房地产开发企业投资决策分析

房地产开发企业投资决策分析——以某某公司为例
摘要
二十一世纪以来，中国房地产发展迎来了高速发展的时代，但同时也存在不少企业因房地产投资失误而面临重大问题。

房地产项目具有具有难度大、建设周期长、牵涉面广等特点，这也导致了房地产项目在前期的建设和投入中存在不可预测的风险。

基于以上问题，在投资房地产之前，进行房地产的投资决策分析成为不可或缺的一个环节。

本文结合某某实例，对房地产的决策分析进行深入研究，从房地产的各个过程、各个阶段面临的问题多元化全方面的进行探讨。

本文研究了房地产决策是如何影响房地产项目的，并且相关的影响因素有哪些，，并且不同影响因素的影响范围和深度。

在实际的投资过程中，需要结合科学的投资理论、包括房地产的投资方法、模式，还需要对房地产周边的影响因素进行分析，运用科学的理论，解决实际过程中碰到的问题。

另外，结合具体项目实例，分析项目的宏观财务能力以及所遇到的分析和风险抵抗能力。

结合某某在投资开发中所遇到的问题进行分析探讨并提出相应的措施。

在以上的分析基础之上，得出房地产投资决策的通用结论，并给出一些建议，为其他房地产商提供借鉴。

关键词：投资；房地产；决策
一、引言
（一）选题背景及意义
上个世纪末，该革开放不断深入，社会主义市场经济的不断完善，我国房地产迎来了蓬勃发展的好时机，其摆脱了计划经济的禁锢，慢慢成为我国经济产业的顶梁柱。

新世纪以来，不少集团企业在房地产的红利期投资房地产而不断壮大，但是也有不少企业在投资房地产时由于决策失误给公司带来危机。

房地产项目具有具有难度大、建设周期长、牵涉面广等特点，这也导致了房地产项目在前期的建设和投入中存在不可预测的风险。

因此，房地产投资决策分析成为了必不可少的一个环节。

随着我国市场经济的不断发展，房地产企业犹如雨后春笋般诞生，市场的不断壮大，致使土地价格不断飙升，进而使得房地产的成本激增。

而房地产各个过程中存在的风险使得项目决策者在进行房地产投资时需要考虑来自各个方面的风险，进而科学理性的分析，得出正确合理的决策。

现如今，国内较大
型城市的房地产行业发展比较稳定，但二三线城市及其他地区却呈现下滑。

本文结合某某实例，对房地产的决策分析进行深入研究，从房地产的各个过程、各个阶段面临的问题多元化全方面的进行探讨研究了房地产决策是如何影响房地产项目的，并且相关的影响因素有哪些，并且不同影响因素的影响范围和深度。

在实际的投资过程中，需要结合科学的投资理论、包括房地产的投资方法、模式，还需要对房地产周边的影响因素进行分析，运用科学的理论，解决实际过程中碰到的问题。

另外，结合具体项目实例，分析项目的宏观财务能力以及所遇到的分析和风险抵抗能力。

结合某某在投资开发中所遇到的问题进行分析探讨并提出相应的措施。

在以上的分析基础之上，得出房地产投资决策的通用结论，并给出一些建议，为其他房地产商提供借鉴。

（二）文献综述与研究现状
上世纪八十年代以来，我国的经济体制发生了巨大变化。

在各个行业市场经济取代了计划经济，市场竞争具有巨大的活力，这就促使投资决策者必须对决策理论进行深入的学习分析。

在这一时期，具有代表的是由财政部教材编审委员会与原国家建委基本建设的经济研究所分别编写的《基本建设经济学》。

而在现有的期刊文献研究成果中，也有很多学者在房地产开发项目投资决策方法方面做出贡献：简彩云(2010)将价格变动率、单位建设成本变动率和成本变动率引入房地产投资决策过程，建立了非线性模型。

《A市碧水云天房地产开发项目风险管理研究》刘子顺（2013）发表的，其中提到房地产是一个高风险行业，而我国目前对房地产风险管理的研究仍然有不足。

《各种风险因素对房地产市场的产权相关问题》是李江宏(2013)发表的，其中进行了深入细致的探索，他总结并梳理了一系列风险迹象和房地产市场变化的特征，作为风险的衡量标准。

