万科房地产项目风险管理研究

ｒｉｓｋｓ ｔｈｅ ｒａｎｇｅ ｔｈａｔ ｒｉｓｋｓ Ｃａｎ ａｆｆｅｃｔ ａｎｄ ｔｈｅ ｕｎｃｅｒｔａｉｎｔｉｅｓ， ａ ｒｉｓｋ ｔａｂｌｅ ｏｆ ｉｄｅｎｔｉｆｉｃａｔｉｏｎ ｉｓ
ｆｏｒｍｅｄ ｗｉｔｌｌ ｉｔｅｍｓ ｏｆ ｄｉｆｆｅｒｅｎｔ ｃｌａｓｓｉｆｉｃａｔｉｏｎ ｃｒｉｔｅｒｉａ ｃｏｎｃｅｒｎｉｎｇ ｄｉｆｆｅｒｅｎｔ ｐｏｓｓｉｂｌｅ ｒｉｓｋｓ ｏｆ
ａｎｄ ｂｒｅａｋ ｅｖｅｎ ａｎａｌｙｓｉｓ， ｗｅ ｈａｖｅ ｇｏｔ ｔｈｅ ｉｍｐｏｒｔａｎｔ ｒｉｓｋｓ ｔｈｒｏｕｇｈ ａｎａｌｙｚｉｎｇ ｔｈｅ ｖａｒｉｏｕｓ ｒｉｓｋ
ｆａｃｔｏｒｓ．Ａｆｔｅｒ ｔｈｅ ｉｄｅｎｔｉｆｉｃａｔｉｏｎ ａｎｄ ｅｓｔｉｍａｔｉｏｎ／ａｐｐｒａｉｓａｌ ｏｆｒｉｓｋｓ，ｉｔ ｉｓ ｉｍｐｏｒｔａｎｔ ｈｏｗ ｔ０
ｏｆｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｐｒｏｊｅｃｔｓ ｉｓ
ｎｅｃｅｓｓａｒｙ ａｎｄ ｓｉｇｎｉｆｉｃａｔｉｖｅ．
Ｔｈｉｓ ａｒｔｉｃｌｅ ｕｓｅ ｂａｓｉｃ ｔｈｅｏｒｉｅｓ ｏｆ ｔｈｅ ｐｒｏｊｅｃｔ ｒｉｓｋ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ．Ｗｅ ｓｅｌｅｃｔｅｄ ｔｈｅ ＸＸ ｒｅａｌ
ｃａｓｅ．Ｔｈｅ ｅｓｔａｔｅ ｐｒｏｊｅｃｔ ａｓ ａ
ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ．
Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｐｒｏｊｅｃｔ，ｒｉｓｋ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ，ＡＨＰ
．Ｉ玎．
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大连理工大学专业学位硕士学位论文
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ｅｓｔａｔｅ ｐｒｏｊｅｃｔ ｉｓ ｌａｒｇｅ，ｔｈｅ ｄｅｖｅｌｏｐｉｎｇ ｃｙｃｌｅ ｉｓ ｌｏｎｇ ａｎｄ ｔｈｅ ｕｎｆｏｒｅｓｅｅｎ ｆａｃｔｏｒｓ ｉｎ ｐｒｏｃｅｓｓ ａｒｅ
ｎｕｍｅｒｏｕｓ，ｔｈｅ ｉｎｖｅｓｔｏｒｓ ｉｎｅｖｉｔａｂｌｙ ｆａｃｅｄ ｗｉｔｈ ａｌｌ ｋｉｎｄｓ ｏｆ ｒｉｓｋｓ．Ａｎｄ ｔｈｅ ｏｐｅｎ ｏｆ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ
ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ ｓｏｍｅ ｒｉｓｋ
ｍｅｔｈｏｄｓ， ｓｕｃｈ ａｓ ｒｉｓｋ ｉｄｅｎｔｉｆｉｃａｔｉｏｎ ａｎｄ ｒｉｓｋ ｅｖａｌｕａｔｉｏｎ， ｅｔｃ； ａｎｄ ｗｅ
仃ｉｅｄ ｔｏ ａｎａｌｙｚｅ ｉｔ ｍａｎｙ ｐｈｒａｓｅｓ： ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ ｄｅｃｉｓｉｏｎ ｐｈｒａｓｅ， ｇｒｏｕｎｄ ａｃｑｕｉｓｉｔｉｏｎ ｐｈｒａｓｅ，
一ＩＩ—
ｅｆｊｆｉＣｉｅｎｔｌｙ ｃｏｎｔｒｏｌ ａｎｄ ｈａｎｄｌｅ ＸＸ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｐｒｏｊｅｃｔ ｒｉｓｋｓ．ＡＨＰ ｒｅｆｅｒｓ ｔｏ ｔｈｅ ｃｈｏｉｃｅ ｏｆ ｓｔｒａｔｅｇｉｅＳ
ｃｏｎｔｒｏｌ也ｅ碰ｒｅａｌ ｔＯ ａｖｏｉｄ孤ｄ
