城市新中心区发展历程研究

2006年10栋写字楼动工 浙江财富中心 尊宝大厦 钱江国际时代广场 华诚大厦 浙江财富中心 光彩国际广场 ……
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杭州万象城为钱江新城内包括大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒 店、高档住宅的城市综合体项目
杭州万象城最终落户钱江 新城核心区，紧邻市民中 心和杭州大剧院，占地面 积约150亩，规划建筑面 积超80万平方米，将形成 以24万平方米“万象城” 购物中心为核心，包括11 万平方米写字楼、6万平 方米酒店、25万平方米服 务式公寓、14万平方米住 宅等多种物业形态的国际 高标准建筑群，预计总投 资50亿港元。
2007-2009年是根据“八年全面竣工”的建设目标，初步建成中央商务区
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新城内所有城市配套项目都将在2008年前建成，目前 大剧院、城市阳台等部分工程已经投入使用
市政建设
杭州大剧院和江干文体中 心
解放路隧道；11万平方米 的森林公园以及6.3公里的 新塘河已经建成
2000 2002 2004
商务市场启动 商务市场发展 商务市场成熟
98年后吉之岛等大型商业出现，并出现第一个三星级酒店。 地税局、青岛远洋等大型政府企事业单位自建写字楼兴建； 市场化写字楼入市，租售状况不理想；
2002年，市府周边高档写字楼放量； 2003年，高档写字楼入住，商务市场逐渐成熟；
政务新区逐渐取代老城区，成为青岛第一商务板块；
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新区案例 2： 深圳中心区
深圳中心区概述
•发展定位
•基本规模
具有国际标准的 行政、文化和商 务中心
•主体职能
Leabharlann Baidu
用地规模：总用地 面积4.13平方公里 建筑容量：总建筑 面积为750万平方 米 人口规模：规划就 业人口26万，居住 人口7.7万
•面积分配
行政政务 国际金融 商务活动 文化娱乐 商业零售 居住
总用地面积： 413万平方米 总建筑面积750 平方米 容积率：1.8
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其中：
绿化+道路+广场用地占 55%， 公共设施用地占13% 商业商务用地占12% 居住用地占12% 旧城改造用地5% 市政公用设施用地2% 发展备用地1% 行政（包括博物馆、电视
媒体、市民活动等）总建 筑面积50万平方米
[关键字]： 关键字：深圳中心区 珠江新城 浦东新区 宝安新中心区 开发顺序
[简介]： 杭州钱江新城、青岛政务新区、深圳中心区、珠江新城、浦东新区、宝安 新中心区的简介及开发顺序总结。
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新区案例 1： 杭州钱江新城
钱江新城的定位为长江三角洲地区“南翼城市的中央商 务区”，并成为浙江民企的总部集中地
案例：青岛政务新区发展历程
时间
发展阶段
主要事件或特征
1994 1996
规划确定、政府搬迁 住宅与配套商业开发
1994年《青岛市城市总体规划》确定实施城市中心区转移和 区划调整的方针。 青岛市政府在该时期由老城区东移，搬到了市南区。
新市府周边不断成熟，住宅项目不断出现，如畅海园、银都 景园、海景公寓、浮山湾花园等。
市民中心的新闻发布厅已 经封顶
杭州国际会议中心以及波 浪文化城已经打桩
城市阳台下层行车道底架 已经架好
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随着建设速度的提升，新城的地价和房价也 不断上涨，高档楼盘开始相继落成
发展·今日嘉园高层 天阳·美林湾云筑 华都·蓝庭国际 青山湖81号 亿城嘉园 旅游·红苹果 宋都新城国际 金基晓庐 东方润园 金色海岸 伊萨卡 野风海天城
文化娱乐（包括体育活动 等）总建筑面积48万平 方米 商务活动（酒店、商业展 示等）包括总建筑面积 35万平方米 商务办公总建筑面积300 万平方米 居住总建筑面积300万平 方米
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[案例研究]
深圳中心区概述
•功能布局
北区：行政用地主要位于中心区中轴线 内；文化设施用地以中轴线对称设置， 布置在主要干道旁；居住用地集中分片， 分别位于中心区两侧，通过文化用地与 行政用地隔离。 南区：商务、商业用地集中分布在中心 轴线两侧和城市景观道旁，购物公园、 社区公园位于商务用地、居住用地过渡 空间内，居住用地集中布置在东北角和 西南角。 整体：中心区核心区—中轴线主要为行 政办公、商务用地及绿化，而城市主要 干道设置文化设施，这种布局凸显中心 区行政、文化和商务主要功能居住用地 集中分片布置在中心区四周，居住功能 不是中心区主要功能。
钱江新城位于杭州主城区 东南部，东南至钱塘江、 东北至杭甬铁路，西至秋 寿路，北至艮山西路，总 用地面积15.2平方公里， 规划人口规模为30万人
“两年打基础 五年基本成型 八年全面竣工“
商务办公占四分之三，居
住占四分之一
2001-2003年两年打好基础
2004-2006年是五年基本成型的第二个目标建设期
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万象城2006年奠基，2010年一期开业，商业 及商务公寓开发处在区域的稳定繁荣期
杭州万象城分三期建设，首 期将于2009年完成购物中 心和住宅部分，购物中心 2010年正式对外营业，其 中有高等级的影院、奥运标 准的真冰溜冰场等；二期于 2011年完成酒店式公寓； 三期将于2013年完成写字 楼及酒店。
钱江新城发展阶段划分
购物中心 酒店式 写字楼 和住宅 公寓 及住宅
2001-2003
2010 2011 2013 2004-2006 2007-2009 2010-
规划期
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建设期
快速成长期
稳定繁荣期
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新区案例 2： 青岛政务新区
从案例分析来看，政务新区商务市场从启动 到成熟一般需要经历3～5年时间
2004搂面地价为5280元/平方米，目前已经达到了7000-8000元/平方米 住宅均价已经达到了15000元/平方米，最高已经达到了27000元/平方米
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中央商务区进入开发阶段，预计2007年约15 栋写字楼竣工，商务气氛逐渐形成
2010年写字楼建设完毕
首批引进的21家企业集 团，将建设30幢高档商务 写字楼，开发量预计达152 万平方米。到2010年为止， 钱江新城核心区将建写字 楼400万平方米。