产业园办公集群规划设计方案文本

总建筑面积（万平方米） 41
商业建筑面积（万平方米） 3
商业所占面积比列 7.3%
定位的实现
案
商业的定量分析
例
研
究
青羊总部基地
项目名称 青羊总部基地
总建筑面积（万平方米） 109
商业建筑面积（万平方米） 9
商业所占面积比列 8.3%
天府软件园2期
项目名称 天府软件园2期
总建筑面积（万平方米） 56
型 企
5期 4000-6000㎡
业 少量1.8万㎡
中国国电
总部办公面积 35202㎡
酒店建筑面积 42506㎡
公寓建筑面积 12567㎡
企业规模的设定
产业定位——定位的提出
中国三峡
青羊总部基地
大中型企业主要是指以中铁为 代表的办公面积在5000平米到 30000平米之间的企业。
单体建筑规模的设定
产业定位——定位的实现
金华财富广场
银巢商鼎中心
中铁产业园
用地强度控制
品质策划——定位的实现
通过盈利的把控，取得利润 和品质的平衡，得出用地的 指标。
PART 02
理念
1 生态化环境设计 2 参数化绿色设计 3 智能化功能设计 4 人性化空间设计
特性： 点式高层为主，还绿地给园区 可持续的生态特色办公集群
设计定位
大中型企业产业园办公集群规划设计方案文本
PART 01
策划
1 产业策划 1.1定位提出 1.2定位实现
2 商业策划 1.1定位提出 1.2定位实现
3 品质策划 1.1定位提出 1.2定位实现
产业定位
产业策划
产业策划 产业定位：针对大中型企业的总部产业办公集群
差异化处理
大
产业定位——定位的提出
型
财
富 广
售价 8500元/㎡
场
开间面积 50-100㎡
标准写字楼
银 巢
建筑面积 34710㎡
商
鼎 售价 4500元/㎡
中
心 开间面积 40-1000㎡
标准写字楼
中 建筑面积 铁 200000㎡ 产 售价 业 5500元/㎡ 园 开间面积
400-4800㎡
成本造价控制
品质策划——定位的实现
希望通过适当的成本投入， 运用精致的设计语言，创造 出高品质的效果呈现。 土地成本的核算，结合周边 相似业态的售价，对建成后 的销售价格做一个预估，以 制定出大致的成本控制，做 到有的放矢。（需和业主方 一起来完成）
形体扭转前
参数化绿色设计 2.2
辅助造型设计
辅助建筑造型，做到造 型与功能的完美结合
主要道路通 风情况不佳
裙房层风环境
形体扭转后： 多层风环境
高层风环境
主要道路通 风情况得到
改善
智能电气技术
日光 室内 照明 系统
智能化功能设计 2.3
楼宇自控管理系统 智能化网络系统
底部架空灰空间
人性化空间设计 2.4
共享空间的打造，通过 建筑内部的共享边庭， 建筑底层的架空灰空 间，屋顶平台的利用 等，为员工创造出丰富 的交流活动平台
室内共享空间
共 享 边 庭
屋顶平台利用
PART 03
规划
1 历次总图比较 2 总平面布局 3 与周边环境关系
3.1与信息产业园关系 3.2与总规关系 4 园区内部技术分析 4.1 功能分析 4.2 交通分析 4.3 景观分析
高品质的办公环境
品质策划——定位的实现 内部办公环境： 我们在办公楼每2~3层之间都设
置了通高的共享边庭，方便企业
员工的交流休憩和上下层之间的 交通联系，降低垂直电梯的压 力。
共 享 边 庭
外部绿化环境：
绿化为面的整体打造，强调步行
系统的多样有趣，创造园林化的 景观环境。
商住、综合体
金
华
建筑面积 230000㎡
积
面积
沿街塔楼1号楼
1497.6 33819
内部塔楼2号楼
1226.4
0
2号实验楼（二 院）
4048.4 28111
沿街塔楼3号楼
1497.6 33819
沿街塔楼4号楼
1497.6 29326.2
内部塔楼5号楼 内部塔楼6号楼
1497.6 32321.4 1386 11039
内部塔楼7号楼
1386 11039
企
业
中 型 企 业
整个中铁产业园区需要配备
从大型到小型的各种企业类
型，保证整个中铁产业链的
小
有效运转，已建成的2号地块 和规划中的3号地块满足中小
型
型企业办公的需求，该地块
企
（1号地）满足大中型企业办
业
公的需求。
办公面积
大 约60000㎡
中 型
建筑面积 74028㎡
企
业
停车位 286
中 小
