万科纳税筹划分析
税务筹划
目录一、企业发展概况 (2)（一）企业介绍 (2)（二）治理结构 (2)（三）机构设置及权责分配 (3)二、税收筹划方案设计 (3)（一）营业税的税收筹划 (3)1、承包合同的筹划 (3)2、销售折扣处理的筹划 (4)3、成立物业公司，剥离价外费用的筹划 (4)4、股权转让的筹划 (5)5、合作建房的筹划 (5)万科企业税收筹划方案设计一、企业发展概况（一）企业介绍万科企业股份有限公司 ( 以下简称“本公司”或“本集团”) 原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。
1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。
1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。
1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。
本公司经营范围为:兴办实业 (具体项目另行申报) ；国内商业；物资供销业 (不含专营、专控、专卖商品) ；进出口业务 (按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理) ；房地产开发。
控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。
万科企业股份有限公司是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。
总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。
2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。
在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。
税收筹划(1)PPT课件
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企业未来， 其中又以中档、中高档需求最大。所以， 公司未来应以中档、中高档住宅为产品 开发定位，而且其比例控制应不少于总 开发量的80%，余20%可视资金情况适当 开发写字楼或商业、酒店，以集中优势， 形成共享资源，实现品牌互动，体现专 业化、品牌化的发展模式。房地产企业 既要有资产规模，更要有产品销售量。 企业追求的是利润不是利润率，所以不 同的阶段必须要有不同的策略，利润率 下降时，就要保持有足够量的推出，以 确保净资产收益率、资产的扩张，品牌 的形成。
万科地产 税收筹划分析报告
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目录
公司概况 涉及的税种 具体税收筹划策略 企业未来的发展计划及相关的税收计划
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公司概况
万科企业股份有限公司成立于1984 年5月，是目前中国最大的专业住宅 开发企业之一。1988年进入房地产 行业，1991年成为深圳证券交易所 第二家上市公司。
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具体税收筹划策略
2.微观筹划：公司如果成立经营自持物业的子公司，而且税务 机关对这家以自营物业为经营业务的子公司采用查账征收的办 法，那么公司企业所得税计算公式为：应纳所得税额=（计税收 入总额-各项扣除）×所得税率，预计所得税率在近几年都将保 持稳定，因此，未来对公司从事自营性物业的子公司的企业所 得税筹划应当注意计税收入的筹划和各项扣除的筹划。一是， 计税收入的筹划。从计算所得税的公式中可以看出，计税收入 总额越低，要缴纳的企业所得税税款越少。尽量将代收代缴的 水费、电费、物业管理费等剥离，减少实际计税的租金收入。 二是，各项扣除的筹划。要降低所得税税额，要求清晰充分地 记录成本费用并根据税法的具体规定做出适合于自己的选择。 如在折旧费用的处理上，可以对税法规定允许进行加速折旧的 资产采用加速折旧的方
地产税务筹划解析
地产税务筹划解析2017年6月29日，万科旗下子公司万溪房地产以总价551亿元通过现场公开拍卖成交获得广信房产资产包，溢价23.3%。
公告显示，资产包包含广信房产100%投资权益、债权及广州分公司100%的投资权益。
