合院别墅研究教学内容
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•由于地块条件限 制以及项目定位 客户级别，本项 目并不适合营建 独栋别墅产品
本报告是严格保密的。
营销定位上向独栋靠拢
•经验容积率：0.5在特定地块条件限制下， 0.7
更好的联排产品
借鉴案例
• 上海.万科深蓝 （r=0.57）
• 重庆.龙湖悠山 郡（r=0.6）
借鉴案例
• 北京.领秀新硅 谷（r=1.13）
• 特点：合院别墅由7栋别墅 采用子母楼设计，达到独栋 感受
创新7联合院别墅，高容积率的前提下，保 证每户Fra Baidu bibliotek有南向庭院
•七合院由7栋别墅组成，每栋采用子母楼设计
•子楼相连，母楼分开，母楼之间最大间距达十 余米，给人以7个独栋的印象
本报告是严格保密的。
•各栋别墅之间的空隙客观上为相对封闭的内部
公共院落预留下与外部空间联系的视觉走廊，达
人行道（约宽2.5m)
• 通过减小前后两个三 拼单元的间距，提升了 别墅容积率
• 去除大面积水景的 “稀释”作用，其三联 排别墅的平均容积率约 为0.6
5
联院
北京.领秀新硅谷 领秀新硅谷通过L型排布方式，实现联院组团容积率0.64
项目介绍 • 地址：北京市海淀区西二旗西路 • 占地面积：34万平方米 • 建筑面积：47万平方米 • 容积率：1.13 • 产品：双拼、联排、联院、多层、小高层 • 联院面积：280 ㎡ • 规划：社区中间横竖道路将社区分成四个区，不同 物业分区排布
1
根据项目本题面临的问题，提出创新的低密度产品解决方向——打造容 积率的低密度产品
解决方向
目标
项目需打造 低密度产品 标杆
问题
1.容积率1.33不利于低密度产 品的营建
2.山地地形为低密度产品营建 增加难题 3.地块东西进深狭窄，低密度 产品排布受限制
创新——打造高容 积率的低密度产品
•高容积率别墅产品使间距 尺度更加宽松
四合院组团（四户）
1户 2户
3户 4户
中央合院
8
合院 重庆.龙湖悠山郡
项目介绍
龙湖悠山郡创新7联合院别墅，高容积率的前提下，保 证每户都有南向庭院
• 地址：重庆北部新区经开 园礼嘉
• 占地面积：24.7万平方米
• 容积率：0.6
• 产品：独栋、合院
• 规模：201户
• 户型面积：200-400平方米
联院组团
本报告是严格保密的。
L型的联院别墅排布方式
联院组团容积率达0.64
•三层设计，做足容积率 •下沉式庭院，增强小面积庭院的空间感，体现 自然体验与趣味性 •利用层数做到功能区分，克服单层面积过小的 劣势
6
联院 北京.香江别墅
项目介绍
香江别墅L型联院在满足做高容积率的前提下更能突 出独栋别墅意向
7 合院
上海.万科深蓝
万科深蓝通过控制面积的四合院联栋，提升容积率的同
时突出独栋意向
项目介绍
• 地址：上海浦东新区金海路3333号 • 占地面积：26万平方米 • 容积率：0.57 • 产品：独栋别墅（部分合院） • 户型面积：160-250平方米 • 首期占地：规划15万平方米 • 首期建筑类型：合院联独
前院
建 筑
内院
建 筑
后院
本报告是严格保密的。
山墙保证庭院的 私密性
通过花架、矮墙 等局部构件相连
两户别墅U型联院，虽 然更能突显独栋意向， 但容积率损失较大
建筑 庭院
建筑 庭院
建筑 庭院
两户别墅之间山墙相连， 形成围合庭院
•两户别墅通过山墙相 连形成围合庭院，同时 山墙相比别墅进深长， 更有独栋别墅意向
• 北京.香江别墅 （r=0.6）
借鉴案例
• 深圳.城市山谷 （r=1.6）
• 深圳.万科棠樾 （r=0.62）
•坡地地形限制， 普通四联排或六 联排实现起来较 为困难，即使能 实现，也会浪费 很多空间
3
创新联排 城市山谷通过双向8联式的布局形式使联排的容积率 深圳.城市山谷 达到了1.1
项目介绍 • 地址：深圳南山高新科技园区 • 产品：联排、小高层、高层 • 建筑面积：16万平方米 • 联排面积：230㎡(主力户型）、330㎡ • 容积率：1.6（其中联排做到了1.1） • 特点：层层附送花园和露台，顶层赠送30㎡阳光花 房
入户道路 1B 2B 3B 4B 5B 6B 7B 8B
1A 2A 3A 4A 5A 6A 7A 8A 入户道路