1-4期 800-2000㎡小 栋总部
30680. 8
2.92261831总建筑密度
30.87%
2296
60432.4中面铁积二院地下室 30090
28111中车铁位二院地下室
946
总体布局 3.2
鸟瞰效果
总体布局 3.2
鸟瞰效果
总体布局 3.2
鸟瞰效果
延续信息产业园高层序列，并同样将独栋高层置于地块角部 将高层序列置于地块沿街面，更有利于营造优美的内部环境及缓解交通压力
商业建筑面积（万平方米） 10
商业所占面积比列 17.9%
注：商业包含沿街商业和内部下层商 业，其中沿街商业约占总面积10%。
定位的实现
案
商业的定量分析
例
研
究
龙潭裕都总部城
项目名称 龙潭裕都总部城
总建筑面积（万平方米） 300
商业建筑面积（万平方米） 24.1
商业所占面积比列 8%
结论：考虑项目位于城市开发
西侧服务社区人流的商业：建议包括文具、玩具、书店、便利店、美发店等 西 侧 商 业
内部服务办公人流的商业：建议包括餐饮、银行、便利店、咖啡吧、棋牌等 内 部 商 业
定位的实现
商业的建筑呈现 1.因为都是小商业的需求，所以在建筑布置上放弃大集中商业的布置，
选择临街店铺的布置形式，层数均为2层，布置上采取连续商铺+ 类独栋的空间组合，满足不同业态的需求。 2.总体布置也强调内外打通，避免过长的临街面，形成开放式的 商业体验。
OUR VISION: 新型生态商务区
垂直绿化 绿化为面
生态化环境设计 2.1
绿化为面
绿化为面，强调园区环 境整体打造，突出步行 系统，从平面到空间， 形成全方位的立体绿化 系统
A企业用地
无边界绿化分区 B企业用地
生态化环境设计 2.1
公私分区
通过自然的划分，区别 出中心公共庭院和每栋 办公楼的私家庭院，提 高销售卖点
A.多层一家
B.一层一家
C.一层两家
D.一层多家
同时，为了适应市场的变化和不确定性，在建筑平面布置的时候增加了灵活性，可多层划分为一家企业（面积从1200 到300000不等），也可单层划分一家（面积1200或1500），还可半层划分为一家（面积600或750），甚至也可划分 为小企业单元（面积100平米到500平米），以满足大中型企业市场灵活变化的需求。
私有庭 私有庭院
院
私有 庭院
公共庭院
私有庭院
私有庭院
私有庭院
私有庭院 私有庭院
私有庭院 私有庭院
参数化绿色设计 2.2
辅助总平面设计
辅助总平布局，创造更 会合理的空间效果(包括 气流和日照)
光学分析 通过软件模拟光环境，塔楼采光不佳的位置可设成架空;采光较好的位置可
设计成公共活动场所
气流分析 成都地区较为寒湿，属于静风区，因此对通风要求较高
区，对商业的需求不会太大，本 案商业面积约占总建筑面积8%, 建筑面积大概为23000㎡,(包括 园区内部的食堂和活动中心）。
蓝光空港总部基地
项目名称 蓝光空港总部基地
总建筑面积（万平方米） 80
商业建筑面积（万平方米） 10
商业所占面积比列 12.5%
北
商业面积配比
侧ห้องสมุดไป่ตู้
商
业
40%
40%
定位的实现
商业的定量分析
20%
北侧商业 西侧商业 内部商业
商业总面积：23000㎡ 服务不同人流的商业配比: 北层服务城市人流的商业(8000㎡) ------ 占40% 西侧服务社区人流的商业(6000㎡) ------ 占20% 内部服务办公人流的商业(9000㎡) ------ 占40%
品质定位
品质策划
品质策划 品质定位：面向中高端客户人群，打造高品质的办公园区
类独栋商铺 连续商铺
定位的实现
案
商业的定量分析
例
研
究
北京总部基地
项目名称 北京总部基地
总建筑面积（万平方米） 106
商业建筑面积（万平方米） 12.5
商业所占面积比列 11.8%
银河SOHO
项目名称 银河SOHO
总建筑面积（万平方米） 32.8
商业建筑面积（万平方米） 9.7
商业所占面积比列 29.6%
优点： 交通体左右两边布置，采光通风绝佳。
缺点： 更适合划分为一家,划分灵活性差 适合： 分散与围合式布局。 结论： 不宜采用
办公层高的确定
产业定位——定位的实现
调研案例： 点式塔楼
调研区域：
成华区2个 高新区8个 武侯区2个 锦江区2个 青羊区2个 金牛区2个