值得注意的是，这551亿元的收购总价中需缴纳的土地增值税就达到了315亿元。
这里仅土地增值税就占到了资产包的60%以上，有没有很恐怖的感觉？小楼觉得那不是很恐怖，而是十分、特别、非常恐怖，但又躲不了的！作为合法企业，只能通过预先的税务筹划，少交、缓交。
何为税务筹划？税务筹划，是指在税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排，尽可能的获得“节税”的税收利益的行为。
税务筹划是由Tax Planning意译而来的。
国家税务总局官方的叫法：税务规划。
为了更明显的体现税收对地产项目的影响，小楼收集了两个案例。
两个案例案例一（土地增值税）：A项目一期：工规证1：高层、别墅、车位。
工规证:2：高层、别墅、车位、商业。
证1与证2之间的土地成本按占地面积分摊，证1内的高层别墅车位土地成本按建筑面积分摊，证2同理。
两个工规证内部，别墅的土地成本都被摊薄了，别墅属于溢价较高产品，成本又低，增值率高，税负也高。
清算结果：前期已交土增税1800万，退税700万。
A项目二期：工规证1：别墅。
工规证2：高层。
工规证3：幼儿园（商业）、地下室。
三个工规证的土地成本都按占地面积分摊，别墅土地成本为实际土地成本，未被摊薄，增值率合理。
清算结果：前期已交土增税600万，退税600万。
案例二（企业所得税）：A项目合同收楼时间为2018年12月31日，B项目合同收楼日期为2019年1月1日。
A项目：2018年12月需结转已销售且已到合同收楼日期商品房的收入及成本，2019年1月需缴纳此部分结转的增值税和所得税，2019年5月做2018年汇算清缴时需将此部分考虑在内，2019年5月仍未取得此部分商品房的发票且超过暂估合同金额10%的部分不可计入本年成本（可暂估合同金额10%部分）。
万科企业的财务分析报告(3篇)
第1篇一、概述万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）成立于1984年，是中国领先的房地产开发企业之一，总部位于深圳。
公司业务涵盖住宅开发、商业物业、物业管理、物流仓储等多个领域。
本文将对万科的财务状况进行详细分析，旨在评估其经营状况、盈利能力、偿债能力、营运能力以及发展前景。
二、财务报表分析1. 资产负债表分析（1）资产结构分析截至2023年12月31日，万科的总资产为人民币9,812.29亿元，其中流动资产为人民币4,675.78亿元，非流动资产为人民币4,236.51亿元。
流动资产占比较高，说明公司短期偿债能力较强。
（2）负债结构分析截至2023年12月31日，万科的总负债为人民币6,717.23亿元，其中流动负债为人民币5,239.78亿元，非流动负债为人民币1,477.45亿元。
流动负债占比较高，说明公司短期偿债压力较大。
（3）所有者权益分析截至2023年12月31日，万科的所有者权益为人民币2,095.06亿元，占公司总资产的比例为21.24%。
所有者权益占比较低，说明公司对负债的依赖程度较高。
2. 利润表分析（1）营业收入分析万科2023年的营业收入为人民币8,642.17亿元，同比增长10.34%。
营业收入增长主要得益于公司住宅开发业务和物业管理业务的增长。
（2）毛利率分析万科2023年的毛利率为21.42%，较2022年有所下降。
毛利率下降主要受原材料价格上涨和市场竞争加剧的影响。
（3）净利润分析万科2023年的净利润为人民币410.12亿元，同比增长5.78%。
净利润增长主要得益于公司住宅开发业务和物业管理业务的盈利能力提升。
3. 现金流量表分析（1）经营活动现金流量分析万科2023年的经营活动现金流量净额为人民币543.65亿元，同比增长15.12%。
经营活动现金流量净额的增长表明公司经营活动产生的现金流入能力较强。
（2）投资活动现金流量分析万科2023年的投资活动现金流量净额为人民币-394.88亿元，主要由于公司加大了对房地产项目的投资。
房地产企业税收筹划
房地产企业税收筹划——从万科与雅居乐赈灾捐赠谈起作者：李明俊程龙贵深圳市智慧源企业管理咨询有限公司税务咨询顾问2008年5月12日，四川汶川地区发生里氏8级地震，灾情及救灾抗震工作牵动举国人心，全国各族人民纷纷捐款、捐物，累计已超300亿人民币。
其中：有两家地产上市公司的捐赠行为值得研究，一是万科公告将在未来的3-5年以参与灾区的临时安置、灾后恢复与重建工作等形式捐献1亿元（资料来源：万科公司公告）；二是雅居乐公司宣布直接捐赠5000万货币资产以及大股东陈卓林兄弟以个人名义捐赠5000万货币资金。
