金地自在城镜墅定价报告

竞品研究
5 PART.
定价篇
2020/9/28
自在城价格系数制定
➢ 定价原则：根据产品实际情况，结合现场布局状况进行定价； ➢ 定价范围：24#C区165套所有房源； ➢ 定价方式：系数法、打分法、极限差额法； ➢ 定价目的：保证开盘销售率、力争利润最大化。
2020/9/28
自在城价格系数汇总
2020/9/28
幢距系数说明
➢ 制定依据：根据户与户 之间的幢距制定系数； 少于15米评分0-3 分，15米至25米4-6分 ，25米以上7-10分
制定结果：
34#274#30一3#22#4般6##3392#22#35##3381#2#2#良33702#1#15##3优2629#0#1#4#3521#891##3#
去年下半年以来，房地产市场投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。 根据今年《政府工作报告》，2012楼市政策基本确定，楼市调控政策不放松，未来一段时间，房地产市场量 、价将继续调整。
2008年6月29日，杭州住房公积金管理中心颁布《关于明确住房公积金贷款额度审批口径的通知》住房公
天阳上河：主力单价26000 元/平米
名城燕园：主力总价500600元/平米
西溪里：主力总价 1300-1700万/套
翡翠城：预计总价 500-600万/套
和庄：预计主力总价 1000万/套
阳明谷：主力总价 500万/套
和家园：主力总价 1400-2000万/套
钱塘山水：主力总价700900万/套
总价竞争项目分布图
区域经济
长三角地区制造业企业受到极大冲击，大部分民营企业举步维艰，外贸型企业业绩下滑明显。购买力受 到一定程度削减
Βιβλιοθήκη Baidu
政策环境
2011年12月“中央经济工作会议”和今年的《政府工作报告》都指出房地产调控不放松，促进房价合 理回归 。
国际经济形势严峻复杂，国内经济缓慢回升，房地产调控持续
后市研判
以价换量，积压需求入市，春节后楼市成交普遍有所回暖 限购后成交量大幅萎缩，累积一年的购买力集中释放 预计两会后市场调整持续，关注政策微调的市场机会 库存去化压力大，房企以价换量提升业绩 土地资源供应紧张，成交量低下
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4联
5联
6联
40# 34# 33#
39# 32#
38# 31#
37# 30#
27# 26#
25#
21# 22#
36# 35# 29# 28# 20# 19#
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24# 23#
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主园区景观系数说明
➢ 制定依据：根据景观设 计图上给出的主园区景 观节点位置进行景观评 分。
40# 34# 33#
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36# 35# 29# 28# 20# 19#
14# 13#
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24# 23#
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16#
17#
11#
定价各维度权重一览
➢ 制定原则：结合客户对排屋各维度的关注比重得出各定价维度权重
主要景观 节点
户型系数
幢距系数
联排结构 系数
出入动线 主园景系 宅间园景 河面视野 南北内水 南北外水 车位入口 道路影响 公共车位
空间
数
系数
系数 景系数 景系数 影响系数 系数 影响系数
面宽系数
进深系数
功能性系 数
露台系数
安定面系 数
平面系数
附加值系 动线合理
数
笥系数
重要定价系数构成
普通定价系数构成
房型系数说明
金地自在城镜墅2定价报告(华坤）
1 PART.
政策篇
国际经济 国内经济
全球经济形势严峻复杂，发达经济体需要实施结构调整、消减财政赤字与短期稳增长之间的冲突，应对 危机的政策空间萎缩、大选之年政治利益优先等等，增加了2012年全球经济增长的艰巨性、复杂性、 不确定性，这种充满变数的外部经济环境、发达经济体对我国崛起的国际打压、经济运行内部多风险聚 集等因素使国内经济稳增长需要付出巨大努力。
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2 PART.
