最新商业地产与普通住宅项目成本分拆及成本控制策略
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土地征用费及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程 费 基础设施建设费 公共 配套设施费 开发间接费 请分析:哪些成本项目可控?
土地征用费及拆迁补偿费
为取得土地开发使用权（开发权）而发生的各 项费用。主要包括以下项目：
1、土地买价（出让金） 2、大市政配套费 3、契税 4、耕地占用税 5、土地使用费 6、土地闲置费
【思考】：土地闲置期间需要缴纳土地使用税吗？
前期工程费
项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、 规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前 期费用。
下列费用可否列入前期工程费： 1、报批报建费 2、临时设施费 【会计处理】：前期工程费计入下列科目： “开发成本——前期费用”。
建筑安装工程费
开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费 用，主要包括开发项目建筑工程费和安装工程费等。
计税成本对象的确定原则
国税发[2009]31号文：基本原则 成本对象由企业 在开工之前合理确定，并报主
管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改 或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税 务机关同意。
1．可否销售原则 开发产品能够对外经营销售 的，应作为独立的计 税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可 先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成 本摊入能够对外经营销售的成本对象。
计税成本对象的确定原则
6．权益区分原则 开发项目属于受托代建的 或多方合作开发的， 应结合上述原则分别划分成本对象进行核
【思考】成本对象如何确认？
先按审批项目划分 再分期次（区）划分 最后分产品性质划分
成本对象划分与归集实操技巧
成本归集方法与技巧
1、审批项目 2、分期项目 3、合作项目
房地产六大成本项目
土地征用费及拆迁补偿费
7、土地变更用途和超面积补交的地价及相 关税费
8、拆迁补偿支出 9、安置及动迁支出 10、回迁房建造支出 11、农作物补偿费 12、危房补偿费 【思考与提高】：土地闲置费用如何处理？
土地闲置费的政策与处理
房地产企业应按照土地使用权出让合同约定的 土地用途、动工开发期限开发土地。因超过合 同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费， 计入开发产品的建安成本。
自营方式发生的建筑安装工程费和以出包方式 支付给承包单位的建筑安装工程费。一般称为“建 安成本”。 【会计处理】：根据不同的施工方式，采用不同的 核算方法。发包方式按照工程款核算，自营方式按 照实际成本投入核算。
基础设施建设费
开发项目在开发过程中所发生的各项基础设 施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、 供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程 费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
会计成本对象的确定原则
□ 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算 或 施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 □ 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间 相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项 目，可以合并为一个成本核算对象。 □ 成片分期（区）开发的项目，以各期（区）为 成本核算对象。
商业地产与普通住宅 成本分拆及控制策略
成本核算、扣除及成本控制实务
1成本结构
开发项目成本
如何确定成本对 房象地？产成本核算的步骤
1、确定成本对象 2、确定成本项目 3、将成本支出计入成本对象具体项目 4、确定已完工产品成本 5、确定已销开发产品成本 【比较与掌握】：确定成本对象的原则？ 会计核算与税法要求的差异
会计成本对象的确定原则
□ 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能 的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上， 还应按功能划分成本核算对象。 □ 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同 结构的，还应按结构划分成本核算对象。 □ 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施 工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋 等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。
【会计处理】：计入“开发成本——基础设施费”
公共配套设施费
开发项目在开发过程中所发生的、独立的非 营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠予 地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支 出。
【会计处理】：根据不同产权，分情况处理。
开发间接费用
企业为直接组织和管理开发项目所发生的， 且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支 出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧 费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工 程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费 等。 【会计处理】：计入“开发间接费用” 【运用技巧】：比较开发间接费用与管理费用
《房地产开发企业会计制度》规定：土地闲置 费计入管理费用。
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务 企业所得税处理办法〉的通知》规定，土地闲 置费计入“土地征用费及拆迁补偿费”
土地闲置费的政策与处理
《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通 知》（国办发[2006]37号） 对超出合同约定动 工开发日期满1年未动工开发的 ，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、 竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权 。对虽按合同约定日期动工建设，但开发建设面 积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中 止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。
成本项目的归集与核算技巧
成本项目的归集与计
住宅产品 分期划分成本项目进行核算，如：一
期、二期 、三期等或继续细分为独立别墅、双拼别墅、联 排别墅、多层洋房、小高层洋房、中高层洋房、 高层洋房、超高层洋房。属于无偿移交的市政配 套设施（非独立建筑）含在所属建筑物对应的产 品中核算，不用单独设置核算项目，例如：卫生 站、居委会、派出所等。
计税成本对象的确定原则
2．分类归集原则 对同一开发地点、竣工时 间相近、产品结构类 型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个 成本对象进行核算。 3．功能区分原则 开发项目某组成部分相对 独立，且具有不同使 用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
计税成本对象的确定原则
4．定价差异原则 开发产品因其产品类型 或功能不同等而导致 其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对 象进行核算。 5．成本差异原则 开发产品因建筑上存在 明显差异可能导致其 建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象 进行核算。