ｅｓｔａｔｅ ｐｒｏｊｅｃｔ ｌｏｓｓ， ａｎｄ ｔｈｅ ｂｅｓｔ ｓｃｈｅｍｅ ｉｓ ｓｕｇｇｅｓｔｅｄ ｔｏ ｓｏｌＶｅ
ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｓｔａｇｅｓ．Ｔｈｅ ｒｉｓｋｓ ａｒｅ ｅｓｔｉｍａｔｅｄ／ａｐｐｒａｉｓｅｄ ｂｙ ｃｏｍｂｉｎｉｎｇ ｔｈｅ ｍｅｔｈｏｄｓ ｏｆ
ｑｕａｎｔｉｔａｔｉｖｅ ａｎｄ ｑｕａｌｉｔａｔｉｖｅ ａｎａｌｙｓｉｓ． Ｂｙ ｔｈｅ ｗａｙ ｏｆ ｓｅｎｓｉｔｉｖｉｔｙ ａｎａｌｙｓｉｓ， ｅｘｐｅｒｔ ｉｎｖｅｓｔｉｇａｔｉｏｎ
ｐｒｏｊｅｃｔ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ ｐｈｒａｓｅ， ａｎｄ ｍａｒｋｅｔｉｎｇ ｐｈｒａｓｅ．Ｗｅ ｎｏｔ ｏｎｌｙ ｌｉｓｔｅｄ ｏｕｔ ｔｈｅ ｒｉｓｋｓ， ｂｕｔ ａｌｓｏ
ｇａｖｅ ｅｖｅｒｙ ｒｉｓｋ ｆｌ ｄｅｅｐｅｒ ａｎａｌｙｚｉｎｇ ｔｏ ｆｉｎｄ ｏｕｔ ｔｈｅ ｃａｕｓｅｓ； ｆｕｒｔｈｅｒ ｍｏｒｅ ｗｅ ｅｖａｌｕａｔｅｄ ｓｅｒｉｏｕｓ
本文运用项目风险管理的基本理论，选择ＸＸ房地产开发项目为案例研究对象，在 对开发项目研究的基础上，结合ＸＸ房地产开发项目内外部环境及自身的特点，利用风 险识别、风险评估等方法，从投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段、租售管理 阶段分析了ＸＸ房地产开发项目开发中存在的风险及产生原因，对重要风险进行识别和 评估，同时提出较为详细的风险管理措施。论文阐述了风险的定义、分类，风险管理的 定义和目标程序等。根据ＸＸ房地产开发项目不同阶段的特点，根据风险的来源、影响 范围、可控和不可控因素，以先分类后识别的形式将开发各阶段可能遇到的风险按不同 分类标准制定风险识别表。利用定性与定量相结合的方法评估ＸＸ房地产开发项目风险。 用敏感性分析、专家调查法、盈亏平衡法分析了风险因素，得到了重要风险。在识别和 评估了风险之后，如何控制和处理风险尤为重要。应用层次分析法，选择最好的应对策 略，减少和控制损失，提出最好的应对ＸＸ房地产开发项目风险的措施。此外，实行风 险监控，以便房ＸＸ房地产开发项目在风险处理中得到新的信息。
ｍａｒｋｅｔ ｉｓ ｓｔｉｌｌ ｎｏｔ ｖｅｒｙ ｌｏｎｇ，ＳＯ ｔｈｅ ｍａｎａｇｅｒｓ ａｒｅ ｌａｃｋ ｏｆｒｉｓｋ ａｗａｒｅｎｅｓｓ ａｎｄ ｔｈｅ ｒｉｓｋ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ ｌｅｖｅｌｓ ａｒｅ ｒａｔｈｅｒ ｌｏｗ．Ｉｎ ｒｅｃｅｎｔ ｙｅａｒｓ ｔｈｅ ｓｔａｔｅ’Ｓ ｍａｃｒｏ－ｃｏｎｔｒｏｌ ｔｏ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｉｎｄｕｓｔｒｙ ｈａｖｅ ｓｔｅｐｐｅｄ ｕｐ，ｗｈｉｃｈ ｃａｕｓｅｓ ｔｈａｔ ｔｈｅ ｒｉｓｋｓ ｉｎ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｄｅｖｅｌｏｐｉｎｇ ｐｒｏｃｅｓｓ ｉｎｃｒｅａｓｅ ｇｒｅａｔｌｙ．Ｍａｎｙ ｄｅｖｅｌｏｐｅｒｓ ｃａｎｎｏｔ ｆａｃｅ ｓｕｄｄｅｎ ｒｉｓｋｓ， ａｎｄ ｔｈｅｙ ｍａｙ ｌｏｓｅ ｓｉｇｎｉｆｉｃａｎｔｌｙ
ｒｉｓｋｓ．Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ｉｎ ｔｈｅ ｐｒｏｃｅｓｓ ｏｆ ｄｅＭｉｎｇ ｗｉｔｈ ｒｉｓｋｓ．