层高范围： 3.6m~4.2m 平均层高： 3.868m 主力层高： 3.8m~3.9m
模式一 核心筒居中布置
模式二 核心筒偏心布置
办公平面模式比较
产业定位——定位的实现
模式三 核心筒两端布置
优点： 核心筒居中，划分灵活，大小办公空间均 可满足，360度观景采光。 缺点： 大办公空间相对局促，共享交流空间不够。 适合： 围合式与分散式布局。 结论： 可以采用
优点： 核心筒偏向一面，划分灵活。 兼顾大空间和小空间布置的需求。 缺点： 影响部分办公空间的采光。 适合： 围合式布局。 结论： 可以采用
21F 87.3M
2F 10.2m
24F 99M
23F 99M
2F 13.2m
24F 99M
2F 10.2m
10F 46.5M
19F 77.1M
9F 38.6M
5F
9F 38.6M
24M
10F
8F
42M
38.1M
17F 69.3M
总体布局 3.2
总平面图
经济技术指标：
用地面积
99391
建筑名称
标准层面 每栋建筑
30000㎡
10000㎡
单栋建筑的规模就根据大中 型企业面积的需求设计成了 两种，一种的单栋30000平 米左右的一类高层办公楼， 一种的单栋10000平米左右 的二类高层办公楼（5000平 米的企业刚好可以半栋购买， 满足需求）。
高层与小高层 配比3:1。
建筑平面划分的设定
产业定位——定位的实现
内部塔楼8号楼
1497.6 24984
内部塔楼9号楼
1325.9
9911
内部塔楼10号楼 内部塔楼11号楼
1325.9 1497.6
12364 24984
沿街商业
3127 15807
半地下车库
9096 14584.5
地下室
75515
总建筑面积
容积率 地下室车位 中铁二院面积
二院一期面积
290434.1总占地面积
历次布局比较 3.1
第一轮
结论：
高层低密度，减少多层建筑及高层建筑裙房的建设 整个园区一体化打造，不区分中铁二院办公楼形象 内部庭院减少与外界联系，保持私密及安静氛围 商业裙房主要分布于北面道路及西面道路
第二轮
结论： 选用方案一布局方式：
塔楼尽量南北朝向，采用行列式，每栋有私家庭院，共同围合公共景观 塔楼进行高低错落
注：银河SOHO位于城市中心，且完 全开放，对商业的需求较大。
定位的实现
案
商业的定量分析
例
研
究
深圳星河雅宝科技创新园
项目名称 深圳星河雅宝科技创新园
总建筑面积（万平方米） 156.26
商业建筑面积（万平方米） 15.68
商业所占面积比列 10%
上海新江湾城湾谷科技园一期
项目名称 上海新江湾城湾谷科技园一期
用地北侧为天斑路城市干道，且紧贴地铁 5号线站点，沿街的商业配置满足地铁带 来的城市人流
用地西侧为规划的学校和幼儿园及住宅小 区，适当的布置商业以满足社区人流对商 业的需求
用地本身有大量的办公人群，必然需要相 应的商业配套，所以园区内部的商业设计 也就显得极为重要
定位的实现
商业的业态组成
北侧服务城市人流的商业：建议包括小百货、餐饮、银行、五金、服装等 北 侧 商 业
成都地区主要风向为东北风
调整前
调整前
5号高 层主 面通 风不
佳
调整后
通风 效果 不佳
调整后
5号高层往南 移动，通风
变好
参数化绿色设计 2.2
辅助总平面设计
实验 楼往 西移
动
通风 效果 变好
通过软件模拟，实验楼往西移动通 风效果较好
通过软件模拟，5号高层往南移动， 通风条件有改善
主要道路通 风情况不佳
办公层高的确定
产业定位——定位的实现
办公室净高:2500mm
800mm 600mm
2500mm
3900mm
VRV多联机空调系统
结构高度+设备高度+办公净高=办公层高
商业策划 商业定位：经济有效的满足城市界面、相邻社区及办公内部的商业服务配套需求
定位的提出
根据用地周边的规划情况，决定的商业的必要 性和商业的布点
天府广场
城市之心
百扬大厦
人保大厦
城市理想
财富中心
700M
市中心办公
财富中心 仁恒置地
城市理想
仁恒置地 百扬大厦
大丰镇
本案
三河镇
天回镇
莘庄近郊商务区
偏远区域办公
成都龙潭裕都总部城
差异化
品质策划——定位的提出
较偏的区域位置加上大中型 的产业定位必定需要较高的 办公品质来吸引客户，与市 中心办公形成明显的差异化 竞争，突出其显著的特点。