现如今，决策者们的意识逐步提升，对决策理论的研究也是逐步增多。

但是，依然缺乏有关房地产投资的风险研究系统。

因此，房地产的决策研究仍然需要进一步深入，为以后的房地产商提供借鉴。

二、房地产投资决策的相关理论
（一）房地产及房地产投资决策含义
房地产：房地产由土地与建筑物一同构成。

房地产作为一种客观存在的物质形态时，是指地产和房产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。

有土地、房地合一、建筑物三种存在形态。

房地产投资决策是指房地产商在房地产投资之前对拟建的房地产项目进行可行性分析，包括经济和技术两个层面，后对其进行评价并且根据不同目标作出不同的方案。

房地产投资对房地产市场的健全有着相当重要的意义。

房地产由于
其具有固有空间属性，因此，一旦决策执行，将无法进行移动和变化。

此外，房地产投资需要大量的资金且建设周期尤其漫长，一旦开始投入建设就务必在较短时间内完成，缩短工期，抢占最佳时机。

房地产投资不仅和人民日常生活息息相关，还是城市的经济发展和城市建设的重大组成部分，其经济总量巨大，布局和结构复杂。

房地产商的投资规模巨大，占居民投资很大的比重，它必须适配于该城市的人力、物力和财力。

以上都说明了房地产投资决策的重要性。

房地产决策的水准直接决定了一个地方的房地产市场的成熟程度。

（二）房地产投资决策主要特点
1. 降低投资风险
投资决策是根据投资分析方法、房地产科学理论以及客观数据得出的一个主观预测，从而使得项目高度符合当前的市场和预测未来市场，房地产投资决策受环境的影响很大，而良好的投资决策会给房地产企业减少一定的风险，并且较为准确的预测利润。

2.获得收益的时间较长
房地产开发是一项需要长期并持续投资的工作，其开发周期较长，故产生费用的时间也较长，进而影响了房地产投资的回收。

房地产项目从开工到后期的回收时间较长，一般项目回收时限为3-5年。

（三）房地产投资决策分析主要内容
1. 开发某房地产项目所在的宏观及区域环境的分析
房地产开发企业在投资某个项目时，需要了解该项目所在城市的经济、政治、文化以及人口等各种因素可能对该项目的影响并进行分析研究，进而可以得到该项目的详细信息，包括该项目所处的宏观和市场环境，能够预测项目未来的发展趋势，为科学决策提供一定的参考依据。

还需对该项目的区域环境进行了解，分析观测所处地区的各种外在条件，包括交通是否便利、城市规划如何、区域内现存的楼盘和即将建起的楼盘，从而可以给出合理的定价。

2.对竞争对手的分析
房地产开发企业在投资某项目所，应该对竞争对手进行分析，了解竞争对手该项目的规模、销售价格以及市场反应等，并对竞争对手所制定的营销策略及目标客户进行了解跟踪。

通过对竞争对手的分析，可以为该项目的特色化发展以及项目自身的精准定位提供借鉴。

3.对开发房地产项目的方案策划的分析
一个房地产项目的方案策划是由该项目所选的目标市场进行市场定位，策划内容有以下内容：开发时间、内容、规模以及项目所涉及的合作形式、资金的
融资方式和所牵涉的资金结构、项目经营方式、所开发的产品价格。

4.对消费者需求的分析
通过对消费者全方面的观察，我们可以深入的了解到消费者的真实购买力、和消费倾向，进而能够为项目的产品作参考借鉴。

三、某某公司现状分析
（一）某某公司简介
某某控股有限公司，总部坐落于广东佛山顺德，是中国目前最大的房地产开发商。

某某所涉及的产品能够满足各阶层的需求，覆盖了市场上的各种需求。

产品包括普通住宅、洋房、商铺以及车位等。

同时还兼顾了项目趋于范围内的酒店管理以及旅游开发，提升了项目产品的价值和竞争力。

某某自成立以来，一直得益于中国经济的高速发展，项目遍及全国。

（二）某某公司的特点及影响投资决策的因素
1.某某公司的特点
（1）某某的管理模式极具特色，采用流水线式，具有速度快等特点，项目的概念模型一天即可完成，并且在竞标得到土地的使用权以后可以在数天内投入建设，某某具有大量的低成本的土地储量，并且开发流程得当使得某某产品成本极低，从而使得某某的大多数带装修产品平均售价在十强房企中最低。

