我对中国房地产未来10年发展趋势的看法

我对中国房地产未来10年发展趋势的看法
我对中国房地产未来10年发展趋势的看法前言：
房地产项目的开发成功与否，不仅取决于项目自身的条件，同时还取决于房地产市场大环境的状况。

中国房地产业的现状：
住建部于2011年公布数据：截至2010年底，中国城镇人均住宅建筑面积31.6平米。

2010年全国人口13.7亿，城市化率50%，即：全国总可居住建筑面积约216亿平米。

2011年全国房屋新开工面积19.01亿平米，即：到目前为止，全国可居住建筑面积（包括已开工尚未竣工的部分）至少235亿平米。

2011房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4%。

全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6%。

经2010、2011两年国家调控的重压，2011年全国已有40个以上城市房价出现同比下降。

那么，中国的房地产供应量是否已达到饱和？我们现在面临的是否为所谓的房地产价格的“拐点”？中国的房地产业是否正在进入衰退期？针对这类问题，我们可以从影响房地产业的因素入手，来推导结论。

影响房地产业的因素主要有以下几项：
1、国民经济
2、刚性需求
3、投资预期
4、国家调控
5、文化观念
下面为针对各项的具体分析：
一、国民经济：
目前房地产业在国民经济中所占比重越来越高，它们两项中的任何一项很难单独繁荣或衰退。

通常来讲，国民经济的持续繁荣是房地产业繁荣的前提和基础。

利用可变参数模型对历年中国GDP和房地产投资数据分析，可推导出：中国GDP每增加1%，房地产投资会增加1.38-1.48%。

人均可支配收入每增加1%，会带动房地产投资增加1.2%。

表一：
从表一中可以看出，2000-2011年，中国的GDP持续保持较高的增长率，为这12年间中国房地产业高速增长提高了基础。

而未来中国的国民经济发展会怎样呢？以下三个方面可以说明未来十年中国的GDP还会保持较高的增长率：
1、全世界范围内科技进步、生产力水平高，中国同时还具备市场规模巨大、内需旺盛优势。

2、劳动力、人口结构方面具有优势。

1982年-2021年间，中国的劳动人口均会占总人口50%以上，整个社会负担较轻，利于经济发展，称为“人口红利”。

3、中国的经济体制、产业结构、消费结构还有很大调整空间，将进一步提高创造力、生产力、市场规模。

高盛公司曾于2003年预测中国将于2041超越美国称为世界第一大经济体，后被认为过于保守，修改为2027年。

2011年国际货币基金组织预测中国将于2016年经济总量达到19万亿美元，超过美国成为世界第一大经济体，而届年美国的经济总量为18.9万亿。

经以上可得出结论：
未来十年，国民经济仍会保持较高的增长率。

国民经济的持续繁荣为房地产的繁荣提供了前提和基础。

二、住宅房地产的刚性需求：
这部分主要包括两方面内容：
1、人口情况
2、城市化进程
我们可以通过这两方面的数据分析对住宅房地产的刚性需求做一个简单了解。

1、人口：
经调查显示：人的一生中一般会出现两次购房行为，首次置业出现在31岁前后，二次置业一般在42岁左右。

如图一所示（横轴为年份，纵轴为中国当年出生人口数，单位是千万）：
●第一个人口出生高峰是1962～1969年，共出生1.97亿人
●第二个人口出生高峰是1982～1990年，共出生2.27亿人。

与人口因素相应的房地产需求高峰为：
●与第一个人口出生高峰相对应的需求高峰：1993～2000年、2004～2011
年、
与第二个人口出生高峰相对应的需求高峰：2013～2021年、2023～2031年
图一
2、城市化
房地产是城市化的载体，中国房地产在未来10年的一项重要功能是继续为城市化服务，为城市新居民的定居提供服务。

目前城市化世界平均水平为47%，发达国家城市化平均水平为75%。

现代经济学认为：城市化进程达到30%时，会进入快速发展阶段，达到70%时，会放慢速度。

国家统计局近日公布的最新数据：截至2011年中国城市化率为51%。

国务院发展研究中心“十五”计划研究课题组认为：中国城市化率在2020年将达到60%。

《中国二十一世纪人口与发展》中指出：到二十一世纪中叶，中国人口将达到峰值：接近16亿。

2010年全国第六次人口普查显示：2010年全国人口为：
13.7亿。

以此为依据，2020年中国人口约为14.4亿。

将第一项与第二项可得到如下结果：
在未来10年内，中国将新增对住宅房地产有刚性需求的消费者2.84亿人。

计算方式如下：
1、出生于1981～1990年的适龄客户群共计2.27亿人，按十年内平均
城市化率55%计算，城市青年为1.25亿人
2、2011年全国人口约为13.7亿，城市化率51%，城镇人口为7亿。

