个人信贷业务风险

个人信贷业务风险

(1)未来住宅类房地产市场的走势关注房地产发展的阶段，房地

产市场是个周期性的市场，房价水平处于波峰时期的贷款风险肯定

大于其他阶段的风险，未来的预期市场价格可能普遍低于目前的市

场价格。故金融机构要对不同阶段在首付比例上区别对待，从宏观

上控制住该风险。

(2)住宅功能陈旧。以后人们对住宅的功能要求(如户型设计、外部景观、室内设施等)总是日新月异、不断增强的，当前的住宅在功

能上以后总会逐渐陈旧过时，相应地，其资本价值也有贬值的可能。

(3)房地产估价。如果某地区的房地产估价机构均有高估房地产

价格的倾向，则房地产的融资能力、获利能力均被抬高，相应地，

房地产的资本价值也就容易高估，从而推动经济泡沫的出现。

住宅资本价值风险的出现，可能使按揭住房的未来市场价格极大地低于办理按揭之时的市场价格，导致借款人大面积理性违约，造

成严重的金融动荡和金融危机。

个人住房贷款资金的流动性风险。由于个人住房贷款的借款期限长达10～20年，甚至可达30年，贷款资金的流动性问题如不能解决，个人住房贷款抵押的一级市场必然出现自身无法解决的难题：

资金占用的长期性与资金来源的短期性问题，住房抵押贷款市场的

巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾。个人住房贷

款资金的流动性风险，使银行的长期资金使用和短期资金来源的不

匹配，使商业银行自身加大了资金短缺的压力，从而让个人住房贷

款业务难以开展下去。

法律风险。个人住房贷款的法律风险，包括三个层面的内容：(1)合规性问题。个人住房贷款的手续是否完备、合法和有效，如住房

抵押登记和商品房预售的备案登记应办妥等。(2)按揭住房的权利瑕疵。办理个人住房贷款业务，要求按揭住房不存在权利瑕疵，如果

按揭住房还存在其他抵押权人、典权人或其他买受人，则银行的贷

款缺乏安全、有效、足值的抵押担保品，银行的贷款风险自然就很

大了。(3)抵押住房的处分问题。借款人不能归还银行的贷款本息，

尽管抵押住房不存在权利瑕疵，但如果借款人不能从抵押住房迁出

或者借款人迁出后无立足之地，银行就不能顺利地处分抵押物。

8.档案管理风险。个人住房贷款业务的档案保存相当重要，因为在如此长的借款期内(可长达30年)，银行工作人员必然产生变动，

甚至从领导到信贷员要换四、五次班，现在已经发生了因工作人员

变动而造成个人住房贷款业务档案流失的情况，若银行内部有人与

外部勾结，则问题更为严重。若出现个人住房贷款业务档案的失真、失实，则银行的贷款就面临极大风险。

二、个人住房贷款业务的风险防范

个人住房贷款业务的风险因素虽然很多，但其中许多风险因素通过加强制度建设、完善个人住房贷款的信贷管理工作是可以防范的，亦或减小风险。具体来说，有如下一些防范风险的措施：

1.加强个人住房贷款前期评估工作。通过个人住房贷款的前期评估工作，可以选择市场前景好的项目给予贷款支持，从而避免项目

选择风险、销售价格不实风险，部分避免资本价值风险和开发商恶

意套现风险。个人住房贷款前期评估工作包括的基本内容有：

(1)贷款项目评估。通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景

分析、开发商素质和业绩评价、项目的财务盈亏平衡分析和风险分析，可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件，从而择优挑选好

项目。

(2)对拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估，经

银行确认后，确定合理的贷款成数。

对期房价格的市场评估，避免了开发商高价销售策略给银行带来的风险。有的商业银行通过评估机构曾发现，开发商针对按揭住房

的销售价格高出一次性付款售价的30%左右，在这种情况下，开发

商获得了暴利，但银行贷款的风险从一开始就额外加大了。通过评估，还可以部分避免开发商的恶意套现风险。因为即使开发商组织

假的购房者办理了按揭手续，套取了银行现金，但个人住房贷款毕

竟拥有了合法有效、足值的抵押担保品——住房抵押，在开发商仅

能获抵押住房的公允市场价格的七成贷款的情况下(银行还可以根据

按揭住房在建项目的形象进度，预留开发商对购房者的保证金，以

保证在建项目的资金需求。)，开发商终究会想方设法按月代替虚假

的购房者归还贷款，否则银行一旦处分抵押住房，加上银行预留的

保证金，应该可以使贷款风险降到最低，而开发商则得不偿失。

对期房价格的市场价格评估，还可以避免抵押住房的资本价值风险。通过对未来同类住宅类房地产市场走势的分析，对住房功能陈

旧的判断，以及对城市空心化趋势的出现等诸多因素的分析、评估，可以评测出较为公允合理的住房理论价格，根据该理论价格计算的

贷款成数发放个人住房贷款，无疑可以减小抵押住房未来的资本价

值风险。当然，减小抵押住房的未来资本价值风险的前提，还是要

有规范的房地产专业评估机构进行市场价格评估，而且对期房评估

得出的理论价格应能基本反映类似房地产的未来市场趋势，做到公允、合理和可信。否则，如房地产市场价格的虚假和不真实，远远

高于其理论价格(往往由房地产抵押人、贷款银行和评估机构三者共

同推波助澜)，就会和证券投资的过度繁荣一道，形成“虚拟经济”

的极度兴旺，即“泡沫经济”，最后导致经济的全面崩溃。

2.建立个人信用评级制度。不但个人住房贷款业务离不开个人信用评级，其实只要是开展个人消费信贷，都离不开个人信用评级。

人们常说“市场经济是法制经济”，其实也可以说“市场经济也是

信用经济”。个人信用评级制度的建立，目的就是要通过评级掌握

借款人的个人真实收入和财产，掌握借款人有没有个人负债，借款

人以往有没有不良信用记录，从而据以判断借款人的还贷能力和还

贷意愿。但是，目前对个人信用评级制度的建立缺乏权威部门的统筹，往往难以实际推行。比如，建设银行在1999年出台了个人住房

贷款资信评定标准，工商银行也出台了《个人住房贷款借款人资信

评估指导意见》，但都限于住房贷款借款人资信评估和各自银行系统，资信评级结论不能在其他商业银行通用，也不能用于其他个人

消费信贷。并且如果开发商同意卖房给购房者，购房者又支付了首

期购房款，资信评级势必流于形式;如果先办个人资信评级，达不到

资信标准的个人不担不支付评估费，还可以换一家银行办理按揭。