美国次贷危机对中国房地产市场影响的全流程分析

许雄斌

(特华博士后科研工作站,北京100029)

摘要:美国次贷危机对中国房地产市场的影响巨大,但在次贷危机的不同阶段,它对中国房地产市场的影响程度及作用力方向存在很大差异。本文将次贷危机划分为爆发阶段、深化阶段、恶化阶段及危机的应对与化解四个阶段,在每个阶段分别从金融及实体经济两个角度分析。主要结论是:在次贷开始阶段,它对中国的房地产市场有积极的刺激作用;在次贷危机的深化及恶化阶段,它对中国的房地产有抑制作用;而在危机的应对阶段,它对中国的房地产市场的作用力是双重的,既有抑制作用,又有刺激作用,从2009年的情况看,是刺激作用大于抑制作用,但2009年第三季度之后情况将发生明显变化。未来的房地产市场前景堪忧。关键词:次贷危机;房地产;流动性过剩;信贷扩张回顾2008年,中美两国房地产市场的走势基本上是亦步亦趋。随着次贷危机的逐步深化,美国的房地产价格、交易量及新屋开工数量等指标都步入了熊市,而中国的房地产市场同样是每况日下,以北京、上海、深圳为代表的一线城市的交易量下跌超过30%,价格则有20%左右的跌幅(按照可比价格计算)。于是,在学界及业内都形成了共识:美国的次贷危机影响了中国的房地产市场。

但2009年初的景象打破了这个共识。当美国的次贷危机正向全球金融危机转化之际,美国的房地产价格跌幅在扩大,而我国房地产却出现了“小阳春”,北京、上海等城市的交易量大幅度增加,有些城市的月均交易量创出历史新高。这说明,美国的次贷危机对中国楼市的影响并非是简单的因果关系,需要我们重新审视美国的次贷危机对我国房地产市场的影响。

我们尝试把美国的次贷危机划分为四个不同的阶段:次贷危机爆发阶段(2006年中-2007年底)、次贷危机深化阶段(2008年初-2008年9月)、次贷危机的恶化阶段(2008年9月-11月)、危机的应对及化解阶段(2008年11月—2009年后)。在每个阶段,我们分别从金融与实体经济两个角度分析美国次贷危机对中国房地产市场的影响。

一、次贷危机爆发阶段(2006年中-2007年底)对中国楼市的影响

次贷危机从一开始就对我国楼市产生深刻的影响,但在其爆发阶段对我国楼市的影响主要是通过货币政策传导的,结果是刺激了房价的上涨。

美国的房地产市场是2005年中开始进入下降通道的,次贷的违约率从2006年第三季度开始迅速上升,即次贷危机是从2006年第三季度开始爆发的。受次贷违约率上升的影响,美联储的货币政策开始转向,停止了自2004年以来的不断升息的操作。美联储的这一转向使中国的货币政策操作出现空前困境。

2003年以后,美国楼市价格和石油价格的快速上涨使美联储意识到通货膨胀压力的增加,迫使美联储自2004年之后收紧货币。美国的多次加息,给中国的货币政策操作提

供的一定空间,在一定程度上降低了人民币升值的压力(因为美国的利率比中国高)。自2006年6月份以后,美国楼市已经出现了明显的降温景象,美联储为了防止楼市出现“硬着陆”,值人民币升值途中,出现了外汇储备的大幅度增加,在这一历史背景下,我国出现了房地产市场及股票市场的活跃。2005年至2006年国家出台了一系列措施对房地产市场进

行调控(如2005年的“国八条”、2006年的“国六条”

)。美国紧缩的货币政策操作出现中途停滞,中国通过货币政策来加强和改善宏观调控的手段就难以实施,不得不通过汇率的调整来改善内外经济的失衡状态。从数据中可以看出,2005年7月21日人民币汇率改革之后,人民币兑美元在2005年只升值40个基点,2006年全年升值352个基点,升值幅度为4.36%。而2007年全年升值503个基点,幅度达6.44%。2006年下半年至2007年底,人民币升值速度逐步加快。

但人民币升值的幅度小于国际市场预期的幅度,在人民币汇率快速升值的刺激下,国际资本流入中国的数量迅速增加(见外汇储备图),2005年之前我国外汇储备每年增加数量在2000亿美元以下,而2006年后外汇储备迅速增加,2006年增加2475亿美元,2007年增加4619亿美元,2008年增加4178亿美元。国际资本向我国的大量流入加剧了我国的流动性过剩,人民银行只能用增加存款准备金率的方式调节银行体系的货币数量,人民银行2007年每隔一个月就将法定存款准备金率提高0.5个百分点,到2008年上半年,法定存款准备金率提高到17.5%。但此举只能收紧银行的信贷投放,无法回收因增加外汇储备而投放的基础货币,从基础货币余额的的迅速上升数据中就可以看出当时的金融形势。

在此阶段,尽管美国经济有放缓的趋势和迹象,但美国的消费依然强劲,实体经济并没有受到明显的影响,最明显的证据是2007年美国消费占GDP 的比重达到创记录的72%,2007年第二、第三季度GDP 的增长超过以往的平均值,达4.8%的年增长率。2007年,中国对美国出口增长

　14.4%,全部出口增长25.7%,GDP 增长达13%。

在流动性过剩及经济增速加快的刺激下,我国资产价格

出现了飙升,股市价格从2006年10月底的1800点开始,用一年时间里上涨到6000多点。房地产价格同样出现大幅度上涨,在国家不断出台政策对房价进行调控的背景下北京、上海等城市的楼价出现加速上涨的势头。

从上述分析可见,在次贷危机爆发至2007年底,美国的实体经济并没有受到次贷危机的影响,我国的金融市场因为受美联储停止加息的影响出现了严重的流动性过剩。换言之,没有美国的次贷危机的爆发,就不会有我国严重的流动性过剩,也就不会出现2006年、2007年的股价、楼价的大幅度飙升。

总之,次贷危机在开始阶段不仅没有抑制中国的楼市,而且极大地刺激了中国的楼市。

二、次贷危机深化阶段(2008年初-2008年9月)对中国楼市的影响

2008年初,花旗集团和美林证券分别公告,2007年财季

亏损高达98.3亿美元和98亿美元,主要原因是持有的次贷产品出现大幅度资产减记,摩根大通、瑞士银行等金融机构也出现2007年度较大亏损。2008年3月中旬,美国第五大投资银行贝尔斯登因流动性危机被摩根大通收购,7月份“两房”出现危机。表明次贷危机开始进入深化阶段。

该阶段的特征是金融市场出现恐慌气氛,美国股市出现大幅度下跌。尤其是花旗、美林、“两房”等金融类股票遭到恐慌性抛售,股价下跌幅度超过90%。但美国的实体经济并没有受到大的冲击,经济增长仍然处在正值区间,第二季度美国的GDP 增长还有2.8%。中国对美国出口的增长有所放缓,但中国对欧洲出口增长加快,总体出口形势依然不错。

此阶段美国次贷危机对我国房地产市场的影响主要通过股票市场进行传导,中国股市随美国股市下跌而下跌,股市财富大幅度缩水,楼市因而失去支撑。

从股市运行的现象上看,2007年底以后中国股市与美

国股市的相关性很大。明显的证据是,花旗集团于2008年1月16日公布,受累于近180亿美元的次贷相关资产冲减,该行在2007年第四季度巨亏98.3亿美元,为花旗有史以来最大的季度亏损,也超过了此前市场最悲观的预期。受此影响,全球股市大跌,上海综合指数继1月16日大跌150多点后,17日再跌130多点(17日一度跌幅超过250点,最大跌幅为5%)。

在历史上,中国股市与美国股市之间基本上没有相关性,但2007年之后的中国股市与美国股市之间的相关性越来越大,其原因有三:一是中国股市中国际资本的比例越来越大,除了通过Q FII 这个正常渠道进行中国之外,很多国际资本是通过非正常渠道进入的;二是中国参与国际分工越来越深,国际市场对中国经济的影响越来越大,国际资本市场的波动自然对中国股市的影响越来越大;三是前期中国股市涨幅太高,国际市场的风吹草动自然会影响到国内市场的信心;第四是美国股市影响H 股,而H 股影响A 股。

