协信产业研究院--【干货来袭】产业园区运营服务的盈利模式
产业园多种经营运营方案
产业园多种经营运营方案一、产业园的定义及特点产业园是以空间中某一特定行业为主题，集聚同一行业内的企业和资源，达到资源共享、技术合作、创新共赢的目的。
产业园的特点有以下几点：1.主题明确，聚焦特定行业或产业；2.资源共享，实现企业资源优势互补；3.集聚效应，形成规模化经营；4.综合服务，提供一系列配套服务；5.创新创业，促进产业升级。
二、产业园经营模式1.产业集群型经营模式产业集群型产业园是以特定的产业或行业为核心，将相关企业和机构集中在一起，形成一个生态系统。
这种模式适用于产业链完善、资源丰富的行业，可以促进技术创新和资源优化配置。
2.创业孵化型经营模式创业孵化型产业园是以创业孵化为主要功能，提供创业资源和服务。
该模式适用于创业企业较多、初创资金较少的行业，通过提供办公场所、导师辅导、资金支持等方式帮助创业者快速成长。
3.产业服务型经营模式产业服务型产业园是以提供配套服务为主要功能，为入园企业提供一系列服务，包括物流、会展、培训等。
该模式适用于产业园区资源丰富、服务设施完善的地区。
4.资本运营型经营模式资本运营型产业园是以资本运作为核心，通过吸引投资者、金融机构等为入园企业提供资金支持。
该模式适用于需大量投资和高额回报的行业，如科技创新、高端制造等。
5.国际化运营模式国际化运营的产业园是以对外开放和国际交流为特点，吸引国外企业、技术和资金进入本园区。
该模式适用于对外开放程度高、产业链国际化程度较高的行业。
三、产业园经营运营方案1.产业链拓展产业园可以通过拓展产业链，将相关的上下游企业引入园区，实现资源共享，降低成本，提高效益。
同时，可以发展供应链金融，提供金融支持，帮助企业解决融资难题。
2.科技创新支持产业园可以与科研院所、高校合作，提供科研场地、设备和技术支持，促进科技创新。
同时，可以搭建创新平台，为企业提供创新创业的资源和环境。
3.人才培养与引进产业园可以与高校合作，开展人才培养计划，培养符合行业需求的人才。
协信产业研究院-----标准厂房利润何在？——重庆联东水土项目模拟分析
协信产业研究院--标准厂房利润何在？--重庆联东水土项目模拟分析在集约节约用地的总体思路下，标准厂房一直是工业用地领域国家政策推崇的解决方案之一，但标准厂房售价普遍偏低，作为以营利为目标的开发企业而言，标准厂房有何吸引力呢？通过对重庆的相关政策的解读以及业内标准厂房开发企业的访谈，通过模拟财务分析，发现相对于普通住宅、商业等物业，标准厂房非常重要的利润来源，即相关的税费减免，在重庆，符合条件的标准厂房在契税、城市配套建设费等六大方面可以享受减免，而这些减免将带来最多可达13个点的销售利润。
欢迎关注协信产业研究院官方微信尽管相对于住宅，工业用地还是白菜价，但由于目前标准厂房的价格普遍3000左右，价格不高，因此除了以政府为主导的工业园区，标准厂房的开发商虽然也多，但多名不见经传，做上规模做成品牌的并不多。
那么，这些企业如何能以工业厂房的开发和销售为其主营业务，赚得利润，并在全国范围内进行规模扩张呢？标准厂房的盈利点到底有哪些？其生存之道何在？带着这些问题，笔者也对相关企业进行了研究和访谈，了解到目前在重庆这样的二线城市标准厂房的开发，其利润其实更多的来自相关税费的减免，还有一些隐形的好处在于积累了一定的政府以及企业资源，从而形成独有的竞争力。
首先，从重庆在工业土地、标准厂房等的政策方面来看。
近年来重庆出台了十数个相关文件对工业地产的开发进行规范，对标准厂房的市场化开发进行引导和鼓励。
第一、明确要对工业土地进行集约节约利用，鼓励标准厂房的市场化开发；其次，在标准厂房的预售及产权分割方面，逐步制定相关规范化的操作标准和流程，《重庆市国土房管局重庆市经济和信息化委员会关于工业标准厂房开展办理预售许可有关事项的通知（征求意见稿）》已经在逐步完善中；第三、在《重庆市特色工业园区标准厂房建设实施意见》中明确了标准厂房开发的含义、认定标准、确定程序等，并提出了十一条扶持政策，其中明确在城市配套建设费、土地契税、营业税费、土地增值税、企业所得税等6个方面的税费减免，而这就恰恰是标准厂房开发的大部分利润所在。
产业园的盈利模式、发展策略与规划框架
产业园的盈利模式、发展策略与规划框架自20世纪80年代以来，我国园区建设和规划逐渐向精准化、专业化方向转型。
近年来，产业园区越发成为区域经济发展的重要推进器。
其在区域经济和产业经济之间形成一个联动，承载区域产业体系的组成与补充，以及片区主导和配套产业的连接功能。
目前园区经济发展日趋完善与成熟，已形了产业园发展的特有形式。
1、产业园区的盈利模式纵观国内产业园区的经营状况，可以看出园区的盈收主要来自两部分：地产增值和产业增值。
客观来说，现阶段大多数园区主要依靠地产增值，其通过建设厂房、物流仓库、办公楼等并以出租或出售的方式供企业使用，这同传统的商业地产模式相类似，是大多数园区的主要收益来源。
目前，中国有各类产业园区15000多个，国家级开发区数量从2011年的219家增长到2015年的364家，年均复合增长率达13.5%。
国家级开发区数量在2012-2013年间快速增长后，进入到平稳增长阶段。
在如此高度增长的势态下，我国的产业园区普遍走新兴工业化道路，而在我国产业园区已取得一定成就的同时，产业园存在的问题也越渐明显。
