地铁上盖规划建筑

港币，且逐年提高 。
地铁物业或地铁周边物业经营者的利益反映

客流量大且稳定 客户群消费能力较高
可经营范围广
实例1：天津地铁一号线自开通试运营以来，日客运 量就稳步上升至3至4万人次。
居民的利益反映

房产保值增值潜力高 通勤时间短
生活配套实现“一站式”服务
实例1：国际研究发现，地铁对周边区域的地价提升 比率，根据原有区域条件不同可达到5％-15％；原 有区域距离城市中心越远，原有交通条件越差，地 价提升比率越高 。 实例2：地铁具有速度快、运量大、全天候的特点 。
地铁公司的利益反映

人流递增，地铁营运收入增加 拥有额外的可经营性物业 可取得长期的物业经营收益
实例1：香港青衣城广场未开业之前，该站的客运量 每天仅1万人次，商场开业后逐渐递增至每天4万多 人次，大大增加了地铁的营运收入。 实例2：物业发展对地铁公司的利润贡献占到８０％， 这就是香港地铁盈利的最大秘密 。
香港东涌
地铁共三个出入口，两个紧 临住宅底商，一个直接进去 三层综合商业楼（含地下部 分）。
利益组成及分析

利益组成判断：地铁公司和发展商 ？ ？
香港青衣
地铁共三个出入口，两个紧 临住宅底商，一个直接进去 三层综合商业楼（含地下部 分）。
利益组成及分析

利益组成判断：地铁公司和发展商 ？ ？
现有商业合作模式

模式一：联合开发 联合经营 模式二：独立开发 独立经营
模式三：分块开发 联合经营
模式一：联合开发 联合经营
开发商与地铁公司共同开发车站及其 上盖空间，并联合经营，利润共享。
模式二：独立开发 独立经营


开发商仅开发地铁车站周边物业，地 铁公司负责开发车站用地红线内的物 业开发，地铁公司以连接出口的方式 从开发商获得利益。 开发商与地铁公司独立经营所开发的 物业。
地铁上盖规划建筑研究
天津宜兴埠
地铁政策 地铁利益潜力分析 实例分析

地铁政策

国家指导性意见 各地政府管理模式 天津政府管理架构及职能
国家指导性意见
2003年9月27日国办发(2003)81号《国务院办公厅关于 加强城市快速轨道交通建设管理的通知》其中：



坚持量力而行、有序发展的方针、确保城轨交通建设 与城市经济发展水平相适应； 城轨交通建设必须坚持经济、实用、安全的原则，严 格控制建设标准，进一步降低工程造价；车站等设施 装修要严格控制使用高档豪华材料。 改革建设经营管理体制，提高投资效益；进一步开放 城轨交通市场，实行投资渠道和投资主体多元化，鼓 励社会资本和境外资本以合资、合作或委托经营等方 式参与城轨交通投资、建设和经营，并采取招标的方 式公开、公正地选择投资者。
各地政府管理模式
施投资公司（规划和投资）、北京轨道交 通建设管理有限公司（建设管理）和北京 地铁营运有限公司（营运）以及投资公司 控股的项目公司如成铁公司、八通公司。
北京模式：2003年改制成立北京城市设
各地政府管理模式
上海模式：申通地铁集团，下设建
设事业部、总体规划部、投资策划部、 机电事业部、工程合约部以及11个项 目公司，负责规划、投资、建设和大 部分营运。
地铁物业或地铁周边物业投资人的利益反映

发展潜力最大 使用程度最高
抗风险能力最强
实例1：伦敦等城市成熟的地铁上盖商业，价格平均
高于同片区、同等素质物业30%以上 。
实例2：广州、香港等地的地铁沿线商铺出租率为100%， 并且整体铺金平均有双位数增长 。 实例3：香港地铁商铺2004年带来的经济收入超过96亿
香港中环
香港中环
深圳