（2）某某具有优待人才的特点，并且在人才培养上也是下足了功夫。

这是某某取得优异成绩的先决条件。

（3）环保，提出了森林城市的设计理念。

某某在房地产的开发过程中不但注重开发和销售，也一直在倡导绿色生活、文明生活。

2.影响投资决策的因素
（1）需求因素。

市场需求、消费者需求等是影响房地产开发企业是否投资某项目的一个很重要的参考指标。

（2）成本因素。

其中包括投入和产出这两个过程所产生的成本费用。

偷取阶段所产生的的成本是指在项目建设期和刚开始运营时的原始投资决定的。

这个成本能够反映该项目的规模，是一项极其重要的指标。

产出阶段的成本组成较为复杂，其中包括项目开始运营时产生的成本、缴纳的税收等等。

四、某某公司投资决策分析之市场分析
基于房地产投资决策分析的基本理论，结合某某公司以往的工作项目，对现有的房地产市场进行分析，并对国内的大环境、房地产的供需关系以及对某某公
司的投资决策分析，并依据多层次的分析得出一个结论。

（一）宏观环境分析
1.政治政策环境分析
最近这些年，为了让房地产行业稳固发展，我国出台了房地产行业的相关政策，其中“一城一策，房住不炒”的政策在这几年逐渐成为该行业的主要调控策略。

2019年，国家不断出台了相关政策，对持续上涨的房价进行了调控，遏制了不少城市增长过快的房价，并且还将连续出台相应政策，增大政府在房地产的调控力度。

政府为了缓解消费者的资金压力，还推出了差别化的信贷政策，这一政策不仅帮助困难者，在一定程度上还抑制了房地差投资者。

尤其是在政策中重点提到“明确消费贷款不能够用于购买住房”，这充分体现了政府的决心。

政府在相关信贷中还提到，购买商品住房的首付比例不能低于三成。

并且在最新的房地产税收优惠政策中提到，对于购买首套住房的个人，免征百分之五十的契税，而对于购买首套并且90平米以下的住房的个人，只按百分之一的税率征收契税。

综合近几年推出的关于房地产信贷政策，可以明确看出政府在房地产方面的一种宏观调控趋向，即财政方面依然是积极，而信贷方面却相比之前有所收紧，大部分地区契税降低了，首付有所升高了，整体来说，新推出的政策是更有利于首次购房者的。

另外，政府还加大了市场监管的力度，对一些机构不良炒房、胡乱哄抬价格以及唆使客户签订“阴阳合同”等不法行为重拳出击。

这一些行为不利于广大需求者了解真实的房地产市场及其动向，一定程度上侵犯了广大消费者的利益，甚至对国家正常的税收秩序也有不利影响。

从出台的相关政策以及政府强有力的行为，社会各界人士都持有近几年的房地产调控力度是最严厉的一次的观点。

就今年，出台的相关政策，已经切切实实的影响着房地产市场，具体表现在：月度交易增量有所降低，不少地区销售已经开始清淡；房价不再疯涨，而是稳定在一定范围内；相应的土地的价格也得到了抑制；一些房地产的相关产业也开始变化，市场的压力上升；消费者也更多处于理性的观望状态。

2.经济环境分析
据统计，2018年的过去生产总值达到了90万亿元，较2017年，全年增长6.6%，实现了年初定的6.5%的预期发展目标。

其中，第一产业增长6万四千亿元，较上年增长3.5%；第二产业36万亿元，增长率达到了5.8%；第三产业将近47万亿元，增长7.6%。

国内生产总值逐年稳步上涨，这给了房地产行业带来了一定的发展。

3.社会文化分析
不同的房地产投资项目对社会文化的分析是不同的。

（1）住宅项目主要考虑方便业主的工作学习等生活，大部分需求客户考虑的因素有：A.所处地区的人口和收入，房地产开发的居住项目的表现和该地区的人口数量密切相关，且还和人口结构以及居住现状等都有关系。