（1）重复建设，形成恶性竞争。
如此“千园一面”的形势造成产业资源难以合理分配以及有效利用等问题，并且园区之间竞价明显，招商困难，难以成就共同发展，前期产业定位就出现问题，直接导致后面招商运营难。
（2）偏重地产开发，轻视产业环境，产业聚集效益不明显。
目前有近三分之一的产业园为房企联合开发建设，出售物业坐等收益，却不注重产业园区发展的核心——产业环境培养、产业链搭建以及产业配套的完善。
如此随之而来的是项目的空置、地方产业的流逝，产业新城变“鬼城”，盲目引进产业导致“有企业无产业”的局面，如此“大杂院”无法实现良性的产业发展，导致片区没有产业竞争力和发展源动力，前期产业定位出现问题，后期的招商运营自然出现方向性错误，直接导致园区集聚性差。
（3）园区运营以及配套服务偏差大。
如今很多园区的硬件载体建设都被过分地关注，而园区的核心竞争力是软性服务，可这正是国内的全区最为欠缺的一环。
必须了解产业园区运营的5种创新模式
必须了解产业园区运营的5种创新模式产业园区是为了推动特定行业的发展而设立的经济区域，它集聚了相关企业、研究机构和创新资源，通过产业链的延伸和创新生态系统的打造，促进产业升级和经济增长。
产业园区的运营方式决定了其能否有效推动产业发展，因此必须了解产业园区运营的5种创新模式。
1.开放创新模式：这种模式下，产业园区不仅为企业提供土地和办公场所，还会开放创新资源和技术支持。
通过建立开放平台和合作网络，园区进一步促进企业间的合作创新，引导企业共享资源、互通信息、协同研发，实现创新创业的良性发展。
例如，硅谷就是一个典型的开放创新模式的产业园区，在这里，不同的企业和研究机构互相交流和合作，形成了一个具有创新活力的生态系统。
2.人才培育模式：这种模式下，产业园区注重人才培养和创新能力的提升。
产业园区通过建立人才培育平台和提供教育资源，吸引和培养优秀的创新人才。
同时，产业园区还与高校和研究机构进行紧密合作，共同培养创新人才，加强技术交流和开展科研合作。
例如，中国的科技园区就积极引进高校和科研机构，培育和吸引一流的科技人才，推动科技创新和产业发展。
3.全球合作模式：这种模式下，产业园区通过建立国际交流和合作平台，与全球范围内的产业园区进行合作和联动。
园区通过引进国际先进技术和管理经验，加强国际合作和投资吸引，推动产业升级和国际竞争力的提升。
例如，苏州工业园区就与新加坡合作建立了苏州工业园区新加坡产业园，吸引了众多优秀的国际企业进驻，促进了产业发展和经济增长。
4.金融创新模式：这种模式下，产业园区注重金融服务和创新金融模式的引入。
园区通过建立金融服务平台和创新金融产品，为企业提供融资支持和风险投资，帮助企业解决资金难题，推动创新创业的发展。
例如，深圳的前海自贸区就是一个以金融创新为特色的产业园区，通过引入多元化的金融服务，包括股权融资、债券发行、风险投资等，支持了众多科技创新企业的发展。
5.生态雇佣模式：这种模式下，产业园区注重改善生态环境和提升员工福利。
产业园区运营模式
产业园区运营模式————————————————————————————————作者:————————————————————————————————日期:ﻩ五大产业园运营模式分析一、XXX1、企业背景及发展概况XXX成立于１998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。
20０２年开始运营固安工业园,逐步向工业园区运营商进行转变,目前已经形成“园区+地产”运营模式。
XXX开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。
其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点,通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展,同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。
2、运营模式和盈利模式➢运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区＋地产”作为盈利模式,公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议,由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资和企业入院后的物业管理效劳,政府则提供行政方面的效劳和管理。
与2０15年提出的PＰP模式不谋而合。
企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘,整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的计划建设和运营管理效劳。
➢运营特点1)选址:中原幸运产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争夺更多利好政策;2)良好的政府关系：凭仗良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈,同时可以及早地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招商均有利好。