市场篇
美丽洲：主力单价 28000元/平米
阳光天际：主力单价 30000元/平米
西溪风情：主力单价 35000元/平米
香洲里：主力单价 32000元/平米
西溪里：主力单价 42000元/平米
西溪海：主力单价 28000元/平米
西溪山庄：主力单价 22000元/平米
溪上玫瑰园：主力单 价33000元/平米
昆仑府
闲湖城：主力单价 28000元/平米
云栖玫瑰园：主力单 价40000元/平米
篁外：主力单价 28000元/平米
西溪玫瑰：主力单价 32000元/平米 西溪晴雪：主力单价 32000元/平米
和家园：主力单价 50000元/平米
西溪郡：主力单价 32000元/平米
18# 12#
16#
17#
11#
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联排平面结构系数说明
➢ 制定依据：根据居住户 数越少、同一幢单元内 居住品质与个人空间独 立性为差异。
➢ 制定结果：四联东（10 ）>五联东（9）>4联西 （8）=6联东（8）>5联 西（7）>6联西（6）=4 联中（6）>5联中（5） >6联中（4）
定价直接数据总览
总套数
165
总面积
44468
均单价
34309
均总价
9,246,478
实现总销
1,525,668,888
单套最低单价
28000
单套最高单价
39995
单套最低总价
7,397,600
单套最高总价
12,379,652
单套极限单价差额
11995
单套极限总价差额
4,982,052
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价格系数体系共分为三部分：1、景观系数；2、产品系数；3、不利因素系数； 影响房价的重要系数为： 面宽系数、功能性系数、露台系数、平面系数、附加值系数、主园景系数、宅间景系数、河面视野系数、 南北内、外河景系数、车位入口影响系数、道路影响系数
综合定价系数
产品系数 权重30%
景观系数 权重45%
不利因素系数 权重25%
梧桐燕庐：主力单价 35000-50000元/平米
天阳观筑：主力单价 32000元/平米
滟澜山：主力单价 30000元/平米
江与海：主力单价 45000元/平米
保利东湾：主力单价 20000元/平米
观澜时代：主力单价 43000元/平米
杭州排屋项目分布图
西溪风情：主力总价 700万/套
南北西岸：主力单价26000 元/平米
总价数据总览
总价段
套数
700万-800万
7套
800万-900万
59套
900万-1000万
66套
1000万-1100万
26套
1100万-1200万
5套
1200万以上
2套
合计
165套
单价数据总览
单价段
套数
28000/平-30000/平
➢ 制定依据：车位入口会 关键性影响客户选择房 屋的位置，并且是对整 幢产生影响
➢ 制定结果：直面对正0 分，侧对2分，其它10 分
40# 34# 33#
39# 32#
38# 31#
37# 30#
27# 26#
25#
21# 22#
36# 35# 29# 28# 20# 19#
14# 13#
18# 12#
➢ 制定依据：根据户内功能分布的合理性； 面宽、进深、采光、通透性、附加值、管线排布路线、出入动线、露台位置
及个数等综合考量。 ➢ 制定结果：
户型 得分
A 5.61
B 5.66
C 6.84
D 6.63
E1 7.67
E2 7.89
E3 8.57
E6 8.78
E7 7.69
E8 7.86
E6>E3>E2>E8>E7>E1>C>D>B>A
积金贷款以经济适用房和普通住房为主要贷款对象，限制排屋类住房、禁止别墅和非住宅用房申请住 房公积金贷款。
2008年12月，杭州市区房屋交易计税基准价系统(二期)项目进行了评审验收,评税范围将覆盖到排屋、别墅
、写字楼、单身公寓。因此杭州别墅、排屋将有计税基准价
总的来说，杭州的排屋、别墅的高端客户大部分是浙江省内的私营业主，包括温州、台州、义乌、宁波等地， 有着较强的支付能力。“排屋限贷、别墅禁贷”对于市场不会有直接的影响。相对而言，经济压力及宏观调控 带来的购买信心不足较大影响着排屋市场。
