我国住宅年度销售价格预测

{定价策略}我国住宅年度销售价格预测
2011年中国住宅销售价格预测
统计0801班高杉
摘要：本文通过分析房价随时间变化的过程，揭示其发展变化规律，并对其未来房价走势进行预测。

引用的数据为从2008年5月份到2010年12月份的中国住宅销售价格指数统计表。

所用的变量为住宅销售价格指数。

本文选取的是时间序列数据故采用时间序列的分析方法，运用SAS软件进行数据处理和预测的工作。

关键词：时间序列分析法；住宅销售价格；预测；对策；
Abstract：Thisarticlebyanalyzingthepricestrendedovertime,theprocessofchange,and futuretrendsinforecastingtheprice.thedatafromthe2008and2010chinaindec emberofthehousingsalespriceindexstatistics.theargumentforthehousingsa lespriceindex.thistapisthetimesequencedataweusethetimesequenceofanaly sisandsassoftwarefordataprocessingandpredictable.
Keywords：Timesequenceofanalysis；thehousingsalesprice；forecast；countermeasures；
一、引言
住房问题，关系民生之根本，在2010年的两会上，这个话题根式被炒的沸沸扬扬。

当今，对中国房地产市场的看法，几乎是个“万花筒”。

宏观决策者、地方政府、开发商企业、行业主管、投资投机者、低收入百姓及各种媒体，对过去和当下的房价与房价政策，众说纷纭，公婆说理各有一套。

过去不一样，现在仍不一样。

一边是一些人在喋喋不休宣传“刚性需求”，一边是低收入百姓拼命
本图为逆自相关图，输出的信息分别是：延迟阶数为8，逆自相关系数值和逆自相关图。

图（4）
本图为偏自相关图，输出地信息为：延迟阶数，偏自相关系数值和偏自相关图。

3、白噪声检验（纯随机性检验）
图（5）
为了判断序列是否有分析价值，必须对序列进行纯随机性检验，即白噪声检验。

图中延迟阶数为6，Q LB统计量的值为69.48，Q LB统计量服从χ2分布的自由度为6，Q LB统计量的P值小于0.0001，0.888~0.071为计算出的延迟各阶Q LB统计量的样本自相关系数的具体数值。

由此可以得出此序列不是白噪声序列。

由平稳性检验和白噪声检验得出中国住宅销售价格指数序列是平稳的非纯随机序列，是由研究和预测价值的。

五、模型拟合
1、相对最优定阶
SAS系统中提供了相对最优模型识别的功能，本文将运用这个功能来进行模型识别。

本功能制定SAS系统输出所有自相关延迟阶数小于等于5，移动平均延迟结束也为5的ARMA（p，q）模型的BIC信息量，并指出其中BIC信息量达到最小的模型的阶数，实际上就是模型最优化的过程。

图（6）
最后一条信息显示，在自相关延迟系数小于等于5，移动平均延迟系数阶数也小于5的所有ARMA（p，q）模型中，BIC统计量相对较小的是ARMA（1，0）模型，即AR(1)模型。

在确定了拟合模型的阶数后，接下来就是要估计模型中未知参数的值，以确定模型的口径，并对你拟合的模型进行显著性诊断。

2、未知参数估计
图（7）
参数估计输出的结果显示t检验统计量的值均小于0.0001，所以参数均显著。

3、拟合统计量的值
图（8）
本图共输出了6个统计量的值，由上到下分别为：误差估计常数10.09742，方差估计0.097972，标准差估计值0.3一三005，AIC信息量一八,。

40861，SBC信息量21.34008，参差个数32。

.
4、拟合模型的具体形式
图（9）
图的上半部分AutocorrelationcheckofResiduals为残差自相关检验结果，本列中由于延迟各阶的LB的P值均显著大于α（α=0.05），所以该拟合模型显著成立。

估计平均值为100.2703。

图的下半部分显示了拟合模型的具体形式：
Factor1:1-0.8993B**（1）
该输出模型等价于x t=（1-0.8993B）εt
六、序列预测
在拟合模型的基础上，我们对2011年中国住宅销售价格指数序列进行预测，为了准确性和可参考性，本文分别作了两个不同时间长度的预测，过程及结果如下。

1、2011年第一季度住宅销售价格预测
此图从左到右分别为序列值的序号，预测值，预测值的标准差和95%的置信区间。

由此我们可以得出，2011年第一季度的住宅销售价格为
一月：100.2970、
二月：100.2943、
三月：100.2919。

较2010年第四季度相比，整体有上身趋势，但内部自身呈下降趋势。

下图为2011年第一季度住宅销售价格预测拟合预测效果图
图（11）
2、2011年上半年度住宅销售价格预测
的依赖性比较强，繁荣的背后埋下了巨大的隐患，透支了百姓的未来。