（资料来源：网易财经新闻）。
两家公司虽然都是捐款1亿元，但由于捐赠的方式和时间不同，在税务上会产生较大差异，笔者在对上述两家上市公司及其股东捐赠行为表示敬佩之余，主要想从税务角度谈一谈捐赠方式不同在税务上产生的差异性。
捐赠作为企业一种特殊的经营行为，在税务上可享受一定的税收优惠。
新企业所得税法第九条规定，企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。
但捐赠方式和时点不同，也会产生不同的差异，笔者结合上述两家公司之捐赠行为，试从以下几个方面进行分析：一、捐赠主体的选择万科捐赠主体是公司本身，雅居乐捐赠主体分别是公司和陈氏兄弟个人，按规定，万科有可能被允许在企业所得税前列支一亿元（假定万科是通过政府部门或公益性团体捐赠而非直接捐赠），而雅居乐公司被允许在企业所得税前列支的最大捐赠额是5000万元，另外5000万元个人支出不能在企业所得税前列支，只能在其个人所得税前抵扣。
两者相比，雅居乐后者将为此有可能少抵扣企业所得税1250万元（5000万X25%）二、捐赠资产的选择捐赠资产不同，其中的税收负担也有可能不同。
万科公司捐赠的是未来的开发产品，其捐赠额是以开发成本计算还是市场价格计算，在公告中未予明确。
在企业实物捐赠中通常都存在这样的捐赠额度计量的问题，对于捐赠企业而言，无疑留有一定的空间，无论是经营宣传角度还是税务角度，都有回旋空间。
万科重组方案的税务分析
万科重组方案的税务分析作者：刘海雄来源：《财会信报》2016年第07期从2015年12月份开始的万科管理层和宝能控股股权之争，僵持了半年之久。
在万科于今年6月18日发布一纸公告之后，停牌了半年的万科A重大重组方案终于出炉。
一时间，无论是对万科董事会的那道小学数学题、独董的内幕揭秘，还是华润、宝能的反击，网络上众说纷纭，比看小说还精彩。
实际上，此次重大资产重组方案所涉及的税务处理，在目前的税收法律法规条件下，存在很多值得研究和探讨的地方。
根据万科A《发行股份购买资产暨关联交易预案》，万科的重大资产重组方案是这样的：万科以15.88元/股的价格，向深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深圳地铁集团”）定向增发2 872 355 163股股票，收购深圳地铁集团全资控股的深圳地铁前海国际发展有限公司（以下简称“前海国际”）100%的股权，作价456.13亿元。
前海国际成立于2013年8月30日，注册资本和实收资本均为2 362 960万元，其中有4 000万元为货币出资，其余2 358 960万元为无形资产出资，是深圳地铁集团以三块土地增资注入的，其中，前海枢纽项目作价1 455 600万元，于2016年4月22日增资注入；安托山项目的两块土地，作价903 360万元，于2016年5月26日增资注入。
截至2016年5月31日，前海国际账面净资产为2 362 901.24万元，评估价为4 561 348.44万元，评估增值2 198 447.2万元，其评估增值主要是土地的溢价。
假设万科的重组方案得到实施，各方的涉税情况及日后的影响将会如何呢？深圳地铁集团（一）印花税深圳地铁集团转让前海国际的股权，作价456.13亿元，按照产权转移书据，需缴纳万分之五的印花税，即2 280.65万元。
（二）土地增值税根据《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号，以下简称《687号文》），“鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
万科税收筹划案例分析
2021年第20卷第2期万科税收筹划案例分析□樊迪【内容摘要】本案例分析基于2018年万科的财务数据，针对万科在筹资阶段、销售阶段以及持有阶段的生产经营情况，对万科的税收筹划进行详细的分析。
分析并总结万科在这三个阶段的税收筹划中的可借鉴性方案，为其他同类房地产公司提出有关税收筹划的宝贵意见。
【关键词】土地增值税；企业所得税；增值税；税收筹划【作者简介】樊迪（1996 ），女，贵州遵义人，贵州财经大学硕士研究生一、公司简介万科于1984年成立于深圳经济特区，起初万科并没有从事房地产行业，但是经过对市场的不断探索，万科决定在1988年开展房地产业务，也就是说1988年是万科进入房地产的元年。
经过三十年的不断发展，万科已然变成了国内最具影响力的房地产企业之一。
