万科房地产项目投资决策与评估70页PPT
万科地产某项目调研报告(ppt 18页)
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项目概况——配套
外部：酒店：丽思-卡尔顿酒店、JW万 豪酒店、帝景豪庭酒店等。
购物：新光天地、国贸、万达广场等。
超市：沃尔玛、家乐福、双龙超市等。
教育：陈经纶小学、乐成国际学校等。
医疗：朝阳医院、五洲女子医院等。
项目处于CBD核心区，配套高端且完善。
公园：欢乐谷主题公园。 内部：会所、幼儿园。
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… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功
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营销定位
国际化公寓
区域国际化 建筑国际化 配套国际化 品质国际化 生态国际化 客群国际化 服务国际化
CBD核心区 国际知名建筑、园林设计师 CBD内高端配套 万科出品，采用高标准精装修 外有公园，内有园林 针对CBD内客群 万科物业，品质服务
占地面积：约8万平方米
拿地时间：2007年10月
拿地成本：17亿元；楼面价 ：1万元/平米
开盘时间：预计2009年11月底
售楼处开放时间：2009年10月2日
样板间开放时间：2009年10月底
开盘价格：待定
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… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功
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项目概况——楼座图
2# 5# 3#
售楼处内以现代简约风格来装修。
因所在地块原为北京化工机械厂的厂房，特在售楼
车床
处内摆放了3个车床，表达了万科对历史的尊重。
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… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功
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营销场所——小结
1、售楼处外园林布置精致，从侧面凸显产品品质。 2、售楼处装修简约明快，对客户有很强的吸引力。
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《万科集团》PPT课件
精选ppt
8
社会环境分析
❖ 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费 热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会， 房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地 产产业相应将进入高速增长阶段。
❖ 总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限， 谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。
精选ppt
15
客户议价能力分析
❖ 近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高， 如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、 物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除 价格之外影响消费决策的因素。
08年 40,991,800,000 34,855,700,000 6,364,790,000 4,639,870,000 113,456,000,000 85,898,700,000 119,237,000,000 64,553,700,000 80,418,000,000 19,978,300,000
❖ 在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、 万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更 大的反议价空间。
❖ 在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的 议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材 等的议价空间受到一定限制。
精选ppt
07年 35,526,600,000 28,059,500,000 7,652,900,000 5,317,500,000 95,432,500,000 66,472,900,000 100,094,000,000 48,774,000,000 66,174,900,000 17,046,500,000
万科房地产项目投资分析决策管理
万科房地产项目投资分析决策管理房地产项目投资分析决策管理【课程背景】房地产项目投资——可以狭义理解为开发商“买地”、“控地”、“拿项目”，通过获取土地而取得项目开发权。
无论是参与土地招拍挂，或是定向“勾地”运作储备土地，仅凭“地价”的高低，粗略匡算的大账、靠直觉、拍脑袋决策项目土地获取与否，无疑蕴含着巨大的投资风险。
开发商拿不到地着急，拿或不拿？什么条件下可以拿？亿万计的资金投入，拿错地的后果不堪设想，甚至危及企业生命！如何在拿地之前综合市场、成本、产品、营销等竞争因素，结合企业自身的战略、盈利目标及投融资能力，以及城市经济发展、政策、法律、税务等外部环境因素，进行全方位的分析研究和判断，从而实现科学决策！胆子大有可能被自己抢到手的山芋烫伤了手；胆子小看到别人拿了地开盘后赚钱时悔不当初，问题的关键不是胆量，而是艺高！所以，土地获取环节想要做到该出手时就出手！开发商必须要掌握高超的项目投资分析决策的专业能力。