土地征用费及拆迁补偿费
为取得土地开发使用权（开发权）而发生的各 项费用。主要包括以下项目：
1、土地买价（出让金） 2、大市政配套费 3、契税 4、耕地占用税 5、土地使用费 6、土地闲置费
【思考】：土地闲置期间需要缴纳土地使用税吗？
前期工程费
项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、 规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前 期费用。
下列费用可否列入前期工程费： 1、报批报建费 2、临时设施费 【会计处理】：前期工程费计入下列科目： “开发成本——前期费用”。
建筑安装工程费
开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费 用，主要包括开发项目建筑工程费和安装工程费等。
计税成本对象的确定原则
国税发[2009]31号文：基本原则 成本对象由企业 在开工之前合理确定，并报主
管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改 或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税 务机关同意。
1．可否销售原则 开发产品能够对外经营销售 的，应作为独立的计 税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可 先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成 本摊入能够对外经营销售的成本对象。
计税成本对象的确定原则
6．权益区分原则 开发项目属于受托代建的 或多方合作开发的， 应结合上述原则分别划分成本对象进行核
【思考】成本对象如何确认？
先按审批项目划分 再分期次（区）划分 最后分产品性质划分
成本对象划分与归集实操技巧
成本归集方法与技巧
1、审批项目 2、分期项目 3、合作项目
房地产六大成本项目
土地征用费及拆迁补偿费
7、土地变更用途和超面积补交的地价及相 关税费
8、拆迁补偿支出 9、安置及动迁支出 10、回迁房建造支出 11、农作物补偿费 12、危房补偿费 【思考与提高】：土地闲置费用如何处理？
土地闲置费的政策与处理
房地产企业应按照土地使用权出让合同约定的 土地用途、动工开发期限开发土地。因超过合 同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费， 计入开发产品的建安成本。
自营方式发生的建筑安装工程费和以出包方式 支付给承包单位的建筑安装工程费。一般称为“建 安成本”。 【会计处理】：根据不同的施工方式，采用不同的 核算方法。发包方式按照工程款核算，自营方式按 照实际成本投入核算。
基础设施建设费
开发项目在开发过程中所发生的各项基础设 施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、 供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程 费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
会计成本对象的确定原则
□ 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算 或 施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 □ 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间 相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项 目，可以合并为一个成本核算对象。 □ 成片分期（区）开发的项目，以各期（区）为 成本核算对象。
商业地产与普通住宅 成本分拆及控制策略
成本核算、扣除及成本控制实务
1成本结构
开发项目成本
如何确定成本对 房象地？产成本核算的步骤
1、确定成本对象 2、确定成本项目 3、将成本支出计入成本对象具体项目 4、确定已完工产品成本 5、确定已销开发产品成本 【比较与掌握】：确定成本对象的原则？ 会计核算与税法要求的差异
会计成本对象的确定原则
□ 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能 的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上， 还应按功能划分成本核算对象。 □ 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同 结构的，还应按结构划分成本核算对象。 □ 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施 工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋 等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。
【会计处理】：计入“开发成本——基础设施费”
公共配套设施费
开发项目在开发过程中所发生的、独立的非 营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠予 地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支 出。
【会计处理】：根据不同产权，分情况处理。
开发间接费用
企业为直接组织和管理开发项目所发生的， 且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支 出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧 费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工 程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费 等。 【会计处理】：计入“开发间接费用” 【运用技巧】：比较开发间接费用与管理费用
《房地产开发企业会计制度》规定：土地闲置 费计入管理费用。
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务 企业所得税处理办法〉的通知》规定，土地闲 置费计入“土地征用费及拆迁补偿费”
土地闲置费的政策与处理
《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通 知》（国办发[2006]37号） 对超出合同约定动 工开发日期满1年未动工开发的 ，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、 竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权 。对虽按合同约定日期动工建设，但开发建设面 积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中 止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。
成本项目的归集与核算技巧
成本项目的归集与计
住宅产品 分期划分成本项目进行核算，如：一
期、二期 、三期等或继续细分为独立别墅、双拼别墅、联 排别墅、多层洋房、小高层洋房、中高层洋房、 高层洋房、超高层洋房。属于无偿移交的市政配 套设施（非独立建筑）含在所属建筑物对应的产 品中核算，不用单独设置核算项目，例如：卫生 站、居委会、派出所等。
计税成本对象的确定原则
2．分类归集原则 对同一开发地点、竣工时 间相近、产品结构类 型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个 成本对象进行核算。 3．功能区分原则 开发项目某组成部分相对 独立，且具有不同使 用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
计税成本对象的确定原则
4．定价差异原则 开发产品因其产品类型 或功能不同等而导致 其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对 象进行核算。 5．成本差异原则 开发产品因建筑上存在 明显差异可能导致其 建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象 进行核算。