在发展区域不断扩大的背景下，万科也在不断地扩大它的业务领域，它已经不再局限于房地产及相关物业服务、租赁住宅服务的业务开发，而是将自己的定位从“三好住宅供应商”向“城市配套服务商”进行了升华。
万科的这一举动，开创了房地产行业另一个的“新纪元”。
二、财务状况2018年外部环境发生剧烈变化，宏观经济局势日趋复杂，全国商品房销售面积增速逐季放缓，行业集中度上升导致大型企业竞争更加激烈，企业转型仍面临诸多挑战。
各种长短期因素交织叠加，增加了经营的复杂性和不确定性。
但是由于万科在房地产行业强劲的竞争力和市场占有率，即便面对复杂的市场竞争环境，也无法阻止万科前进的步伐。
从万科2016年 2018年的年报中，可以看出万科的营业收入已经从2016年的2，404亿元增加到了2，977亿元，营业利润也从2016年的3，902亿元增加到6，750亿元，万科正以势不可挡的发展趋势，向市场展示它在房地产行业的绝对实力。
三、税收筹划分析（一）筹资阶段税收筹划。
由于万科房地产建设规模大，周期长，需要大量的资金支持，从税收筹划角度出发，选择不同的筹资方式能够在很大程度上影响万科的纳税情况，由此需要从不同的筹资方式出发，去探索万科的税收筹划思路。
万科项目财务分析报告(3篇)
第1篇一、项目概述万科项目位于我国某一线城市，占地面积约10万平方米，总建筑面积约30万平方米，包含住宅、商业、办公等多种业态。
项目总投资约50亿元人民币，预计开发周期为三年。
本报告将对万科项目的财务状况进行全面分析，旨在评估项目的盈利能力、偿债能力、运营效率和风险状况。
二、财务报表分析1. 资产负债表分析（1）资产结构分析截至2023年，万科项目总资产为60亿元人民币，其中流动资产占比为70%，非流动资产占比为30%。
流动资产主要由存货、应收账款和预付款项构成，表明项目正处于开发阶段，存货管理需重点关注。
（2）负债结构分析万科项目总负债为40亿元人民币，其中流动负债占比为60%，非流动负债占比为40%。
流动负债主要由短期借款和应付账款构成，非流动负债主要由长期借款构成。
短期偿债压力较大，需关注长期偿债能力。
2. 利润表分析（1）收入分析万科项目2023年实现营业收入10亿元人民币，同比增长20%。
其中，住宅销售收入占比70%，商业销售收入占比20%，办公销售收入占比10%。
营业收入增长主要得益于住宅项目的销售。
（2）成本费用分析万科项目2023年实现营业成本8亿元人民币，同比增长15%。
主要成本包括土地成本、建安成本、财务成本等。
期间费用为1亿元人民币，同比增长10%，主要费用为销售费用和管理费用。
（3）盈利能力分析万科项目2023年实现净利润2亿元人民币，同比增长30%。
净资产收益率为10%，表明项目具有较强的盈利能力。
3. 现金流量表分析（1）经营活动现金流量分析万科项目2023年经营活动现金流量净额为5亿元人民币，同比增长40%。
主要得益于住宅项目的销售回款。
（2）投资活动现金流量分析万科项目2023年投资活动现金流量净额为-2亿元人民币，主要由于项目开发过程中支付土地购置款和建安费用。
（3）筹资活动现金流量分析万科项目2023年筹资活动现金流量净额为-3亿元人民币，主要由于偿还短期借款和长期借款。
土地增值税的税收筹划——以万科企业股份有限公司为例
qiyekejiyufazhan0引言近年来，我国出现了“少子化”“老龄化”现象。
人口结构的变化，对房地产需求的影响十分巨大。
同时，我国近几年对房价的调控力度越来越大，有统计数据显示我国商业住宅销售增长幅度正处于下降趋势。
因此，为了提升房地产企业的利润，减少其数额巨大的税负开支非常有必要。
文章以万科企业股份有限公司（简称万科）为例，针对其土地增值税，从企业的销售和清算两个阶段进行税收筹划，为类似的企业进行土地增值税的税收筹划提供参考性建议。
1万科税收概况从表1中可以看出，万科的土地增值税在其应纳税额中占据了较大的比重，2014—2016年都在20%以上，2018年甚至达到30.3%的高额占比。
由于万科的整体税负很高，因此其土地增值税数额也是巨大的，为了减少税负对其利润空间的挤压，对万科的土地增值税进行税收筹划对其利润创造具有较大意义。
2万科土地增值税税收筹划本文通过分析“湘水明珠”的销售情况，制订更合理的、税负更低的、利润空间更大的销售方案。
同时，通过公式推算临界增值率，设计合理的清算方案，降低企业相关税负。
2.1销售环节的土地增值税税收筹划本文对万科“湘水明珠”房地产开发项目进行分析，对其土地增值税进行税收筹划。
主要的分析对象是“湘水明珠”居住小区一期（1、2、3号楼）。