双向8联式联院排布方式 联院别墅容积率达1.1
•联院别墅分别从南北入 户，中间用围墙分隔私 家庭院
•通过挤压社区公共空间 增加建筑占地面积，进 而提高容积率
本报告是严格保密的。
4
创新联排 万科棠樾通过收缩前后两联排单元距离达到“景舒 深圳.万科棠樾 物密”的效果
南
成“内”“外”、沟通
9
案例总结，并选择适合本项目的高容积率低密度产品
创新联排
联院
合院
案例 示意图
•深圳.城市山 谷（r=1.6）
入户道路
•深圳.万科棠樾 •北京.领秀新硅 •北京.香江别墅
项目介绍 地址：东莞•塘厦•林坪大道，莞深高速路旁 占地面积：66万平方米 建筑面积：41万平方米 总体容积率：0.62 总户数：约124户 产品类型：三层双拼、三拼别墅单位联排别墅 一期项目概况 规划总用地：约110000m²，容积率：约0.378
三联排别墅
相连三联排之间的处理
棠樾.悦水庄
本报告是严格保密的。
• 地址：北京上西山东麓，昌平马池口镇 • 占地面积：100万平方米 • 容积率：0.6（总体） • 产品：独栋、双拼、联院、联排 • 规模：一期90栋，二期280栋左右 • 联院面积：210㎡， 230㎡（主力）， 260㎡ • 特点：u形空间布局规划三重院落空间，每户 拥有240平米以上院落，每个空间有对应的院落
•高容积率能有效减轻对地 形、进深条件的依赖
根据产品定位低密度产 品容积率不低于0.5
本报告是严格保密的。
2
找到适合本项目的创新高容积率别墅产品，并借鉴案例…
创新的高容积率别墅产品
•注：由于叠拼、双拼在青 岛乃至全国的市场实现度 较差，故在此不予考虑
独栋
合院
联院
创新联排
普通联排
•经验容积率：0.3
四合院——控面积，提 升容积率，独栋意向
本报告是严格保密的。
• 四户组成一个单元，围合一个下沉 式院落，有坡道与小区道路系统相连
• 为提升容积率，尽量减少合院户型 面积，一个合院由4户160-250平米 的别墅构成
• 附赠150平米阳光底层
• 该产品为万科的创新别墅类型—— 合院联栋，类似的项目还有深圳万科. 金域华府
本报告是严格保密的。
营销定位上向独栋靠拢
•经验容积率：0.5在特定地块条件限制下， 0.7
更好的联排产品
借鉴案例
• 上海.万科深蓝 （r=0.57）
• 重庆.龙湖悠山 郡（r=0.6）
借鉴案例
• 北京.领秀新硅 谷（r=1.13）
• 特点：合院别墅由7栋别墅 采用子母楼设计，达到独栋 感受
创新7联合院别墅，高容积率的前提下，保 证每户Fra Baidu bibliotek有南向庭院
•七合院由7栋别墅组成，每栋采用子母楼设计
•子楼相连，母楼分开，母楼之间最大间距达十 余米，给人以7个独栋的印象
本报告是严格保密的。
•各栋别墅之间的空隙客观上为相对封闭的内部
公共院落预留下与外部空间联系的视觉走廊，达
人行道（约宽2.5m)
• 通过减小前后两个三 拼单元的间距，提升了 别墅容积率
• 去除大面积水景的 “稀释”作用，其三联 排别墅的平均容积率约 为0.6
5
联院
北京.领秀新硅谷 领秀新硅谷通过L型排布方式，实现联院组团容积率0.64
项目介绍 • 地址：北京市海淀区西二旗西路 • 占地面积：34万平方米 • 建筑面积：47万平方米 • 容积率：1.13 • 产品：双拼、联排、联院、多层、小高层 • 联院面积：280 ㎡ • 规划：社区中间横竖道路将社区分成四个区，不同 物业分区排布
1
根据项目本题面临的问题，提出创新的低密度产品解决方向——打造容 积率的低密度产品
解决方向
目标
项目需打造 低密度产品 标杆
问题
1.容积率1.33不利于低密度产 品的营建
2.山地地形为低密度产品营建 增加难题 3.地块东西进深狭窄，低密度 产品排布受限制
创新——打造高容 积率的低密度产品
•高容积率别墅产品使间距 尺度更加宽松
四合院组团（四户）
1户 2户
3户 4户
中央合院
8
合院 重庆.龙湖悠山郡
项目介绍
龙湖悠山郡创新7联合院别墅，高容积率的前提下，保 证每户都有南向庭院
• 地址：重庆北部新区经开 园礼嘉
• 占地面积：24.7万平方米
• 容积率：0.6
• 产品：独栋、合院
• 规模：201户
• 户型面积：200-400平方米
联院组团
