控制性详细规划解析

控制内容
引导性内容
城市设计引导
确定整体空间环境控制原则、城市道路景观界面控制原则、地块整治控制原则 以及建筑体量、体型、色彩、广告及标识物等控制引导原则
经济效益引导
对土地利用分类及强度控制进行经济分析，应遵循以下原则：一是符合地块的 区位特点和市场要求，并能实现地块的最优价值；二是应能促进周边地区的综 合效益最大化；三是各地块间能够互相协调；四是具有基本的投资可行性
控制性详细规划使城市设计控制与管理的重要手段。
从二维到三维——平面控制与空间控制的结合；从规划到设计——规划要求 与设计条件的结合
基本原则
符合城市总体规划、分区规划及其他相关规划 统筹兼顾，处理好局部与整体、近期与长远、需要与可能、经济建设 与社会发展、城市建设与环境保护、现代化建设与保护历史遗产的关 系 合理、综合利用土地资源，地上空间与地下空间统一规划；
规划控制指标体系
规划控制指标体系分为强制性指标和引导性指标两大类
控制内容
规划控制指标体系
规划控制指标体系分为强制性指标和引导性指标两大类 强制性指标一般包括以下11项：用地性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿 地率、公益性公共设施及市政公用设施、建筑后退红线距离、建筑后退用地边 界距离、停车泊位、地块交通出入口方位和允许开口路段、地下空间利用控制 引导性指标一般包括：人口容量、建筑形式、体量、艺术风格、色彩、标识物 等规划设计要素 对于特定意图区，根据实际情况，某些引导性内容应转化为强制性内容
满足城市“六线”规划（注：城市“六线”指道路红线、城市黄线、 城市绿线、城市蓝线、城市紫线、廊道橙线）等上层次规划要求。城 市绿地、文物保护单位和重要基础没施用地按专项规划要求单独划块
地块划分规模应与区位和用地类型相适宜，并有利于分期实施
各类地块推荐面积
地块的大小应根据规划项目的具体情况， 一般划分不大于支路或以组团为单位
“六线”控制
道路红线、城市黄线、城市绿线、城市蓝线、城市紫线、廊道橙线
廊道橙线：包括各种景观视廊、微波通道、机场净空保护范围等，明确线位及控制要求
控制内容
公益性公共设施
公益性公共设施须按规划配套要求重点落实。主要包括公益性的文化娱乐、体育、 教育设施，医疗卫生、社会福利与保障设施，以及行政管理与小区公共服务等设 分级落实各类公益性公共设施配套内容、用地位置、边界、规模及建设控制要求
基础知识 控制性详细规划
基本概念
以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使 用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置 以及空间环境控制的规划要求，是城市规划管理的依据，并 指导修建性详细规划的编制。
控制性详细规划的主要任务是保证公共利益不受侵害，包括 政府的土地收益、城市的公共环境等，最核心的内容是对城 市用地的建设强度进行控制，并回答允许建什么和不允许建 什么、怎么建等问题
控制内容
建筑密度
保证土地的合理使用和良好的环境质量 与地块的区位、地块性质、建筑高度、建筑间距、容积率等因素综合考虑 在居住区规划中，建筑密度的制定须保证住宅和中小学、医院、休(疗)养 建筑、幼儿园、托儿所的日照间距。山地城市要考虑不同坡向对建筑密度 的影响
控制内容
建筑高度
保证土地的合理使用和良好的环境质量 保证城市的总体景观效果
地块内可以包括路面宽 5 米以下的道路， 一般居住用地的地块不大于 5公顷(无须给 出容量指标的地块除外
——《中规院城市详细规划统一技术措施》
控制内容
强制性内容
强制性内容应包括土地开发强度、城市公共资源和设施的配置、各类 脆弱资源的有效保护利用等要求
土地利用控制
规定用地的使用性质、开发强度等内容，包括用地类别、容积率、建筑密度、 绿地率、建筑限高等 在城市总体规划确定的地下空间重点建设地区，应确定地下交通辅助空间和地 下停车场（库）等规划控制要求
特定意图区
特定意图区是指因城市景观、城市特色、自然和历史风貌等需要提出特殊规划控 制和规划编制要求的区域。根据地段特点，特定意图区包括城市特色区和历史文 化保护地段，规划应确定其控制界线和相关规划控制要求
研究分析和把握城市特色区内的特征要素，如建（构）筑物、街巷格局、整体风 貌、历史文化要素、自然风景要素等，提出特色保护和塑造的原则和要求，确定 规划总体框架、控制重点：在凸现特色的同时，保证城市景观的整体性和协调性
处理好规划刚性与弹性的关系，体现规划的经济性和可实施性 体现公众意愿，适应社会发展需要，合理配臵公共资源
地块划分依据
土地使用调整原则、规划建设控制引导的总体要求
地块的土地使用权属边界，以及基层行政管辖界线；近期内已落实招 标拍卖的地块应单独划块；规划予以保留的机关团体、部队院校及用 地相对完整独立的企业事业单位宜单独划块 用地性质应单纯，以城市用地分类小类为主、中类为辅；独立设臵的 公益性设施以及市政公用设施宜划分至最小类别
与地块的区位、地块性质、建筑间距、容积率、绿地率等综合考虑，保 证其可操作性 满足城市消防和净空要求 对城市中心区的重要地段，沿路建筑的高度须与建筑后退的距离综合考 虑 山地城市要考虑不同坡向对建筑高度的影响
控制内容
容积率
保证土地的合理使用和良好的环境质量 与地块的区位、地块性质、建筑高度、建筑间距和建筑密度等因素综合 考虑，保证其可操作性 必要时可给出的容积率指标应给出上下限的幅度，便于在实际操作中调 节 在旧区改建中应考虑容积率和拆建比的关系
控制内容
建筑后退
根据地块的位置和不同使用功能确定建筑后退的距离 对于建筑控制线与道路红线之间的地段，应提出对其用途的控制要求 相邻地块建筑控制线与地块边界距离的确定，应参照国标《建筑设计防 火规范 GDJl6—87》
地位与作用
控制性详细规划使规划与管理、规划与实施之间衔接的重要环节。
控制性详细规划将城市建设的规划控制要点，用简练、明确、适合操作的方 式表达出来，作为控制土地批租、出Fra Baidu bibliotek的基本依据，正道引导开发行为。
控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次。
从宏观到微观——上接总规，下接修详；从定性到定量——控制要求深化、 量化、具体化；从整体到局部——控制指标细化、分解、落实