“湘水明珠”居住小区一期（1、2、3号楼）项目占地面积为20936.7m 2，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%，单套房屋建筑面积为120m 2，实际销售价格为6900元/m 2，总建筑面积为65913.47m 2的3栋（1～3号楼）高层电梯住宅房。
房地产开发企业建造普通标准住房，如果增值额对于扣除项目数额的占比低于20%，可以免征土地增值税。
万科开发的“湘水明珠”项目符合政府的税收优惠政策，可以享受税收优惠政策。
方案一：万科开发的“湘水明珠”普通住宅项目，销售面积为65000m 2，假设其单套房屋建筑面积（m 2）定价为6500元，销售收入为422500000元。
房地产企业土地增值税税收筹划研究—以万科地产为例
房地产企业土地增值税税收筹划研究—以万科地产为例摘要:在当前的中国社会里，房地产经济行业在我国的经济发展当中却是有着支配性的作用。
而社会离不开经济的房产，房地产行业明显有其自己举足轻重的地位，能关系到一个社会的稳定发展，以及民生问题。
无论在哪个国家中，政府都必须给予其高度重视，因为房地产作为国民经济的重要行业而言，起到输送经济命脉的作用。
而我国这几年的经济迅猛发展，也带动了房地产企业的野蛮生长，建筑物的存量高度的大幅度增加，在一定的程度上，是有效解决了市场需要，提高了城镇居民的住房标准以及用户体验，积极推动了我国的社会经济发展，为当地的政府财政提供了强有力的支撑，不断促进着中国的城市化进程使之现代化。
但也同时房地产的迅猛发展，也带有些不利影响，政府为此制定相关的房地产法律政策，使之能平稳发展，不断为经济发展注入活力。
同时，房地产行业的快速发展促进了更多开发商征用和开发土地，这必然涉及到了土地增值税。
土地增值税税额大约占公司总税负三分之一、因此，企业对土地增值税进行税务筹划是及其重要的。
关键词：房地产企业;土地增值税;税收筹划1相关理论的概述1.1税收筹划基本定义及其基本原则1.1.1基本定义税收筹划的存在是为了满足纳税人的利益，通过合理的筹划来去降低纳税人需要缴纳的赋税，从而提高自己的收益，使得自己的税收收益最大化。
筹划，顾名思义，需要在项目进行之前就做好整体的规划，因此必须是在生产经营活动，和投资活动时间去进行。
税收筹划存在的意义还在于能使的企业的价值发生最大化，因此企业应当做好税收筹划的工作，不可轻视。
整个税收筹划过程是符合法律的前提下去进行，要符合税收的政策，国家的法律法规。
税收的相应法律规则。
1.1.2基本原则首先符合法律具有一定的合法性。
在相关法律条件下进行税收筹划，在进行对符合自己最大化的利益之后进行最优选择。
可以从税收规划的基本的定义就能看出，税收筹划这一行为必须符合国家的法律法规以及相应的税收法规。
0121747 彭斌 企业合理避 税的问题 一以深圳万科为例 - 副本
普通本科毕业论文(设计)文献综述论文(设计)题目我国上市公司的合理避税问题——以深圳万科为例学院会计学院学生姓名彭斌学号 0121747专业财务管理届别 2016届指导教师曹玉珊职称教授完成日期二○一五年八月三十日文献综述前言本毕业论文题目为《我国上市公司合理避税问题研究-以深圳万科为例》。
在市场经济体制下，依法纳税是每个企业应尽的义务，但是较重的税收负担，有时又成为了制约企业向更大规模发展的桎梏，也加重了个人经济负担。
而在诸种方式方法中，偷税是违法的，要受法律制裁；漏税须补交；欠税要还；抗税要追究刑事责任，唯有避税，既安全又可靠，自然就成为首选的良策。
同时根据我国的税收制度，收入高的人，所要交的税也就高。
俗语说：“愚昧者偷税，胡涂者漏税，狡猾者骗税，精明者合理避税。
”在微利时代，税务筹划将成为高消费者减低税收负担，增加盈利收益的重要手段。
正文1.国外相关文献有关合理避税的研究始于上世纪60 年代。
莫迪格利亚尼（Modigliani）和默顿·米勒（Merton-Miller）于1958 年提出的MM 理论，为研究税收对资本结构的影响开辟了新的理论视角。
Martin Feldstein 指出税收政策的变化会导致储蓄率的变化，从而使投资率发生改变，最终改变投资在不同国家的分配。
Karl-Markus 在综合所有的研究成果基础之上，提出税收不仅影响企业的资本结构，也关系到企业扩张的规模与速度。
美国学者AlanJ.Auerbach 和David Reishus 于1988 年对1970-1980 年间318 个上市公司的并购案例进行研究，结论是：未使用过的税收抵免额与经营性净亏损在并购交易中至关重要，收购公司主要利用抵亏来减免税收义务；而资产溢价的减税作用则并不十分明显，主要原因是政府已经采取了相应的限制措施。
