商铺投资技巧

年回报：6 %
年回报：6-8 % 年回报：4 % 年回报：5-8 %
◎ 成熟市场：商铺 VS 住宅 = 4:1 — 6:1 ◎ 商铺实例 1、观前总价760万，3.8万/㎡，1-2层 底层单价=2/3×760万÷100㎡= 5.06万/㎡ 二楼单价=1/3×760万÷100㎡= 2.53万/㎡ 2、观凤书城140/㎡/月租VS东大街书城120/㎡/月租 以10%报酬率计，东大街1.44万/㎡，观凤书城1.68万/㎡
◎ 店招，橱窗，入客通道 1、店招=铺价的2.74倍 2、橱窗=铺价的4倍 3、2楼只有底层的50-70%价位
◎ 水、电、煤气、下水道
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8、押三付一行不行（租铺）
◎ 一分为二（空间分租）
◎ 一屋两用（时间分租）（机票吧，草席/皮革，糖炒栗子/冷饮）
◎ 包口出租 ◎ 信誉值钱（空置、欠租、稳定性）低租金﹥高租金 ◎ 转租限制
商铺投资 技巧
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课 程 大 纲
一、商铺投资的战略 二、房屋销售的经典名言
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一、商铺投资的时机与获利策略
1、商铺类型何其多 （种类） 2、一铺养三代有实例 （价值） 3、逢低吸进的标准 （估价） 4、投资商铺的时机 （天时） 5、万事莫如地点急 （地利） 6、脱屋求生好下手 （拍卖） 7、金角银边草肚皮 （技巧） 8、押三付一行不行 （租铺） 9、水能载舟亦能覆舟 （风险） 10、有持无恐的炼金术（理财）
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二、房屋销售的经典名言
1、推销之前先推销自己 2、拒绝是接受的开始 3、为屋主找客人比为客人找房屋容易 4、先动脑，再动力 Work smart，Work hard 5、辛勤播种的人必欢呼收获 6、作为销售人员，不一定要能言善道，但一定要会听 7、知己知彼，百战百胜 8、自己的客户随时自己追踪 9、您好，声似银铃 10、几点来 VS 要不要来 11、风林火山 VS 兵闻拙速，未睹巧之久也 12、谁先开口谁先输 13、嫌货人就是买货人 14、见山是山，见水是水。见山不是山，见水不是水 15、AIDA的营销法则 16、客人出了门，就别指望他再回来 17、卖房子其实是卖贷款 18、没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格（什么样的女人都有人爱） 19、成功的销售是以服务来争取价格 20、好地点不如好时机，好时机不如好CASE，好CASE不如好销售
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4、投资商铺的时机（天时）
◎ 经济发展阶段投资（大环境） ◎ 房产景气循环的谷底翻身时（小气候） ◎ 房产开发商比较缺资金时（人） ◎ 地区刚要大兴土木时（地） ◎ 银行资金宽松利率较低时（银弹） ◎ 时机决定涨跌（质），地点决定涨多少（量） ◎ 景气上升时，Buy and Wait；景气下挫时，Wait and Buy ◎ 涨买商铺，跌卖别墅 ◎ 目前是好时机吗？ 1、建行发行MBS不动产抵押担保债券 2、最高人民法院最新公布房贷拍卖实施细则 3、国土局决定4700公顷农地转为建地 4、2006年WTO承诺金融业全面开放 ◎ 投资要经得起时间的考验（长期投资）
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1、享用一定时 段 2、收租金
1、分享经营的 利润 2、收租金 3、自用
1、不易增值或难 以达到 2、类似消耗品
1、经营不佳，难 以脱手 2、难增值（封闭 式） 3、难经营（封闭 式）
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产权式 商铺 (百货业) (商场业)
业 主 开 发 商
经营 公司
经营公司 （6月-1年 客户）
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2、一铺养三代有实例（价值）
产权式房产比较表
种 类 产权式 酒店 Hotel
(特种房屋)
所 有 权 业 主
使用权
经营权 酒店 （租短客） （数周－ 3月）
酒店
酒店式 公寓 Service apt.