以上述第四点为例,自2007年11月以后,香港恒生指数从32000点下跌到2008年初的25000点上下,幅度超过20%,尤其是银行股的跌幅巨大,工商银行、中国银行、建设银行的股价跌幅都超过30%。毫无疑问,这些银行股的下跌与花旗等银行股在次贷危机中的不好表现直接相关。受次贷危机影响,花旗的股价已经跌近净资产,市净率到了1倍左右,花旗的股价下跌使不少套利资金从中资银行股撤出,因为从估值的角度看,中资银行股比花旗的贵很多,花旗的市净率为1倍,而工商银行等的股价的定价一度超过4倍,显然,卖出中资银行股买进花旗等股票是不错的套利机会。

H 股的下跌直接影响到国内A 股市场的表现。就在当时国内投资者憧憬8000点或10000点时,而银行股一直欲振乏力,疲态尽现,原因就在于H 股的不好表现。这是花旗巨亏对国内A 股市场的直接影响(参见拙作《花旗巨亏对A

股意味着什么》

)。2008年的股市下跌对房地产市场影响很大。2007年我国股市市值增加了15万亿元之巨,流通市值增加了约5万亿元。股市增加的财富远远超过储蓄存款的增量(储蓄存款每年增加约2万亿元)。迅速增加的财富会刺激投资者购买住房、汽车等,在2007年股市大涨的时候,不仅住房销售价格及金额大涨,而且一次性付款的比例也创新高。当股市于2008年初开始快速下跌后,这些虚拟的财富迅速化为乌有,楼市迅速进入低迷期。

曾经在网上流传甚广的“万科松山湖会议讲话”里有这样一段话“万科在行业内和各行业的比较收入中,高管和员工收入相对来说是中偏高的,在座的高管,如果凭你们的正常的工资收入,能买松山湖1号的房子吗?为什么我们的高管在前年(2006年)去年(2007年)可以考虑买2-3万的别墅?主要是资本市场的泡沫膨胀造就的。万科在去年的最高市值超过3000亿人民币,是全世界最高市值的房地产公司,而现在(2008年9月初),市值不到700亿元,而中国证券市场的泡沫破裂后市值消灭了15万亿,通过证券市场爆发的财富基本上被消灭了。”我们不关心该文字是否真的出自

　万科高管之口,该文字里阐述的观点和结论显然是有价值的。

在这一阶段,我国的货币政策陷入了空前的两难境地:一方面是资产价格(股价与楼价)的大幅度下跌,而另一方面是物价的不断上涨。之所以出现这样的矛盾,主要原因是次贷危机对金融市场已经产生作用,而对实体经济冲击还没有显现出来。由于美国的实体经济还没有受到大的冲击,全球大宗商品价格一直处在高位运行,导致我国的物价不断上涨,CPI 最高超过8%,PPI 超过10%。而2008年上半年,股价下跌超过50%。面对如此复杂的国际、国内矛盾,我国宏

观经济政策方针由年初的“双防”

(防止经济增长由过快转为过热,防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀)调整

为年中(7月份)的“一保一控”

(保增长,控物价)。总之,此阶段金融对楼市的作用方向由前一个阶段的刺激作用转变为抑制作用,而实体经济对楼市场的作用方向仍然是向上的。

三、次贷危机的恶化阶段(2008年9月-11月)对中国楼市的影响

这个阶段的标志性事件是雷曼兄弟申请破产保护和AIG 申请政府保护。雷曼的主要债权人在欧洲及英国,雷曼的破产使与之相关的金融机构损失6000多亿资产(雷曼债权合计6000多亿美元,最后价值只有400多亿美元),受此打击,与次贷有关的债券及股票价格大幅度下跌,全球范围的金融机构资产减计的规模不断增加,次贷危机正式演变为全球金融危机。

此阶段的特点是,全球实体经济与金融市场都遭到严重的打击,中国也不例外,这是该阶段与前面两个阶段之间的重大差异之所在。不论金融还是实体经济对我国房地产市场的影响都是负面的,房地产市场进入了“冰河期”。

危机严重恶化在金融方面的主要表现有以下几个方面:首先表现为欧美商业银行的隔夜拆借利率都大幅度上升;其次表现是美元指数迅速反弹(参见前面的美元指数走势图),仅用一个月时间就从最低70点附近大幅度攀升到85点以上,涨幅达20%多;信用债券与国债之间的利差迅速扩大,美国国债的市场收益率出现负数。这些都说明当时的信用基本上冻结,投资者的风险偏好降到了很低的程度,避险需求迅速上升。

危机严重恶化在实体经济方面的主要表现是全球国际贸易冻结,反映全球贸易活跃程度的指标BDI 从2008年6月份的最高点11000多直落到10月底的1000点左右,下跌幅度超过90%。

除了贸易冻结之外,消费也出现明显衰退。美国的消费从2008年9月份开始出现负增长,2008年第三季度、第四季度消费增长分别为- 2.8%、3.0%。美国的GDP 增长也从2008年第三季度开始出现负增长。与此同时,全球主要发达国家及大部分发展中国家的GDP 都出现负增长,有些国家的GDP 出现超过两位数的负增长(如日本等)。

在此期间,我国的实体经济及金融运行同样受到全球金融危机的冲击。从实体经济角度看,我国出口受到严重冲击,进口与出口都出现明显负增长,工业增加值及GDP 数据

直线下落。工业增加值及GDP 增长速度滑落到1998年以来的最低水平。钢铁、煤炭、有色金融、石油、石化等盈利能力很强的行业出现效益迅速下滑甚至亏损,尤其是大宗商品价格的迅速下跌使一批暴富阶层的收入受到严重影响,从而影响到高端房地产市场的需求。自2005年以后,石油、煤炭、有色、钢铁等大宗商品价格一路上涨,与这些行业有关的私营企业主成为暴富群体,这些人的行为对北京、上海的房价影响显著。受金融危机影响,全球大宗商品价格自2008年下半年迅速下跌,这些群体的收入随之减少,对高档住宅的需求迅速下降。

从金融的角度看,全球金融危机已经通过以下三个途径直接影响到我国房地产市场:

1)国际资本流动的方向出现逆转。2005年以来,当人民币汇率改革以后,吸引了大量国际资本向中国,房地产市场是这些国际资本投资的重要领域,这也是2005年以后我国政府出台很多政策打压房地产价格而收效甚微的主要原因。2008年金融危机恶化之后,欧美国家的金融机构纷纷将全球市场的资本回流到本国。从我国的外汇储备的增速放缓(甚至是减少)的事实中可以清楚地看出国际资本流行的变化。外资投资的物业一般是高端公寓、别墅及写字楼,因此,金融危机直接影响到我国这些高端房地产市场。

2)受金融危机影响,很多跨国公司收缩战线,将其在中国的机构撤销,这是北京、上海等中心城市写字楼空置率攀升的主要原因。

3)房地产类公司的融资出现困难。在危机的打击下,信贷市场和资本市场对房地产融资的风险溢价大幅度增加,房地产类公司的融资出现停滞。

总之,此阶段我国房地产市场受到来自实体经济与金融双重打击,是我国楼市表现最差的阶段。

四、危机的应对及化解阶段(2008年11月之后)对中国楼市的影响

当次贷危机演变为全球金融危机之后,各国政府紧急采取措施应对危机,我国政府从11月上旬开始出台一系列措施应对危机,开始实施适度宽松的货币政策和积极的财政政策,在这些政策中,金融政策对此阶段的房地产市场影响最大。笔者认为,其中最主要的金融政策是人民银行放弃对商业银行的信贷额度管理。之后,出现信贷井喷:2008年11月份信贷增加4700多亿元,12月份信贷再增加7600亿元,2009年上半年信贷增加7.37万亿,相当于2008年全年的1.5倍。