对政府来说,中原幸运已经成为政府基建和招商引资的外包机构。
3)行政效劳通道：得益于与政府的合作关系，园区行政效劳直接与政府相关部门协调对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。
五大产业园区运营模式分析
五大产业园区运营模式分析产业园区作为推动区域经济发展的重要载体，其运营模式的选择和优化对于园区的发展至关重要。
以下将对五大常见的产业园区运营模式进行分析。
一、政府主导运营模式政府主导运营模式是指由政府成立相关的园区管理机构，全面负责产业园区的规划、建设、招商、运营和管理。
这种模式的优势在于政府能够充分发挥其资源调配和政策引导的作用，集中力量推动园区的发展。
在规划方面，政府能够从宏观角度出发，结合地区的产业基础和发展战略，制定科学合理的园区规划，确保园区的产业布局符合地区经济发展的需要。
在建设方面，政府可以通过财政投入或融资等方式，筹集大量的资金用于园区的基础设施建设，为企业入驻提供良好的硬件条件。
在招商方面，政府可以凭借其公信力和资源优势，吸引大型企业和重点项目入驻园区。
同时，政府还可以通过制定优惠政策，如税收减免、土地优惠等，降低企业的运营成本，提高园区的吸引力。
然而，政府主导运营模式也存在一些不足之处。
由于政府机构的行政化特点，可能导致决策流程较长，效率相对较低。
而且，在运营管理方面，政府可能缺乏专业的市场化运营经验，对市场需求的反应不够灵敏。
二、企业主导运营模式企业主导运营模式是指由一家或多家企业作为园区的开发和运营主体。
这些企业通常具有丰富的产业经验和市场资源，能够根据市场需求进行灵活的运营管理。
企业主导的产业园区在规划和建设上更加注重市场导向，能够根据企业自身的发展需求和市场趋势，精准定位园区的产业方向和功能布局。
在招商方面，企业可以利用其产业链上下游的资源，吸引相关企业入驻，形成产业集聚效应。
此外，企业在运营管理上具有更高的效率和灵活性，能够快速响应市场变化，及时调整运营策略。
而且，企业为了追求自身的利益最大化，会更加注重园区的服务质量和创新能力的提升，以吸引更多的优质企业入驻。
但是，企业主导运营模式也面临一些挑战。
一方面，企业在资金、土地等资源的获取上可能面临一定的限制，影响园区的大规模开发和建设。
六大产业园开发盈利模式
六大产业园开发盈利模式产业园核心开发盈利模式，一般而言分为六类：传统地产开发模式、产业综合开发模式、专业服务运营模式、“产业+投资”运作模式、“并购+退出”运作模式、产业运营服务模式。
以下分别对六类产业园开发盈利模式进行详细分析。
1、传统地产开发模式传统地产开发模式是指开发商以二级开发为主，建设标准化或定制化的园区物业，以租赁、出售或合资等方式进行经营和管理，最后获取开发利润的模式。
从本质上讲，传统地产开发模式与住宅开发并无太大差别，因此成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。
此类运作模式的典型代表为联东U谷。
联东U谷专注园区产业运营、服务中小制造企业，以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。
这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。
已在全国40多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。
在传统地产开发模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：(1)物业出售获取销售利润。
由于产业地产前期开发投资巨大，而我国缺乏通畅的产业地产融资渠道，地产开发商必须提高物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商物业出售比例偏高。
(2)物业出租获取租金收益。
由于我国工业用地政策有很强的区域性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，从而限制住了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获得物业增值收益。
(3)提供增值服务获利。
在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多，基础性物业服务已经不能满足企业的需求。
为入驻企业提供所需的基础配套服务和增值服务，有助于提升园区招商能力的同时，也蕴藏着较大利润空间。
2、产业综合开发模式产业综合开发模式是指开发商除一二级开发外，更多为政府提供以产业规划、服务与导入等方面的服务。
五大产业园区运营模式分析
五大产业园区运营模式分析产业园区作为推动经济发展的重要载体，其运营模式的选择对于园区的成功发展至关重要。
以下将对五大常见的产业园区运营模式进行详细分析。
一、政府主导运营模式政府主导运营模式是指由政府成立专门的园区管理机构，负责园区的规划、建设、招商、运营和管理等一系列工作。
这种模式的优点较为明显。
首先，政府具有强大的资源调配能力和政策支持力度。
