的合同，形成类似一物二卖的双重买卖关系。在房租租赁关系已经登记备案或者第三人知道租赁关系之时，承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力；反之，承租人的优先购买权不得对抗已经完成登记的善意第三人。出租人是否应当向第三人或者承租人承担债务不履行的责任，仍然应当以优先购买权是否具有对抗效力为基础予以判断。基于优先购买权制度的立法目的，共有人的优先购买权应当优于承租人的优先购买权。《最高法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行》(以下简称《民法通则司法解释》)第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”这是我国民事立法首次明确规定房屋承租人的优先购买权。《合同法》第230条规定沿袭了这一制度，该条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 但是，由于上述法律规范过于简略以及缺乏可操作性，在司法实践中留下许多制度适用上的疑难。2008年12月18日，依据最高人民法院发布的公告，《民法通则司法解释》第118条从2008年12月24日起被废止，理由是“与《物权法》有关规定冲突”。2009年7月，最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《房屋租赁合同司法解释》)，该解释第21条至24条对房屋承租人享有的优先购买权的行使、效力以及限制等作出了具体的规定。对此，本文从房屋承租人优先购买权的性质、行使条件与效力三个方面，对上述立法规定中存在的争议问题进行分析和考察。 一、房屋承租人优先购买权的性质分析 优先购买权，又称优先承买权、先买权，是指特定人依法律规定或约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时，可以同等条件优先于该第三人而购买的权利。我国《物权法》、《合同法》、《合伙企业法》、《公司法》等法规范中分别规定按份共有人、承租人、合伙人以及股东享有优先购买权。但是，优先购买权这一权利性质为何，在理论上认识不一。对此，主要有以下四种观点： 第一，附条件的形成权说。该说认为优先权就其性质来说，属于形成权。优先购买权无论是法定还是约定的，性质上都属于形成权，权利人可以依单方之意思表示，形成与义务人将租赁房屋出卖给第三人的以同样条件为内容的合同，而无须义务人(出卖人)的承诺。但该项形成权附有停止条件，即只有在义务人出卖租赁房屋于第三人时，权利人才行使。1]我国理论上有许多学者赞同该说。2] 第二，期待权说。该说认为，在出租人未出卖租赁房屋时，优先购买权人的权利尚未现实化，只处于期待权状态。但若出租人出卖租赁房屋于第三人时，优先购买权人可以行使权利，期待权即可获得实现。3] 第三，请求权说。请求权说认为优先购买权是权利人对出卖人享有的买卖合同订立请求权。在权利人行使优先购买权时，买卖合同的成立尚须出卖人的承诺。有观点进一步将请求权说概括为附强制缔约义务的请求权。该说认为，在出卖人违反义务将租赁房屋出卖给第三人时，承租人可以诉请公权力介入，强迫该出卖人对其作出承诺的意思表示。换言之，出租人对于承租人购买租赁房屋的请求负有强制承诺的义务。4] 第四，在德国民法理论上，部分学者主张将依优先购买权形成的合同解释为附双重条件的买卖合同。具体而言，第一个条件是出卖人与第三人缔结买卖合同；第二个条件是优先购买权人表示行使权利。5]这一构想在德国普通法时期即已存在，编纂德国民法典的第一次立法委
房屋承租人的优先购买权
房屋承租人的优先购买权 【案例介绍】 1998年6月7日，上海金都制衣有限公司（以下简称“金都公司”）与上海鹏程实业公司（以下简称“鹏程公司”）签定房屋租赁合同一份。合同约定：由金都公司承租鹏程公司享有所有权的仓库一间，用于存放布料和成品。租期一年，从1998年6月15日至1999年6月15日。合同期满后，承租人在同等条件下享有优先承租权。合同还规定了违约责任的承担方式。1999年5月初，在合同即将到期时，金都公司几次向鹏程公司提出商谈续租事宜的请求，但后者一直未给予明确答复。与此同时，鹏程公司正在和其主要客户之一——上海东平经济发展有限公司（以下简称“东平公司”）洽谈转让该仓库产权的有关事宜。金都公司在得知此事后，即向鹏程公司表达了愿意购买所承租的仓库的想法。1999年5月10日鹏程公司告知金都公司，东平公司愿意出价15万元购买仓库。金都公司当即表示愿意以同样的价格和条件买卖仓库。然而，金都公司的负责人考虑到日后联系工作和开展业务的需要，认为既然双方的条件相同，还是愿意将仓库卖给东平公司。