2、保障性住房体系还不健全
廉租房总量在增加，市场份额仍较小。

经济适用房是中国住房制度改革的产物，多年来解决了许多家庭的住房问题。

最近几年，商品房价格快速上涨的过程中，经济适用房分配不公、面积超标、缺少退出机制等问题，引起强烈的质疑。

普通大众购买经济适用房越来越难，也只能购买商品房。

3、房地产的炒作与投机是房价升高的重要原因。

房地产商不仅参与房产的坐庄操纵,而且在房地产价格的垄断与操纵中随时合谋哄抬房价,以便掠夺敛聚社会财富。

房屋的真实造价实际上是很便宜的,但是由于对房屋的定价缺乏有效的调控和监管,定价不透明,导致房地产开发商投机炒房,哄抬房价,他们通过垄断的方式来操纵房价,房价的高涨不仅可以使房屋销售火爆,使购买者的上涨预期进一步强化,而且为商业银行及购买者贷款创造了虚假条件。

除了直接操纵,房地产开发商还通过集体游说、新闻舆论等形式影响政府政策的制定,通过内部操纵,营造房屋价格上涨的火爆场面,通过改变住房类型与式样及卖楼盘、拨号等形式人为制造住房与土地的稀缺性,导致人们非理性购房。

正是这一系列活动,导致房价狂涨不止,房地产商暴富,社会财富向房地产商集中。

4、虚假的房屋需求信号推动了房价的上升。

这几年,导致房价上升的一个重要原因是“需求”的拉动,土地、房产供应不足,需求旺盛,其结果就是房价的上升,但仔细分析这种需求,很大程度上是一种虚假繁荣。

长期以来,我国银行利率是负利率,存款无利可图。

因此,中国的富豪一族为使自己的大量存款保值、增值,大量用于购置房产,出现了温州购房团、杭
州“炒房客”、南京“房虫”等,这些人一度被视为房价上涨的罪魁祸首。

八、基于数据本身和预测分析的建议
房价的小幅下降或缓慢增长并不能满足民生需求，如何让跟多人不再为了有个安身立命的根本而奋斗半辈子甚至是一辈子。

以下就房价调控问题提出自己的一点建议：
1、完善我国现行土地出让制度
在坚持社会主义土地公有制的前提下，在坚持国有土地有偿有限期使用的条件下，完善我国现行土地出让制度。

如大幅增加招标方式的土地出让比例，减小价格高者得方式的出让比例。

2、增加保障性住房供应，完善经济适用房制度
针对低收入人群，在增加供给方面，要切实增加限价商品房、经济适用房、廉租房供应。

政府要从多方面解决廉租房的资金问题，经济适用房的用地问题，要扩大供应范围，增加分配过程的透明度，对于经济适用房，要引入退出机制。

3、实行差别化信贷政策，引导住房合理消费
对于首套置业家庭，实行低首付，利率优惠。

对于二次置业家庭，提高首付比例，高于同期利率。

对购第三套房及更多的，不发放贷款，杜绝利用银行资金炒房，严厉打击投资、投机性不合理的住房消费需求。

4、加强住房需求的管理
为区别对待各类住房需求，对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差异化的管理：做到不同收入的人选择不同新旧，不同价格的住房，避免盲目跟风购买新房、好房，从而也有效的遏制了住房的价格上涨。

当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系，基于我国人多地少，人多房少的基本国情
下，房价上涨是长期趋势，适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击投机需求。

强化住房租赁管理，要建立和健全租赁市场的规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的健康，正常和有序发展。

培育住房梯度消费。

强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让住房市场回归正常的供需状态。

5、完善房地产税制
政府应该减免房地产税费，从而降低住房价格。

在房地产商开发的过程中，要缴纳各种税，这些收费最终都要归结到住房的成本中，房价自然就提高了；另外通过提高办事效率，减少办事环节，公开办事程序，公布税费标准，允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等，这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用，降低开发成本，从而为降低房价提供有力的保证。