能够集中人力、物力和财力，迅速推动园区的基础设施建设，为企业入驻创造良好的条件。
其次，政府主导能够保证园区规划的科学性和长远性。
从区域发展的整体战略出发，合理布局产业，避免盲目发展和重复建设。
然而，政府主导运营模式也存在一些不足之处。
一方面，政府在运营过程中可能会受到行政体制的束缚，决策流程相对较长，效率不够高。
另一方面，政府在市场敏锐度和企业服务的精细化方面可能不如专业的运营团队。
例如，＿____产业园区在建设初期，政府投入大量资金进行基础设施建设，吸引了一批大型企业入驻。
但在后续的运营中，由于管理体制不够灵活，部分企业反映在政策落实和服务响应速度上存在一定的问题。
二、企业主导运营模式企业主导运营模式是由一家或多家企业作为园区的开发和运营主体。
这种模式具有独特的优势。
企业通常具有更敏锐的市场洞察力和高效的决策机制。
能够根据市场需求迅速调整园区的发展策略，提高运营效率。
同时，企业在招商引资方面往往具有丰富的经验和资源，能够更精准地吸引符合园区定位的企业入驻。
不过，企业主导运营模式也面临一些挑战。
企业在资金实力和资源整合能力上可能相对有限，难以承担大规模园区的开发和长期运营。
以_____科技产业园区为例，由一家知名科技企业主导开发运营。
凭借企业在行业内的影响力和资源，园区吸引了众多创新型企业，但在园区规模扩大时，企业面临资金紧张的压力，影响了园区的进一步发展。
三、政企合作运营模式政企合作运营模式是政府和企业共同参与园区的开发和运营。
这种模式结合了政府和企业的优势。
产业园区盈利模式和成本管控策略
05
总结：产业园区盈利模式和成本 管控策略
多元化盈利
租金收入
产业园区通过出租办公场所、研发中心等， 获得稳定的租金收入。
服务收入
提供物业管理、安保、绿化等配套服务，收 取服务费用。
税收收入
产业园区内企业产生的税收，园区可获得一 定比例的税收分成。
投资收益
园区通过投资入股、股权转让等方式，获得 投资收益。
01
02
03
自持项目需要长期持有并运营 ，投资回收期较长，对企业资 金链的稳定性和操盘能力提出 更高的要求。
做好自持项目需要具备专业的 产业地产运营能力、招商能力 和创新能力，以及良好的企业 品牌和服务意识。
产业园区自持项目可以通过提 高租金回报率、降低空置率、 提升资产增值收益等手段，实 现收益的最大化。
商业配套设施
建设和完善商业配套设施 ，如餐饮、娱乐、休闲等 ，提升园区的整体品质和 吸引力。
资产升值
通过提高物业服务水平和 商业配套设施的完善度， 增加园区的资产价值和物 业价值。
拓展第二盈利曲线，摆脱依赖地产开发模式
多元化盈利模式
01
除了传统的地产开发模式，产业园区可以通过提供专业服务、
招商引资、运营管理等方式拓展盈利模式。
成本控制
通过精细化的成本管理，降低不必要的浪费和支 出。
3
审计监督
建立内部审计机制，对成本支出进行监督和审计 ，确保成本控制的实施效果。
创新成本管理方式
引入新技术
通过引入新技术和设备，提高工作效率和降 低成本。
优化流程
对工作流程进行优化和改进，减少不必要的 环节和时间成本。
合作共赢
与其他企业或机构合作，共享资源和技术， 降低成本和提高效益。
产业园运营模式研究
产业园运营模式研究产业园是一种将企业集聚在一起，通过提供共享服务和资源，促进产业发展的经济组织形态。
产业园的运营模式是指为了实现产业园的发展目标，如吸引和培育企业、提供配套服务、创造经济效益等，所采取的组织架构、运营策略和管理方式等。
本文将对产业园运营模式进行研究，分析其特点、优势和挑战，并提出改进的建议。
产业园运营模式的特点包括：1）企业集聚：产业园通过提供适宜的土地和基础设施，吸引和集聚一批具有相似业务和技术需求的企业，形成产业链或价值链；2）资源共享：产业园为入驻企业提供共享服务和资源，如办公场所、会议设施、研发设备等，提高资源利用效率；3）创新合作：产业园为企业间的合作和创新提供机会和平台，促进技术创新和产业升级；4）政府支持：产业园的运营通常依靠政府的支持和推动，如提供土地、资金和政策等方面的支持。
产业园运营模式的优势体现在多个方面：1）规模经济效应：产业园通过企业集聚和资源共享，可以实现规模经济效应，提高企业的竞争力和效益；2）集约利用资源：产业园可以更好地利用土地、能源和其他资源，推动资源的集约利用和环保发展；3）园区品牌效应：产业园通过良好的运营和管理，可以形成良好的品牌形象和知名度，吸引更多的企业入驻；4）创新驱动发展：产业园通常注重技术创新和研发，成为推动区域创新和发展的重要力量；5）促进就业和经济发展：产业园的发展可以创造就业机会，带动当地经济的发展。
然而，产业园运营模式也面临一些挑战：1）需求不确定性：产业园的运营需要紧密关注企业的需求和市场变化，需要灵活调整服务和资源，以适应不同行业和企业的需求；2）管理难度：产业园需要进行复杂的管理和协调，涉及到企业关系、政府关系和其他利益相关者的协调；3）资金压力：由于产业园的建设和运营需要大量的资金投入，对于一些规模较小的产业园来说，资金压力较大；4）知识产权保护：产业园需要保护企业的知识产权和商业秘密，提高知识产权保护能力。