为此，鹏程公司与东平公司协商确定，双方按照15万元的价格转让仓库的所有权，但对外一律宣称转让的价值为20万元，双方对此价格必须严格保密。嗣后，鹏程公司向金都公司征询是否愿意以东平公司的出价——20万元买下仓库。金都公司表示价格过高，放弃购买。东平公司遂于10月5日与鹏程公司签定了《房产转让协议书》，并按照法律的规定办理了相关的过户、登记手续。后来，金都公司从鹏程公司内部工作人员处得知仓库转让的真实情况后，即认为鹏程公司和东平公司的行为侵犯了其优先购买权。经与鹏程公司协商无效后，遂向法院提起诉讼，要求确认鹏程公司的转让行为无效并确认其对鹏程公司房产的优先购买权。 【几种观点】 金都公司是否享有对承租房屋的优先购买权？如果有，其放弃购买的意思表示是否意味着它丧失了优先购买权？鹏程公司与东平公司之间的房产转让协议是否有效？围绕这些问题，有以下几种不同意见： 1、金都公司不享有对承租房屋的优先购买权。因为在金都公司与东平公司的房屋租赁协议中仅仅约定“承租人在同等条件下享有优先承租权”，而无关于优先购买权的约定。 2、虽然当事人未就优先购买权事宜作出约定，但依据有关法律的规定，承租人享有优先购买权。然而，金都公司最终还是表示不愿购买其承租的仓库。既然已经作出决定就不得反悔。 3、金都公司依法享有对承租房屋的优先购买权。其放弃购买的行为并非出于真实的意思表示，不发生法律效力。鹏程公司与东平公司之间的房产转让行为依法应认定为无效。 【评析意见】 本案主要的争议在于出租房屋出卖时承租人的优先购买权问题。应当承认，在我国目前的房地产法律体系中，对此的规定还很不完善。主要表现在《城市私有房屋管理条例》第11条的规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”但该条例仅适用于私有房屋即个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房的租赁行为，所以审理本案没有房地产的特别法作为依据，只能参照《最高人
论承租人优先购买权的若干法律问题
论承租人优先购买权的若干法律问题 优先购买权亦称“先买权”是特定人依约定或法律规定于所有人（义务人）出卖动产或不动产时，有依同样条件优先购买之权利。承租人先买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定或双方约定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。先买权制度在我国历史上最早最完备，早在我国唐律中就规定：房地产买卖必须先问近亲，次问四邻，近亲四邻不要，才得卖与别人。当时先买权制度的功能在于保护封建宗族的完整性与稳定性，以免自家土地房屋被其他宗族所占有。在国外民法上关于此制度可以追溯到古希腊、罗马时期。拜占庭时期的罗马法上就有所谓Jus Protimiseos。中世纪意大利学说上有所谓Jusretractus。亦属一种先买权，德国普通法中Retraktrecht一语即由此而来。现代大陆法系各国民法典中也大都规定了这一制度。《法国民法典》第815—14条至815—16条规定了共有人的优先购买权及其行使规则。法国的其他法律还规定了各种先买权。如佃农对承租土地的先买权。《德国民法典》中的先买权分为债权先买权和物权先买权。第504条至514条是以约定方式设立债权先买权的规定，第570b条规定了承买人先买权。第1084条至1104条是以约定方式设立物权先买权的规定。第2034条—2047条共同继承人先买权的规定是法定的物权先买权。德国其他法律还规定了法定的物权先买权。物权先买权的客体只能是不动产，债权先买权的客体可以是物或权利，物权先买权有对抗第三人效力，而债权先买权则不具有对抗效力。《瑞士民法
典》第681条规定法定先买权的原则，行使方式，变更与放弃，第682条规定共有人和建筑权人的先买权，农业经营和土地的先买权。《日本民法典》第905条共同继承人的应继份取回权与先买权具有同等效果。我国《澳门民法典》第408—417条规定约定先买权，第1308—1309条规定共有人的先买权，第1970条规定共同继承人的先买权。台湾地区民法第919条规定了典权的留买权，土地法规定的先买权有第34条之一共有人的优先承购权，第104条地上权人、典权人或承租人及其他所有权人的优先购买权，第107条耕地承租人的优先承买权，第124条永佃权人的优先承买权；耕地三七五减租条例规定的先买权有第15条的优先承买权。 “法律不仅是一个规则体系，而且也是一个制度体系。法律制度直接体现了法律原因的精神内核，法律所追求的价值目标及社会的现实需求，并由此而成为相应规则产生和变更的依据……制度之完善决非朝夕蹴就，亦非立法者单纯的天才设计所能造成。制度必须根植于实践，具有应然和实然的正当性，才可能具有旺盛的生命力。”承租人优先购买权的意义首先在于它符合我国的家族观念和伦理观念，着眼于社会经济发展的公序良俗的维持，不独在农业社会有其作用，即使在当今工商高度发达之社会其立法本旨仍有相当注意之处。从某种意义上讲，承租人的先买权并不能从法律逻辑中直接推导出来，她是一种习惯的沉淀。这也验证了“法律的生命不是逻辑，而是经验”这句话。其次承租人基于占有、使用出租人房屋这一事实，必然会围绕该房屋在社会上形成诸如生产、生活许多方面的特定联系，因此当出租人要出