【思想介绍】项目获取环节存在巨大的不确定性，所以拿地前所有的投资分析研究工作的投入—人财物、时间和精力等，都可能变成无用功，但我们不应患得患，失而应该抱定“以终为始”的心态，在项目获取前借鉴“策划前置”的工作方法进行严谨的分析和求证。
瞬息万变的土地拍卖会上举牌的勇气不是源于开发商的胆量和雄厚资金，而是事前通过规划强排设计多方案比较及成本及营收分析，对楼面地价变化的承受能力早已了然于胸。
在静态收益分析的同时，现金流分析和资金安排是项目获取环节的重点，开发商对项目开发计划体系的深刻认识和熟练应用是做好项目决策的基础。
全面、真实的可行性研究报告是操盘经理人向投资人和股东承诺的关键阶段性成果，项目融资对接环节中对方首先审视的是投资的安全，其次才是盈利！含糊其辞和自欺欺人的市场及开发前景描绘甚至掩耳盗铃的数据编造，必将害人害己！【课程对象】主导项目拓展、战略发展的决策层（董事长、总经理、副总等）负责项目拓展（土地获取）管理的操作层（总监、经理、主管等）参与项目拓展、可行性研究分析决策的协作部门人员（财务、策划、设计、成本、营销、报建等）【课程收益】对房地产企业项目投资决策业务实操的人员或直接负责该业务的领导，可借此课程，规范、统一将来的业务管理运作流程，提升投资分析专业水平和科学决策工作能力；对非项目拓展部门的学员，可借此课程，了解、熟悉房地产投资分析决策管理的工作方法和实施程序，更好地协同主办部门共同参与项目投资决策可行性研究分析，实现项目投资可研的理性决策；通过本课程，不仅认同可以通过科学的过程管理实现结果管理的理念，同时在项目拓展方面传授了具体的、实操性的、高效的分析决策方法。
万科房地产项目投资决策评审报告房地产行业资料
【最新资料,Word版，可自由编辑！】项目名称：北京顺义区空港居住项目送审单位：金地集团北京公司编制日期：二○○八年五月目录摘要正文一、项目基础信息...........................................1、地块位置............................................2、用地性质............................................3、开发程度............................................4、规划指标............................................二、项目来源及要求.........................................1、时间安排............................................2、保证金..............................................3、竞地原则............................................4、地价支付进度（假定竞得价为12亿）...................5、交地................................................6、开发主体............................................7、开发建设期限........................................8、其他................................................ 第二章片区概况及规划...........................................一、宏观区域概况（顺义区）.................................1、经济优势............................................2、交通优势............................................3、生态资源丰富........................................4、配套概况............................................5、新城规划............................................二、中观区域概况（临空经济圈）.............................1、主要经济板块........................................2、主要居住板块........................................三、顺义区土地市场概况.....................................1、用地规划............................................2、土地供应概况........................................第三章地块基本素质分析及结论...................................一、地块素质分析...........................................1、项目区位............................................2、项目四至............................................3、道路交通系统........................................4、地块景观资源........................................5、生活配套设施........................................6、市政配套设施........................................二、项目风险分析及结论..................................... 第四章北京市房地产宏观市场分析.................................一、北京市房地产市场分析...................................1、04-07北京房地产投资市场分析.........................2、04-07北京房地产住宅市场投资分析.....................3、北京市2006以来住宅期房市场供需分析.................4、北京市2006以来住宅期房市场成交分析.................