为了改进产业园运营模式，可以采取以下措施：1）加强产业园的战略规划和定位，明确发展目标和重点产业方向；2）提供更多的专业化服务和资源，满足企业的不同需求，如技术研发、市场推广等；3）加强与政府的合作，争取更多的政策和金融支持；4）加强与高等院校和科研机构的合作，促进产学研合作，推动技术创新和产业升级；5）建立健全的管理体系和运营机制，提高产业园的管理效能。
产业园区运营模式全解析
产业园区运营模式全解析产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。
1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。
园区的五种不同的运营模式1、政府运营模式这里的政府运营模式与行政主导型园区有关联，但却是不同概念。
政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。
政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。
对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。
广州天河软件园就属于这类运营模式。
2、投资运营模式投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。
这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。
浦东软件园就属于这一模式。
3、服务运营模式随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。
在这个基础上出现了服务运营模式的园区。
园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。
服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。
杭州软件园就属于这一类运营模式。
4、土地盈利模式随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。
一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。
这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。
五大产业园区运营模式分析
五大产业园区运营模式分析源支持，为企业提供一站式服务，包括园区规划、建设、招商、物业管理等。
同时，XXX还为企业提供人才培训、技术支持、市场推广等方面的支持，帮助企业提升竞争力。
二、XXX1、企业背景及发展概况XXX成立于1992年，是中国房地产领域的龙头企业之一。
自2007年开始涉足产业地产领域，目前已经在全国范围内建立了多个产业园区，涉及高科技、生物医药、新能源等多个领域。
2、运营模式和盈利模式运营模式XXX的产业园区运营模式主要包括“园区+地产”和“园区+服务”两种模式。
其中，“园区+地产”模式以房地产销售为主要盈利来源，通过规划建设产业园区，吸引企业入驻，进而带动房地产销售。
而“园区+服务”模式则以提供园区配套服务为主要盈利来源，包括物业管理、安保服务、环保服务等。
运营特点1)多元化产业布局：XXX在产业园区的布局上，不仅涉足传统制造业，也覆盖了高科技、生物医药、新能源等多个领域，实现了产业多元化布局。
2)提供一站式服务：XXX为企业提供一站式服务，包括园区规划、建设、招商、物业管理等方面的支持，同时也提供人才培训、技术支持、市场推广等方面的支持，帮助企业提升竞争力。
3)注重生态环保：XXX在园区建设中注重生态环保，通过建设绿色园区、推进节能减排等方式，实现了可持续发展。
4)与政府合作：XXX与政府合作，通过PPP等方式，共同建设产业园区，实现了政府与企业的互利共赢。
5)品牌影响力：XXX在房地产领域拥有较高的品牌影响力，通过将品牌优势延伸到产业园区，吸引了大量优质企业入驻，进一步提升了品牌价值。
三、XXX1、企业背景及发展概况XXX成立于1984年，是中国房地产领域的龙头企业之一。
自2008年开始涉足产业地产领域，目前已经在全国范围内建立了多个产业园区，涉及高科技、文化创意、现代服务业等多个领域。
2、运营模式和盈利模式运营模式XXX的产业园区运营模式主要包括“园区+地产”和“园区+服务”两种模式。
产业园区“来钱道”：园区盈利模式实战解析
产业园区“来钱道”：园区盈利模式实战解析?⽂/侯建⽂克⽽瑞城市运营事业部项⽬经理随着经济调整期的到来，房地产⾏业也在做着巨⼤的调整，产业园区的开发，成为这个节点上的热门，笔者从实战⾓度出发，梳理了产业园区“赚钱之道”，试图为产业园区的发展提供依据与动⼒。
产业地产升温，“钱多⼈傻速来”伴随时局变⾰，政策引导，发展实际等诸多市场因素，产业园区的发展空间巨⼤。
1、时局变⾰2014年3⽉16⽇，《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》落地，不但开启了国家发展的新路径，同时为产业园区的发展提供的了新的机会；⼀⽅⾯，产业园区引导的产城⼀体化模式，是新型城镇化建设的路径，需要以⼈为本，结合现代服务产业发展，从⽽实现产业与城镇配套的双重效应，不难看出，产业园区为引导的“产城⼀体化”是新型城镇化建设的路径;另⼀⽅⾯，“要坚持⾛中国特⾊新型⼯业化、信息化、城镇化、农业现代化道路”，这⼀论断的提出，针对的就是我国传统城镇化模式造成的⼯业化与城镇化严重背离，产业地产更是破解城镇化与⼯业化不相协调的关键。