房屋承租人优先购买权
房屋承租人优先购买权问题分析 （写作要求及提纲附后） 承租房屋买卖合同纠纷案 【案情】 原告：曹雨婷。 被告：高敏杰。 被告：徐庆达。 A市B区人民法院经审理查明：坐落A市B区向阳路蓝雨街22号二楼二房是以原告之姐曹雨琴名义向房管部门承租使用的房屋，原告作为其家属共同租住该房屋。1999年8月10日，曹雨琴（乙方）与甲企业（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，订明甲方拆除乙方使用的向阳路蓝雨街22号房屋，甲方在高海路润南花园闵惠大街5号（第202房）安置给原告回迁居住等。原告于2000年入住A市高海路闵惠大街5号202房，并将户籍迁往该处，但一直没有与该房屋的所有权人签订租赁合同。 讼争房屋A市B区高海路5—8号首层及二楼房屋的原所有人A市广协房地产开发有限公司因拖欠债务，上述房屋被A市蓝湖区人民法院委托拍卖。2004年6月4日，被告高敏杰与乙企业签订《拍卖成交确认书》，订明被告高敏杰成功竞得讼争房屋，拍卖人依标的现状（含瑕疵）不交吉拍卖。本标的房产现为拆迁户（约有数十户，含永迁及临迁）和B区古雨街雨霖居委会办公室所用，居委会属配套设施，买受人必须无偿提供给雨霖居委会使用。标的现状为临水、临电，未办理永久性用水、用电手续。拍卖成交后，买受人自行通过法律途径与拆迁户另行解决标的租赁或其他相关问题，买受人必须按照有关法律政策的规定处理该问题等。2004年7月28日，A市蓝湖区人民法院裁定讼争房屋所有权归买受人高敏杰所有。 2005年3月9日，A市国土资源和房屋管理局出具了B区高海路闵惠大街5号202房的《房地产权证》给被告高敏杰。2006年7月，被告高敏杰将讼争房屋转让给被告徐庆达。A市国土资源和房屋管理局于2006年7月7日核发了该屋的《房地产权证》给被告徐庆达。 另查明：原告曾向本院起诉被告高敏杰，要求被告高敏杰按公房租金标准与其签订20年的租约，被告高敏杰答辩称同意按私房成本租金标准和原告签订一年租约。本院以（2006）B民三初字第349号民事判决书对该案作出驳回原告诉讼请求的判决，该判决现已发生法律效力。 原告诉称：原告和家人一直租住胜达房管站位于向阳路蓝雨街22号二楼二
共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权
共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权 一、据以研究的案例 刘甲与刘乙系亲兄弟关系，2000年两人共同出资新建了一栋三层住宅小楼。刘甲一家住在二层，刘乙一家住在三层，第一层的灶间、卫生间归两家共同所有。后来刘乙另有住房，便迁往他处，将其所有的第三层楼房出租给钱某居住。2008年8月刘乙因生意亏损急需用钱，希望将该层楼房出售，并报出具体的出售价格。刘甲得知后表示愿意出资购买，钱某也表示愿意出资购买。后来刘乙将该房卖给钱某，双方签订了房屋买卖合同，并办理了过户手续。刘甲得知后与刘乙交涉要求买房，但刘乙认为钱某系该房承租人，享有优先购买权。双方协商未果，刘甲以刘乙为被告、以钱某为第三人，向法院提起诉讼。 原告刘甲诉称，自己是被告刘乙所出售房屋的原共有人，虽其房屋的产权已分立，但仍属于一个整体，并且需要相互配套使用，自己应享有优先购买权。被告刘乙将房子卖给第三人钱某，自己并不知情，被告刘乙也未通知自己，因而被告刘乙与第三人钱某的房屋买卖合同应属无效。 被告刘乙辩称，依照法律规定，承租人钱某享有优先购买权，且自己与钱某订立了房屋买卖合同，房款两清，并办理了过户手续，房屋买卖合同有效。 第三人钱某述称，自己作为承租人，享有法律规定的优先购买权。且房款已付清，房屋已办理过户手续，自己已取得楼房的所有权。 法院经审理认为，房屋共有人的优先购买权是基于共有人对房屋享有共同所有权这一物权，而房屋承租人的优先购买权是基于租赁合同关系，该权利本身不是直接对租赁物所享有，因而不具有物权性质，仅具有债权效力，根据物权优于债权的民法原理，在同等条件下，房屋共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。