北京房地产行业分析

北京房地产行业分析
2015年北京房地产市场走势点评分析2015年北京一二手房成交
金额仅次于上海，位列全球第二，不过土地却在2015年出让了近2000亿元，应该高居全球第一了。

从土地来看北京房地产市场应该
是最让政府满意的。

具体来看，2015年北京市场有以下七大特征值得关注：
一、一二手房量价齐升，成交规模全国第二
2015年北京商品房成交1345万平方米，较2014年上涨23%，达到近十年峰值;二手房成交面积1740万平方米，同比增长83%，亦
创下近年新高。

2015年，北京市一二手房合计共成交3085万平方米、7707亿元。

虽然与上海相比成交金额只是一半，但对比国内其他城市仍是远远超出，而与全球大都市相比，超过7000亿元的成交金额，也可以
排在全球第二的位置。

二、改善性需求井喷，豪宅比例大幅增加
全年商品住宅成交面积总计1098万平方米，成交金额3044亿元，较2014年分别同比增长了33%和43%，成交均价27722元/平方米，
较2014年上涨8%。

2015年北京商品住宅成交虽有所回暖，但与2012年市场高点相
比仍有较大差距，与2009年以来市场表现相比，成交面积仅高于2012、2014两个市场小年。

豪宅产品方面，北京2015年总价1000万以上豪宅共成交3522套，比2014年多卖了48%，成交面积117.8万平方米，同比增长
52.9%，成交金额697亿，同比上涨67%。

其中总价2000万以上豪
宅成交金额同比增长104%，成交套数同比增长92%。

2015年北京豪宅市场成交规模大幅增长，其中2000万以上豪宅
成交量更是大幅上升，全年成交金额达到357亿，首次超过1000-2000万价位的成交总额。

从单价段看，2万以下成交4.3万套，成交面积391.8万平方
米;2万-4万成交5.1万套，共计553.8万平方米;4万-6万成交
6615套，共计94.8万平方米;6万-10万成交2081套，共45.6万
平方米;10万以上成交265套。

受自住房大批入市影响，2015年北京2万元以下产品成交占比
有所回升，但整体来看，还是4万元以上产品成交增速更快，2015
年成交套数同比增长77%，远高于全市平均。

面积段来看，仍是90平方米以下住宅成交最多，达到5.99万套，共计441.9万平方米，其次是90-120平方米面积段，共成交2万套，成交面积212万平方米。

虽然2015年是改善大年，但北京的90平方米以下小户型成交占比仍在持续上涨，而90-200平方米间各面积段成交占比均有不同程
度回落，200平方米以上面积段成交套数却有所回升。

整体来看，2015年北京各面积段产品成交呈现“两头翘”格局。

三、商办产品外移致均价下跌，成交金额不增反降
2015年北京市商品房共成交1345万平方米，3723亿元，分别较2014年上涨23%和29%，但商办产品仅成交679亿元，同比回落12%。

2015年北京商业、办公成交金额不增反降，其主因是政府转移
发展中心，商办产品主力成交区域外延，致商办成交均价大幅回落
所致，若从成交套数来看，2015年北京商办产品共成交10483套，
仍较2014年小幅上涨5%。

四、二手房成交面积持续攀升，规模反超一手房
2015年二手房共成交19万套，共计1740万平方米，较2014年
增长80%和83%，成交金额达到3984亿元，较2014年大增100%。

北京二手房成交规模仅次上海，位列第二。

市场成交面积、成交金额均高于一手房，成交面积比一手住宅高出29%，成交金额比一
手住宅高出31%,不论是从成交面积、成交套数还是成交金额来看，
北京二手房持续保反超一手房，并且随着新房供应的逐渐稀缺化和
豪宅化，近年来一二手房成交倒挂还有逐年加剧的趋势。

五、土地市场地王频出，总价单价毫无争议全国第一
2015年北京共成交经营性土地建筑面积1482.5万平方米，较2014年下降25.7%，成交的楼面地价为13379元/平方米，同比上升16.07%。