参考文献：
[1]徐国祥.统计预测与决策[M].第三版.上海.上海财经大学出版社,2008
[2]王燕.应用实践序列分析[M].北京.中国人民大学出版社，2005
[3]曲世军,张友祥;我国房价上涨的原因及对策分析[J];经济纵横;2007年一八期
[4]郭建;南通市房价上涨的原因与对策建议[J];市场周刊(理论研究);2007年10期288
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建筑工程管理建设工程工程量清单编制与计价规程
《建设工程工程量清单编制与计价规程》宣贯材料
《建设工程工程量清单编制与计价规程》宣贯材料
根据省建设厅《关于印发〈2004年度省工程建设标准和标准设计第一批编制计划〉的通知》（冀建质[2004]372号）的要求，由河北省工程建设造价管理总站主编，秦皇岛市工程建设造价管理站参编的《建设工程工程量清单编制与计价规程》已经建设厅批准为河北省工程建设标准（冀建质[2006]663号文），统一编号为DB13(J)66-2007，自2007年3月1日起施行。

现将编制《建设工程工程量清单编制与计价规程》DB13(J)66-2007（以下简称“本规程”）有关情况说明如下：
一、制定规程的必要性
2003年7月1日《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500—2003）开始施行，2004年8月1日《河北省建筑条例》颁布实施，为进一步加强我省工程造价的行业管理，规范计价行为,合理确定、有效控制工程造价起到了积极的推动作用。

然而，在我省工程造价工作实践中，仍然面临着许多具体而实际的问题需要解决。

如：在实际的操作过程中，尚有为数不少的单位并没有严格贯彻执行国家清单计价规范中的强制性条款，致使强制性条款没有起到应有的规范工程造价计价行为的作用；编制的清单不准确、不规范；由于建设工程招标文件、合同条款填写内容不规范、不全面，应在招标文件或合同中予以明确的没有得到具体体现（如价款调整方式方法、双方承担风险的种类、程度等），造成工程竣工后双方在造价上发生争议而无法按时结算，最终影响工程价款的支付，导致拖欠工程款等现象的发生；个别招标文件存在潜在的不公平、不公证的要求或条款。

针对上述问题，
虽然我省按照法律、法规、规章、标准等的要求加强了监督管理，但从实际情况来看还缺乏具体有效、较强操作性的依据和制约手段，因此，在我省的工程造价管理中，十分迫切地需要制定细化的、可操作性强的工程量清单编制与计价规程，以补充完善国家规范，便于规范我省工程量清单编制与计价活动。

二、编制目的
引导、规范采用工程量清单计价的建筑工程的招标文件编制、工程量清单编制、工程量清单计价、工程预付款、计量与价款支付、价款调整、不可抗力、索赔、结算等计价活动，使工程量清单计价活动有章可循，在公平、公正基础上，按照法律、法规、技术标准的规定，公平自主的体现各方的权利、义务和责任。

三、编制依据
1．《中华人民共和国建筑法》
2．《中华人民共和国招标投标法》
3．《中华人民共和国标准化法》
4．《中华人民共和国标准化法实施条例》（国务院令第53号）
5．《地方标准管理办法》（国家技术监督局令第15号）
6．《实施工程建设强制性标准监督规定》（建设部令第81号）
7．《河北省建筑条例》
8.《河北省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》
9．《工程建设标准编写规定》（建设部）
10．《工程建设标准出版印刷规定》（建设部）
11．《建筑工程发包与承包计价管理办法》（建设部令第107号）
12．《工程建设地方标准化工作管理规定》（建设部建标[2004]20号）
13．《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2003
14．《建设工程价款结算暂行办法》（财政部、建设部财建[2004]369号）
15．《河北省建筑工程造价管理办法》（省建设厅冀建法〔2006〕003号） 16．FIDIC条款
17. 建设工程施工合同（示范文本）（GF-1999-0201）
18．其他有关现行的文件、资料
四、组织形式
省建设厅成立清单规程编制领导小组，负责协调、审定工作。

编制领导小组组成:
组长: 梁军
付组长: 吕德浦李贤明郑荣科朱忠帅延素芬
成员: 司平地朱奕峰田德宝潘树坤徐向东
省造价管理总站成立编制组，负责具体编制工作。

秦皇岛市工程建设造价站为参编单位，参加编制工作。

编制组组成:
组长: 吕德浦
付组长: 朱奕峰
成员: 金春平渠涛李秦王晓利杨海涛
赵云霞罗志文孟劲松牛玉梅张保生
张平李茹芹杨海波王力勇郭艳军
五、编制过程
1. 2004年5月8日我站起草了《〈建设工程工程量清单编制与计价规程〉的编制计划》呈报河北省工程建设标准化管理办公室。

2. 2004年8月24日省建设厅下发了《〈2004年度省工程建设标准和标准设计第一批编制计划〉的通知》（冀建质[2004]372号），将《建设工程工程量清单编制与计价规程》列入2004年度标准编制计划。