原告刘甲与第三人钱某均对房屋享有优先购买权，在原告刘甲与第三人钱某出价相同的情况下，原告刘甲获得优先购买的权利。被告刘乙在原告刘甲明确表示愿意购买的情况下，以同样的价格将楼房出售给第三人钱某，侵犯了刘甲的优先购买权，应属无效。故法院判决如下：(1)被告刘乙与第三人钱某的房屋买卖合同无效；(2)原告刘甲享有优先购买权；(3)诉讼费用由被告刘乙承担。 二、相关法律问题分析 本案在审理过程中有以下两种不同意见： 一种意见认为，刘甲作为按份共有人享有优先购买权，钱某作为承租人享有优先购买权，根据民法的一般规则“物权大于债权”，刘甲的优先购买权更优先，所以刘乙与钱某的房屋买卖合同关系无效。 另一种意见认为，承租人钱某对刘乙所出卖的房屋享有优先购买权，且双方已办理了过户手续，房屋买卖合同有效，钱某取得房屋所有权。 笔者同意第一种意见，分析如下： (一)优先购买权的概念及种类 优先购买权，又称“先买权”，是指特定的权利人依照法律规定在同等条件下可以优先购买某项特定财产的权利。司法实践中我们常遇到优先购买权的冲突问题，如房屋共有人将其房屋出租给第三人，当共有人一方转让房屋时，就会产生共有人与承租人之间发生优先购买权的冲突的情形。 所谓共有人的优先购买权，是指共有人的财产有偿转让给第三人时，其他共有人在同等条件下，依法享有优先购买的权利。我国《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让。但在出
论承租人的优先购买权学位论文
前言 承租人的优先购买权作为一项古老的法律制度，“或者符合家族和伦理观念，或者着眼于社会经济发展及公序良俗维持，不独在农业社会有其作用，即使在今日工商高度发达之社会，其立法宗旨仍有相当的意义”,不但具有存在的社会基础,亦具有存在的法理依据，且在成立法和习惯法中均有体现，符合人们的习惯心理，应当肯定其存在的现实意义，当然并不是说这项制度已经优美至善，无可挑剔。任何事物均具有两面性，此亦然。承租人的优先购买权作为一项法律制度，在满足某些法律需要的同时，可能存在一定的负面影响，但总的来说，法律是可以通过严格规定承租人的优先购买权适用条件等对其进行限制,进而更好的保护承租人的优先购买权。
目录 摘要 (1) 关键词 (1) 1. 承租人优先购买权的社会现状 (1) 1.1. 承租人的优先购买权的社会意义及问题 (1) 1.2.承租人的优先购买权的法律规定 (1) 2. 承租人优先购买权与共有人优先购买权的竞存 (2) 2.1.优先购买权竞存之称谓 (2) 2.2.承租人优先购买权与共有人优先购买权竞存的学说及理由 (2) 2.3.承租人优先购买权与共有人优先购买权之间存在竞存 (3) 2.4.审判实务中出现承租人优先购买权与共有人优先购买权竞存的原因 (5) 3. 承租人优先购买权与共有人优先购权竞存时的效力关系 (6) 3.1.承租人优先购买权与共有人优先购权竞存时的效力关系存在的学说观点.. 6 3.2.承租人优先购买权与共有人优先购买权冲突的解决 (8) 结语 (10) 注释 (11) 参考文献 (12) 致谢 (14)
论承租人的优先购买权 摘要：共有人优先购买权和承租人优先购买权是我国两种重要的优先购买权。当前对两优先购买权是否会发生竞存以及发生竞存时应当如何选择,理论界与实务界还有很大争议。通过对共有份额与共有物的区别与联系,以及当共有人同意出卖共有物时他们是否享有优先购买权的分析,认为两优先购买权很有可能会发生竞存。由于我国现行法律对处理涉及承租人优先购买权争议规定的比较原则，在司法实践中，常常遇到共有人将其共有财产出租，由此而产生承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生冲突的问题。导致司法实践中对此存在诸多分歧，给这类案件的审理带来不少困难。有鉴于此，本人拟对共有人优先购买权和优先购买权竞存的位次排序等加以探讨，提出一些粗浅的认识。 关键词：共有人, 承租人 , 优先购买权 , 竞合，排序 1. 承租人优先购买权的社会现状 在对我国承租人优先购买权与共有人优先购买权竞存问题的现状进行阐述之前，笔者认为应该让读者对承租人优先购买权的有关情况进行大致的了解。 1.1. 承租人的优先购买权的社会意义及问题 承租人的优先购买权作为一项古老的法律制度，“或者符合家族和伦理观念，或者着眼于社会经济发展及公序良俗维持，不独在农业社会有其作用，即使在今日工商高度发达之社会，其立法宗旨仍有相当的意义”[1]，不但具有存在的社会基础,亦具有存在的法理依据，且在成立法和习惯法中均有体现，符合人们的习惯心理，应当肯定其存在的现实意义，当然并不是说这项制度已经优美至善，无可挑剔。任何事物均具有两面性，此亦然。