(装修房产)
业 主
酒店 /业主
酒店/业主 （租长客） （3-6月）
特 征 1、经营 ＋ 物管 2、精装 修 ＋ 家 具 3、有产 权 1、物管 2、精装修 3、有产权
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10、有持无恐的炼金术（理财）
◎ 多钱少钱皆可投资 ◎ 有限合伙Limiteed partnership（甲方出力，乙方出钱） ◎ 以房入股作生意 ◎ 低买高卖（赚差价）（只售不租） ◎ 出租收租金 ◎ 返租回报（过高碰不得＞8-10%，品质越高，返回越低） ◎ 自己当老板 ◎ 以物业+别人成立公司（租金+增值+经营利润） ◎ 租旧买新，押旧买新 ◎ 押房他用（买车、装修、留学、股票、应急） ◎ 房地信托 ◎ 围困鳄鱼的策略 1、别买 2、压低价格买 3、改善管理提高房租 4、多付头款 5、重新安排偿还贷款期限 6、减少开支 7、利用合伙人投资、分享利润
◎ 涨买市区，跌卖郊区
◎ 好地点不如好规划 ◎ 地尽其利 —— 合适的地点干正确的事 ◎ 一步差三市，举例：观前，台北车站
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6、脱屋求生好下手（拍卖）
◎ 房子没问题，是人有问题（离婚、破产、迁居、出国、退休、分产） ◎ 购置参建的商铺（开发商缺钱） ◎ 受让新建的商铺（开发商不缺钱） ◎ 居改非的直管公房 ◎ 国有商业转制的机会
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1、商铺类型何其多（种类）
◎ 商业街商铺 1、市中心商业区 2、区域商业中心 ◎ 住宅底层商铺，社区类商铺（社区型），大型超市 ◎ 写字楼内商铺（商务区） ◎ 市场、商场类商铺，单功能，郊区 专业街，菜市场，专业市场 —— 鞋类、服装、五金、小商品、建材等 ◎ 购物中心（购物+服务+休闲+娱乐），多功能，新郊区 1、Shopping center（开放式） 2、Shopping mall（封闭） a、近邻型（小型）7000㎡，商户10-20家 b、社区型（中型）1.3万㎡，商户20-100家 c、区域型（大型）1.5-7万㎡，商户100-150家 d、超区域型（超大型）7万㎡以上，商户150-200家 ◎ 交通旅游相关商业网点（特殊商铺） 航空、水运、公路、高速、铁路、汽车站、加油站、旅游名胜区、教育、机构等。 ◎ 市区型 VS 社区型 ◎ 观前商圈 VS 石路商圈 VS 泰华商圈 ◎ 园区 VS 新区 ◎ 街铺 VS 产权式商铺 4
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5、万事莫如地点急（地利）
◎ 英国百货业大王Selfridge的名言 ◎ 宁要好地点的旧门面，不要坏地点的新门面 ◎ 生铺VS熟铺 ◎ 好地点有那些特征 ◎ 不好地段有哪些特征 ◎ CBD的马太效应：越贵的越有机会，便宜的却需要当心 ◎ 日中当中区 VS 明日之星区 VS 夕阳西下区 ◎ 商铺脱离居住区的趋势 ◎ 中央圆圈理论
度
2、物业管理到
位 3、交通方便 4、地段好 1、选全国最著名 风景区 2、开发商实力够 3、由知名公司管 理 1、 开发商实 力 2、定位正确保 证 招商顺利 3、成功管理 经验 4、营运能力决
酒 店
业主
酒店 （日租 客户）
1、经营＋ 物管 2、精装修 3、无产权
1、经营＋ 物管 2、自己装 修 3、有产权
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◎ 低层、门宽、小面积 ◎ 人密、车站、出入口 ◎ 四面，三面，两面，单面临街 ◎ 朝向、阴阳、梁柱、层高 ◎ 新区、进深、少障碍 1、法律障碍：游戏机、电脑房、麻将、歌舞厅不得近学校 2、人为障碍：烧烤店污染、迪可厅噪音等需前置审查 3、环境障碍：单行道，门前隔离设施客人不便入内，树木绿化挡门面 4、视觉障碍：垃圾场、化粪池的一定半径内，限开餐厅、食品、菜场 ◎ 行业选择 : 租金高低 : 精品、品牌服装 ＞ 餐饮
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3、逢低吸进的标准（估价）
◎ 辛勤播种必欢呼收获（Market approach 市场法）
◎ 土地+建物+折旧（Cost approach 成本法）
