房地产开发企业的基本知识资料

1 房地产开发公司的组建
1）房地产开发公司的设立条件
任何企业的设立均应满足一定的条件，我国《民法通则》 及其他法律、法规对此均作了详尽的规定。房地产开发公司也 不例外。根据《城市房地产管理法》第29条和《城市房地产开 发经营管理条例》的规定，设立房地产开发公司应当具备以下 条件： （1）具有符合企业法人登记的名称和组织机构。 （2）具有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房。 （3）具有符合国务院规定的注册资本。《城市房地产开发经 营管理条例》的规定：房地产开发公司须有100万元以上的注 册资本。 （4）具有足够的专业技术人员。 （5）法律、法规规定的其他条件。
公司主要依照其所从事的经营活动过程的区别来确定其组 织结构。房地产开发公司的组织结构的具体形式，是用来区 分公司内部不同经营活动，通常是按照其所履行的职能进行 组合。

图1.2
万科的组织结构图
2 房地产开发企业管理
1）房地产开发公司资产重组
2）房地产开发公司的发展战略 3）房地产企业集团化管理

1） 房地产开发公司资产重组
我国许多国有房地产企业还停留在各自为政 的状态，规模小、专业化程度低，缺乏竞争力， 难以形成规模效益，同一行业中不同的企业之间 的技术、设备、人才等方面也存在较大差别。多 数企业尚未真正建立现代企业制度，管理体制存 在弊端，竞争力较弱。要实现我国房地产的现代 企业制度再造，必须对现有的房地产企业进行结 构调整，依靠企业资产的重新组合，建立起多产 品、多元化、跨地区、跨产业的集团化企业。资 产重组主要通过将现有的房地产开发公司通过兼 并、联合、合并、承租和嫁接改造等方式。
董事长（总裁）
副总裁 总 人 裁 力 办 资 源 部 副总裁 财 监 务 察 部 审 计 部 总 师 室 副总裁 开 采 工 预 发 购 程 算 部 部 部 部 副总裁 营 客 销 服 部 部
房地产开发公司
1.2.1
1.2.2
房地产开发公司的组建
房地产开发的企业管理
1.2.3
房地产开发公司的政府管理

3）房地产开发公司设立的程序
新设立的房地产开发公司，应当自领取营业执照之日 起30日内，持营业执照复印件、公司章程、验资证明、企 业法定代表人的身份证明、专业技术人员的资格证书和聘 用合同等相关文件到登记机关所在地的房地产主管部门备 案申请《暂定资质证书》。申请《暂定资质证书》的条件 不得低于四级资质企业的条件。 房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向 符合条件的企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》 有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长 《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。自领 取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资 质证书》有效期不得延长。
注意：房地产企业的资质要求。
3、房地产企业组织形式（熟悉）
教材34页，注意各类型的优缺点、适用情况。
直线制组织结构 职能制组织结构 直线职能制结构 事业部制组织结构 矩阵型组织结构
一般组织结构
常见的房地产 企业 组织结构设计
现代组织结构设计
团队结构
虚拟结构
无边界组织
4、房地产企业的要素管理 1）房地产企业的战略资源（竞争力）； 2）核心能力 ；
教材32页，注意分析如何增强企业核心竞争力。
3 ）分析房地产开发价值链 ，优化公司组 织架构 （1）资本流向图：
资本 土地 项目销售 项目
资本增值
项目开发
（2）房地产开发的整个流程 ，以及开发过程中 相关工作对项 目利润的影响，也可以通过下面这 个价值链模型来简要分析：
项 目 拓 展 项 目 论 证
项 目
设 计
源自文库
采 购
工 程
销 售
成本管理
物 业 管 理
客 服 管 理
注意：越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高！ 价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区，决定 了利润的最终实现大小！越靠近价值链后端，经营风险 越小，但对品牌和客户价值产生重要影响。
中小型民营房地产企业的组织构架可以参照下图：

2）房地产开发公司的资质管理
根据建设部于2000年3月发布的第77号令《房地产 开发公司资质管理规定》，房地产开发公司资质按照企 业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。
表1.1 房地产开发公司资质等级条件

一级资质的房地产开发公司承担房地产项目的建设 规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。 二级资质及二级资质以下的房地产开发公司可以承担建 筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具 体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部 门确定。各资质等级公司应当在规定的业务范围内从事 房地产开发经营业务，不得越级承担任务。
2、房地产企业类型：
常采用的分类方式：（按企业功能来分）。 1）房地产开发企业 专门从事土地和城市基础设施开发的企业； 专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业； 房地产综合开发经营企业。 2）房地产中介服务企业 房地产咨询服务企业； 房地产估价服务企业； 房地产经纪服务企业。 3）物业管理企业
房地产开发与经营
一、房地产开发企业
1、概念、特征 ：
概念：
房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地 产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自 身价值的经济组织。 特征： 房地产企业具有较强的地域属性； 开发与经营涉及到的主体较多，资金较大； 服务性和不完全竞争性； 房地产企业存在专业化和综合化发展趋势。

4）房地产开发公司的分类
房地产开发专营 公 司 以经营性质 为标准划分 房地产开发兼营 公 司 房地产开发项目 公 司
全民所有制房地 产 开 发 公 司
集体所有制房地 产 开 发 公 司
以所有制形 式为标准划 分
股份制房地产开 发 公 司 私营房地产开发 公 司 外资房地产开发 公 司

5）房地产开发公司的组织结构

3）房地产开发公司设立的程序
房地产开发公司资质等级实行分级审批。一级资质 由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务 院行政主管部门审批；二级及二级以下资质的审批办法 由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。 经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级 的资质证书。 房地产开发公司的资质实行年检制度。对于不符合 原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审 批部门予以降级或者注销资质证书。一级资质房地产开 发公司的资质年检由国务院建设行政主管部门或者其委 托的机构负责。二级资质及二级资质以下房地产开发公 司的资质年检由省、自治区、直辖市人民政府建设行政 主管部门制定办法。