溢价率方面，2015年成交土地溢价率38.41%，同比上升10.98个百分点。

2013年以来，北京土地市场成交规模逐年缩减，2015年更是降
至2010年以来的新低。

但从单价角度来看，却是“物以稀为贵”，
北京出让土地平均楼板价逐年攀升，其中宅地楼板价更是屡创新高，因此全年土地成交总价接近2000亿元，仍是全国第一。

对比实际楼板价(扣除保障房、配套商品房面积)，在北京2015
年单价地王TOP10中，有7幅跻身全国前十，其余三位全国排名分
别为第13、第19和第22。

并且从溢价率来看，所有宅地的溢价率
都达到了50%，进入竞配保障房环节，以此来看，北京土地楼板价
也称得上是全国第一。

六、销冠项目均价略低，“顶豪”项目表现不及上海
在北京项目金额榜单TOP10中，销冠项目成交金额41.7亿元，
入榜门槛为32亿元，成交均价超过7万元/㎡的项目仅有泛海国际
一个，成交均价最低项目只卖出了不到2万元/㎡。

北京热销项目热销原因主要有这几点，第一，大都属于五环外的成熟板块，区域供应相对较小;第二，多为知名房企的规模项目，企
业品牌效应显著，产品力较强;三是定价合理，在五环外楼板价轻松
破三万的如今，部分项目已经低于“面粉”价格，自然接受度相对
较高。

七、基本面指标出色，购买力快速上升
2015年北京楼市基本面表现出色，商品住宅库存、消化周期均
大幅回落;居民购买力也在快速攀升，一方面是人均可支配收入增速
超过GDP，同比增长8.9%，另一方面，中高端需求也在股市的助推
下受益不少。

土地市场更是火爆，出让总价、单价均是全国第一。

北京的基本面指标应该是地方政府最喜欢看到的。

展望2016，北京地价房价仍将稳定上行，但市场成交可能出现
回落。

政策面上，北京和上海类似，2016年限购仍会持续，从政府
表态来看，控房价也将是2016年的政策关注点。

土地市场方面，竞
争仍将激烈，价格也将进一步攀升。

也正是由于北京地价高居全国首位，目前五环外宅地实际楼板价破5万也不少见，这些地块如若在2016年上市，售价将直奔8万+，这也将变相推高北京房价，考虑到房价的快速攀升还是远高于购买
力的增长，2016年新增高价盘去化还是存在一定压力，部分楼盘有
可能出现有价无市的状况，整体成交量下降是大概率事件，降幅应
该在10%-20%。

8月28日，2015年中国房地产业综合实力100强排行榜发布，
这是中国房地产业联合会对房地产行业进行全面、科学、独立的企
业实力发展调查研究宣传发布工作。

通过对全国34个省(区、市)超
过8650家利润总额在4000万元至300亿元之间的中国大陆房地产
开发企业进行了数据采集研究，根据营业收入、资产总额、利润总额、资信等级、社会贡献、业主满意度等指标分析确定候选企业，
邀请100位企业高管、学者及官员对经资格审核符合要求的企业进
行评选，并对部分候选企业进行实地拜访，从中遴选出100家中国
房地产业综合实力100强企业。

2014年，全球经济复苏曲折、缓慢、复杂，国内经济下行压力
较大，在此背景下，我国国内生产总值为63.64万亿元，按可比价
格计算，同比增长7.4%，2014年，房地产市场持续走冷，年内房地
产开发景气指数持续走低，年末房地产开发景气指数以93.93创下
近六年的最低值。

与之相对应，投资方面增速创下新低。

全国房地
产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%(扣除价格因素实际
增长9.9%)。

投资额绝对值再创历史新高，但同比增速为近六年的
最低值。

其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%，占房地产开发投资的比重为67.7%。

全国商品房销售面积整体及各季度销量均出现同比下滑的情况。

土地市场方面，全年而言，土地市场整体偏弱。

以百强强房企的总部所在地作为划分标准来看，华东、华南和华北三大地区仍然占据榜单大半江山，榜单前三甲依次为万科企业、恒大地产和保利地产。

尽管我国目前房地产市场不太景气，经济下行压力较大，经济增速放缓，但受益于“一带一路”、新型城镇化等国家战略，支持自住和改善性需求是2015年政策导向，相信今年房地产市场将会是一个相对理性和平稳的市场，或许后几年的榜单会更有看点。

点击下载：《2015年中国房地产业综合实力100强》榜单。