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北向河面视野
40# 34# 33#
39# 32#
38# 31#
37# 30#
27# 26#
25#
21# 22#
36# 35# 29# 28# 20# 19#
14# 13#
18# 12#
24# 23#
15#
16#
17#
11#
南向最远河景范围
南向较远河景范围
南北外河景系数说明
➢ 制定依据：外部天然水 系是客户关注重点之一 ，南侧水景优于北侧水 景
➢ 制定结果：南向主景（ 7-10分），北向主景（ 3-6分），侧主景（0-3 分）
主园区景观节点幅射圈
主园区景观节点
40# 34# 33#
39# 32#
38# 31#
37# 30#
27# 26#
25#
21# 22#
36# 35# 29# 28# 20# 19#
14# 13#
18# 12#
24# 23#
3 PART.
客户篇
4 PART.
产品篇
良渚板块
三墩板块
城北板块
闲林板块
之江转塘板块
滨江板块
杭州竞品排屋分布图
各版块特征
西溪板块目前为排屋的集中地，以西溪湿地国家公园的自然资源，吸引了众多开发商及客户的热 捧，是目前杭州的热门版块。 闲林版块是西溪板块的很好的补充，总价不高环境优美，只是配套还需完善。 三墩版块以金地自在城作为标杆，随着配套逐渐完善，是城市排屋未来的集中区域。 良渚版块拥有丰富的自然资源，是杭州开发较早的排屋区域。 城北版块中以政府向北发展的大需要，依靠运河的文化底蕴和完善的配套，桥西，丁桥出现了以 城市排屋为主的小面积排屋。 下沙版块依靠良好独特的沿江资源，低容积率的排屋就坐落在这区域，且总价相对较低。 滨江版块的依靠逐渐成熟的配套，越来越让客户接受，但是目前新盘不多。 转塘版块作为杭州高端住宅的老牌聚集地，优美的环境和较近的距离一直吸引着众多高端客户。
24# 23#
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道路影响系数说明
➢ 制定依据：根据车流噪 音以及人流噪音聚集点 为区分原则。 主干线：60分贝 次干线：50分贝 每10米下降6分贝
➢ 制定结果：无〉较高〉 高（一线噪音0分，二 级噪音3-5分，无影响 10分）
一线噪音
二线噪音 无影响
一级噪音源 二级噪音源
户型
20% 32%
宅间景观 节点
幢距
10%
河面景 观视野
产品
30%
40%
联排平 面结构
14% 18%
参考因素
景观
45%
南内水 景
11%
出入动 线
10%
北内水 景
车位入 口
7% 25%
南外水景 25%
不利因素
25%
外部道路 影响
55%
北外水 景
公共泊 车位
13% 20%
2020/9/28
24#C排屋价格表一览
25#
21# 22#
36# 35# 29# 28# 20# 19#
14# 13#
18# 12#
24# 23#
15#
16#
17#
11#
2020/9/28
外河景视野系数说明
➢ 制定依据：根据景观设 计图上给出的主园区景 观节点位置进行景观评 分。
➢ 制定结果：南向20M以 上外河景8-10分，南向 20M以内外河景0-6分， 北向20M以上直面外河 景4分
独特的自然环境和深厚人文底蕴是杭州排屋别墅不可多得的条件
竞品研究
西溪里 香洲里
溪上玫瑰园
西溪玫瑰
西溪海
西溪晴雪 和家园
阳光天际 美丽洲
根据客户的来访分流情况以及同板 块的直接竞争原则，暂定的排屋竞 品为：
￭ 和家园 ￭ 西溪里 ￭ 西溪晴雪 ￭ 阳光天际 ￭ 香洲里 ￭ 西溪玫瑰 ￭ 溪上玫瑰园 ￭ 西溪海 ￭ 美丽洲
在今年“两会”期间,政府报告将今年的经济增长预期定为7.5%,主动调低经济增长目标,给经济转型和结 构调整腾出空间,为经济可持续发展留出余地。今年以来CPI继续延续回落态势,1月份上涨4.5%,2月份上 涨3.2%,涨幅低于3.5%的一年期存款基准利率,持续两年的“负利率”时代暂告一段落。物价涨幅由升转 降,货币政策适度放松。
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宅间景观系数说明
➢ 制定依据：根据景观设 计图上给出的主园区景 观节点位置进行景观评 分。
➢ 制定结果：南向宅景（ 7-10分），北向宅景（ 3-6分），侧宅景（0-3 分）
宅间景观节点
40# 34# 33#
39# 32#
38# 31#
37# 30#
27# 26#
➢ 制定结果：南外水景610分，北外水景6-10分
40# 34# 33#
39# 32#
38# 31#
37# 30#
27# 26#
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21# 22#
36# 35# 29# 28# 20# 19#
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车位入口影响系数说明