在政府采取救市政策之后,我国商业银行积极扩大信贷,而西方大多数商业银行却难以如此,之所以有此差异,有三个主要原因:1)我国银行体系刚刚进行过一番改革,银行资本充足率大幅度提高,所有商业银行的财务状况都很健康,而西方商业银行则相反,次贷危机使大多数商业银行资本损失很大,财务状况严重恶化。2)我国政府积极增加基础设施投资,这些政府投资项目风险相对较小,有效刺激了信贷需求。3)我国商业银行是以国有控股为特征的银行,政府行政指令或中央银行的窗口指导效果良好。

宽松的信贷政策对房地产市场的供给与需求都产生了

　积极的影响。1)对于开发商而言,宽松的信贷政策使其流动性风险迅速下降,不再需要依靠降价甩卖来回笼现金(2008年底以万科为代表的房地产开发商就是依靠降低售价来维持现金回笼的)。在房地产市场的价格形成机制中,开发商是主动定价者,开发商的流动性风险解除后,房地产价格就失去了下行的动力。2)商业银行为了控制风险,将信贷资金主要集中在国有控股的企业,使得这些企业得到了充足的廉价的资金的支持,而这些公司在制造业等领域无法寻找到投资机会,于是将目标转移到房地产领域,制造了很多“地王”。而土地价格的不断攀升又助推房价的上涨。3)对于地方政府来说,由于有了信贷资金的不受约束的供给,减轻了卖地生财的压力。根据有关部门的统计,在2009年的前八个月里,通过地方政府的融资平台增加的信贷资金约5万亿之多。因此,我们看到了2009年前三个季度出让土地面积的大幅度减少(在价格不断上涨的背景下,出让土地同比减少了25.1%)。土地供应的减少助涨了土地价格。4)对于购房者而言,信贷井喷使之产生了强烈的资产价格上涨的预期,买房尤其是通过按揭贷款买房成为理性的选择。

此外,政府宣布对于新增普通住房按揭贷款实行利率七折优惠等鼓励买房政策对刺激房地产市场的需求也起到了重要作用。

尽管各国政府都在用货币政策刺激本国经济,但只有我国货币政策对房地产市场的刺激效果最明显,这得益于我国特殊的社会结构和经济结构,得益于我国居民较低的负债率。

,那么我国经济高度依赖财政。财政状况才是影响中国经济的主导力量,只有当经济危机演变为财政危机时,才会对中国的总需求产生重大影响。当前的税收已经出现减收,但由于2008年之前的2万多亿的财政积累(表现为财政在中央银行的存款)及国债余额占GDP 的比例不高,在短期内财政运行没有太大的问题。

从实体经济角度看,从2008年11月份各国采取措施应对危机之后至2009年第二季度,金融危机对我国的出口影响依然存在,有些行业的出口甚至在恶化,因此,此阶段的实体经济对房地产的影响还是负面的。鉴于我国经济结构对外需的严重依赖,出口下降的负影响还会逐步深化,对房地产的副面作用力还会继续增加。

因此,在这个阶段,金融因素对楼市的影响是正面的,而实体经济对楼市的影响是负面的,楼市走势是两种力量共同作用的结果。

五、结论与推测

通过上述分析,我们可以看出,次贷危机对我国房地产市场的影响是复杂的过程,在次贷危机的第一阶段(爆发阶段),无论是金融途径还是实体经济途径,次贷危机对中国的房地产市场的影响力都是向上的正面作用;进入第二阶段(危机深化阶段)后,股市大幅度下跌拖累我国房地产市场,但此阶段的次贷危机对中国实体经济影响十分有限;第三阶段(危机恶化阶段),次贷危机通过实体经济及金融两个途径

对中国房地产市场产生负面影响;第四阶段(应对危机阶段),次贷危机通过实体经济途径对我国房地产起负面作用,但金融因素对房地产开始起到正面的刺激作用,两股力量共同作用使2009年房地产市场呈现了回暖趋势。

展望未来,首先从实体经济角度分析。次贷危机已经演变成为全球金融危机,该危机对中国经济的影响将持续较长时间,尤其是对中国出口的影响,中国出口高速增长及经济高增长的时代可能会结束了(至少是暂时结束了),这将对住房需求产生深远的影响。

从金融的角度分析,信贷的高速扩张可能已经结束,2009年第三季度之后,房地产市场的供给与需求将出现明显的变化。因为2009年8月份之后金融监管机构开始担心地方政府融资平台的金融风险,收紧了商业银行对地方政府融资平台的融资。从2009年前八个月的信贷运行情况看,地方政府的融资平台是信贷需求的主要渠道,这类融资平台多是地方政府发起设立,通过划拨土地、股权、规费等资产,包装出一个资产和现金流均可达融资标准的公司,并用政府信用给予隐性担保。根据有关部门的统计,在前八个月的8万多亿信贷中,有近5万亿贷给了地方政府的各类融资平台,有些城市有数十个融资平台,花样很多,是地方政府“天才般的创造”。新增的5万亿负债对于地方政府的财政来说也是不堪重负的,因为地方政府的新增负债已经远远超过了它们一年的财政收入总和,其风险是不言而喻的。

2009年9月20日前后,先后有两位人民银行副行长出面讲话,提示地方政府融资平台的金融风险。9月18日人民银行副行长苏宁的讲话,他在重申人民银行将继续执行适度宽松的货币政策的同时,强调了目前信贷集中在政府的融资平台风险不可忽视;9月21日中国人民银行副行长刘士余在参加中债信用增进投资股份有限公司成立仪式上的讲话,他认为:“今年地方融资平台在全国有了加速发展,对许多地区的地方财政偿付能力构成了威慑,很可能会造成财政问题和金融问题。”这些讲话表明,金融监管机构开始控制地方政府的融资平台贷款,地方政府为了继续扩大投资,必须增加卖地的力度。因此土地供应在2009年8月份之后应该大幅度增加。

金融监管机构开始收缩对地方政府融资平台的贷款,此举将使信贷增长速度大为减缓,信贷的减缓将抑制房地产的需求。

从金融角度分析,还应该关注另外一个不确定因素—汇率。从2009年第三季度的表现看,美元出现加速贬值的趋势,而人民币汇率与美元汇率自2008年底以后一直是盯住的关系,在美元贬值的作用下人民币汇率升值的预期必然会再次形成。受此影响,外汇储备将再次高速增长,金融体系的流动性过剩现象会卷土重来,这将会对房地产的需求形成刺激。

总之,后危机时代的中国房地产将受多重因素影响。作者简介:

许雄斌,北京特华博士后科研工作站博士后;研究方向:金融学,公司债信托国际比较研究。

美国次贷危机形成及原因简析

美国次贷危机形成及原因简析美国次贷危机概况美国次贷危机又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场并且影响至今。次贷危机的形成次级抵押贷款指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房，其首付比例一般低于20%。举例，房利美和房地美是美国两家主要服务于房地产抵押贷款的银行，他们承担了许多次级抵押贷款业务。由于次级抵押贷款存在高风险，高收益的特征，银行为了分担风险，会将次级抵押贷款打包成刺激抵押贷款债券（CDO），出售给其他金融机构等，这些机构为了降低风险又会将次贷债券打包出售给保险公司，对冲基金等机构，最后将次贷风险出售到全球。美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。在截至2006年6月的两年时间里，美国联邦储备委员会连续17次提息，将联邦基金利率从1%提升到5．25%。利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担。而且，自从2005年第二季度以来，美国住房市场开始大幅降温。随着住房价格下跌，购房者难以将房屋出售或者通过抵押获得融资。受此影响，很多次级抵押贷款市场的借款人无法按期偿还借款，次级抵押贷款市场危机开始显现并呈愈演愈烈之势。截止2007年1月，美国按揭贷款支持的证券化产品总额达到5.7万亿美元。而自1995年以来，美国房地产价格持续上涨，同时贷款利率相对较低，导致的金融机构大量发行的次级按揭贷款达到1.2万亿，占全部按揭贷款的14%。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的

