20090625_浅议庭院管网所有权归属_蔡建升、许清艺

浅议庭院管网所有权归属
2009-06-25
在城市燃气经营企业等市政公用国有企业改制过程中，以初装费、集资费、建设配套费等名义向用户征收进而投资建设形成的居民小区内供气、供热和供水等庭院管网设施的所有权归属问题，一直是困扰各地方政府和行业管理部门的难题。

如何处理该类设施所有权的归属问题，关系着国有公用行业企事业改制能否顺利实施，改制后企业能否正常经营，以及改制后居民用户利益能否得到充分保障等诸多问题。

这里就不同历史阶段，国有企业改制过程中该问题的处理方式进行简单的分析和总结。

在公用事业企业改制初期，政府出于扩大国有资产的规模、增加国有企业融资能力的目的，往往直接把该类设施划归国有企业所有。

虽然这样设施的所有权和维护更新义务明确了，但这种形式的划归通常是地方政府以文件或会议纪要的方式确定下来的，在法律层面上缺乏有效的依据，而且违反了“谁投资谁拥有”的原则。

这样做不仅没有从根本上解决所有权归属，还留下了是否应补缴相关税费以及可能导致小区用户与改制后企业发生纠纷等问题。

为避免上述问题，近年来许多地方政府通过制定地方性法规的形式明确城市燃气、供暖和供水等设施的相关问题，但对于庭院管网设施的所有权归属仍然没有统一的界定。

如《福州市燃气管理办法》规定居民用户的燃气表以内（不含燃气表）的供气设施，归居民用户所有，其他燃气设施的产权，归经营企业所有；而《本溪市燃气管理办法》规定国家投资建设的燃气设施，所有权为国有；《呼和浩特市城市供热、供水、燃气、公共交通管理条例》规定城市管道燃气管网户外部分属公用设施，无论投资主体及产权归属，均由燃气企业统一管理、维修、养护。

在庭院管网设施所有权归属没有定论的情况下，很容易发生国有公用行业经
营企业与用户之间的纠纷。

尤其是在城市国有公用行业经营企业进行股权转让等市场化改革的情况下，更容易导致股权受让方与居民之间发生纠纷。

如2007年广州番禺南国奥林匹克花园便发生业主与广州港华燃气有限公司就小区内煤气管道的产权界定纠纷，从而导致小区天然气置换工作受延迟的事件。

而2007年10月份开始实施的《物权法》，无疑为解决这一问题提供了有效的依据。

《物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。

2008年最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》第三条对有关问题进一步作了解释，建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等，以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“公用设施”，因而其所有权应归属于小区业主共同所有。

因此在该解释处于征询意见阶段，我们在处理福州市国有燃气企业改制招商项目转让资产范围时，依据多年的公用企事业改制经验并参照上述解释，将庭院管网从转让资产中剥离，界定其为燃气用户资产，但维护、管理的责任以及费用仍由燃气企业承担。

这样，一方面理顺了该部分资产的权属关系，有效地预防了未来合资企业与居民就庭院管网归属可能产生的纠纷；另一方面，也避免出现重复计提折旧或额外收取维护费用等加重燃气用户负担的问题。

2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过并将于2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）的出台正式明确了小区内燃气、暖气和供水等管道设施的所有权归属。

该解释第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备
层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

”
根据该解释，由用户或开发商投资形成的小区内燃气设施应属于小区业主共同所有，从而在法律层面明确了庭院管网资产的所有权问题，也肯定了大岳咨询公司在该问题上立足实践、客观合理的解决方式。

正确认识和界定历史遗留下来的各类庭院管网设施的所有权归属，有助于明确国有公用行业企事业市场化改革中的重要边界问题，有助于减少城市居民用户与改制后企业间的纠纷，可促进城市公用行业的健康发展。

□蔡建升许清艺/文。