如何结合土地利用总体规划图判断土地性质

如何结合土地利用总体规划图判断土地性质

土地是万物之根本。在不动产类诉讼的处理过程中，学会辨别土地的性质至关重要，因为土地的类别很可能决定了一个案件应当适用的法律、对应的权属机关、管理程序。弄错土地性质，对于办案者、判案者来说，则将带着案件翻到阴沟里面去……

本文中，笔者将就结合土地利用总体规划图判断土地性质进行介绍。土地利用总体规划图通常以15年为时间周期，其制作是《土地管理法》的明确要求。根据土地利用总体规划图所反映的内容分类，一般认为土地利用总体规划图属于专题地图，其主要内容有2个，即地理基础要素和专题要素。其中，地理基础要素一般包括行政区界线、土地利用现状分类图斑、主要地名、等高线（计曲线），高程点及注记、地物要素及注记、风景旅游点及文物古迹、主要矿藏、地质灾害易发区、交通能源等线性基础设施、河流水库等水利基础设施、蓄洪滞洪范围等标识；专题要素主要包括占地面积大的用地单位的权属界线、规划重点建设项目用地位置与范围、地类界线、土地用途分区及界线等。通常，地理基础要素与专题要素是同时反映的。换言之，一处具体的宗地上将同时显示土地利用现状和规划用途信息。

在实务中，基于土地相关法律较为深涩兼缺乏体系性、办案律师别有目的的诡谲、审案法官司法水平的高低不一等因素，往往会出现一个争议——土地性质应该是按照土地利用现状还是规划用途进行确定？笔者认为，前述问题的答案应当是以土地利用现状为选择。实践中，土地管理部门亦持相同意见。

我国《土地管理法》第四条第二款规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”

质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会于2007年8月10日联合发布并实施的《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）划分了耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地12个一级类和57个二级类，与《土地管理法》中“农用地、建设用地、未利用地”形成对照。

另外，国土资发〔2012〕134号《国土资源部关于规范土地登记的意见》第二条对“准确界定土地登记用途”作出了明确规定：“土地登记的用途应当严格依据合法的土地权属来源材料，按照《土地利用现状分类》（GB／T21010-2007）二级类填写”。

显然，土地局登记的土地性质与土地利用现状是一致的，要判断某一地块的土地性质应当根据土地利用现状加以确定！

此外，土地利用总体规划是15年长期规划，土地的规划用途是针对未来时期土地利用用途所作的计划，在未经土地征收手续、具体项目的规划审批（是否通过该规划则以土地利用总体规划用途为依据）改变土地用途之前，土地的性质就一直是土地利用现状载明的用途。（黄艳/文作者系北京在明律师事务所律师）

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