承租人的优先购买权作为一项法律制度，在满足某些法律需要的同时，可能存在一定的负面影响，但总的来说，法律是可以通过严格规定承租人的优先购买权适用条件等对其进行限制,进而更好的保护承租人的优先购买权。 1.2.承租人的优先购买权的法律规定 承租人优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。 [2]我国现行法律对承租人优先购买权的规定主要有：（1）《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，要提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权”。（2）《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下。享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，
房屋承租人的优先承租权
房屋承租人的优先承租权 5月28号通过的《民法典》第七百三十四条第二款规定，“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”《民法典》该条款内容的确定，是我国首次在法律层面确立原先一直散见于各项地方性法规中有关“优先承租权”的规定。在5月22日全国人民代表大会常务委员会副委员长王晨《关于〈中华人民共和国民法典（草案）〉的说明》中对此还特别强调此举“是落实党中央提出的建立租购同权住房制度的要求，保护承租人利益，增加规定房屋承租人的优先承租权（草案第七百三十四条第二款）。”从立法目的上看，该条款是顺应我国时代发展变化需要，借鉴有关立法和实践成功经验的结果，是一条广受赞誉的好规定。 理论上的“优先承租权”是指在房屋租赁中，租赁期限届满，出租人继续出租的，满足一定条件的承租人，在与第三人同等条件下优先承租该房屋的权利。但对权利属于何种性质有的认为是一种请求权，属于债权；有的认为是该权利是一种附条件的强制缔约权；还有的认为是一种形成权。笔者赞同该权利性质为形成权的说法。 参照《民法典》第726、727、728条关于承租人优先购买权行使的规定，关于优先承租权的具体行使，具体需要注意以下几个问题： 1.享有优先承租权的主体。主体仅限于原房屋租赁合同的承租人，该“房屋”按照《城市房地产管理法法》第二条规定，“指土地上的
房屋等建筑物及构筑物。”因此，场地或其他动产租赁物的承租人不享有优先承租权。该房屋租赁类型既包括为居住使用为目的住宅租赁关系，也包括为生产经营使用为目的的商事租赁关系。 2.以存在合法有效的长期房屋租赁关系为客观前提条件。不存在合法的租赁关系、或者只是不定期租赁关系的承租人不享有优先承租权，比如违法转租中的次承租人不享有优先承租权。 3.出租人继续出租为行使优先承租权的主观前提条件。实践中须注意防止以下情况：出租人先借收回房屋不再出租之名，后过一定期限又继续出租给第三人从而损害承租人优先承租权。理论上出租人回收自用一定期限再出租并不能禁止，但多长期限内再出租他人会认定是损害到原承租人的优先承租权需要有关部门具体明确。 4.必须是在同等条件下行使。对“同等条件”通常是考虑租赁价格、租金支付方式、租赁期限等构成租赁合同的重要要素。如原承租人只是承租一栋房屋中的一套或几套，现出租人拟将整栋房屋出租，则原承租人因不具备同等条件的要求而不具有优先承租权。如果出租人采取招标、拍卖或其他竞价的方式确定承租人，出租人只要通知了原承租人，原承租人未参与招标、拍卖或其他竞价的，则视为放弃优先承租权，或者原承租人最终未中标的，也视为其不具有同等条件而丧失优先权。 5.优先承租权的行使时间。在合同双方明确约定期限的情况下，只要对优先承租权及其行使期限的约定不违反法律禁止性规定，期限的长度可按照合同双方的约定。在合同没有约定的情况下，这个期限
论承租人的优先购买权(一)
论承租人的优先购买权(一) 内容提要]本文是介绍承租人优先购买权的有关法律问题，承租人的优先购买权是指在出租人出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。它是承租人的一项具有物权性质的法定权利，具有对抗第三人的法律效力；承租人只能在同等条件下优先行使购买权而不能以优于第三人的条件购买租赁物，出租人与承租人就租赁物的买卖价格达不能协议时，出租人不得再以低于或等于承租人所能接受的价格将租赁物出卖给第三人，否则就侵害了承租人的合法权益，承租人可以向人民法院请求宣告出租人与第三人买卖租赁物的合同无效，而且还可以直接请求人民法院确认承租人与出租人之间形成的以同等条件为内容的买卖合同成立。 