H.Roland Weistroffer, Blue E Wooldridge, Rahul SinghA city tax model based on the analytic hierarchy process is developed. This model allows city officials to explicitly take into account the existence of multiple decision criteria in selecting new tax options. Opinions from tax experts are used to relate tax plans to decision criteria. The paper explores the feasibility of applying commonly available decision tools to facilitate and improve decision making in local government.2.国内相关文献随着社会经济的发展，税收筹划日益成为纳税人理财或经营管理整体中不可缺少的一个重要组成部分，尤其近30多年来，其在许多国家中的发展更是蓬蓬勃勃。
红筹架构搭建的税务事项及筹划要点
红筹架构搭建的税务事项及筹划要点第一篇：红筹架构搭建的税务事项及筹划要点红筹架构搭建的税务事项及筹划要点在境内A股上市是许多民营企业在发展到一定阶段后的首要选择，但是能通过审核门槛的却少之又少，转而寻找在境外上市，美国、香港、新加坡、欧洲都是不错的选择。
他们或通过IPO直接上市、或通过境外收购壳公司间接上市，然而境外上市对于许多民营企业却是“大姑娘上轿——头一回”。
境外上市的首先步骤就是搭建境外红筹架构。
一、红筹架构设计的筹划对于境内民营企业赴境外IPO，常见组织架构形式有境内个人红筹架构，境外个人红筹架构及VIE架构等3种形式，实际控制人通过收购、换股等方式完成上述架构设计过程，各阶段需要筹划的税务要点有：（1）红筹架构国别或地区选择的筹划目前境内企业境外上市的地点大部分选择在香港联交所上市或美国纽交所、纳斯达克上市，选择上市主体及控股主体地点时需考虑如下三点：a.拟设立的控股或上市主体公司是联交所或纽交所接受的地点。
目前两个交易所可接受的地点主要有香港、开曼、新加坡、欧洲等地注册的公司，除此之外注册的公司较难接受，这些地方都有一个共同的特点都是英美法律体系的国家或地区。
b.拟设立的上市主体公司和控股公司地税制简单、税率低，保密机制好，并且资金进出没有外汇管制。
符合条件的目前主要有香港、开曼、维尔京群岛（BVI）、百幕大等税收洼地，如达不到这些条件对于企业以后的运营会造成较大困难。
c.拟设立公司当地政府与中国大陆签有税收协定，避免双重征税。
拟IPO公司虽然拟在境外上市，但主要业务仍在中国大陆，未来必将形成较多的资金进出、分红、特许权使用费收取、利息支付等活动，故目的地应该选择与大陆签订税收协定的地区，这样方能避免重复纳税造成的高税负。
d.将上市范围内的经营实体、控股实体、上市实体按需要设在不同地方，如经营实体在境内，控股实体设在香港，上市主体公司设在开曼。
当然如果考虑其他外部投资人投资和保密的需要，还可能增设其他SPV，但总体不影响上列实体的设计与运作。
税务管理专业 万科房地产公司纳税筹划研究
万科房地产公司纳税筹划研究摘要我国关系到民生的主要行业以及主要经济来源都是房产行业。
在经济与产业不断发展和成熟的形式下，竞争亦是愈演愈烈,企业盈利状况颇受冲击。
在我国税务政策复杂多变的大环境下，房地产行业涉及到多种多样的税收种类，行业税负一直处于较高水平，房地产公司的经营难度较大。
房地产企业要想在竞争中处于不败之地,积极开展纳税筹划工作是公司不可避免的选择。
本文根据国家最新税法规定，联系纳税筹划理论，从选题背景、国内外文献综述及理论入手，并根据地产企业的纳税近况和运营特点，思量企业所触及的税种，制定出一套完全符合公司实际情况的纳税筹划设计方案。
本文从企业所得税、土地增值税开始着手详细展开纳税筹划的工作，经过剖析万科地产最近3年的税负状况，使地产企业更加有效降低税收成本，强化现金流管理，达成价值最大化的目标。