，ｎｌｅ ａｒｔｉｃｌｅ ｄｒａｗｓ ａ ｃｏｎｃｌｕｓｉｏｎ ｔｈａｔ ａｐｐｌｙｉｎｇ ＡＨＰ ｔｏｏｌｓ ｔｏ ｂｕｉｌｄ ｕｐ ｒｉｓｋ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ ｓｙｓｔ锄ｆｏｒ ｅ删ｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ ｉｓ ｓｃｉｅｎｔｉｆｉｃ ａｎｄ ｆｅａｓｉｂｌｅ，ｗｈｉｃｈ ｉｓ ｐｒａｃｔｉｃａｌ ｔｏ ｒｅａｌ
ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ ａｎｄ ｔｈｅ ｇｏａｌ ａｎｄ ｐｒｏｃｅｄｕｒｅｓ ｏｆ ｒｉｓｋ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ ａｎｄ ＳＯ ｏｎ．Ａｃｃｏｒｄｉｎｇ ｔｏ ｔｈｅ
ｃｈａｒａｃｔｅｒｉｓｔｉｃｓ ａｔ ｄｉｆｆｅｒｅｎｔ ｓｔａｇｅｓ ｏｆ ＸＸ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｐｒｏｊ ｅｃｔ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ，ａｎｄ ｔｈｅ ｓｏｕｒｃｅ ｏｆ
ｃｏｎｔｅｎｔ ｏｆｔｈｉｓ ａｒｔｉｃｌｅ ｉｓ ｂａｓｅｄ ｏｎ ｔｈｅ ｃｈａｒａｃｔｅｒｉｓｔｉｃｓ ｏｆｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ
ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ ｉｎｄｕｓｔｒｙ ａｎｄ ｔｈｅ ｓｐｅｃｉａｌｔｉｅｓ ｏｆ ｔｈｉｓ ｐｒｏｊｅｃｔ．Ｉｎ ｔｈｅ ｐｒｏｃｅｓｓ ｏｆ ａｎａｌｙｚｉｎｇ， ｗｅ ｕｓｅｄ
ｏｒ ｅｖｅｎ ｇｏ ｂａｎｋｒｕｐｔ．Ｓｕｃｈ ｌｏｓｅ ｎｏｔ ｏｎｌｙ ａｆｆｅｃｔｓ ｔｈｅ ｄｅｖｅｌｏｐｅｒｓ， ｂｕｔ ａｌｓｏ ｈａｒｍｓ ｔｈｅ ｉｎｔｅｒｅｓｔｓ ｏｆ
ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ ｐｅｏｐｌｅ．Ｔｈｅｒｅｆｏｒｅ，ｔｈｅ ｓｔｕｄｙ ｏｎ ｗｈｏｌｅ ｐｒｏｃｅｓｓ ｒｉｓｋ
Ｔｈｅ ｒｉｓｋ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ ｉｎ ＸＸ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｐｒｏｊ ｅｃｔ
Ａｂｓｔｒａｃｔ
Ａｓ ｏｎｅ ｏｆ ｏｕｒ ｎａｔｉｏｎａｌ ｐｉｌｌａｒ ｉｎｄｕｓｔｒｉｅｓ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｉｎｄｕｓｔｒｙ ｐｌａｙｓ ａｌｌ ｉｍｐｏｒｔａｎｔ ｒｏｌｅ ｆｏｒ ｔｈｅ ｈｅａｌｔｈｙ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｏｆｎａｔｉｏｎａｌ ｅｃｏｎｏｍｙ．Ｈｏｗｅｖｅｒ，ｂｅｃａｕｓｅ ｔｈｅ ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ ｏｆｒｅａｌ
房地产业作为国民经济发展的一个基本生产要素，与国民经济的５０多行业有着显 著的关系，不仅与建筑施工业、建材装饰业、银行业有着密切的联系，而且可以带动钢 铁、化工、机电等大行业的发展，还为家用电器业、家具家居业提供很大的市场机会。 由于房地产业的关联度非常高，带动力强，己经成为我国国民经济的支柱产业。房地产 业的健康发展，可以提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众日益增长的物质 文化生活需要；也可以促进消费，扩大内需，从而拉动投资增长；在发挥人才资源，扩 大社会就业方面同样起着重要的作用。实现房地产业的持续健康发展，对于全面建设小 康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。
