房地产开发项目经济评价的特点及其问题

中文科技期刊数据库（引文版） 工程技术

2016年3期 299

房地产开发项目经济评价的特点及其问题

张 英

中交第三航务工程局有限公司交建工程分公司,上海 200940

摘要：房地产开发项目经济评价在项目建设过程中提供投资决策的依据，起着至关重要的作用。在实际工作中，项目的经济评价由于多种原因常常流于形式，为了引导房地产业健康发展，提高房地产开发项目经济评价的质量，从分析房地产开发项目经济评价的特点出发，提出可行性研究工作的核心和措施；为了加强项目经济评价的质量，必须在重视项目经济评价的基础上，提高评价人员的综合素质，并从多角度评价项目的经济性。 关键词：房地产开发项目；经济评价；可行性研究；对策 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1671-5659(2016)03-0299-02

1 引言

自1998 年取消福利分房政策以来, 全国各地房地产业迅速发展, 到目前为止, 中国的房地产业在经历了十多年的发展后, 无论是开发商还是消费者, 都已趋向成熟和理智。开发商对项目开发的前期工作, 特别是项目可行性研究越来越重视, 而经济评价是房地产项目可行性研究的重要组成部分, 是房地产开发项目决策科学化的重要手段。

建设项目经济评价是可行性研究的重要组成部分，内容包括国民经济评价和财务评价，其主要作用是在预测、选址、技术方案等研究的基础上，对项目投入产出的各种经济因素进行调查研究，通过多项指标的计算，对项目的经济合理性、财务可行性及抗风险能力做出全面的分析与评价，为项目决

策提供主要依据[1]

。房地产项目的经济评价是为了满足企业自主投资决策的需要，为企业投资决策提供依据，关系到决策的有效性和正确性。项目的经济性也是投资者关注的焦点，关系到项目融资、成本控制和利益分配等问题，因此，做好房地产项目的经济评价至关重要。

2 房地产开发项目经济评价的特点

2.1 房地产项目财务分析的特点[2]

除大片开发的新开发区项目需要对项目进行国民经济、特别是地区经济、社会、环境等影响的经济评价外，一般住宅、写字楼、宾馆等房地产项目，只作项目的财务分析即可。房地产项目的财务分析是从微观上判断项目可行性的评估分析活动。应注意以下两点：

2.1.1、正确界定财务收入与财务支出。房地产项目的财务收入主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入等房地产经营收入。房地产项目的财务支出，主要包括固定资产投资、经营资金、开发产品成本、管理费用、销售费用、财务费用和税费支出等。

2.1.1、正确计算财务评价指标。在进行房地产项目的财务分析时，应通过计算财务评价指标，进行项目的投资回收期、盈利能力、清偿能力和资金平衡能力的分析。

3 房地产项目不确定性分析的特点[3]

房地产项目不确定性分析主要包括：临界值分析、敏感性分析和概率分析。这里应注意两方面的问题：

3.1 根据房地产项目的特点合理确定项目的不确定性因素及分析指标

房地产项目不确定性分析的主要因素包括：销售价格、销售进度、预售售出比例、出租空置率、建筑容积率、可租售地产面积、开发周期、项目总投资、土地费用、建筑安装工程费、融资比例、融资成本等。在对房地产项目的一个或多个不确定性因素进行敏感性分析时，还要选定用于敏感性分析的评价指标。这些指标应为：项目利润总额、财务内部收益率、最低产品售价、最低租金等。在具体选择指标时，除了考虑房地产项目特点外，还应考虑分析的目的、计算的复杂程度。

3.2 进行临界值分析时应抓住关键因素

临界值分析是分析计算一个或多个不确定性因素的变化，使项目达到允许的最低效益的极限值，并通过不确定性因素的临界组合，显示项目风险程度的一种分析方法。就房

地产项目进行这种分析，应着重选择与之有关的敏感性因素来进行，如土地价格、工程费用、房屋售价、销售量、房租和空置率等。

4 房地产开发项目经济评价中的问题

在我国不少投资项目可行性研究流于形式，经济评价数据来源不详，没有可靠渠道，使得可行性研究走了过场。有些项目已经实施，甚至已经投入运营，为了某种需要，再回过头来补做可行性研究，其中报告中起重要作用的定量研究——经济评价，也是敷衍了事。显然，这类经济评价已完全失去了其应有的作用。当前投资项目可行性研究中经济评价存在的问题主要包括以下几个方面：

4.1 基础工作不扎实

项目的经济评价应以定量分析为主、定性分析为辅，完成高质量的项目经济评价，首先需要完成大量的基础工作，需要搜集大量的基础资料和数据。一些项目的经济评价工作由于受时间、经费、人力等诸多方面因素的影响，基础工作不够深入，资料匮乏，过分地依赖现有的数据或仅凭主观推测，因而很难得到令人信服的结论。

4.2 工作人员素质参差不齐

房地产项目的经济评价属于企业行为，在前期，企业对投资项目的经济评价重视不够，进行经济评价工作的人员素质参差不齐，对评价要求的知识掌握程度不一。

4.3 忽视经济评价的不确定性分析

许多投资项目的经济评价侧重于项目的盈利能力分析，很少分析项目的不确定因素。找出主要不确定因素，分析其影响程度并提出行之有效的规避或减少风险损失的对策，对项目决策具有重要意义。

4.4 评价带有目的性

评价人员往往带着求证项目可行这样一种潜意识去进行项目的经济评价和论证，就必然会更多地关注项目可行的一面，而忽略了可能存在的不利因素和负面影响，有时甚至在项目实施之后才进行可行性研究报告和经济评价。

4.5 评价经费不足

企业在项目决策阶段对项目投资影响最大，这一事实认识不够，对经济评价没有加以重视，对于这项工作的投入不足，使得经济评价的有效性和全面性受到一定阻碍。

5 提高房地产开发项目经济评价质量的几点对策 5.1 从思想上重视经济分析

作为可行性研究中定量分析的重要部分，经济评价在项

目决策中发挥的重要作用已受到人们的普遍认同[9]

。如果不能从思想上认识到经济评价的重要意义，就不可能得出公正、科学、可靠的评价结论。不仅有关从业人员应重视经济评价工作，项目业主、投资方及其他相关部门和人员同样也必须高度重视可行性研究中的经济评价工作。

5.2 提高从业人员素质

目前，我国有少数工作人员的工作责任心和自我学习的

意识不强，业务知识陈旧[10]

。不少勘察设计单位缺少精于市场分析预测、项目运营管理、资本运作等方面知识的专家，这种状况影响了经济评价的质量。当今世界科学技术日新月异，新的形势不断提出新的问题，工程技术人员必须牢固树