3. 2005年5月13日省造价站批准了《〈建设工程工程量清单编制与计价规程〉编制方案》，规程编制组正式成立。

4. 2005年7月21日在秦皇岛市造价站召开编制组第一次会议，编制组成员认真学习了编制方案、《建筑法》、《标准化法》、《中华人民共和国标准化法实施条例》、《河北省建筑条例》、《河北省实施招投标法办法》、《工程建设标准编写规定》、《工程建设标准出版印刷规定》、《实施工程建设强制性标准监督规定》等15个法律、法规、规定，制定了详细的调研计划，初步确定了章节的设置。

5. 2005年9月、2006年5月编制组成员先后到上海市标准定额站、邯郸、邢台、石家庄、唐山等市调查研究，了解工程量清单执行情况、存在的问题及意见和建议。

6．2006年8月30日吕德浦站长、司平地书记、朱奕峰副站长到秦皇岛市造价站审查规程初稿，并提出了许多有建设性的意见。

7．经过11次修改完善，于2006年9月5日形成了征求意见稿。

8. 2006年9月8日将《建设工程工程量清单编制与计价规程》征求意见稿发至各市造价站，全面征求管理部门、建设单位、施工单位、中介机构等单位的意见。

9．2006年9月27-28日在石家庄市召开了本规程征求意见会议，共收到125条意见，经编制组研究，共采纳吸收了20条意见，对征求意见稿做了进一步修改完善，形成了送审稿。

10.2006年11月28日由河北省标准化管理办公室组织，在石家庄市召开了专家审查会。

专家一致认为河北省《建设工程工程量清单编制与计价规程》科学严谨，即贯彻执行了国家的清单规范，又体现出了河北气候、地理、技术等实际情况，是对国家的清单规范的补充，能起到规范工程计价活动的作用，技术达到国内领先水平；同时提出了修改意见，根据专家的意见和建议，对本规程进行了修改完善，形成了报批稿。

六、总说明
1. 本规程是结合我省实际，本着政府宏观控制、市场公平竞争形成价格的原则编制的，规程内容符合法律、法规、标准、规范的规定和要求。

并严格按有关标准规定编写，技术内容符合国家技术经济政策，技术数据和参数的依据真实可靠。

在严格执行GB50500-2003强制性条款的基础上，根据国家修改规范的指导思想和具体条款，结合我省实际情况，增加了可操作性的规定或推荐性的标准，做到了与国家清单规范保持一致和衔接。

2. 本规程总结了我省建设工程工程量清单计价工作的实践经验，并借鉴了国内外工程量清单计价的成熟做法。

在编制过程中广泛征求了建设单位、施工单位、中介机构和相关管理部门及工程技术人员的意见，对其中主要问题进行了深入调研、讨论、修改，并经过专家审查后定稿。

3．本规程共设有十四章、附录、附件，包括总则、术语、一般规定、基础工作、工程量清单编制、最高限价或标底的编制、工程量清单报价、合同价款的确定、
工程预付款、施工过程中的计量与价款支付、价款调整、不可抗力、索赔、结算、河北省补充的工程量清单项目及计算规则、条文说明、矿山工程工程量清单项目及计算规则等内容。

（《水利工程工程量清单计价规范》GB50501—2007，自2007年7月1日起实施）4. 本规程由河北省工程建设造价管理总站负责解释，各级工程造价管理机构负责监督执行。

七、章节介绍
第1 章总则
1、1.0.2 凡在我省行政区域内的建设工程工程量清单编制与计价行为，应遵守本规程。

工程量清单编制与计价行为主要是指工程量清单编制、最高限价或标底编制、投标报价、工程预付款、计量与价款支付、价款调整、索赔、结算等。

2、执行范围
1.0.3 下列建设工程必须执行本规程：
1）使用各级财政预算资金的建设项目。

2）使用纳入财政管理的各种政府性专项建设资金的建设项目。

3）使用国有企业事业单位自有资金，并且国有资产投资者实际拥有控股权的建设项目。

4）使用国家发行债券所筹集资金的建设项目。

5）使用国家对外借款或者担保所筹集资金的建设项目。

6）使用国家政策性贷款的建设项目。

7）国家授权投资主体融资的建设项目。

8）国家特许的融资建设项目。

9）使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款资金的建设项目。

10）使用外国政府及其机构贷款资金的建设项目。

11）使用国际组织或者外国政府援助资金的建设项目。

12）关系社会公共利益、公众安全的基础设施和公用事业的建设项目。

1）—11）项是按投资渠道划分的建设项目，12）项是按建设项目特性划分。

本条是依据《河北省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》、《建设工程工程量清单计价规范》GB50500制定。