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美国次贷危机对我国房地产市场的影响和启示法学083 084772325 滕杰摘要：在经济全球化的背景下，美国的次贷危机给美国乃至全球的经济都带来了严重的冲击。中国是当今世界最主要的新兴市场之一，而且已经进入经济全球化的浪潮之中，中国的房地产市场也受到了次贷危机的影响。本文将分析次贷危机产生的原因及其危害，研究次贷危机给中国的房地产市场带来的影响，并提出促进我国房地产业与社会经济协调发展的一些启示。关键词：次贷危机房地产影响启示美国次贷危机于2007年2月份显现，3月份初次爆发，此后不断蔓延至全球金融市场，对美国周边市场和全球经济的波及程度也越来越大。这引发了投资者对全面信贷危机的担忧。市场信心受到巨大的冲击，股票市场和信贷市场发生剧烈波动。各国央行被迫采取紧急措施，向市场金融机构注入短期流动资金。政策成效还未完全显现，雷曼兄弟的破产，房地美和房利美被国有化进一步恶化市场信心和紧缩市场流动性。由此次贷危机导致席卷全球的金融风暴，对全球金融和经济带来了深远的影响，激发对金融体制和经济模式的深刻反思，对我国房地产市场发展道路给予启示。一、次贷危机的起因次贷问题及所引发的金融危机，直接原因是美国房价下跌引起的次级贷款资产质量下降。为了刺激经济增长，美联储连续13 次降息，至2004 年中期，美国的利率被降至46 年来最低水平，仅为1%，靠低利率政策刺激的美国经济在2004年上半年成功登顶。此时，为了抑制过快的经济增长，美联储又开始逐步调高利率，2004 年中期以后连续17 次上调联邦利率，至2007年8 月利率达到5.25% 水平。①联邦利率的调整产生了两方面的效应：一方面，低利率政策大大刺激了美国房地产市场上的投资扩张，使得美国的房价迅速上扬；再加上美国的一些贷款机构实施零首付政策，使得房价越推越高，泡沫越来越大。另一方面，伴随着利率的调升，还款人的负担越来越重。同时，不断下跌的房价又使得相当数量的投资购房者手中的房屋资产急剧缩水。在这两种压力下，还款人不得不放弃房产，拒交贷款，次级抵押贷款公司即成为直接的受害者，而持有资产抵押债券的投资者也就成为间接受害者。次贷危机产生的间接原因是金融创新体系的缺陷。美国金融体系不断创新的结果是金融链①沈雄伟.美国次贷危机原因及对我国的影响.[J].现代商业.2009/23

论美国次贷危机的本质原因

【摘要】本文先回顾了次贷危机的发生过程、重大影响和特点，浅析危机的直接因素，并从政治经济学角度分析危机的本质原因，从而获得启示。【关键字】美国次贷危机；产生原因；政治经济学一、次贷危机的发生过程美国次贷危机，即次级房屋抵押贷款危机。美国将房屋抵押贷款分为三类：第一类优质抵押贷款，第二类次优抵押贷款，第三类则为次级抵押贷款，而次级抵押贷款有两个特点：贷款标准低、以浮动利率贷款为主。次贷危机的发生，一方面是随着2006年美国房价升值速度放缓，次级借款人利用房屋升值再贷款的资金链条出现问题，购房者只好卖掉房屋偿还贷款；另一方面是随着利率水平升高，许多处于还款中后期的次级房贷借款人无法承受利率大幅提高，只能选择违约，使得不良贷款迅速积累，从而引燃危机。应该对此次危机负责的人可以归纳为如下：次级贷款借款人、经纪商、信用修复公司、贷款公司的信贷员、投资银行、证券评级机构、投资机构。《贪婪、欺诈和无知——美国次贷危机真相》中写到：“如果你签了一张本票，心里却想着‘我承诺支付’的声明不过是一个可选项，而非强制要求，那么，你就是一名货真价实的次级贷款借款人。”次贷借款人是想买房而买不起的没有支付能力的人，他们没有良好的信用记录、收入证明缺失、负债较重，还款额与收入比超过了55%，或者贷款总额与房产价值比超过了85%。为了骗取贷款，经纪商通常隐瞒借款人的重要资料，比如隐瞒债务数据，夸大房产估值。通过经纪商，最初贷款不够格的借款人获得了资格，信用不足的人获得了良好信用，贷款市场上出现了严重的逆向选择。篡改信用是专门的信用修复公司提供的服务，可以将信用报告改头换面，也可以选择信用强化——通过向信用优良的人支付一定费用，从而取得信用优良的人的授信账户。贷款公司用尽一切可用之法，来增加对借款人的贷款额。信贷员通过很多营销手段来混淆和误导借款人，如从15%的首付到零首付、再到两年后付，而这种蒙骗实质上是自掘坟墓。投资银行购买这些次级贷款，然后把这些次级贷款打包成证券进行销售，形成了次级贷款二级市场，这又促进了一级市场的发展。这种证券化还将危机发生产生的后果放大，一旦借款

浅析美国次贷危机产生的原因及对我国的启示

引言 2008年以来，美国次贷危机不仅迅速波及全球金融市场，而且已由虚拟经济向实体经济蔓延。目前主要经济体经济增速下滑，世界经济衰退迹象明显。由于美国、欧洲等海外市场需求减弱，中国经济也面临很多困难，需求不足、产能过剩、企业效益下降，经济增速明显放缓。本次美国金融危机的发生，其实反映了盛极则衰、创新毁灭、月盈则缺的事物发展的内在逻辑和客观必然性。资本主义高度发达与极度创新的金融系统在有效监管出现困境的情况下，信贷过度扩张造成金融市场内在的稳定性脆弱, 其发展到极致时，金融市场对风险的抵御能力会极度脆弱，任何来自外部的小小风险都有可能触发系统性危机。本文致力于全新视角来分析美国金融危机爆发的的直接原因与内在根源及对中国的影响与启示性意义。总之，针对此次金融风暴中国应该做好美国经济长期低迷、国际金融市场持续动荡的准备。要采取各种政策和措施应对外部金融风暴和内部不利因素的双重压力，确保中国经济的平稳运行和成功转型，促进中国宏观经济健康、持续发展。

一、美国次级按揭贷款与次贷危机的关系（一）美国次级按揭贷款与次贷危机概述美国抵押贷款市场是以借款人的信用条件作为划分界限的。根据信用的高低，放贷机构对借款人区别对待，大体分为优惠级和次级按揭贷款两个层次。次级按揭贷款是指银行或贷款机构提供给那些信用等级或收入较低，无法达到普通信贷标准的客户的一种贷款。这种贷款首付一般低于15%。次级按揭贷款利率通常比优惠级贷款利率高2%～3%，对放贷机构来说是一项高回报业务。但由于次级按揭贷款对借款人的信用要求比优惠级贷款低，借款人信用记录较差，其全额偿还的期望概率相对较低。因此，必须用严格的金融监管来防范风险。否则次级按揭贷款机构就会遭到巨大损失。美国次贷危机又称次级房贷危机。它是指一场发生在美国，因次级按揭贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场隐约出现流动性不足危机。美次贷危机从2006年春季开始逐步显现，2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。次贷危机的影响是非常严重的，目前已对各国实体经济产生了较大影响。 (二)次级按揭贷款与次贷危机的关系次级揭贷贷款业务本身是一件正常业务，除美国外，英国、日本等国家都有次级贷款业务。这个业务从社会角度来说也是有益的。次级按揭贷款与次贷危机有什么联系呢?是不是次级按揭贷款必然导致次贷危机发生呢？次级按揭贷款转变为次贷危机是需要条件的。次贷危机发生的条件，就是信贷环境改变、特别是房价持续下跌。次级按揭贷款人的资信状况本来就比较差，或缺乏足够的收入证明，或还存在其他的负债，还不起房贷，很容易发生违约事件。但在信贷环境宽松，或者房价上涨的情况下，放贷机构因贷款人违约收不回贷款，它们可以通过再融资，或者把抵押的房子收回来，再卖出去，也能规避风险。但在信贷环境紧缩，特别是房价下降的情况下，不仅再融资困难，就是把抵押的房子收回来，再卖出去也会发生亏损。当大规模集中性发生这类事件时，次贷危机就出现了。二、美国次贷危机产生的原因美国次贷危机的爆发乃至形成一种全球性的金融危机并非偶然，造成危机爆发的原因也是多方面的。具体可从直接原因与深层原因尽行分析：（一）直接原因房价的下跌和利率的升高是美国次级贷款危机产生并蔓延的直接原因。美国次级房贷市场从上世纪90年代中期开始形成。2001年美国网络泡沫以后，