本文是通过层次分析等方法来构建的项目风险管理策略，将这种风险管理策略运用 到房地产项目开发的各个阶段中是科学可行的，对于房地产企业来说具有普遍的指导和 操作意义。
关键词：房地产项目、风险管理、层次分析法
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ＸＸ房地产项目风险管理研究
术手段的发展，均已达到了前所未有的程度。当今社会已经跨入了信息社会、知识社会 和网络社会的门槛。然而，科学技术的飞速发展，社会经济的空前全球化，展现在人类 面前的是一个既体现美好又充满风险的未来。～方面，人们期望凭借知识和科技的力量 来摆脱自然规律的束缚，并利用自然规律为人类自身谋求更长远的幸福，从而获得稳定、 安全的生活状态；另一方面，人类在改造自然的过程中，却又不断地制造风险，使得前 者难以达到。这可以说是人类社会自身发展所面临的一个“二难＂境地。
大连理工大学 硕士学位论文 ××房地产项目风险管理研究 姓名：奚华 申请学位级别：硕士 专业：项目管理 指导教师：刘志杰
20090601
大连理工大学专业学位硕士学位论文
摘要
房地产业是国民经济的支柱产业，其健康发展对国民经济起着重要作用。但是房地 产项目投资大、周期长，开发过程中不可预见的因素多，投资方不可避免地面临着各种 风险。而我国房地产市场化运作时间不长，管理者风险意识淡薄，风险管理水平也比较 低，同时近几年国家对房地产业的宏观调控力度不断加大，导致房地产项目开发的风险 大大增加。许多企业在各类突如其来的风险面前束手无策，造成巨大的损失甚至倒闭， 而这种损失不但影响企业自身，还会严重影响到百姓的利益。因此，对房地产项目全过 程风险管理进行研究有着迫切的必要性和现实意义。
ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ ｒｉｓｋｓ，ａｎｄ ｗｅ ｐｒｅｓｅｎｔｅｄ ｄｅｔａｉｌｅｄ ｒｉｓｋ
ｍｅｔｈｏｄｓ ｔｏ ｅｖｅｒｙ ｒｉｓｋ ａｃｃｏｒｄｉｎｇ ｔｏ ｉｔｓ
ｃａｕｓｅｓ．Ｔｈｅ ａｒｔｉｃｌｅ ｉｌｌｕｓｔｒａｔｅｓ ｔｈｅ ｄｅｆｉｎｉｔｉｏｎ ａｎｄ ｅｌａｓｓｉｆｉｃａｔｉｏｎ ｏｆｆｉｓｋｓ，ｔｈｅ ｄｅｆｉｎｉｔｉｏｎ ｏｆｒｉｓｋ
ຫໍສະໝຸດ Baidu
若有不实之处，本人愿意承担相关法律责任。
学位论文题目： 作者签名：
圣圣崖些庄亟旦迅险篁堡盈窒
墨聋
日期： ２ ＱＱ２ 年上月土日
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大连理工大学专业学位硕士学位论文
引言
０．１选题的背景及意义
０．１．１选题背景 随着对自然界以及人类自身的深入探索和研究，人类无论是知识积累的水平还是技
学位论文题目： 作者签名： 导师签名：
日期：４年上月尘日 日期： 竺！乞年——垒一月—圣么一日
大连理工大学专业学位硕士学位论文
大连理工大学学位论文独创性声明
作者郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下进行研究 工作所取得的成果。尽我所知，除文中已经注明引用内容和致谢的地方外， 本论文不包含其他个人或集体已经发表的研究成果，也不包含其他已申请 学位或其他用途使用过的成果。与我一同工作的同志对本研究所做的贡献 均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意。