3、除1.0.3条规定以外的建设工程，工程计价方式由招标人确定，但采用清单计价方式的必须执行本规程。

4、1.0.5 建设工程工程量清单编制与计价行为应遵循客观、诚信、公正、公平的原则。

5、1.0.8 实行工程量清单计价的工程，必须在招标文件中说明该工程所要采用的合同价款方式、投标人所要承担的风险范围及幅度，影响价款调整的因素及调整方法。

确定投标人承担的风险范围及幅度应科学合理、实事求是，不得迫使投标人承担无限度的风险。

详见例1---4
6、1.0.9 实行工程量清单计价的工程，其计价行为应按规定的程序、方法，到工程所在地工程造价管理机构备案。

依据《实施工程建设强制性标准监督规定》、《建设工程工程量清单计价规范》、《河北省建筑条例》、《建筑工程发包与承包计价管理办法》、《河北省建筑工程造价管理办法》的规定，清单规程中要求下列内容到造价管理机构备案：
1）补充项目备案后发出；
2）清单编制完成备案后发出；
3）最高限价或标底编制完成后备案；
4）竣工结算备案。

具体备案内容、程序以省建设行政主管部门规定为准，省建设行政主管部门没有明确的以工程所在地建设行政主管部门或造价管理机构的规定为准。

第2 章术语
1、2.0.18 暂列金额
招标人暂列的一笔款项，用于可能发生的工程变更所发生的费用、风险以外的费用、零星工作的费用等，主要目的是留足投资。

具体工程可以列暂列金额，也可以不列暂列金额。

2、2.0.19 总承包服务费
总承包人为配合协调发包人另行发包的专业工程项目实施、招标人供应材料或设备、暂估材料或设备价时所发生的管理费用、服务费用、采购保管费用。

不包括专业工程施工单位使用总承包人的机械、脚手架等而支付的费用。

3、2.0.20 零星工作项目
招标人提出可能发生的、少量的、额外的工作所需的人工、材料、机械明细。

零星工作项目表没有数量栏。

4、2.0.21 最高限价
是指根据设计文件、招标文件、现场实际情况、国家和本省标准、合理的施工组织设计或方案，以省建设行政主管部门发布的建筑工程消耗量定额、费用标准、计价办法、工程量计算规则等为依据，参照工程造价管理机构代表政府发布的人工、材料、设备、机械市场价格信息等计算出的工程造价。

5、2.0.26 工程数量偏差率
i = （m-n）/n×100%
i：工程数量偏差率。

m: 是依据招标时的工程设计文件，按照“计价规范”和本规程的工程量计算规则计算的工程数量。

n: 是招标时工程量清单所对应的工程数量。

引入工程数量偏差率，主要是约束清单编制人，使其提高清单质量、准确性。

第3章一般规定
1、3.0.1、3.0.2 工程量清单编制与计价应采用统一格式，工程量清单编制与计价格式详见规程，这些格式并不是每个工程全部使用，应该有选择的采用。

2、表格主要变化：
1）表头名称有所变化。

2）增加了工程量清单最高限价（标底）、竣工结算封面、招标人供应材料、设备明细表、签证及索赔计价表。

3）法定代表人的委托代理人可以签字盖章。

4）造价员可以签字盖章。

5）由施工单位采购的设备费进入工程项目总价表内。

6）单位工程费汇总表列有人工、材料、机械栏，在单位工程费汇总表计算规费、税金。

7）其他项目清单与计价表主要包括暂列金额、总承包服务费。

8）零星工作项目表不再列有数量，既零星工作项目费不再计入总价。

9）招标人供应材料、设备明细表列有供应时间、地点，有助于投标人合理报价，考虑工期。

10）从节约成本、便于使用角度考虑，调整了规范的分部分项工程量清单综合单价分析表。

3、3.0.3 招标人应按下列要求填写3.0.2条所列的格式内容：
1）工程量清单编制说明应按下列内容填写:
（1）工程概况：建设规模、工程特征、计划工期、施工现场实际情况、交通运输情况、自然地理条件、环境保护要求等。

（2）工程招标的内容、范围。

（3）工程量清单编制依据，应写明《建设工程工程量清单编制与计价规程》。

（4）招标人暂定的材料、设备的品种、规格型号及暂估价。

2）工程量清单应根据本规程第5章的规定编制和填写。

3）招标人供应材料、设备时应按表3.0.2-10规定的内容填写。

4）招标人要求投标人填报单价的材料、设备名称、规格型号应填入表
3.0.2-11中。