美国次贷危机的原因及对中国的启示

美国次贷危机的原因及对我国的启示摘要：自9.11事件之后，随着美国次贷市场的兴起，经济的复苏，为了防止经济过热，美联储又先后17加息，引起房地产泡沫的破灭，次贷危机从而发生。美国次贷危机是一场新型的金融危机，起产生的内在机理是金融产品透明度不够，信息不对称，金融风险被逐步放大并移至投资者，这些风险从住房市场蔓延到资本市场，从金融领域扩展到经济领域，并通过资本渠道和贸易渠道扩展到整个世界。次贷危机不仅对美国的实体经济和金融市场产生了重大的影响，同时对国际贸易和全球金融市场的影响也产生了金融危机。针对此次危机产生的原因和中国经济的现状，本文探讨了次贷危机对我国的启示。关键词：次贷市场，美国次贷危机，金融风险，金融危机，启示一、美国次贷危机美国次贷危机（subprime crisis）又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界二、美国次贷市场的兴起美国的房屋抵押贷款分为三类：优质抵押贷款，次优抵押贷款以及次级抵押贷款。次级抵押贷款市场面向信用评级低，收入证明缺失，负债较重的客户，由于信用要求不高，其贷款利率比一般抵押贷款利率高出2%~3%。在巨大的利润的诱惑下，加之优质和次优级抵押贷款市场日趋激烈的竞争，许多金融机构大量发放次级抵押贷款。在楼市升温期间，这些贷款的风险并不高，因为即使违约，金融机构也可以很容易的通过出售房屋避免损失。在发放次级抵押贷款后，这些金融机构（主要是次级抵押贷款公司）通过贷款证券化的方式，形成一系列以次级抵押贷款为基础的证券化产品，如抵押支持证券（MBS）、资产支持证券（ABS）等，以及以MBS、ABS等为基础发行的债务抵押担保证券（CDO），从而将贷款风险通过证券市场专业给投资者。同时随着风险的转移，这些金融机构因贷款占用的资金得到回收，使得放贷规模继续扩大。自从2001年美国网络泡沫破灭以来，美联储为了刺激经济采取了宽松的货币政策，联邦基金利率一直维持在极低的水平，低利率刺激了房价持续上涨。在房地产业繁荣的现象下，次级抵押贷款的风险在一定程度上被掩盖：次级抵押贷款公司觉得，收不回的贷款反正有房子做抵押，而房价还在涨，所以还会赚；而且借助于金融创新，这些贷款被打包债券化出售给了投资银行、对冲基金等各类机构投资者，次级抵押贷款公司的信用风险被转移出去了。三、次贷危机产生的原因从2004年6月开始，美联储持续加息，房地产业开始趋冷，一些借款买房人不能按期还贷而违约，违约率的上升导致一些次级抵押贷款公司（如美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融）出现亏损以至破产。同时，次级抵押贷款支持的债券也随之变成了垃圾债券，它的价格下跌引起了投资于此机构出现财务困难。投资者了解到这个信息后，纷纷要求赎回投资，造成基金公司流动性困难，不得不暂停赎回，这引发了投资者的恐慌。商业银行出于安全考虑不肯拆出资金。出问题的金融机构从银行和债券市场都无法融到资金，次级债危机就演变为流动性危机，引起了造成美国和全球主要股市下跌。

浅析美国次贷危机形成原因(1).

浅析美国次贷危机形成原因(1) 本文从金融创新产品本身和连接投资者与金融机构的信用评级机构这两个角度分析次贷危机形成的原因，力图从微观角度解释危机酝酿与形成的过程。一、引言 2007年8月，次贷危机全面爆发，对国际金融秩序造成了极大的冲击和破坏，使金融市场产生了强烈的信贷紧缩效应，国际金融体系累积的系统性风险得以全面暴露，其危害尚在蔓延。这是美国20世纪30年代“大萧条”以来最为严重的一次金融危机。二、原因分析 (一)金融创新产品：次级贷款和资产证券化 1.失控发放的次级贷款（1）次级抵押贷款次级贷款具有良好的市场前景，它给那些受到歧视或者不符合抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务，在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。与此同时，次级贷款对放贷机构来说也是一项高回报业务。从90年代末开始的利率持续走低带动了次级抵押贷款的蓬勃发展。（2）“掠夺式”的放贷 2001~2005年的房市繁荣带来了次级抵押贷款市场的快速发展，房贷金融机构在利益的驱使下，纷纷将次级和次优住房贷款作为新的利润增长点。金融机构之所以大力发展这一业务，还由于不断上涨的房价使金融机构认为，一旦出现严重违约，他们可以通过没收抵押品，并通过拍卖而收回贷款本息。次级住房贷款的发放达到了失控的局面。次级房贷规模从1994年的350亿美元、约占4.5%的美国一到四家庭住房贷款总额，发展到2001年的1600亿美元、占5.6%和2006年的6000亿美元、占20%。 2.资产证券化工具推动次贷膨胀资产证券化是近30年来国际金融市场最重的金融创新之一，已经成为全球主金融市场和金融机构的重业务构成和收入来源，也是各发达国家有效管理经济和金融风险、发挥金融市场投融资功能并促进社会和经济稳定发展的重工具。因此，资产证券化产品在近年来发展迅速，一方面，新的产品不断衍生，另一方面，在规模上也出现了快速的增长势头。 (二)信用评级机构——利益冲突与制度漏洞 1.评级机构的利益冲突（1）利益冲突首先产生于发行方付费的业务模式。据统计，评级机构90%的收入来自发行方支付的评级费用。这使得评级机