总之，新型城镇化的规划建设将为产业地产的发展带来巨⼤空间2、政策引导财政部⼒推PPP（公共私营合作制）模式，产业地产迎来新机。
PPP模式，推动城镇化同时，扩⼤了产业地产的发展空间。
政府主推PPP模式：官⽅及业界认为，PPP模式将更强调由政府和社会资本分担，有利于降低前期风险。
“在当前创新城镇化投融资体制、着⼒化解地⽅融资平台债务风险、积极推动企业‘⾛出去’的背景下，推⼴使⽤PPP模式，不仅是⼀次微观层⾯的操作⽅式升级，更是⼀次宏观层⾯的体制机制变⾰。
”财政部部长楼继伟如此表述PPP模式对当前中国经济的意义。
（产业）地产企业介⼊新区开发。
（产业）地产企业通过ppp模式，介⼊新区开发，天津滨海新区天津⼤道项⽬开发中，天津滨海星城投资等企业介⼊；其中，天津滨海星投资发展有限公司承接交通与照明部分，⾼速集团公司承接⼯程建安等部分。
产业园区运营模式
产业园区运营模式、存在的问题及改进方法（完整版）产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。
1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。
然而，产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别。
一、政府部门在对园区进行不同定位的同时，园区也会产生五种不同的运营模式第一种模式：政府运营模式。
这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。
政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。
政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。
对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。
广州天河软件园就属于这类运营模式。
第二种模式：投资运营模式。
投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。
这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。
浦东软件园就属于这一模式。
第三种模式：服务运营模式。
随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。
在这个基础上出现了服务运营模式的园区。
园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。
服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。
杭州软件园就属于这一类运营模式。
第四种模式：土地盈利模式。
随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。
产业园区投资运营商业模式分析 (干货)
产业园区投资运营模式分析（干货）近年来，在房地产集体低迷、商业地产整体遇冷的背景下，以服务实体经济为主要目的产业园区开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在产业园区掀起巨大的波澜。
传统房企开始往产业地产转型。
随着住宅地产领域黄金十年的离去，高库存率、低利润率已经成为房地产领域的新常态，新常态下，房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上(万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等)涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。
以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次，产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、天安数码城、光谷等产业地产商已经在产业地产领域浸淫多年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。
近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。
华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5-10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。
中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
另外，制造企业、电商向产业地产延伸。
产业园区 如何盈利 盈利环节模式分析