关键词：房地产公司；土地增值税；纳税筹划Research On Tax Planning Of Vanke Real Estate CompanyAbstractOur country concerns people's livelihood the main industry as well as the main economic source is the real estate industry. With the development and maturity of Economy and Industry, the competition is becoming more and more vicious, and the profit of enterprises is influence.With the development and maturity of Economy and Industry, the competition is becoming more and more violent, and the profit of enterprises is impacted.In the complex and changeable environment of tax policy, the real estate industry involves many kinds of tax, the tax burden is always at a high level, and the real estate companies have great difficulty in operating.If the real estate enterprise wants to be in an invincible position in the competition, it is an inevitable choice for the company to actively carry out the tax planning.In this paper, according to the latest tax law of the country, combined with the tax planning theory, starting with the background of the topic, Literature Review and theory at home and abroad, combined with the characteristics of the operation of real estate enterprises and current tax burden, we consider comprehensively the types of taxes involved in enterprises, draw up a set of tax planning and design program that fully conforms to the actual situation of the company. This article starts with the enterprise income tax and the value-added tax to carry out the tax planning in detail. After analyzing the tax burden of Vanke real estate in the last three years, it makes the real estate enterprises reduce the tax cost more effectively and strengthen the cash flow management, achieve the goal of maximizing value.Keywords：Real Estate Companies; value-added tax; tax planning目录摘要 (Ⅰ)Abstract (Ⅱ)一、绪言 (1)（一）选题背景和研究意义 (1)1.选题背景 (1)2.研究意义 (1)（二）研究综述 (1)1.国内文献综述 (1)2.国外文献综述 (2)（三）研究方法与创新点 (2)1.研究方法 (2)2.创新点 (2)二、纳税筹划理论概述 (3)（一）基本理论 (3)1.纳税筹划的定义 (3)2.纳税筹划的基本原则及目标 (3)（二）纳税筹划相关理论 (4)1.税收价格理论 (4)2.契约理论 (5)3.