资产证券化视角的美国次贷危机成因分析及启示

资产证券化视角的美国次贷危机成因分析及启示 [摘要]资产证券化只是一种工具,是一种被人们用来转移和分散风险、实施信用增级的一种结构性融资方式。它是一柄双刃剑,是一件强大的金融武器,应用得好,可以带来创新和效率,给人们更多的惊喜;使用不当,则祸患无穷。我们对待资产证券化,要遵循经济规律和资产证券化的特点,小心谨慎地使用,加强使用过程的控制和监管,对其扬长避短,实施安全的金融创新。美国次贷危机表明,资产证券化只是力争在模型上做到了风险分散的完备性,而不是针对市场做到风险防范的有效性。市场变动并不是资产证券化模型所能主宰的变量,但却可以使资产证券化的利益链条发生断裂或者扭曲,从而引发危机。 [关键词]次贷危机;资产证券化;金融危机;住房抵押贷款;虚拟经济;实体经济一、引言美国次贷危机从2007年初爆发至今已经两年多。迄今为止,人们对次贷危机原因分析比较有代表性的观点主要有以下几种: (1)认为美国过分追求自身的经济利益和霸权,忽视了国家责任和信用,造成了次贷危机向国外的扩散。次贷危机的根源是美国过度透支了“整个国家的信用”。〔1〕(2)认为美国的经济政策是导致次贷危机的主要原因。主要体现在三方面:一是政府政策的不当造成了高风险贷款的增加,二是金融创新带来了巨大风险;三是会计准则失灵导致了资产价值出现了大幅度变化。〔2〕如张维迎认为“这次危机与其说是市场的失败,倒不如说是政府政策的失败;与其说是企业界人士太贪婪,不如说是主管货币的政府官员决策失误”〔3〕。(3)认为次贷危机的原因在于政府金融监管的缺失。如罗熹认为,“对金融机构放松监管是导致危机的重要因素”,“美联储的宽松货币政策市危机的重要成因”。〔4〕(4)认为流动性过剩是造成次贷危机的原因。如黄纪宪等认为“流动性过剩带来了信用风险的过度膨胀”,“流动性过剩下的新变化带来了新风险”。〔5〕(5)认为道德风险是次贷危机形成的重要原因。如证券市场导报认为“市场各主体道德风险失控、金融行为失范是导致美国次贷危机的深层次原因”。〔6〕(6)认为过度消费是美国次贷危机产生的根本原因。如卢宇峰认为,“过度消费导致宏观经济恶化,是次贷危机形成和爆发的实体基础”。〔7〕(7)认为盎格鲁-萨克逊式资本主义生产方式的是此次危机的根源。如蒲勇健认为,“美国当前的这场危机是盎格鲁-萨克逊式资本主义生产方式的危机,是华盛顿共识的危机”。①以上观点都偏重于从制度、社会等宏观因素寻找危机的原因,具有一定的片面性、不完整性和较强的宏观性。如果能选择一个关键性的相对微观的视角对次贷危机的成因进行剥茧抽丝的分析,找出问题的缘由和答案,对抑制危机可能产生的严重后果,吸取经验教训,意义重大。本文拟从资产证券化的视角分析美国次贷危机形成的原因,并提出对实施资产证券化的反思,以及对中国实施住房抵押证券化的启示。二、美国次贷危机成因分析资产证券化视角资产证券化作为一项重要的金融创新,自20世纪60年代末在美国产生,自上个世纪90年代起,资产证券化在美国的发展非常迅速,特别是进入本世纪后,资产证券化在美国可以用飞速发展来形容。资产证券化也同时得到了世界的普遍认可,开始在世界范围内得到运用和发展。另一方面,资产证券化在美国次级抵押贷款市场也被得到广泛深入的应用。伴随着近年来美国市场上次级抵押贷款标准放松以及次级抵押贷款产品的创新和证券化技术的提高,次级抵押贷款的证券化产品就成为受到市场追捧的创新投资品种,得以在美国迅速发展并在房地产市场扮演着越来越重要的角色。由于美国抵押贷款市场上深厚的资产证券化背景存在,美国次级抵押贷款衍生的债券产品(以下简称次级债券产品)及其市场才得以形成和发展壮大。在次贷危机前,美国的次级债券产品的规模已经非常庞大,并且蕴涵了巨大的风险。美国房地产市场泡沫的破灭、累积风险的爆发,引发了从2007年初全面爆发的美国次级贷款危机。基于资产证券化的视角,以下对次贷危机形成的原因作出分析。 (一)资产证券化运作过程放大了次级债券产品的市场风险资产证券化运作的原则之一是杠杆操作。通常,实施资产证券化的金融机构———从抵押贷款公司到

美国次贷危机及其影响分析

美国次贷危机及其影响分析内容简介：2007年8月份，美国次级住房抵押贷款出现还款困难，进而引发以其为基础资产的证券化产品次级债危机，并波及世界金融市场，引起人们对世界经济衰退和爆发金融危机的担忧。本文着重对次级债次级债危机的原因、过程、影响和次贷危机背后的道德危机等方面进行了分析。本文认为次级抵押贷款引发的一系列危机没有离开三个方面的薄弱和漏洞,一是金融工具本身的薄弱和漏洞；二是过度的证券化;三是货币政策的调整。从次贷危机所处的阶段上看，由于分工、科技和信用扩张等方面目前都有衰竭迹象，因此把欧美金融危机判断为处于开端期的末尾更合适。次贷危机，已逐步演变成自二战以来最为严重的一场金融危机。其影响不仅局限于美国，还波及到了全球范围，并引起了外汇市场、货币市场和资本市场大动荡，次贷危机发展成一场全球性的金融危机。次贷危机引发了国际商品价格上涨，更引发了全球粮食危机。这些危机的背后实际上昭示了目前西方国家的道德危机，在某种程度上反映了资本主义精神的危机。次级贷危机对中国的影响，最重要的不是中国的金融机构持有多少可能变成坏账的美国次级贷款，或者持有多少相关衍生产品，而是美国经济的不确定性，随着次贷危机的深入，我国经济发展的不确定性加大，我们需要密切关注国际大环境的变化，努力促进经济平稳快速发展。一只南美洲亚马逊河流域热带雨林中的蝴蝶，偶尔扇动一下翅膀，就可能在两周后引发美国德克萨斯刮起一场龙卷风。这就是蝴蝶效应。如果从2007年以来全球金融市场的变幻来看，次级债就是一只巨大的蝴蝶，当它不停地扇动起翅膀，全世界都为之心惊胆颤。 2007 年八月，美国次级住房抵押贷款出现还款困难，进而引发以其为基础资产的证券化产品次级债风波，并波及世界金融市场，各大金融机构出现巨亏，各国央行不得不对金融市场紧急补充流动性。曾经有一个小幽默，讲的是有一位富人提着大把美元走进瑞士银行，要求开立一个存款账户，银行柜台人员问他：“先生，您要存多少钱？”那位先生环顾四周，神秘兮兮、小声

浅析美国次贷危机的原因和思考

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/b39330948.html, 浅析美国次贷危机的原因和思考作者：吴渝璋来源：《商情》2008年第03期 [摘要]由于房价的持续下跌和房贷违约率的上升引起的美国次级抵押贷款市场危机（简称次贷危机）被认为是继亚洲金融危机后最严重的一次金融风暴。从去年七八月间爆发以来，美国次贷危机导致了全球金融市场的剧烈波动，许多公司因此遭受巨额损失甚至倒闭，欧美等国央行不得不紧急向市场注入4000多亿美元以缓解流动性不足。本文分析了这次危机产生的原因，并探讨了对我国的启示。 [关键词]次级抵押贷款低利率贷款证券化房地产风险管理金融监管一、美国次贷市场的兴起美国的房屋抵押贷款分为三类：优质抵押贷款，次优抵押贷款以及次级抵押贷款。次级抵押贷款市场面向信用评级低，收入证明缺失，负债较重的客户，由于信用要求不高，其贷款利率比一般抵押贷款利率高出2%~3%。在巨大的利润的诱惑下，加之优质和次优级抵押贷款市场日趋激烈的竞争，许多金融机构大量发放次级抵押贷款。在楼市升温期间，这些贷款的风险并不高，因为即使违约，金融机构也可以很容易的通过出售房屋避免损失。在发放次级抵押贷款后，这些金融机构（主要是次级抵押贷款公司）通过贷款证券化的方式，形成一系列以次级抵押贷款为基础的证券化产品，如抵押支持证券（MBS）、资产支持证券（ABS）等，以及以MBS、ABS等为基础发行的债务抵押担保证券（CDO），从而将贷款风险通过证券市场专业给投资者。同时随着风险的转移，这些金融机构因贷款占用的资金得到回收，使得放贷规模继续扩大。二、危机产生的原因自从2001年美国网络泡沫破灭以来，美联储为了刺激经济采取了宽松的货币政策，联邦基金利率一直维持在极低的水平，低利率刺激了房价持续上涨。在房地产业繁荣的现象下，次级抵押贷款的风险在一定程度上被掩盖：次级抵押贷款公司觉得，收不回的贷款反正有房子做抵押，而房价还在涨，所以还会赚；而且借助于金融创新，这些贷款被打包债券化出售给了投