二、北京市土地市场分析.....................................三、房地产政策分析......................................... 第五章项目细分市场分析.........................................一、项目区域市场分析.......................................1、竞争片区的界定......................................2、竞争片区特性分析....................................3、竞争强度分析........................................二、项目竞争片区供需分析...................................1、竞争片区未来供应分析................................2、竞争片区未来需求分析................................3、周边住宅市场需求潜力分析............................三、典型项目个案分析.......................................1、龙湖香堤漫步........................................2、万科四季花城........................................ 第六章项目定位及结论...........................................一、项目的SWOT分析........................................1、优势................................................2、劣势................................................3、机会................................................4、威胁................................................二、客户定位...............................................1、大户型..............................................2、小户型..............................................三、产品定位...............................................1、基本属性与定位基础：................................2、产品定位............................................3、商铺................................................4、产品建议............................................四、价格定位...............................................1、叠拼价格............................................2、6层电梯花园洋房价格.................................3、小高层价格..........................................4、商业定价............................................5、车位定价............................................6、项目周边租赁市场状况................................7、价格涨幅预测........................................8、销售进度安排及全程均价预测.......................... 第七章项目分期及总体开发计划...................................一、项目分期...............................................二、项目总体开发计划....................................... 第八章项目测算及敏感性分析.....................................一、项目收益测算...........................................1、项目收益及现金流测算的基本假设......................2、项目收益测算情况....................................二、项目敏感性分析.........................................1、地价、售价及建安对IRR的敏感性分析..................2、挂牌报价对收益的敏感性分析..........................三、结论与建议............................................. 附件：1、项目总体开发计划2、项目销售周期3、经济测算表摘要一、项目概要二、项目概况1、项目背景本次出让宗地，属于北京市土储中心以挂牌方式公开出让项目。
万科金域蓝湾房地产项目总结报告PPT
，运动员们先后进入跑道，他们向后退了几步，摆好姿势后，听从裁判员的口令后，双腿急速向前 冲，跑到白线前，脚猛地一下往地上一蹲，手臂往前甩，身体立刻腾地而起，双脚朝前稳稳地落到 了地上。我们班的运动员们带着第二和第四的好名次凯旋而归。400米比赛即将开始，该我上场了， 我蹲下做蹲居式作文起跑。心一下子紧张了起来，我想不管有没有名次，我都要尽自己最大的努力 跑完全程。;呯;发令枪打响了，我飞快地跑了起来，可就是追不上前面两个，我的体能越来越弱 了。;加油，加油，;同学在一旁不住地为我呐喊。我似充电了一般，又加快了步伐，眼看着就要冲次 了，我用尽全身的力气，拼命地往前冲，可我的脚却不听使唤，渐渐的开始发颤，最后
