居住区容积率分析

居住区容积率分析

【摘要】居住区容积率作为基本的定性定量控制指标之一，在城市规划管理中发挥着重要作用，直接影响着城市面貌、城市环境以及城市交通，与城市公共利益密不可分。本文以广州市花都区住宅项目为例，针对居住区的容积率，对其相关因素进行系统科学的研究，分析、比较、总结得出满足城市风貌要求和适宜人居的容积率指标，为规划管理与规划编制提供一定的经验借鉴。

【关键词】城市规划居住区容积率

中图分类号：f291.1 文献标识码：a 文章编号：

自20世纪80年代我国初步形成控规的编制体系以来，容积率便作为控制性详细规划中基本的定性定量控制指标之一，在城市规划管理中发挥着重要作用。由于直接决定开发强度，容积率与开发商利益密切相关；同时，容积率大小也将影响城市的面貌、城市环境以及城市交通，与城市公共利益密不可分。于是容积率往往成为规划管理部门与房地产开发部门之间矛盾的焦点，合理确定各地块容积率是控制性详细规划编制中最重要的任务之一。

1花都区居住用地概况

2010年，花都规划建成区内居住用地（含村生活用地）44.88km2，占全区现状城镇建设用地35.59％，其中一、二、三类居住用地26.16km2，占现状居住用地的58.2％，村庄生活用地18.72km2，占现状居住用地的41.8％。人均居住用地60.82m2，远远大于国家

标准，原因在于花都现状人均用地指标偏高，而且面对的不仅仅是花都本地市场，不少高档住宅为广州以及珠三角等地居民购买。花都区现状居住主要存在三个问题：

(1)人均居住用地指标过高

一方面是由于花都目前大量的房地产开发项目的购房者为非花

都本地人口，他们购买了花都的房子，但并落户花都或不经常居住在花都，造成人地分离的情况，导致居住用地总量大，但常住人口较少的情况；另一方面，目前花都村庄生活用地建设用地规模较大，人均130-156m2/人，出现大量的一户多宅以及空心村现象。

(2)居住用地布局分散

除了中心城区外，外围居住区主要分布在山前旅游大道沿线。而各镇普遍存在居住与工业混杂的情况，居住环境受到工业生产的干扰与污染。

(3)村庄生活用地布局分散、土地利用效率低下

由于花都村庄较多，村庄生活用地布局分散，村庄生活用地与城镇居住用地混杂现象比较突出。新、旧村基础设施严重缺乏，配套设施也不完善；村民违章建房现象严重，普遍出现建新村不拆旧村的现象。

2花都中心城区居住区容积率规划控制

花都区规划居住用地主要集中在中心城区，另外有部分在三个中心镇管理区规划范围内。结合花都区现状居住区分布情况，本次研究主要围绕中心城区居住区容积率开展，规划范围212平方公里，

其容积率可分为宏观、中观、微观等三个层次进行控制。

2.1宏观控制：城市总体规划

花都作为广州市辖区，其城市本身的发展模式为组团式发展，即中心城区+三个中心镇，考虑到本次研究范围仅为中心城区，因此，城市发展模式对花都中心城区居住区总体容量影响不大。

根据城市总体规划，从广州市全市范围来看居住用地共分为五个层级：越秀、荔湾属于旧城中心，为第一层级；天河、白云、海珠属于中心片区中的新建城区，为第二层级；黄埔、萝岗、南沙为外围工业区，为第三层级；番禺、花都为郊区化住宅成长区，为第四层级；增城市、从化市为县级市，属于第五层级。

2.2中观控制：基准开发强度+管理单元划分

（1）基准开发强度

根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（gb50137-2011），参照上海方式，以住宅层数对花都中心城区居住用地进行细分，并参照武汉”住宅层数+密度分区”的方式,按照《广州市城市规划管理技术标准与准则》以及《关于适度提高居住用地开发强度的意见》（穗规办[2008]284号）要求，建立住区开发强度管控体系。

表1花都中心城区居住用地基准开发强度

（2）管理单元划分

容积率是衡量土地开发强度的重要指标，不同类型的区域其居住容积率存在较大的差异，结合花都区实际情况，可分为老城区、新

城区、商务商贸区、工业区、生态发展引导区、外围村镇区等6大类型以及19个管理单元，对各个管理单元居住区容积率的确定，不仅要考虑到经济效益，还要考虑到社会效益和环境效益，在综合评价各个区块的区位条件、周边环境、配套设施、交通等条件后，得出如下修正系数：

表2 管理单元容积率修正系数一览表

1、新城区容积率修正值为+0.1、商业商贸区容积率修正值为

+0.05、工业区容积率修正值为-0.1，生态发展引导区容积率与外围村镇区容积率修正值为-0.2

2、区位条件、周边环境、配套设施、交通条件均分为优、良、中、差四个层级，容积率修正值分别为+0.1、+0.05、0、-0.05 2.3微观控制：修正系数

居住区容积率微观区位的修正系数，是指地块规模系数、地铁站点、周边道路等具有普适或普遍规律的微观影响要素。除下面所列修正系数外，容积率的确定还需充分考虑其他特殊控制要求，如配套设施制约地区、机场限高地区、地形地质制约地区、景观生态制约地区等。

（1）地块规模修正系数

地块规模大小对环境外部性影响以及对公共设施需求是不同的。理论上应存在一个尺度适宜的地块规模，使各种要素组合达到相对最优，即合理开发规模。结合花都区实际情况，本次研究将最佳地

块规模定为1-5公顷，即《广州市城市规划管理技术标准与准则》中所提的组团用地规模，居住小区、居住区应由各个组团组合而成，之间用城市道路隔开。如单个地块的规模超出5公顷的，每增加1公顷相应减少容积率，低于1公顷的，也相应减少容积率，另外，用地面积低于5000平方米的，属于小地块开发，容积率应进一步降低。

表3居住用地开发强度地块规模修正系数表

（2）广州地铁九号线修正系数

广州地铁九号线从花都中心城区穿越，结合花都区实际情况，其地铁站点影响的修正系数以“综合定位+步行距离”来控制，综合定位分为综合枢纽站、片区级和一般站点三类，其中广州北站为综合枢纽站，花都广场站为片区级站点，其余为一般站点；步行距离按照步行速度与人们心理步行时间确定，人们距地铁口的最佳步行时间是在5分钟之内，如步行超出10分钟，则将选用其他出行方式到达地铁口，按照成年人的步行速度，本次研究采用300米和800米两级尺度控制，具体见下表：

表4地铁站点容积率修正系数表

（3）容积率奖励政策

参照其他城市的经验，结合花都中心城区实际情况，对于为社会公众提供额外开敞空间的，配套区域性公共建筑等情况，在符合消