美国次贷危机何时见底 subprime mortgage crisis

When Will US Subprime Mortgage Crisis End? Zhou Shijian, Senior Research Fellow, Center for US- China Relations, Tsinghua University There are three levels concerning borrowers’ credit in the US real estate mortgage market: Prime Mortgage Market, Mortgage Market and Subprime Mortgage Market. Based on borrowers’ credit index, 700 to 820 points is categorized to excellent, 600 to 700 good, 500 to 600 moderate and 300 to 500 poor. The last two categories comprise subprime mortgage, which is provided to borrowers having other debts and without high credit index and repayment prove. Compared to favorable mortgage provided to high-credited borrowers, the interests of subprime mortgage are higher. That’s why financial institutes provide mortgage to borrowers of lower credit rating. They always chase for maximum profits. In order to attract low incomers, financial institutes lower the threshold to subprime mortgage. People can borrow money with no down payment and only pay interests for the first three years. The policy stimulates rapid expansion of subprime mortgage market. In 2003, the total value of subprime mortgage was only 300 billion US dollars. The number reached 2,000 billion in 2006. Forty percent of new house buyers relied on subprime mortgage in 2006. The interests of the first two years remains low, but as time goes by, the interests of subprime mortgage increase accompanying benchmark rate rising. In 2003, the repayment interest was 3 percent. And it raised above 12 percent three years later. For buyers with low incomes, they resort to subprime mortgage for they expecting housing prices to rise despite heavy economic burden resulted from high interests – the interests of subprime mortgage are usually 30 percent higher than those of mortgage. While financial institutes don’t keep the high-risk subprime mortgage in hand. They turn those mortgages to stocks and securities and sell them to other institutes and public investors. Those Wall Street securities traders even create various complicated financial derivatives, including house mortgage in Collateralized Debt Obligations and sell to risk-prone investors after being labeled with high rates. Subprime mortgage and its derivatives transfer from hand to hand in merely several months. Nobody knows who will be the last possessor and how many he will possess. The snowball of such financial derivatives become bigger and bigger. Two elements may be blamed for subprime mortgage crisis: low interests and surging housing prices. Alan Greenspan cut deposit interest for 13 times since January 30, 2001. The rate decreased to 1.0 at the end of June 2003 from 6.5 at the first place. From 2002 to 2004, low interest boosted real estate market for three consecutive years. According to statistics, the increase rate of housing prices was 5 percent higher than that of GDP in the same period and the housing prices rose by about 80 percent. To avoid inflation and overheating economy, Greenspan started increasing interest on June 30, 2004. After the 17th increase, the rate reached 5.25 on June 29, 2006. At the same time, the mortgage interests, especially subprime mortgage rate surged from 3 percent to more than 12 percent. When the housing prices move upwards, people can raise a mortgage on their houses, but when the trend is down, low

浅析美国次贷危机发生的原因和影响

题目：浅析美国次贷危机发生的原因和影响专业：金融学年级： 2 0 1 1 级班级：金融（2）班姓名：蔡汉林指导老师：郑也夫

浅析美国次贷危机发生的原因和影响摘要美国次级抵押贷款危机表明了美国房产市场泡沫的破灭。近几年来，在美国房产价格上升和利率较低的情况下，美国住房抵押贷款的条件一再放宽，再加上非传统抵押贷款工具的发展，结果助长了房产市场的投机和投资，逐渐形成了房产市场的泡沫。2007以来，随着房产价格的逐渐回落和利率的逐步上升，大量借款者无力偿还贷款，终于爆发了次级抵押贷款危机。简而言之，美国次贷危机的爆发，直接原因是美国住房市场降温、货币政策调整、金融衍生产品过度创新、信用过度膨胀、金融监管放松等因素造成的结果。同时，直接或间接投资于“资产证券化”了的次级抵押贷款的金融机构，都被卷进了这场危机。分析美国次贷危机产生的原因及影响，对我们了解和认识发达市场经济国家的宏观经济现状、矛盾及发展变化规律很有必要。【关键词】次级抵押贷款次贷危机原因影响启示美国次贷危机是一场新型的金融危机，它的发生对美国及全球经济产生了重大影响，将导致美国及全球经济出现逆转陷入衰退。而美国次贷危机发生的原因及对美国和全球经济产生的重大影响是什么，本文将进行简要的分析。

一美国次级按揭贷款市场的现状美国次级抵押贷款是指发放给信用等级较低、缺乏良好的信用史，因而存在较高违约风险的借款者的抵押贷款。由于风险较高，次级抵押贷款的利率也较高，其贷款利率比一般抵押贷款高出2%至3%。在美国，按揭贷款市场按照客户的信用等级可以分为三类：第一类是优质贷款市场(Prime Market)，优质贷款市场面向信用等级高(信用分数在660分以上)，收入稳定可靠，债务负担合理的优良客户，这些人主要是选用最为传统的30年或15年固定利率按揭贷款，较少采用较为复杂的创新按揭工具。第二类是“Alt-A”贷款市场(Near-Prime Market)，这个市场既包括信用分数在620到660之间的主流阶层，也包括少部分分数高于660的高信用度客户。第三类是次级贷款市场(Sub-prime Market)。次级市场是指信用分数低于620分，收入证明缺失，负债较重的人。次级市场总规模大致在8600-13000亿美元左右；其中有近半数的人没有固定收入的凭证，这些人的总贷款额在4500-6500亿美元之间。综合比较各种统计，从1990年至今，美国房地产按揭贷款余额大约在10万亿美元，在全部按揭贷款中，大约有40%以上的贷款属于“Alt-A”和次级贷款产品。从2003年算起，“Alt-A”和次级贷款这类高风险按揭贷款总额超过了2万亿美元。目前，次级贷款超过60天的拖欠率已逾15%，正在快速扑向20%的历史最新记录，220万次级人士将失去住宅。而“Alt-A”的拖欠率在3.7%左右，但是其幅度在过去的14个月里翻了一番。从目前的情况来看，这2万亿美元的Alt-A和次级贷款在短期内至少会损失掉10%到15%，也就是大约2000-3000亿美元。美国自2000年经济不景气时起，布什政府利用低利率和减税措施(如购房贷款支付的利息可用于抵减应税收入)鼓励大家购房，目的是利用房地产业的发展来拉动整个经济的增长。其结果是带动了美国房地产价格近年来的急剧上涨，也刺激了对房贷的强力需求。在这种情形下，很多次级抵押贷款公司也放松了对贷款者信用评级的审核，对借款人不作任何信用审核，信用等级很差的低收入阶层也能借到大笔金额用于购房，同时购房无需提供首付款，全部购房资金皆可从银行贷款，而且前几年可以只付息而不用偿还本金；那些信用等级较低、收入不稳定的投资者，甘冒风险纷纷申请次级抵押贷款购买数套住房，期望房产升值带给他们巨大的利润。不幸的是事实刚好相反，美国住房价格近年逐渐回落，同时利