B.该地区的市政
以及配套设施是否完备等。

具体的说即水电设施，幼儿园中小学，医院等。

C.公共交通便捷程度。

D.自然环境因素。

现如今我国居民追求的是更高质量的生活，对自然环境的要求自然也越来越高，周边绿色、阳光、空气质量、安静舒适也成为了居民的首选。

而某某公司提出的“森林城市”概念，领先于其他房地产企业，有利于某某公司的长期发展。

（2）写字楼项目主要考虑的因素有：A.所处位置的商业聚集程度。

B.周边环境的土地利用率。

C.写字楼一般是容量上万人办公的地方，其进出通道也是考虑的首要因素。

（3）商业项目。

商业项目的范围比较广泛，其包括小型店铺，百货商场，大型购物中心等。

由全国看来，投资环境比较好的是东南沿海，这于我国的经济发展有关，东南沿海在近年来发展较好，城镇人口数量多，区位优势显著。

某某公司总部位于广东，广东也是东南沿海，这给了某某的发展提供了良好的环境。

（二）房地产市场供求关系分析
我国房地产市场经过了大幅上升期已经进入了较为平缓的时期。

房地产的新增开发面积波动较大，主要是房地产当年的市场销售情况以及政策变化起伏不定，而房地产的开发面积由这些因素决定。

这两年受严格的政府调控政策影响，新开工面积增长率较之前开始下滑，总体呈下滑趋势；竣工面积相对而言处于平稳水平。

近几年我国的经济压力巨大，房地产库存大、市场需求收缩导致整个行业的利润下滑；而可开发的土地供不应求，土地成本激增，进一步降低了行业利润，进而导致房地产行业的利润增幅放缓。

（三）某某公司投资决策分析
某某公司的投资决策会因项目的不同而作出不同的决策，我们以2011年某某进驻河南省的第一个项目--某某•东江凤凰城为例，研究某某公司的投资决策。

1.市场定位
某某•东江凤凰城这个项目是属于河源市的中高档居住社区，是河源未来“两江四岸”城市发展核心区，其以“给你一个五星级的家”为口号，建造一个讲究格调和品位的高品质高档社区。

项目的目标客户主要针对该区域原住民家庭；普通工薪阶层、部分白领等。

2.产品定位
（1）某某•东江凤凰城这个项目主要有别墅、高层住宅、格调商业街以及教育中心四种类型。

（2）某某•东江凤凰城属于西班牙墅的上有天空下有地还带花园的建筑风格。

（3）其建筑形式有：以5+1、6层多层带电梯洋房为主，还有带电梯的25
层高楼以及不超过3层的商业房，其沿街布局，与住宅适当脱离。

（4）某某•东江凤凰城主要户型为155-590平方米的别墅，本期户数为1442套。

户型的设计将严格按照户型定位的要求，符合市场定位，满足客户要求。

3.价格定位
在2013年的下半年里，7-10月有的价格为4500，而2013年的11月-2014年的2月为5400-5500，某某的价格还是比较稳定的。

还会有价格折扣，数量折扣，“特价品”等优惠。

某某的平均价格一向以来在十强房企都是最低的。

五、某某公司投资决策分析之财务分析
（一）某某公司投资决策经济预算
以广西贵港某某项目为例。

1.某某公司某项目成本估算
房地产的项目开发成本一般由以下组成：土地费用、开发间接费用、税费、房屋建造费、前期工程费、房屋建造费、管理费用、营销费用、财务费用等等。

该项目的用地面积达到了14万三千平方米、土地成本费用斥资4.6亿元，总体的建筑面积将近44万平方米，土地税为土地费用的百分之三。

据数据统计，土地总费用达到4.8亿元，前期的工程费用为1万亿元，楼层的建造费用为13亿元，管理费用为0.27亿元，营销费用0.67亿元等。

该项目的综合为23.7亿元。

详细的费用见下表。

2.某某公司某项目销售收入预测
该项目在2016年第三季度至2019年第一季度的销售收入估算为266975万元，具体如下表。

3.某某公司某项目盈利分析
（1）现金流量分析
2016-2019年贵港某某项目现金流量表
（2）主要盈利能力指标
A.净现值，根据2016-2019年贵港某某项目现金流量表，依据国家最新发布的《建设项目经济评价方法和参数》中规定的融资前财务内部基准折现率、资本金税后财务部折现率，再结合该项目的基准收益率，计算后得到该项目的净现值为24127万元。