一、承租人优先购买权的法律性质 承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。 承租人优先购买权的法律性质体现在以下几个方面： ⒈承租人的优先购买权是一种法定权利。承租人的优先购买权必须由法律直接加以规定，即只能由法律加以创设，而不能根据当事人之间的约定而产生。1]1983年12月国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第十一条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权”。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权”。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这些规定都是承租人享有优先购买权的法律依据。由于承租人的优先购买权是一种法定权利，因而其具有对抗第三人的法律效力。 ⒉承租人的优先购买权是一种具有物权性质的请求权。关于承租人的优先购买权是否具有物权性质，目前有两种不同看法。一种观点认为，承租人的优先购买权本身不是直接对租赁物享有权利，因而不具有物权性质，仅具有债权效 力，即承租人仅具有请求与出租人就租赁物订立买卖合同的请求权。出租人出卖租赁物时，承租人依同等条件声明购买的，出租人有承诺的义务。如果出租人不通知承租人而直接与第三人订立合同出卖租赁物，承租人只能对出租人主张损害赔偿，而不能主张优先购买租赁物。另一种观点认为，承租人的优先购买权具有物权性质，属于物权范畴。笔者认为，承租人的优先购买权应属一种具有物权性质的请求。物权设定时必须公示，所谓公示原则，是指物权的各种变动必须以一种可以公开向社会显示，并能取信于公众的外部表现方式予以展示，方能生效的法律原则。首先，从近代世界各国的立法趋势来看，主要有三种立法例：一是成立要件主义，又称有效要件主义、形式主义。德国等一些大陆法系国家采此立法模式。这种立法例把公示即登记或交付作为物权变动的有效要件。也就是说，只有当事人之间的物权变动意思表示，而无法定的公示方法，其物权变动意思表示不仅不发生社会的公信力，且不具有物权变动的法律效果。二是对抗要件主义。法国、日本等国采此立法模式。这种立法例认为，公示方法虽有社会的公信力，但不是物权变动的要件。当事人形成物权变动的意思表示即产生物权变动的法律效果，只是在未依法进行公示之前，不具有社会公信力，不能对抗善意第三人，即不知情的第三人可以当事人未公示为由，否认其物权变动的效果。三是折衷主义。这是兼采成立要件主义和对抗要件主义的一种立法例，奥地利和前苏俄等国家采此立法模式。但这些不同的国家在“兼采”的同时又有所偏重，或者以成立要件主义为原则，以对抗要件主义为例外；或者以对抗要件主义为原则，以成立要件主义为例外。2]《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付
优先购买权通知
优先购买权通知（两种版本） 要点 包括房东通知租户是否履行优先购买权的通知、租户通知房东主张优先购买权两种版本。 格式一：业主通知租户 优先购买权通知函 __________________ 先生/女士： 本人/公司（身份证/营业执照号码：） 系_______ 省 _______ 市_______ 区 ____________________ 号的物业（以下简称该物业”之业主，与贵 方签署了该物业的《租赁合同》。 现本人/公司拟将该物业出售，成交总价为人民币（大写）（Y 元）（不包括税费、给经纪方的佣金等费用），合每平米单价为元。 如贵方有意购买该物业，请贵方于收到本通知后15日内向本人/本公司明确回复书面意见， 双方签订正式买卖合同。 如贵方未回复书面意见的，视为贵方放弃优先购买权。 本人/本公司指定联系方式： 收件人： 联系电话： 收件地址： 特此函告。 业主： 年月日 格式一：租户通知业主主张优先购买权
主张优先购买权通知 业主（出租人）____________________ 先生/女士： 贵、我双方签订了租赁合同（租赁房产地址： ___________________________ ，下称该房产），我方按约 定履行了租赁合同。 根据法律的相关规定：出租人出卖出租房屋，应提前通知承租人。承租人在同等条件下，享 有优先购买权。 据悉：贵方已将（或拟将）该房产出售给他人，但因贵方未依法定在合理期限前通知我方, 侵犯我方对商铺的优先购买权。为此，特告知我方要求对商铺主张优先购买权。 我方指定联系方式： 收件人： 联系电话： 收件地址： 特此函告。 承租人： 年月日
承租人优先购买权的性质