2020年全国人口约为14.4以，城市化率60%，城镇人口为8.64亿。

新增城镇人口1.64亿人。

以上两项综合，在未来10年内，中国将新增对住宅房地产有刚性需求的消费者2.89亿人。

党的十六大提出：在本世纪前二十年，要将中国社会全面建设成为小康社会。

小康社会的住房标准为：到2020年，住房从满足生存需要，实现向舒适型转变。

达到“户均一套房，人均一间房，功能配套，设施齐全”。

人均居住面积30平米以上。

按照这个标准，在未来十年内，要新增住宅面积86.7亿平米，这个数字已超过从1998年中国完成住房制度改革以来至今，房地产企业竣工住宅总建筑面积（55.78亿平米）。

中国目前有284个地级市，在未来10年内，平均每个地级市每年要新增300万平米住宅以满足这部分消费群体
三、投资预期：
民众的投资预期对房地产市场的影响巨大。

举一个和我们比较接近的例子：我公司投资的固安京南绿洲项目，在一切条件均没有变化的情况下（包括自身
条件本身、国家调控政策等），在短短几个月内经历了销售极佳与极劣的两个状态。

这就是由于房地产的持续低迷，以及负面舆论的影响，影响了民众的投资预期。

近日，中央电视台特约评论员杨禹在中央电视台新闻节目中预测：2012年中国的房价会处于平稳下降的趋势。

这种言论与其说是“预测”，不如说是在透露中央的意图，同时让民众的投资预期处于恰当的状态。

在短期内，民众的投资预期具有不确定性，和可操控性。

但长期来讲，不会与现实相背离。

四、国家调控
中国对房地产业的国家调控，本质上是为防止因房地产过度膨胀而导致的经济危机。

房地产是国民经济的支柱产业，国家调控是为了让该产业更健康的发展。

了解历史才能看清未来，新中国的房地产业无完整历史。

参照美国和日本的房地产业：2006-2007年的美国次贷危机，1991年日本经济危机中，房地产业的过度膨胀均为导致危机的主要因素。

特别是日本，70年代以前日本的城市化进程与房地产业的发展轨迹与中国现阶段的相似度很高。

战后的日本工业化和城市化速度很快，形成了一个房地产业高速发展的时期。

到1985年，城市化水平已达到75%。

同期日元升值，国民经济由出口型，向内需型转变，房地产膨胀严重。

1990年银根紧缩，直接导致了房地产泡沫崩溃，进而引发全社会经济衰退，房地产价格在接下来的14年中连续下跌。

有这个先例在眼前，所以中国政府对房地产业有一根高度紧张的神经。

在2012年，对房地产的抑制性政策不会放松，这是一个挤出泡沫的过程，
在这个过程中可能会有房地产企业面临倒闭。

近年来国家对房地产业的调控措施主要有以下几种方式：
1、财政方面：
提高高档商品房税率以抑制其需求
提高二手房交易税、费，通过增加流通成本以抑制房地产投资行为
2、行政方面：
限购、限贷以抑制房地产投资行为
3、货币方面
调节货币供应量、存款准备金率
调整贷款利率
收紧或放宽信贷
4、保障性住房
保障性住房包括廉租房、经济适用房、政策性租赁住房
其中行政、财政、货币方面的调控政策均属暂时性政策，唯保障性住房一项为长期政策。

2011年全国计划开工保障性住房1000万套，实际落实开工740万套。

山东省分得32万套。

威海市的任务为3000套，得到中央及地方政府拨付5478万专项开发资金。

2012年计划开工700万套，竣工400万套。

目前保障性住房对房地产价格的平抑尚未起到有效的作用。

五、文化观念
中国人的文化观念对房地产的刚性需求、房地产价格起到了推波助澜的作用，成为“文化溢价”。

如“中国的丈母娘推高了房价”论点，以及在经济持续
繁荣的年代里，在积累财富的方面，中国人对房地产的热衷，都是房地产需求的推手。

结论：
目前中国房地产市场的低迷绝不是本轮周期的“拐点”
未来十年依然是中国房地产业的健康发展期
国家调控是为了避免经济危机导致的经济全面衰退
2012年全国性的房地产市场会处于稳中有降的局面。

北京新锐房地产开发有限公司
郭大方
2012年1月22日。