B.内部收益率，该项目内部收益率经过计算为29.1%。

C.销售净利率，销售净利润率=净利润额\销售收入净值*100%，经过计算该项目的销售净利率为11.17%。

4.某某公司投资与收益对比及分析
由上表可以看出，近年来某某公司随着投资的加大，收益也有所提升，但收益的增长速度在2017年达到峰值后，增长速度有所下降，总的来说，某某近年来的收益还是随投资的增加而增加的，而增长趋于稳定。

（二）某某公司投资决策之风险分析
1.投资决策主要风险
（1）资金风险
某某虽然是个大公司，但是其大部分项目的资金来源仍然主要是由集团借款、银行贷款以及销售回款构成。

一个项目若是存在资金收入不足以支撑资金支出的情况时，该项目就有可能停滞。

（2）市场风险
拿河源市某某•东江凤凰城这个项目来说，其主要针对的客户是区域原住民家庭；普通工薪阶层、部分白领等，这类客群虽然具备一定的购买力，而别墅的目标客户为区域原住民及其他中高端群体，但原住民本身有自己的住处，其居住需求以该善和投资为主，具有较强的理性购买需求，会间接导致在激烈的市场大环境下，别墅市场阶段性变化的供求关系，最终表现为价格的涨幅变化。

（3）竞争对手风险
某某的竞争对手对手主要有万科、保利、中国恒大等，但根据项目的不同还会。

有其他更多的不同的竞争对手。

中国加入世贸组织以后，境外的房地产开发商进入国内的门槛大大降低，这也就导致了国内市场被海外公司抢占的局面。

（4）政策风险
随着国家政府加大对房地产市场的宏观调控力度，出台的相关政策限定越来越严格，可能会导致银行紧缩银根，限制贷款的相关文件，还可能出台更严格限制房价的政策。

而不管是贷款政策还是房价政策，都会对房地产行业造成一定的影响。

2.投资决策风险防范措施
（1）市场风险防范措施
别墅市场和普通住房市场有所不同，其竞争激烈，影响因素复杂，其品牌和品质是广大客户考虑的首选，能够大大增加其竞争力。

在品牌方面，某某依托集团的庞大，以及多年攒下的好口碑，给广大客户树立起来的良好形象，具有很好的号召力和品牌形象。

精工品质和配套设施也是客户重要的对比点，在这方面某
某一再彰显自己的建筑风格，中西结合的建筑风格深入人心，不仅蕴含丰富的文化底蕴，而且在别墅建造的选材上都是采用国内国内的一流品牌，大大增加了其精工品质；在配套方面，选址要尽量临近商业街、学校、医院等与客户生活息息相关的各种资源。

只有将项目的卖点放大，才能将市场风险降到最低。

（2）竞争对手风险防范措施
在投资项目时，与土地交易中心保持联系，时刻关注着挂牌信息，了解缴纳保证金的企业，从多方面判断所关注企业的购买力。

同时，可以从多方面了解竞争对手，获取竞争对手的一手信息。

（3）政策风险防范措施
时刻关注国家的政策变化，积极与政府部门保持沟通，提前研究出应对相关政策的措施，并提高项目的开发速度，争取在出台不利于开发企业建设的相关政策出台前办理完各项审批手续。

六、房地产开发企业投资决策建议
近几年来，受到国家与地方政府的调控，房地产市场竞争比较激烈。

通过对某某投资决策的分析，使房地产开发企业在投资项目时能够更为客观有利的进行投资。

良好的投资决策分析，对房地产开发企业项目后续的建设工作有提升作用，也有利于掌握市场的发展机遇，提升市场竞争力、降低投资所面临的风险。

实际的投资决策应当将科学理论和实际经验结合起来，利用已有的房地产科学分析方法对影响项目的潜在因素进行分析，并且结合实际经验运用科学的方法解决遇见的问题。

建立一个较为完备的研究体系。

为以后的房地产开发投资提供一定的参考。

七、结论
如今的房地产市场基本处于平稳状态，房地产开发企业在投资项目时要把握好机遇，应当将市面上的各种因素纳入考虑，并将房地产的科学方法与实际情况结合对即将投资的项目进行全面的、系统的分析，这样才能将投资风险将至最低。