莘庄 徐家汇 临平路 中山公园
巴黎

拉德方斯 徐家汇 临平路 中山公园
日本

莘庄 徐家汇 临平路 中山公园
各地政府管理模式
广州模式：1999年在地铁总公司内
设建设事业总部、营运总部、财务总 部、企业管理总部、资源开发总部等， 以及附属公司和设计院，实现建设、 营运和资源开发一体化。
天津政府管理架构及职能
天津地铁总公司下设地下铁道建设公 司（全面实施地铁建设管理的职能公 司）、地铁经营开发总部（全面负责 统一策划地铁各项综合经营业务资源 开发和利用的经营管理部门）、运营 公司、项目公司、规划前期总部、工 程管理总部、技术质量部、企业管理 总部、人力资源、财务部等。

利益组成判断：地铁公司和发展商 市中心区居住小区 地铁穿ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ小区，出口与住宅直接相连 地铁上盖作为小区配套商业提供一站式服务
上海中山公园
上海中山公园
上海中山公园
上海中山公园


利益组成判断：地铁公司和发展商 地处市中心区 地铁上盖 地铁上盖物业与周边商业设施通过平层地下通 道连接
香港东涌


利益体组成判断：地铁公司、公交公司和发展商 从城市区位角度类似宜兴埠 轻匦上盖物业设计方式较简单 结合轻匦规划主题文化广场
上海徐家汇
上海商业 中心区之 一，地铁 用地与周 边项目用 地没有交 叉。
上海徐家汇
地铁与周边商业只通过平层通道
连接，地铁站内设小型商铺。
上海徐家汇


利益组成判断：地铁公司和发展商 市商业中心区 无地铁上盖，周边业态齐全 地铁与周边商业设施通过平层地下通道连接
上海临平路站
地铁完全处在 瑞宏地产项目 用地中心区。
上海临平路
地铁共三个出入口，两个紧临住宅底商，一个直接进 去三层综合商业楼（含地下部分）。
上海临平路
上海临平路
上海临平路

模式三：分块开发 联合经营

车站用地红线外，由开发商开发 车站用地红线内，由地铁公司开发

统一规划，联合经营，利润共享
实例分析

上海 香港 深圳 东京
上海莘庄
上海闵行区，紧临外环，城 市区位方面类似宜兴阜地区。
上海莘庄
城市轻匦和公交车站和超市
无缝连接，周边设小型商铺。
上海莘庄
开发商的利益反映

企业品牌效应大 密切与政府的关系 持有物业升值 实现项目的快速销售
区域开发的意义


形成地铁商圈 形成地铁生活圈
形成地铁商圈


地铁加快了商业氛围的聚集， 形成商业中心 商业中心又会产生辐射力，形 成以地铁为中心的“地铁商圈”
形成地铁生活圈
地铁拉近城市距离，聚集人流，把商业、 住宅、休闲等各类场所与地铁站巧妙地 连接在一起，形成新的地铁“生活圈”， 使人们的生活得到最大限度的便利。
国家指导性意见
2005年9月23日建设部、发展改革委、科技部、公安部、 财政部、国土资源部发布国办发[2005]46号《关于优先 发展城市公共交通的意见》

进一步提高认识 充分发挥规划调控作用 完善公共交通基础设施 优化公共交通运营结构 保障公共交通的道路优先使用权 积极稳妥地推进行业改革 进一步加大政策扶持力度 加大组织领导和监督检查
地铁利益潜力分析



利益关联体的组成与反映 区域开发的意义 现有商业合作模式
利益关联体的组成



政府 地铁公司 地铁物业或地铁周边物业投资人 地铁物业或地铁周边物业经营者 居民 开发商
政府的利益反映

促进区域经济繁荣 实现城市拓展和促进就业 提升地铁沿线土地价值政府
如广州地铁于1993年开工，开工当年和第二年，广 州地铁一号线沿线物业升值15％~25％，一号线正 式开通后，地铁沿线物业再次升值15％~25％。