房地产分销渠道策略

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1.2.1.2房地产代理商
房地产代理商指节后房地产企业、用户或 经销商的委托，从事房地产销售或租赁业 务，但不拥有房地产商品所有权的中间 商。
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1.3.1.2企业因素
企业本身的因素对分销渠道的选择也是有重 大的影响。表现在以下几个方面：
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1．自身资源 2．管理能力 3．对渠道控制的要求 4．企业的经营策略和目标 5．房地产企业所提供的服务
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1.2中间商
1.2.1中间商的类型
房地产中间商是指处在房地产企业和消费者 之间，参与房地产流通服务，促进买卖行为 发生和实现的组织和个人
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直接分销渠道的主要形式有 ：
订购销售 自设门市销售
推销员销售
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在市场营销的理论中，还有一个概 念与分销渠道经常不加区分的交替使用， 这就是营销渠道，所谓营销渠道就是指配 合起来生产、分销和消费某一生产者的产 品或服务所有相关企业和个人，包括供应 商、生产者、中间商、辅助商以及最终消 费者等。 营销渠道与分销渠道同起来使用时，可 将其理解为广义的分销渠道。
Xia yi pian
青岛市房地产市场分析
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1.3.1.3房地产商品本身的因素
1．房地产的价格
2．房地产的开发量 3、房地产利润 4．竞争因素
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多渠道指房地产生产者选用不同类型的销 售渠道销售产品。
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1.1.3房地产分销渠道策略
指房地产企业为实现企业经营目标和营销 目标，使房地产产品快速、高效的从开发 建设领域流向消费和使用领域而采取的一 系列措施。
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房地产直接分销渠道的优先主要体现在以 下三个方面：
1. 直接面对市场
2.降低销售成本 3.满足消费者的不同要求。
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短渠道 指房地产从开发商向消费者转移 的过程中，不经过中间商环节或只经过一 个中间环节的渠道。
Fra Baidu bibliotek
房地产生产者——消费者 房地产生产者——代理商——消费者 房地产生产者——经销商——消费者
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优点：
提高效益
缓解资源不足的矛盾 分散风险 满足消费者的不同要求
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与直接分销一样，间接分销渠道也存在着 自身的缺点，主要有：
提高了房地产产品的价格
容易降低售前和售后服务的质量 不便于直接沟通信息
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3.长渠道与短渠道
长渠道 长渠道是指房地产开发公司利用两个 或两个以上的流通环节来销售自己产品的渠 道。
房地产生产者—经销商—代理商—消费者
按照营销过程中是否拥有房地产商品的所 有权，可将房地产中间商划分为经销商和 代理商两种。
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1.2.1.1房地产经销商
房地产经销商是指拥有房地产商品所有权 的中间商
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1.3房地产分销渠道的选择
1.3.1影响房地产分销渠道选择的因素
1.3.1.1市场因素
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1. 潜在顾客规模
2．顾客的分布范围和密度 3．需求量的影响 4．营销的阶段性
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长渠道的优点是能有效的扩大市场覆盖面， 扩大商品销售；能充分利用中间商的职能， 市场风险很小。
缺点是信息反馈满，房地产生产者、中间 商和消费者之间的关系复杂、难以协调； 商品价格较高，不利于市场竞争。
短渠道的优点是能够减少流通环节，节省 流通时间，降低流通费用；房地产价格低， 能增强市场竞争力；信息传播和反馈速度 快。 缺点是伯使房地产生产者承担更多的流通 职能。
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4.单渠道和多渠道
单渠道指房地产生产者只采用一种类型的 销售渠道销售其产品。
房地产直接分销渠道也有缺点。如
占用一定的人力、物力和财力
风险较高 影响销售效率
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2.间接分销渠道
间接分销渠道是房地产生产者通过中间商 销售房地产的渠道。通常的间接分销渠道 主要是通过代理商和经销商承担商品的流 通职能。间接营销渠道根据层次的不同， 又可以细分为一层渠道、二层渠道以及三 层渠道。
房地产分销渠道策略
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1.1房地产分销渠道概述
1.1.1房地产分销渠道的概念
分销渠道是指产品或服务在其所有权转移过 程中从生产者到达消费者的途径或通道 。
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1.2.2房地产中间商的功能
房地产中间商是连接房地产开发建设和消费的桥梁， 其功能主要体现在以下 几个方面： 推销功能 咨询功能 融资功能 促销功能 分担分险功能 售后服务功能 市场调研与市场预测
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1.1.2房地产营销渠道的类型
按照有无中间商的介入，将分销渠道分为 直接分销渠道与间接分销渠道
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1.直接分销渠道
直接分销渠道是指房地产生产者直接把商 品销售给购房者，而不通过任何中间环节 的销售渠道，简称直销或自销。也叫零级 渠道。
首先，房地产经销商业务上的兼容性强。 许多房地产经销商即经销其他房地产开发 企业的房地产，同时也从事房地产开发业 务。这种情况在中国比较普遍，我国的房 地产经销商大多隶属于国营房地产大企业。 其次，经销形式的多样性。 最后，房地产经销商需要拥有较强的经济 实力。由于房地产经营需要巨额资金，都 需要经销商具有较强的经济实力。