内江经济开发区甜城大道D地块项目前期可行性研究报告_[全文]

内江经济开发区甜城大道

D地块项目前期可行性研究报告

重庆中博房地产投资咨询有限公司

博众房地产管理研究院

2013年1月26日

重庆中博房地产投资咨询有限公司

内江经济开发区甜城大道

D地块项目前期可行性研究报告

重庆中博房地产投资咨询有限公司

博众房地产管理研究院

2013年1月26日

重庆中博房地产投资咨询有限公司

我们需要解决核心问题：

城市，内江这个城市是否值得进入？

区域，城西经济开发区是否具有较大的投资潜力？

项目，本案地块是否具有较好的利润空间？

总的一句话，我们本次报告要做的就是判断市场可行性与项目财务可行性问题！报告结构

1

项目发展宏观环境研究

2

3

4

区域房地产市场研究

项目本体认知

本报告核心问题是探讨本案在既定市场环境中成功的方法

项目定位

5

项目财务评估

重庆中博房地产投资咨询有限公司

成交量继续下滑，1-10月成交1200万方；

价格高位运营，10月首次出现下滑，降幅10%；

调控后，银行贷款困难，成交量开始萎缩；

导致2008年成交仅1200万方。

土地招拍挂政策

逐步规范房地产市场

北上广深大型开发商四川圈地，千亩大盘初显现；

城市建设加速，房地产市场发展迅速；

70/90政策，严禁别墅用地出让

70/90政策：项目90㎡以下户型占70%，小户型开始增多，供应结构被改变；别墅用地出让变少，别墅单价提升快

国八条

首次对供应及需求进行调控，银行货币政策的全面收紧

供应明显大于需求市场存量大幅增加。

成渝城乡统筹

成渝经济区城乡头筹试点区域

93>.27抑制房价政策

首付40%，贷款利率1.1倍

连续加息至08年10月，最高达7.83%

1.29救市

首付2成，利率7-8.5折

税收减免，契税按1%收取

4.15，新政；2套首付50%，利率1.1倍；

一个家庭限购1套，首套首付30%，三套停贷；

1.28新国八条、渝房产税

二套首付60%，限购一线到二线城市；

四川对高端房收取房产税

四川楼市出现第一轮增长，房价、成交量大幅度提上，当年成交量超过1900万方；价格部分项目6、7千，少量出现1万元/㎡。

成交量得到抑制，

价格高位运营，一线项目价格上涨约40%；

上半年成交量大幅上涨，下半年价格开始增长，涨幅约30%；

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

2010年

2011年

2012年

刚性需求带动市场回暖，年度成交2284万方，为历史第二高位；

成交价格稳中有升

政府坚持调控不动摇

政策环境回顾：2012年主旋律：坚持调控不动摇。

项目发展环境研究

宏观市场环境分析

1.8

住房公积金缴存比例由统一7%上调至12%

4.20

公积金贷款二套房和异地缴均可申请

3.13

央行强调落实差别化房贷首套房贷必须满足

5.29

公积金个人可贷40万账户余额不足可补缴

7.12 ??国土部：下半年供地将服务“稳增长”土地政策或松动

10.26

多地微调公积金政策“松绑”刚需

12.17

中央经济工作会提出明年经济六大任务继续坚持房地产调控

1.7

新购住宅建面达12152元/㎡就要缴房产税

2.17

46城市全部延续限购

6.18

国土部：住宅项目容积率不得低于1.0

8.1

新版住宅设计规范施行开发商难再“偷面积”

9.20

国税总局官员：搞大房产税试点逐步建立房地产税

11.15

四部委：严控土地储备总规模和融资规模

2012年宏观政策调控持续，中央政府高喊坚持调控，地方政策频发微调政策；楼市在刚需支撑下回暖。

项目发展环境研究

宏观市场环境分析

2012年宏观政策调控持续，中央政府高喊坚持调控，地方政策频发微调政策；楼市在刚需支撑下回暖。

继2011年底下调存准金率之后再度下调0.5个百分点，释放约4500亿流动资金

继2012年6-7月连续两次下调贷款利率共0.75个百分点

扩张性货币政策！

2012年整体经济走势

项目发展环境研究

宏观市场环境分析

宏观经济（CPI、GDP）与调控

市场分析

2012年宏观政策汇总

5

10

15

8

6

4

2

-2

-4

GDP增幅（%）

CPI增幅（%）

CPI>3%,GDP增速<8%

滞涨：低增长，高通胀

CPI>3%,GDP增速>8%

过热：高增长，高通胀

CPI<3%,GDP增速<8%

危险：低增长，低通胀

CPI<3%,GDP增速>8%

最优：高增长，低通胀

CPI=3，GDP=8

07年楼市、股市火爆，经济过热

08全球金融危机，宏观调控，货币紧缩，抑制通胀，经济直线下降

09年国家出台政策，以房地产为突破口，4万亿救市，经济好转，楼市上扬

10年经济繁荣，楼市火爆，4万亿救市后患出现，通胀加剧

11年国家抑制通胀，实行稳健货币政策，房地产再次成为调控重点，史上最严调控出台，GDP、CPI均开始下降，楼市低迷

12年经济持续低迷，降息、将存准，实行宽松货币政策，加速经济复苏，类似于09年市场情况

房地产企业开发业务将趋于综合化、多元化，商业物业、旅游地产、养老地产为新的开发热点。

房地产企业城市布局将转向迅速成长的二三线城市

企业竞争加剧，将呈现两极分化。品牌房企借助雄厚资本实力、便利融资渠道、品牌影响力和开发运营能力，市场规模和市场份额将快速提高，小型房企将优胜劣汰，部分转向特色化产品和差异化竞争

短期看，政策从紧趋势不会改变，调控常态化。长期看，随着政府对保障房建设力度的加大，商品房市场化的特征会更加凸显，受到政策调控的力度会趋于减小。

政策环境变化与影响：中国房地产行业仍然处于城市化快速发展期和人口红利期。短期看，政策从紧趋势不会改变，楼市调控趋于常态化，但随着保障性住房的补位，商品房市场受政策调控的影响会趋于减小。

宏观经济政策环境

宏观经济发展良好，面临经济结构转型

未来十多年，城市化和人口红利对房地产发展将继续起到强有力的支撑作用

房地产市场发展

2010年实行了严厉的楼市调控政策

政府明确加大保障房建设力度

一线城市受政策影响成交量下降，二三线城市对房企业绩贡献大

房企大象时代来临，万科提前4年迈入千亿俱乐部，大型品牌房企成为市场竞争主角

项目发展环境研究

宏观市场环境分析

房地产整体发展趋势利好

房地产目前正向着更成熟期发展

整体宏观经济基本面发展趋势利好

内江开发区的优势将得到突出，发展将会得到进一步提升

预计在房地产调控政策基本面不变的情况下，会适当实际放松政策，为本项目创造较好的政策环境。

项目发展宏观环境

小结