产业园区如何盈利盈利环节模式分析一、园区盈利的背景与意义经过多年的建设和发展，依赖土地收入的传统园区盈利模式已经逐渐走进瓶颈，大量园区运营处于盈亏平衡或略有亏损的状态，收入的主要来源是税收分成、政府的各类补贴和转移支付。
而为了招商引资和吸引产业入驻，各地园区在土地、税收方面又采取很多减免的优惠政策，这致使园区自身的收入和盈利能力更加脆弱。
而随着园区的发展和成熟，追求盈利成为园区持续发展的必然要求，也是保证园区经营运转和可持续发展的重要条件，因此如何寻找盈利环节和盈利模式是各级各类园区必须面对和解决的一个问题。
二、园区盈利环节与模式分析纵观国内外各级各类园区的经营发展和盈利模式，赛迪顾问将园区的盈利模式归纳成以下类别：同时，由于各类园区的产业类型和发展阶段不同，其盈利模式也不同。
不同盈利模式下各环节的盈利能力也不尽相同，下表对各类盈利模式进行了比较：园区土地运营的盈利模式主要包括土地增值、租金收入、商业地产、住宅地产等几项主要内容。
土地增值主要是指将土地以出租的形式运营，保留土地的使用权。
随着时间的增长来获得土地溢价的收益；租金收入主要是只对园区内的写字楼和标准厂房出租获得的租金收入；商业地产主要是园区内为产业发展配套的商业性房产开发，以及商业性房产的出租和出售获得的收入；住宅地产主要是指产业园区可以获得超过30%以上的住宅配套用地，进行住宅的开发和建设，并出租或出售从而获得收入。
园区增值服务的盈利模式主要包括产业技术性服务、产业发展性服务、生活配套性服务、园区运营性服务等几项主要内容。
产业技术性服务主要是指通过园区公共性技术平台为园区产业提供相应的支撑和服务，并通过收费获取收益；产业发展性服务主要是通过有偿提供融资性服务、咨询服务、培训服务、信息服务、政府关系服务、孵化性服务、知识服务、媒体服务、网络通讯服务、物流服务、人力资源、软件和服务业外包等获取收入；生活配套性服务主要是指有偿提供餐饮、娱乐、购物、医疗等；园区运营性服务主要是指通过提供物业管理服务和园区内公共性服务来获取收益。
产研院盈利模式
产研院盈利模式随着科技的不断进步和市场的竞争日益激烈，科研机构也面临着越来越大的经济压力。
而产业研究院（以下简称“产研院”）作为一种将科研成果转化为实际应用的机构，其盈利模式也变得尤为重要。
本文将从多个角度探讨产研院的盈利模式。
产研院可以通过科技成果转化来获得盈利。
科研机构通常会进行大量的科研项目，这些项目会产生一定的科技成果。
产研院可以将这些科技成果转化为实际应用，并通过技术转让、技术许可、技术咨询等方式向企业提供服务，从而获得相应的经济回报。
例如，某产研院研发了一种新型材料，可以用于制造新型电池。
该产研院可以将这项技术转让给相关制造企业，从而获得一定的技术转让费用。
产研院可以通过合作研发来获得盈利。
在某些情况下，产研院可能与企业进行合作，共同开展研发项目。
产研院可以提供科研人员和实验设备等资源，而企业则提供资金支持和市场需求等。
通过合作研发，产研院可以获得项目经费，并通过项目的成功实施获得相应的回报。
例如，某产研院与一家汽车制造企业合作研发了一种新型发动机技术，该发动机具有高效节能的特点。
在研发成功后，产研院可以获得相应的合作研发费用。
产研院还可以通过技术咨询和培训来获得盈利。
由于产研院通常拥有丰富的科研经验和专业知识，企业可能会向其寻求技术咨询或培训服务。
产研院可以根据企业的需求，提供相关的技术指导和培训课程，以帮助企业解决问题并提升技术水平。
通过技术咨询和培训，产研院可以获得相应的咨询费用和培训费用。
例如，某产研院在某项新技术上拥有领先的研究成果，企业可能会邀请该产研院的专家进行技术咨询，以解决相关的技术难题。
产研院还可以通过参与科技项目评审和政策制定来获得盈利。
由于产研院具有专业的科研背景和丰富的经验，政府可能会邀请其参与科技项目的评审和政策的制定。
产研院可以通过参与评审和制定过程，获得一定的评审费用或咨询费用。
例如，某产研院在某个领域的研究成果较为突出，政府可能会邀请该产研院的专家参与相关科技项目的评审工作，从而获得相应的评审费用。
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协信产业研究院--【干货来袭】产业园区运营服务的盈利模式
协信产业地产事业部园区经营管理总监卫建国
浓缩观点：民营园区拥有市场化开发主体机制灵活性、基于利益驱动的敏锐嗅觉的先天优势，但同时需要学习政府园区模式的“长线思维”，切勿短视化、狭隘化。
而就产业园区运营服务的盈利模式而言，应基于园区的不同阶段，设计不同的模式来实现不同程度的利益诉求。
园区运营的实践者需要与时俱进，但需时刻明确园区运营服务的“本”在服务，唯有通过服务企业接收、政府满意，园区运营商参与最终的“分钱”游戏方才有顺势而为的可能。
随着诸多企业投身产业地产领域，作为新的奶酪，产业地产逐渐成为房地产细分领域的红海。
毋容置疑，拼服务已成为产业地产开发商之间竞争的共识，随着未来竞争的加剧，“服务好”将成为园区运营者竞争胜出的法宝。
但任何企业首先是一个赢利组织，如何在服务好的同时发掘和丰富产业园区的盈利点，如今对于不少产业地产开发商、运营商乃至一些行业龙头企业来说，依然是一个亟待解决的课题。
作为产业地产大家庭的一员，协信集团也已就产业园区运营服务和经营的关系，提出了自己的见解，即通过对园区客户的经营、服务和管理，在帮助客户提升价值的同时树立自己的品牌，从而产生自己的增值收益，说到底，即把赚钱寓于服务之中。