◎ 收入比较法（Income approach 收入法） （一）租金+增值：发展中地区适用 1、资本报酬率Capitaliration rate CR = 年净收入÷售价 2、投资报酬率Investment rate IR = 年净收入÷（头款+利息） IR≧10%，产租能力强，（租金高＞房价低），求租人多，买的合算 IR＜7%，要小心求证利弊得失 IR＜5%，产租能力差，（租金低＞房价高），求租人少，买贵了 3、买贵了怎办？养房，在房价上升的循环时可行 4、投资商铺的几种好处 租金+增值+减税+资本积累+精神上的安慰（身份+安全） （二）租金收入为主：成熟地区适用 1、年租金的乘数Gross rent Multiplier 100000 ÷ 15000 = 6.67
利
1、省时省事 2、专业人才 管理 3、精装修为 星级标准 4、赚营运利 润，可能 高于租金
弊
1、成本高（管 销费用） 2、投资回报缺 乏保障 3、不易买卖 4、不易增值， 受多因素影响
投资要点
1、专业知名公司经 营 2、一定年限保障收 益 3、可自由进退变现 4、担保机制健全 5、售价合理
1、装修出租 2、自由租售 3、委托或自理 并行 4、赚租金 1、毛坯或装修 2、赚租金 3、赚增值
房 价 ÷ 年租金 = 租金的乘数 = 年租金的6.67倍 = 6.67年回收成本
指数越低房价越合算，指数越高，房价越贵
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2、月租金乘数
a、快速检定其它三法之有效性 b、近来少用GRM，因各地不同难以比较 3、租售比（售价与月租金的比例关系）
深圳1：200
上海1：150-200 杭州1：300 苏州1：200-250
1、各自管理，品 质难保。 2、不易增值 3、不易贷款
1、地段第一 2、管理要好 3、了解谁购买— —素质定成败 1、开发商信誉
一般 公寓 Apt. (房产) 分时 度假
Time Sharing
(出租时段)
业 主
业主
业主自理 （租1-2年 客户）
1、物管 /不管 2、装修 /毛坯 3、有产权
1、一切自理 2、须懂出租之道
◎ 一年一付
◎ 设定门槛 ◎ 租赁DIY ◎ 代租 VS 代管 VS 包租
◎ 委托 VS 自租 1、准备、广告准备和展示带看 2、筛选房客 3、收取租金 4、处理维修事项 5、定期提供财务报告 6、检查房产使用状况 7、处理房客的抱怨
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9、水能载舟亦能覆舟（风险）
◎ 土地出让40年 ◎ 贷款额度5-6成10年期，利率高6.25% ◎ 住宅底商不按套销售，按最小面积销售 ◎ 水、电、气、热按专业标准缴费
◎ 具备各种投资品种的优点 1、土地的保值与增值（稀缺性、固定性、永久性） 2、租金的收益 3、经商的利润 4、变现的能力（需求﹥供给） 5、融资的功能（抵押、典当、合伙） 6、商铺 VS 住宅 VS 证券 VS 古董 VS 贵金属
◎ 影响商铺价值的因素很多：政治、经济、文化、地理、人口
◎ 价值VS价格 Value VS Price 价值＞价格（物超所值）：（便宜），景气下挫时 价值＝价格（物有所值） 价值＜价格（物非所值）：（贵买），景气高峰时 ◎ 观前步行，南京西路，淮海路，豫园
◎ 物业管理费高于普通住宅
◎ 行业限制及要求（餐饮对煤气、污水、隔油池，浴场对水，大型 娱乐对消防通道） ◎ 按面积出租，上层空置怎办？
◎ 商铺好造，管理难，商场管理要约定，物业管理成本高低
◎ 一女多嫁 ◎ 天灾火灾 ◎ 税费较高
◎ 贬值/还款/交易/卖出风险
◎ 合同慎签（通道，橱窗，店招，准许业态）
◎ 下跌时拍卖坏房子助跌，上扬时拍卖好房子助涨
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7、金角银边草肚皮（技巧）
◎ 区域人口的收入水平 ◎ 环境前景：由差＞好，人少→人多 ◎ 当地人口数量、密度、老年人（人口≠收入） ◎ 政府规划部门：重点支持，重点院校，企事业单位在附近 ◎ 商品房的价格（消费能力） ◎ 商圈内的商铺总量 ◎ 开发商的资信（招商+营运+业绩） ◎ 商铺的自身条件，立店障碍 ◎ 店多成市：周边商业设施贫乏，再低价也可能成为死铺 ◎ 社区商铺面积=住宅面积的5%=1-1.5㎡/人=1.7㎡/人=成熟区 ◎ 路角、路边，凹陷店