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02
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万科房地产市场决策程序及工具
较大差异性的时候，需用对竞品的客户需求价值因子进行修正，其中应 重点考虑价格、产品类型，以避免客户定位偏差。
有可能出现某一类细分客户对应多种产品类型，以及几类客户选择 同一种产品类型的情况，请在上表中进行拆分和说明。
房地产市场决策程序
单方成本 市场售价 单方净利润 财务指标 净利润率 IRR
B
C
D
E
房地产市场决策程序
市场分析 项目土地属性分析 客户对土地属性需求分析 竞品客户及产品分析
客户初选定位 项目成本分析 项目产品配比分析 目标客户定位 项目产品建议
负责部门：成本部、财务部 完成时间：项目立项会之前
进而再次修正上一步骤的表格，如下：
产品配比方案对比评价表
方案一
产品类 型A
产品类 型B
产品类 型C
产品类 型A
方案二
产品类 型B
产品类 型C
房地产市场决策程序
市场分析 项目土地属性分析 客户对土地属性需求分析 竞品客户及产品分析
客户初选定位 项目成本分析 项目产品配比分析 目标客户定位 项目产品建议
负责部门：营销部、设计部 完成时间：项目决策会之前
市场分析 项目土地属性分析 客户对土地属性需求分析 竞品客户及产品分析
客户初选定位 项目成本分析 项目产品配比分析 目标客户定位 项目产品建议
负责部门：成本部、财务部 完成时间：项目立项会之前
表格中的细分客户、对应产品容积率、建筑类型等由上一 步工作得出，售价需要市场部门提供。
通过对各类产品的市场售价、财务指标的比较，排除不理 想的细分客户与相应的产品类型（如成本高于市场可接收的售 价；总体净利润过低等）。
万科房地产开发全流程ppt课件
3规划设计
4报批报建
5产品建造
6营销推广
7客户管理 8物业管理
前置工作篇
经营者提供商品或者服务有欺诈行为 的，应 当按照 消费者 的要求 增加赔 偿其受 到的损 失，增 加赔偿 的金额 为消费 者购买 商品的 价款或 接受服 务的费 用
前1前置置工工作作 2项目发展
3规划设计
经营者提供商品或者服务有欺诈行为 的，应 当按照 消费者 的要求 增加赔 偿其受 到的损 失，增 加赔偿 的金额 为消费 者购买 商品的 价款或 接受服 务的费建造 6营销推广 7客户管理 8物业管理
细分——市场竞争的必然趋势
20%
前1前置置工工作作 2项目发展
3规划设计
十大重点发展区域
4报批报建 5产品建造 6营销推广 7客户管(2理001~280物10业) 管理
1、珠江新城：城市中央商务区（CBD）硬核。
2、琶洲地区：形成以会展业为核心，集国际商务、行政办公、观光旅 游为一体的现代商务区。
3、大学城及周边地区：以大学城、生物岛为核心，加快建立和 完善广州新的科教文化区。
部
营销 部
项目论证 项目策划阶
阶段
段
营销策划阶段 设计管理阶段
设计 部
成本 部
工程 部
项目施工阶段
项目 部
物业 客户 销售 公司 中心 部
销售管理阶段
入伙保修阶段 物业管理阶段
说
1.阶 段 色 块 全 覆 盖 的 为 主 要 职 能 部 门 ； 部 分 覆 盖 的 为 协 助 部 门 。
明
2.阶 段 色 块 表 示 该 阶 段 的 主 要 工 作 ， 时 间 进 程 上 有 相 互 重 合 时 表 示 各 阶 段 有 一 定 的 承 接 关 系 。
万科房地产市场决策程序及工具
本项目客户产品对照表
产品类 型
户型类 型
户型面 积
社会新锐
望子成龙 健康养老 富贵之家 经济务实
青年之家 青年持家 小太阳 后小太阳 三代孩子 老人1、2、3代 富贵之家1 富贵之家2
户型均 价
户型总 价
单一 产品 容积 率
房地产市场决策程序
市场分析 项目土地属性分析 客户对土地属性需求分析 竞品客户及产品分析
备注： 当本项目用地附近区域竞品稀缺，且竞品所在区域与本项目区域有
较大差异性的时候，需用对竞品的客户需求价值因子进行修正，其中应 重点考虑价格、产品类型，以避免客户定位偏差。
有可能出现某一类细分客户对应多种产品类型，以及几类客户选择 同一种产品类型的情况，请在上表中进行拆分和说明。
房地产市场决策程序
客户初选定位 项目成本分析 项目产品配比分析 目标客户定位 项目产品建议
负责部门：营销部 完成时间：项目立项会之前
一、竞争项目分布图示 二、 竞争项目分析：
1、项目概况 2、主力户型及销售情况 3、产品特点 4、客户情况 5、竞争点分析 三、汇总为下表：
房地产市场决策程序
市场分析 项目土地属性分析 客户对土地属性需求分析 竞品客户及产品分析
负责部门：项目发展部、营销部 完成时间：项目立项会之前
一、项目概况 二、项目区位 三、地块现状 四、周边资源状况
环境、交通、配套、污染等。
房地产市场决策程序
市场分析 项目土地属性分析 客户对土地属性需求分析 竞品客户及产品分析
客户初选定位 项目成本分析 项目产品配比分析 目标客户定位 项目产品建议
房地产市场决策程序
市场分析 项目土地属性分析 客户对土地属性需求分析 竞品客户及产品分析
万科地产新项目投资决策与评估22页PPT
15 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
万科地产新项目投资决策与评 估
11、战争满足了，或曾经满足过人的 好斗的 本能， 但它同 时还满 足了人 对掠夺 ，破坏 以及残 酷的纪 律和专 制力的 欲望。 ——查·埃利奥 特 12、不应把纪律仅仅看成教育的手段 。纪律 是教育 过程的 结果， 首先是 学生集 体表现 在一切 生活领 域—— 生产、 日常生 活、学 校、文 化等领 域中努 力的结 果。— —马卡 连柯(名 言网)
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1. 发展商在不同发展时期的项目选择
1、发展商不同发展时期的目标追求 2、万科不同发展阶段的项目排布 3、关于公司的核心竞争力 4、土地储备关系的市场要求
发展商经历的几个发展阶段
五个发展阶段下的目标追求
原始积累阶段，求生存，追求利润最大化 资本突围阶段，求资金，追求项目最优化 品牌塑造阶段，求发展，追求产品创新度 规模扩张阶段，求规模，追求客户满意度 跨地域经营阶段，求规范，追求体制与人才最优