寥寥数语道出园区经营的普遍规律。
但若真想把这些理念转化动人的数字、转化为一种可持续的分钱游戏，无论从思想上还是到行动上，行业的规律还需要进一步研究。
政府主导园区的相关启示
眼下，不少所谓的业内人士一提及产业地产或工业地产，立即想到华夏幸福、联东U谷、天安数码等一批业内新宠。
但从专业的统计口径、从区域产业集聚的业态、从服务体系的打造及实施上，政府主导的园区依然是行业的翘楚。
从服务内容上，眼下各路产业地产新秀提出的从几大服务平台到服务体系等，在不少国有园区早已是成功实践；
从赢利模式上，无论从一级开发、二级开发、租售经营、配套服务、有偿中介、股权投资等等也早已在这些园区屡见不鲜。
而新入的产业地产商为何在服务及经营方面裹足不前呢，说到底，需要学习政府园区模式的“长线思维”，先放水养鱼，再伺机而动，如果根基未稳即竭泽而渔，则这首先不会是一种做强做大这个行业的系统思维，园区拓展的持续性也会出现硬伤。
民营园区的后发优势
尽管国有园区在园区经营服务上积累了有益的经验，但基于体制、机制及效率等各种因素影响，这种服务体系的搭建和盈利模式的实现在各个园区是不均衡的，内容和深度的拓展受实施主体工作专业度、敬业度的影响较大，实施效果与政策资源的聚焦程度、产业资源的集聚程度等无法匹配。
而民营园区恰恰可以通过市场化开发主体的机制灵活性、基于利益驱动的敏锐嗅觉，尽可能地兼顾效率和效益的平衡。
与政府主导园区相比，民营园区唯一需要扬长避短的地方，即是不要把一个长久的事业短视化，不要把一个宏伟的事业狭隘化，唯其如此，才能保证政府、园区开发商、入园企业乃至园区开发运营团队四位一体的价值趋同，形成利益取向的正相关，最终形成发展中的多赢之举。
园区运营服务收入概览
除了一级土地开发和房产销售之外，与住宅等传统地产行业相比，产业园区在运营服务方面的收入也是一个差异化的亮点，但值得一提的是，这种收益本身首先取决于入园企业的数量和质量，取决于产品本身的适配性，也取决于园区运营服务的能力。
如果企业过少，园区运营服务也只能是无源之水、无本之本；相反如果企业多、质量优，则园区运营服务体系则很容易完善，这将加速企业的集聚，缩短企业的成长周期，基于此将提炼出更多更有效的盈利模式。
总体来讲，基于园区的不同阶段，设计不同的模式来实现不同程度的利益诉求：
开发及销售阶段：通过与政府的谈判，锁定规费的减免、以及基于销售的税收奖励返还，可大大降低开发的成本。
招商前：与政府相关部门约定针对引进不同类型企业的引进的奖励机制，可以边招商边收益。
租售配比上：通过销售实现现金流快速平衡的同时，还可以通过资产（写字楼、研发楼、工业厂房、停车位、广告位、食堂、会议室、洽谈室等）的租赁，形成持续稳定的现金流；也可藉此也可吸引一些轻资产的行业龙头企业，形成园区龙头带动效应，既进一步吸引产业链上下游的企业扎堆，也可吸引政府对园区的持续关注、利于品牌园区及项目的申报；同时，随着园区品牌的提升，该部分资产的增值效应明显，溢价突出，未来资产证券化的空间也会更具想象空间。
园区基础物业管理方面：作为写字楼业态，园区经营板块有相应的盈利空间，而作为工业厂房和研发楼，这种盈利空间相对较小，特别是在项目早期，为了加速新产品去化，大多开发企业多采用放水养鱼的方式，以开发、以营销补贴物业。
在园区服务导入、实现企业发展成果共享方面：可以与政府谈判，约定相应的分享机制。
在通过服务发现企业价值方面，把握股权投资机会，实现园区运营价值最大化。
因为园区的运营服务者，可以近距离地了解入园企业的老板为人、企业的团队精神面貌、商业模式、市场占有率等基本面，还可以通过驻区机构或特派员站在中立角度了解企业的一些基础数据，可以较准确地把握对该部分企业的投资机会，再加上经常服务拉近企业经营者与园区的距离，对于优质企业有更多的进入机会和更低的进入价格。
当然进入的方式可以多样，如之前本人所服务机构曾在1994年左右以百来万的租金作价入股ABB，从2005年左右开始，每年即获得3000多万的分红，现仍在持续分享企业发展成果；自己曾主导股权投资两家入园企业，在登陆创业板后分别获得12倍和近6倍的投资收益并成功退出。
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在有偿中介方面：企业的发展需要人才、资金、技术、渠道等资源，这些资源包括政府的、专业第三方的。
这种需求和供给之间的信息不对称，提供了园区服务机构提供中介服务的可能，而服务的专业化程度又为这种服务造就了赢利空间，当然这种可能是建立在一定的企业基数上。
在园区配套商务服务方面：如房屋（写字楼及员工公寓等）银行，配餐服务，电信及网络运营分成、电费代收代缴差额收益、车辆租赁、绿植租摆、票务酒店代订等公共秘书服务、有偿共性培训或团队拓展等也可根据企业的实际需求加以开发。
另外，随着园区发展成熟，企业入驻数量的增加，会衍生出其它一些赢利模式，如区间道路的冠名、楼宇的冠名、园区共性活动（如体育比赛等）的冠名等。
当然，随着新一代信息技术的应用、电子商务等的普及，园区运营服务的赢利模式势必发生新的甚至是革命性的变化，这就要求园区运营的实践者能够与时俱进。
但是，万变不离其“宗”，园区运营服务的“本”在服务，唯有通过服务让企业接收了，让政府满意了，参与最终的“分钱”游戏方有顺势而为的可能。