承租人优先购买权的性质 1、承租人优先购买权是一种法定权利。 承租人优先购买权是由法律直接加以规定，也即只能由法律加以创设，而不能根据当事人之间的约定或习惯而产生。承租人享有优先购买权的现行法律依据主要有：《城市私有房屋管理条例》第十一条规定："房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。" 最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条规定："出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。" 《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定："出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。" 《合同法》在债权关系基础上以法律形式确立了承租人的优先购买权制度。由于承租人优先购买权是一种法定权利，因而其具有对抗第三人的法律效力。 2、承租人优先购买权具有物权性质，是一种准物权，即准用于物权法规定的财产权，先买权的优先效力和追及效力就是体现，可以对抗第三人。 从近代世界各国的立法趋势来看，租赁权已呈现出物权化的趋势，即通说所谓的“租赁权的物权化”。由于租赁权的物权性，基于租赁权而产生的承租人的优先购买权也自然应具有物权性质。 承租人的优先购买权虽然不能直接对租赁物享有权利，但它能直接对抗第三人，且承租人只要在同等条件下就能依自己的行为使权利发生变动，这明显区别于设立、变更或消灭必须由双方当事人的意思表示来完成的债权。明确承租人的优先购买权是一种准物权，可以有效地防止出租人与第三人串通而以协议的形式任意更改法定优先购买权的规定，侵害承租人的权利，以更好地保护承租人的合法权益。 另有学者认为，承租人优先购买权是一项物权，是给出租人增加的合法负担。对该观点，笔者不敢苟同，因为租赁权尽管出现物权化的趋向，但一般而言，其性质仍为债权。我国现
承租人优先购买权的限制及法律救济
承租人优先购买权的限制及法律救济 杜灵燕 承租人优先购买权是当今世界各国或地区民法所普遍确立的制度，具有悠久的历史渊源。我国法律亦确立了该制度。承租人优先购买权，是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。1该权利应为形成权，即优先购买权人得依一方的意思表示，形成以义务人和第三人买卖合同同样条件为内容的合同，无须义务人(所有权人或出卖人)的承诺，不过此项权利附停止条件，须待义务人出卖标的物于第三人时，才能行使。2承租人优先购买权制度的确立有效的保护了承租人的利益，减少了交易成本，亦能充分发挥租赁房屋的使用价值。但该项权利的行使限制了出租人自由处分的权利，与合同意思自治原则相违背，故承租人在行使优先购买权时应受合理限制以兼顾出租人的利益。同时，考虑到租赁关系中，承租人毕竟处于弱势地位，因此当优先购买权在行使中受到侵害时法律应给予合理的救济方式以维护承租人的利益。 一、承租人优先购买权的限制 承租人优先购买权的限制具体表现在当出租人基于与第三人的特殊身份关系而出卖时，承租人不得行使优先购买权，因家庭成员之间的房屋买卖，不免具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系终究有所不同，出租人在出售时在对出售的条件的确定难免要受身份关系的限制，故承租人无法基于 1王利明：《中国民法案例与学理研究》第132页法律出版社1998年版。 2王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册第507页中国政法大学出版社1998年版。
“同等条件”行使。《德国民法典》第470条亦明确规定，出租人将房屋出卖给其法定继承人的，承租人不得行使优先购买权。而当政府因公用目的而对租赁房屋进行征收、征用时，因依照公法手段实现租赁房屋的物权变动，应认为属于所有权的原始取得，故原承租人不应继续享有租赁权，其优先购买权也不得行使。当然在出租人以房屋抵债的情况下，因其目的乃是通过房屋所有权的转移而代替金钱的给付，从此角度而言，与房屋买卖并无不同，应当允许承租人行使优先购买权。 关于优先购买权是否能转让、继承的问题。从国外立法来看，优先购买权是承租人的专属权，不能转让，如《德国民法典》第473条规定，“除另有规定外，先买权是不可转让的，且不转移给权利人的继承人”。我国法律并无明确规定，从优先购买权的专属性来看，承租人的优先购买权不能转让亦不能继承。因为法律对优先购买权人的保护主要是为了保护特殊主体的利益，如果优先购买权人转让优先购买权，由于购买人不是法律保护的特殊对象，从而使优先购买权丧失其存在的意义。3 在房屋以互易的形式进行交换时，承租人能否行使优先购买权？互易作为古老的以物易物交易方式在现代的延续，互易虽然为法律所允许准用关于买卖的规定，但其与买卖仍有较大的不同。通过互易，出租人获得的是非代替物，这就使得承租人无法行使先买权。另外，买卖合同的双方当事人比较单纯地注重利益的交换，而互易则注重在 3王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社，1998年4月版，第778页。
