物业管理在房地产中的作用

北京工业大学耿丹学院毕业设计（论文）

题目：物业管理在房地产中的作用

姓名许国辉

系名经管系

专业工程管理

指导教师刘军

日期

年月日

诚信承诺

本人许国辉声明，本论文及其研究工作是由本人在导师指导下独立完成，论文所利用的一切资料均符合论文著作要求，且在参考文献中列出。

签名：学生签名日期： 2009年10月

摘要

(单击此处键入摘要内容)×××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××。

×××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××。××××××××××××××××××××××××××××××××××××××

×××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××。

关键词：×××；××××；×××（关键词应隔行顶格书写，用分号隔开，3-7个）

注：1. 摘要是论文内容的简要陈述，主要说明本论文主要阐述的内容，应包括本论文的基本研究内容、研究方法、创造性成果及其理论与实际意义。摘要中不宜使用公式、图表，不标注引用文献编号。避免将摘要写成目录式的内容介绍，字数一般为400字左右

2.“摘要”之间空两格，采用小二号字、黑体、居中，行间距为多倍2.41，段前段后0.5行；摘要内容采用小四号宋体，1.5倍行间距，段前段后0.5行

Abstract

×××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××.

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×××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××.

Key Words：×××；×××；×××

注：英文摘要内容采用小四号Times New Roman字体，1.5倍行间距，段前段后0.5行

第一章物业管理概念及特征

第一节物业管理概念

1.1.1 由来

房子是人类生活与生产经营的基本物质资料，随着社会化大生产和资源配置的需要单一的权式房地产形式已经不再适用经济社会发展的要求，特别是近代科学技术的进步和为节约社会物质资源和改善人类生活条件赋予建筑丰富的形式。物质状态的变化必然导致产权所有关系的变化。房子的产权已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。因此，传统的房屋管理模式不能适应房地产物质形态和权属装空的改变。-----即产生物业管理。随着现代市场经济体制的逐步确立，更加推动物业管理行业发展，并在发展中不断充实和完善。

1.1.2概念

物业管理（property man agement）是受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

对于房屋建筑的管理业主可自己进行管理，但从实际情况来看业主可以通过选聘物业管理企业进行管理或将不同的服务内容委托给不同的专业公司进行管理往往取得更满意的效果。

物业管理也有狭义和广义之分。狭义上的物业管理主要是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、养护、管理、对相关区域内的环境卫生和秩序进行围护。广义上的物业管理还包括业主共同管理的过程以及委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。

第二节物业管理特征

1.2.1切入角度 4 物业管理产生背景（什么样的环境赋予什么特征）

橘生淮南则为橘，橘生淮北则为枳。事物的特征全是由环境决定，社会化、市场化、专业化是物业管理的三个基本特征。

1.2.2切入角度 5 物业管理特征

特征分析

长期的计划经济体系使我国一直采取福利型的房屋行政管理制度，建设、分配、管理都由国家和国有企业管理，这种模式符合当时的社会背景和住房制度的要求根本上是符合整个当时社会生产力。

1.2.3新时期我国的物业管理特征

社会化：是指摆脱自检自管的分散化管理体制，与产权多元化格局相适应的管理。产权单位产权人通过业主大会来进行物业管理企业的选聘并委托。

市场化：是其最突出特点，有偿服务等价交换是其基本原则。

专业化：签订合同后为围绕业主要求体现业主意志去实施专业化的管理所要求的专业化的人员配备、科学的管理规范、合理的工作流程以及先进的维修养护技术。

第二章我国物业管理的产生与发展

第一节产生与发展

2.1.1 产生

物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时正值资本主义上升时期，在城市化迅猛发展的形势下，大量农村人口涌入城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成严重的房荒。由于当时房屋管理混乱居住环境恶劣，引起大量事端。一名叫奥克维亚希尔的女士在其名下出租的房屋制定一套行之有效的管理办法，引起并要求租户严格遵守。奥克希亚女士实施规范的物业管理规范后，住房秩序和居住环境有了明显改善，社会其他人士也纷纷效仿，并取得政府关注。随后英国还成立了非营利性行业组织-皇家屋宇特许经理协会，以英国为起源地，在一个多世纪里，物业管理在世界各地逐渐推行起来。1

我国物业管理产生于本世纪80年代初。以广州、深圳为代表的一些南方沿海城市，在借鉴和吸收香港房屋管理的经验基础上，建立了以住宅售后管理为主的我国物业管理的最初模式。在以后的十几年中，这种模式扩展到全国，并成为我国住宅使用期管理的新型模式。然而，物业管理在我国的开展还处于初级阶段。引自百度知道

2.1.2 发展

物业管理是对城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发，与现代化生产方式相配套的综合性管理；是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理；是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化、的管理。按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。1

我国物业管理的发展是随着住房制度改革和城市化进程共同推进的。它是一门发展程度相对滞后的学科，是随着房地产行业的复苏和振兴以及房地产市场的建立和发展而生的。2

物业管理产生于本世纪80年代初。以广州、深圳为代表的一些南方沿海城市，在借鉴和吸收香港房屋管理的经验基础上，建立了以住宅售后管理为主的我国物业管理的最初模式。在以后的十几年中，这种模式扩展到全国，并成为我国住宅使用期管理的新型模式。然而，物业管理在我国的开展还处于初级阶段。引自百度知道

事实证明对物业管理概念理解的狭义化和服务水平的低层次化是影响我国物业管理行业发展的主要因素同国外相比明显缺乏竞争力。

随着经济的发展和社会的要求，新时代的物业管理要求不断完善管理理念和管理方法，并有效将理论与实际相结合，结合可续发展观向传统理论不断发出挑战

在经济全球化的背景下，应有效利用国外资源，不断与国际接轨，借鉴国外物业管理运营方式来实现经营的国际化和公平的市场竞争。

从目前状况看，行业升级是市场发展的必然和趋势。建立房地产消费理论的指导思想，做到专业化，根本目的是使物业保值增值并降低自身成本并。

提高认识，把物业管理提高到城市管理的重要位置。作为城市管理的一部分，政府应加大对物业管理工作的重视和支持，推进物业管理工作的不断深入、规范和完善。