你经营或者所在的公司处于哪个阶段？ 有没有告诉你的员工？ 或者老板有没有和你探讨过类似的话题？
万科的发展历程——原始积累阶段
天景、威登、荔景
周期短 利润厚
万科的发展历程——资本突围阶段 市中心，售价高，回收快
万景、福景、桂苑
万科的发展历程——品牌塑造阶段能实现理念的项目 万科城市花园
万科的发展历程——规模扩张阶段 成规模，被大众认同
土地的不可更改
项目一旦进展受阻，发展商可通过调整价格、户型、销售包装 等加以改进，但土地的位置、区域形象、区域功能、规划控制 不可更改； 在国内，由于发展商的运作水平差异很大，还有土地决策失误， 通过策划成功的例子；而香港这样的成熟市场，发展商的专业 水平趋于社会平均化，基本上土地决策占项目成功与否的70%， 后期调整效果很微小。
（不管公司处于何种阶段， 都要善用自己的核心竞争力）
住宅开发链中的几个环节
控制
市场调研
（市场判断、储备成本）
可行性分析 新项目储备
市场细分、客户定位
设计
控制
施工建设 （材料采购）
控制 （市场分析方法及体系）
销售
客户管理 物业管理
控制 （客户沟通管理）
材料采购、 工程技术
核心竞争力
土地储备 产品定位 成本控制 客户管理
市场 指导
信息处理中心、 数字化管理
各环节中应该注意的细节——借助社会资源
市场调研 设计 销售 施工
专业人员的审核、 控制能力
土地储备 市场定位 客户管理
专业能力、管理能力、 决策能力
发展商在住宅开发链中充当的角色以及能力要求
1、社会资源的整合能力（在最短的 时间内找到最有效的社会资源）
2、专业人才的储备能力 3、管理人才的输出能量 (资源整合\专业储备\管理输出)
1.2 房地产项目可行性分析－周边社区配套
1.2 房地产项目可行性分析－周边环境
1.2 房地产项目可行性分析－大市政配套
。
1.2 房地产项目可行性分析－大市政配套
1.2 房地产项目可行性分析－规划控制要点
1.2 房地产项目可行性分析－地价
土地价格
土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格 。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
• 第九部分：补充内容
1.2 房地产项目可行性分析
项
目 决
外部环境
策
背
景
及
内部因素
摘
要
1.2 房地产项目可行性分析－第一部分：项目概况 要点：项目的基本情况要详尽、真实、清楚
（土地的自然质素和属性）
1.2 房地产项目可行性分析--宗地位置
1.2 房地产项目可行性分析－宗地现状
1.2 房地产项目可行性分析－宗地现状
土地升值潜力初步评估
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展 状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜 力做出初步评估。
近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。
立即开发与作为土地储备优缺点分析
1.2 房地产项目可行性分析－第二部分：法律及政策性风险分析
项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 1.项目立项 2.项目用地现状 3.项目用地规划 4.项目用地取得土地使用权程序评估 5.项目用地土地性质变更的评估 6.政策性风险评估
发展商的土地储备思路： 与城市的整体规划和发展速度紧密相关
发展商发展的关键要素： 土地、人才、资本、机制
发展商现有的拿地方式 协议出让、招标、拍卖、股权收购、 合作开发、挂牌交易 有没有另外的形式？
资本并购？ 1、TCL收购德国百年老店施耐德（资本市场） 2、艾默生收购安圣电器（核心竞争力）
关于公司核心竞争力的问题
生命力、威胁点进行分析， 最终为目标客户群设计产品的行为。
市场调研的概念
市场调研五步骤
确定问题及调研目标
制定调查计划
准备工具
安排人员
实施调查计划
调查数据的审核、补调、分析
解释和汇报调研结果
不同阶段的发展商有不同的市场评判标准
可以打造片区内特色产品的项目 市内好销价高的项目 能实施创新意识的项目 规模开发，可以降低成本并供大众消费的项目 商业项目、停车场项目、酒店项目
发展商的发展阶段决定其对市场的态度。
市场？？？ 市场调研？？
土地储备—宏观市场（经济分析、行业
细分、相关产业分布、人口结构、与个体或者家庭 相关联的诸多因素）
市场调研贯穿了项目前期决策的全部环节
宏观六要素
经济增长
宏观 调查
1 2
3
6
4
5
行业分布及
政策
人口分布
居民购买 主导产业 市场需求
市场调研是通过收集产品的 构成、特性、卖点、成长环境、 消费群体、消化周期等涉及产 品相关的信息，进而对产品的市 场份额、消化能力、竞争能力、
第二部分 项目投资决策考虑的主要因素
2. 投资决策需要考虑的因素
1、 买地是房地产企业最重要的投资决策 2、 房地产项目可行性分析 3、 房地产投资中的成本控制
1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策 土地是不可复制和再生的稀缺资源
1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策 土地的不可控性
1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策
1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策 土地是房地产开发的最重要成本
1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策 买地的动机不是单一的
持续经营的需要； 占有资源，遏制竞争对手的需要； 战略扩张的需要； 未来增值的期望； 稳定的利润回报。
1.2 房地产项目可行性分析
可行性分析（技术分析）
• 项目决策背景及摘要
城郊结合部
万科四季花城
万科的发展历程——跨地域经营阶段（13个城市） 第一轮扩张，拿着“城市花园、花园新城”品牌进入 北京、上海、天津、沈阳、大连、成都等城市
第二轮扩张，拿着“四季花城”的品牌进入 武汉、南京、南昌、长春、佛山等城市
第三轮扩张，拿着“X X X”品牌进入 广州、东莞、苏州、杭州等城市