本报告是严格保密的。
L型的联院别墅排布方式
联院组团容积率达0.64
•三层设计，做足容积率 •下沉式庭院，增强小面积庭院的空间感，体现 自然体验与趣味性 •利用层数做到功能区分，克服单层面积过小的 劣势
6
联院 北京.香江别墅
项目介绍
香江别墅L型联院在满足做高容积率的前提下更能突 出独栋别墅意向
7 合院
上海.万科深蓝
万科深蓝通过控制面积的四合院联栋，提升容积率的同
时突出独栋意向
项目介绍
• 地址：上海浦东新区金海路3333号 • 占地面积：26万平方米 • 容积率：0.57 • 产品：独栋别墅（部分合院） • 户型面积：160-250平方米 • 首期占地：规划15万平方米 • 首期建筑类型：合院联独
前院
建 筑
内院
建 筑
后院
本报告是严格保密的。
山墙保证庭院的 私密性
通过花架、矮墙 等局部构件相连
两户别墅U型联院，虽 然更能突显独栋意向， 但容积率损失较大
建筑 庭院
建筑 庭院
建筑 庭院
两户别墅之间山墙相连， 形成围合庭院
•两户别墅通过山墙相 连形成围合庭院，同时 山墙相比别墅进深长， 更有独栋别墅意向
• 北京.香江别墅 （r=0.6）
借鉴案例
• 深圳.城市山谷 （r=1.6）
• 深圳.万科棠樾 （r=0.62）
•坡地地形限制， 普通四联排或六 联排实现起来较 为困难，即使能 实现，也会浪费 很多空间
3
创新联排 城市山谷通过双向8联式的布局形式使联排的容积率 深圳.城市山谷 达到了1.1
项目介绍 • 地址：深圳南山高新科技园区 • 产品：联排、小高层、高层 • 建筑面积：16万平方米 • 联排面积：230㎡(主力户型）、330㎡ • 容积率：1.6（其中联排做到了1.1） • 特点：层层附送花园和露台，顶层赠送30㎡阳光花 房
入户道路 1B 2B 3B 4B 5B 6B 7B 8B
1A 2A 3A 4A 5A 6A 7A 8A 入户道路
双向8联式联院排布方式 联院别墅容积率达1.1
•联院别墅分别从南北入 户，中间用围墙分隔私 家庭院
•通过挤压社区公共空间 增加建筑占地面积，进 而提高容积率
本报告是严格保密的。
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创新联排 万科棠樾通过收缩前后两联排单元距离达到“景舒 深圳.万科棠樾 物密”的效果
南
成“内”“外”、沟通
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案例总结，并选择适合本项目的高容积率低密度产品
创新联排
联院
合院
案例 示意图
•深圳.城市山 谷（r=1.6）
入户道路
•深圳.万科棠樾 •北京.领秀新硅 •北京.香江别墅
项目介绍 地址：东莞•塘厦•林坪大道，莞深高速路旁 占地面积：66万平方米 建筑面积：41万平方米 总体容积率：0.62 总户数：约124户 产品类型：三层双拼、三拼别墅单位联排别墅 一期项目概况 规划总用地：约110000m²，容积率：约0.378
三联排别墅
相连三联排之间的处理
棠樾.悦水庄
本报告是严格保密的。
• 地址：北京上西山东麓，昌平马池口镇 • 占地面积：100万平方米 • 容积率：0.6（总体） • 产品：独栋、双拼、联院、联排 • 规模：一期90栋，二期280栋左右 • 联院面积：210㎡， 230㎡（主力）， 260㎡ • 特点：u形空间布局规划三重院落空间，每户 拥有240平米以上院落，每个空间有对应的院落
•高容积率能有效减轻对地 形、进深条件的依赖
根据产品定位低密度产 品容积率不低于0.5
本报告是严格保密的。
2
找到适合本项目的创新高容积率别墅产品，并借鉴案例…
创新的高容积率别墅产品
•注：由于叠拼、双拼在青 岛乃至全国的市场实现度 较差，故在此不予考虑
独栋
合院
联院
创新联排
普通联排
•经验容积率：0.3
四合院——控面积，提 升容积率，独栋意向
本报告是严格保密的。
• 四户组成一个单元，围合一个下沉 式院落，有坡道与小区道路系统相连
• 为提升容积率，尽量减少合院户型 面积，一个合院由4户160-250平米 的别墅构成
• 附赠150平米阳光底层
• 该产品为万科的创新别墅类型—— 合院联栋，类似的项目还有深圳万科. 金域华府