美国次贷危机的对策

美国次贷危机的对策一、美国采取的措施 1.1美联储采取的措施美联储除采取连续大幅度地调低联邦基金利率、降低再贴现率等常规货币政策手段以外还采取了各种非常规措施。 (1)创新流动性管理手段。一是调整贴现政策。2007年8月17日,美联储下调贴现率50个基点,使其与美联邦基金利率之差由此前100个基点缩小为50个基点,贷款期限延长至30天。2008年3月美联储再次下调贴现率75个基点,使其贴现率与联邦基金利率进一步缩小至25个基点,贷款期限延长至90天。二是创新融资机制。2007年12月12日,美联储采用定期贷款拍卖机制TAF。2008年7月30日,美联储推出84天期TAF,以更好地缓解3个月期短期融资市场的资金紧张情况。美联储于2008年10月6日将TAF 总规模扩大至3000亿。三是采用新融券机制。四是采用一级交易商信贷工具PDCF。向一级交易商开放贴现窗口，提供隔夜贷款。五是采用资产支持商业票据AMLF。六是采用商业票据融资工具CPFF。2008年10月7日,美联储宣布创建CPFF,为美国的银行、大企业、地方政府等商业票据发行方提供日常流动性支持。 (2)救援金融机构。首先是对投资银行贝尔斯登的救助。2008年3月14日,美联储紧急批准了JP摩根与贝尔斯登的特殊交易,即纽联储通过JP摩根向贝尔斯登提供应急资金,以缓解其流动性短缺问题。其次是对房利美和房地美的救助。2008年7月13日,以美联储将在两家企业的资本充足率监管和其他审慎性监管中发挥咨询作用为条件,美联储将允许“两房”直接从纽联储贴现窗口借款。再次是对美国国际集团AIG的救助。2008年9月16日,以美政府需获得A工G79.9%的股权以及持有其向其他股东分红的否决权为条件,美联储向AIG提供850亿美元的高息抵押贷款。2008年10月8日,美联储允许AIG以投资级固定收益证券作抵押,再次给予AIG378亿美元的贷款额度。最后是采取国际联合救援。要求各主要国家中央银行通过公开市场操作等渠道向本国货币市场注入流动性;与主要国家中央银行建立临时货币互换安排,并根据形势发展调整互换的期限和规模;美联储、欧洲中央银行、英格兰银行、加拿大中央银行、瑞典中央银行和瑞士国家银行等联合宣布降息50个基点等。二、美国财政部采取的措施 (1)经济刺激计划。2008年1月4日,美国国会宣布实施1500亿美元的一揽子财政刺激计划。美国家庭将得到不同程度的税收返还,商业投资第一年可以享受50%折旧,中小企业还可以享受到额外税收优惠。2009年2月13日,美国国会又批准总额7870亿美元的经济刺激计划。

2008年美国次贷危机(经济学课程讲义)

2008年美国次贷危机美国次贷危机（subprime crisis）又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。次贷危机目前已经成为国际上的一个热点问题。一、定义次贷即“次级按揭贷款”（subprime mortgage loan），“次”的意思是指：与“高”、“优”相对应的，形容较差的一方，在“次贷危机”一词中指的是信用低，还债能力低。在美国，贷款是非常普遍的现象。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，买房因为信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业，指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般

抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房。美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。二、原因美国金融危机的发生，一般看法都认为，这场危机主要是金融监管制度的缺失造成的，华尔街投机者钻制度的空子，弄虚作假，欺骗大众。这场危机的一个根本原因在于美国近三十年来加速推行的新自由主义经济政策。所谓新自由主义，是一套以复兴传统自由主义理想，以

有关美国次贷危机成因的研究综述

有关美国次贷危机成因的研究综述 [摘要】次贷危机成为当今金融危机的导火索，长久以来，许多专家学~I-rt-g,成因进行了研究。有关美国次贷危机成因的解释众说纷纭，至今尚未形成一个完整的理论体系，本文将一些具有代表性的观点归类、解释并给出评论，我们力图得出能够较好解释次贷危机原因的理论，并指出一些还没有解释的问题和疑点。【关键词】次贷危机：道德；监管；风险；收入差距 1引言.. 产价格泡沫破裂释放到金融领域的严重危机赖秀福和田娟将次贷危机归结为实体经济和虚拟经济非均衡发展以及金融的性 20 007年．美联储为了抑制通货膨胀不断的上调联邦基准利质和功能被忽视和扭曲。王东指出全球经济和困际金融失衡问率．导致房屋抵押贷款人的还款压力越来越大，次贷风险开始萌题在美国次贷危机出现之前就已经十分严，并扩散至经济增芽。到了20 007年6月，两只贝尔斯登公司的对冲基金损失惨重，长和结构调整的宏观领域。其根本原因是美国赤字增长和全球以致停止赎回，2007年8月5日，这两只基金宣告破产，此次事贸易不平衡，以及美元贬值、利率差别和投资资金无序流动。件成为次贷风波爆发的标志。赖秀福和田娟观点类似于王东．虚拟经济与实体经济非均赖秀福和田娟将次贷危机归结为实体经济和虚拟经济非均衡发展随着经济全球化和金融自由化程度的不断加深．以虚拟衡发展以及金融的性质和功能被忽视和扭曲。投机活动大为增资产为主体的跨国银行、对冲基金等成为国际经济活动的主体，加。放大了金融风险。而肖才林认为刺激经济的超宽松环境埋下虚拟经济规模日益庞大。世界各国，尤其是一些缺乏资源和实体了隐患，以房地产作为抵押是造成风险的关键，资产证券化加剧经济的国家大力推动金融业发展．试图从高风险高盈利的金融了危机的扩散。卢字峰的研究显示，过度消费收入差距是美国次行业中获取新的经济增长点。近年来．全球金融扩张速度远远超贷危机的根本原因与本质。朱志强、杨红员和尹恕好和沈炳熙认越了GDP增长速度。为监管缺位是危机爆发的重要因素。理查德．比特纳和康国红则金融风险不断上升，次贷危

美国次贷危机对我国房地产市场的影响

浅谈美国次贷危机对我国房地产市场的影响

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浅谈美国次贷危机对我国房地产市场的影响来源：中国论文下载中心 [ 09-08-12 11:33:00 ] 作者：徐珊玥编辑：studa090420 论文关键词：次贷危机；房地产业市场；美国论文摘要：美国次贷危机给处于经济高位运行的中国敲响了警钟。研究美国次级债市场现状，分析其对我国传统房地产宏观调控理论挑战和造成国际短期资本从中国房地产市场撤离等影响，总结经验和教训，提出我国政府应该从信用监管、实现商业银行资产证券化、稳定房价等方面进行改进，这对于保障我国金融市场及房地产市场的健康发展大有裨益。在北京2008年奥运会成功落下帷幕20多天后，美国房贷两巨头——房利美、房地美被政府接管，随之，雷曼兄弟公司破产，美林、美国国际集团(AIG)、高盛、摩根士丹利等大投资银行被收购、政府接管或转为银行控股公司。从当前形势看。由2007年开始爆发的美国次贷危机引发的全球性经济危机已经开始蔓延，从发达国家传导到发展中国家，从金融领域扩散到实体经济，“蝴蝶效应”令各国政府的神经高度紧张。这给处于经济高位运行的中国敲响了警钟，诸如流动性过剩，房地产价格虚高，信贷投放过度等一系列美国经济运行中出现的问题，在中国同样也不同程度地存在。因此，研究美国次级债市场现状，分析其对我们的影响，总结经验和教训，对于保障我国金融市场及房地产市场的健康发展将大有裨益。一、美国当前次贷危机概述美国次级债曾经是一种金融创新，就是由美国房屋抵押公司给信用级别比较差、没有充分的法律收人证明的负债比较重的人贷款。过去美国银行采取比较谨慎的运行状态，所以次级债规模并不是很大，到1994年．根据美联储的估计总量不过是350亿美元，但是后来一直膨胀到15000亿美元左右。次级债大幅度发展，究其原因是2000年之后美国网络饱沫破裂．美国经济出现衰退，迫使美联储采取利率低等货币政策鼓励进行大规模投资。在货币宽松的条件下，2001—2004年出现了许多推动抵押贷款的各种各样的金融创新出来。没有收人的人都可以贷款。2004年6月以后，美国经济开始发展，房价大幅度上涨，美联储开始改变货币政策，利率上调。经过连续17次上调利率，到2006年6月9日，利率从不到1％调到5.25％。这对房地产业产生了压力。2006年和2007年，房价开始走低，全美各主要城市平均房价下降了16％～30％。但2007年，仍然新增了1500万个房屋抵押人，这时，绝大多数房价已经低于未付抵押贷款的总量，问题开始出现，现在美国有800万个家庭马上就要破产。二、美国次贷危机对我国房地产市场的影响分析美国次贷危机未已引起了我国政府部门的警觉，我国相继出台了房地产抵押贷款的新政策，比如商业银行对申请抵押贷款购买第二套住房的贷款首付比例不得低于40％，贷款利