成本效益理论 (5)三、万科房地产公司纳税现状及问题 (5)（一）万科房地产公司近况及税负状况 (5)1.万科房地产公司现状 (5)2.万科房地产公司的税负现状 (6)（二）万科地产公司纳税筹划的近况及问题 (6)1.万科房地产公司实施纳税筹划现状 (6)2.万科房地产公司纳税筹划存在的问题及原因 (7)（三）万科房地产公司进行纳税筹划的重要性与可行性分析.71.万科房地产公司纳税筹划的重要性 (7)2.万科房地产公司纳税筹划的可行性分析 (8)四、万科房地产公司纳税筹划方案设计 (8)（一）土地增值税的纳税筹划 (8)1. 依据征税范围进行纳税筹划 (8)2.充分利用相关优惠政策 (9)（二）企业所得税纳税筹划 (9)1.利用不同的筹资方式进行筹划 (9)2、利用准予扣除项目进行纳税筹划 (10)3.合理规划公司组织形式 (10)五、万科房地产公司纳税筹划方案实施的保障措施 (11)（一）从整体角度展开纳税筹划方案的制定 (11)（二）提高财务人员对财税新政策的解读能力 (11)（三）建立纳税筹划风险控制机制 (12)参考文献 (13)致谢 (14)一、绪言（一）选题背景和研究意义1.选题背景最近几年以来，飞速发展的房地产业，对我国的生活和经济都起了推动的作用。
万科税收筹划存在的问题及处理对策研究
万科税收筹划存在的问题及处理对策研究摘要房地产企业的发展拉动了经济的增长，也带动了其他行业的发展，比如是机械、建材、冶金等行业。
最近这几年，房地产企业发展的越来越迅速，这加剧了同行业之间的竞争。
为此，国家出台了一些相关政策来加强房地产企业的监管。
由此可见，税收筹划在房地产企业中有着极其大的重要性。
房地产企业怎样正确地使用国家的税收优惠政策，怎样合理地避税，从整体上为企业降低税负，使企业的纳税总额最低，成为一个难题。
本文通过分析万科房地产有限公司的税收筹划的策略，发现房地产企业中存在的问题，并提出与之相关有效的处理对策。
关键词：房地产企业；税收筹划；问题；对策1.万科企业股份有限公司简介万科集团公司成立于1984年5月，并在1988年5月进入房地产项目开发投资行业，成为中国最大的二十几家中国专业大型商品住宅和房地产投资运营企业之一。
它所涉及到长三角、珠三角、环渤海等地区。
2009年，在《欧洲货币》上业绩名列第一，同时也是行业内第一家被认定为的国家高新技术生产企业。
2011年，万科收入远超同行类企业。
在2019年位列销售榜的第254位，处于中上游水平。
由此可见，万科在我国乃至全球房地产行业上发挥着及其重要的影响。
2.万科企业股份有限公司纳税情况分析2018年度所得税是377.9267亿元，2019年度所得税是509.8488亿元，在2019年度中国房企纳税排行榜中，万科企业纳税位列第一，万科平均每天的纳税额是2.04亿元，第二是中国恒大，2019年度所得税是406.3亿元，第三是碧桂园，所得税是377.37亿元。
万科，2019年度纳税额同比增长34.9%，排名第二。
同比增长幅度最大的是新城发展，同比增长36.65%。
纳税增长排名位于第三的是保利地产，较2018年同期增长34.73%。
所以说，万科企业缴纳的税额虽然较多，但是税负却远远低于其他的房地产开发企业。
这就需要我们思考一下，万科企业股份有限公司究竟是怎样进行税收筹划的。
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矿产资源开发利用方案编写内容要求及审查大纲
矿产资源开发利用方案编写内容要求及《矿产资源开发利用方案》审查大纲一、概述
㈠矿区位置、隶属关系和企业性质。
如为改扩建矿山, 应说明矿山现状、
特点及存在的主要问题。
㈡编制依据
(1简述项目前期工作进展情况及与有关方面对项目的意向性协议情况。
(2 列出开发利用方案编制所依据的主要基础性资料的名称。
如经储量管理部门认定的矿区地质勘探报告、选矿试验报告、加工利用试验报告、工程地质初评资料、矿区水文资料和供水资料等。
对改、扩建矿山应有生产实际资料, 如矿山总平面现状图、矿床开拓系统图、采场现状图和主要采选设备清单等。
二、矿产品需求现状和预测
㈠该矿产在国内需求情况和市场供应情况
1、矿产品现状及加工利用趋向。
2、国内近、远期的需求量及主要销向预测。
㈡产品价格分析
1、国内矿产品价格现状。
2、矿产品价格稳定性及变化趋势。
三、矿产资源概况
㈠矿区总体概况
1、矿区总体规划情况。
2、矿区矿产资源概况。
3、该设计与矿区总体开发的关系。
㈡该设计项目的资源概况
1、矿床地质及构造特征。
2、矿床开采技术条件及水文地质条件。