论房屋承租人优先购买权
论房屋承租人优先购买权 序言 随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，我国的房地产交易市场日益活跃，房屋已成为城市居民的主要财产之一，并且成为衡量人们生活水平的一个重要标志。最近几年，我国的房价居高不下，一般工薪阶层购房能力相形大减，造成房屋自有率下降，房屋租赁现象增多，出租人和承租人之间的纠纷也日益频繁，其中关于房屋承租人优先购买权的争议也成为实务中经常遇到的问题。该问题无论在理论上还是实践上均存在种种困惑。与之相应的法律法规以及司法解释对该问题的规定都比较笼统，可操作性也不强，相关的法学理论也较为薄弱，对一些基本问题尚未达成共识。比如最早见于1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第11条，该条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买的权利。”在这里，仅仅只规定了“出卖”和“同等条件”，至于何为“同等条件”，优先购买权以什么方式行使，优先购买权行使的法律效力以及优先购买权是否会发生冲突等问题均没有作出详细的规定，在法律理解和适用上存在见仁见智情况，既不利于保护当事人合法权益，也不利于维护法律尊严。我们不应当遗漏对我们生活有影响的任何一项法律制度，而立法上若要完善承租人优先购买权制度，理论上的准备是必要的。因此笔者将对承租人优先购买权的基本理论作较为全面、深入的研究，并针对现行制度的不足提出相应的立法建议，以期能对相关立法和司法实践有所帮助，未来的民法典能突破现行法的框架，建立起比较完善、有效 的承租人优先购买权制度。
一、房屋承租人优先购买权的理论基础 （一）房屋承租人优先购买权的概论和特征关于什么是房屋承租人优先购买权？各国法律均没有做出明确的规定，学者们也存在不同的认识。我国学界之通说认为，所谓房屋承租人优先购买权是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。1[1]房屋承租人优先购买权属于民事优先购买权的一种，优先购买权又称为“先买权”，是指特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。2[2]这一制度在法国、德国、瑞士等国的民法典以及我国台湾地区的相关立法中均有所规定。在我国，它主要包括共有关系中的优先购买权、承典关系中的优先购买权、租赁关系中的优先购买权、公司企业法上的优先购买权、公有住房改革的优先购买权等。这些不同类型的优先购买权之间，既有一定的共性，也具有不少各自的个性。本文拟就房屋承租人的优先购买权问题进行探讨。 我国民事立法中对于优先购买权的规定并不是很多，但对房屋承租人的优先购买权却一直有明确的规定。早在1950年3月28日，东北人民政府发布的《东北城市房产管理暂行条例》就规定：“房屋出租、出典、出卖，原房户有继续承租与承典购买之优先权。”1952年5月17日，最高人民法院在《解答关于处理房户行使优先购买权案件，发生疑义问题的函》中也曾就房屋承租人的优先购买权提出一些指导性意见。改革开放以后，国务院的有关行政法规，最高人民法院的司法解释对此也有规定。1983年12月7日，国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”该条明文确立了城市私有房屋租赁关系中承租人的优先购买权。1984年，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定：“房主出卖房屋时，在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。”在此基础上，1988年1月26日，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”该条明确规定了出租人的通知义务、承租人优先购买权的行使条件以及出租人违反通知义务的法律后果。之后在1994年，建设部发布的原《城市公有房屋管理规定》第36条对公有房屋租赁关系中承租人的优先购买权也作了规定。但是，以上关于承租人优先购买权的规定，仅局限