如何操作房地产项目经济测算培训教程(PPT 19页)

年营运成本： 24137.8*30%=7241.3万元
15-20 30-40 15-20 8-10 5-10
修正系数 0.7 0.6 0.6
修正后租金（元/天/M2）
5-7 14-21 8-14 7-11
6-8
6-9 15-18
6-9 4.8-7.2
3-6
9-12 18-24 9-12 4.8-6
3-6
注：影响修正系数的主要因素是区域因素，包括区域位置、自然条件、周边环境、繁华程度、交通便捷 度、 交通流量等等
各使用功能面积分配表
功能名称 商业（含73000地下面积） 住宅（地上计算容积率面积） 公寓式办公（地上计算容积率面积） 酒店（地上计算容积率面积）
合计
建筑面积（m2） 146877 64314 46174 26992
284357
注：本次物业面积测算不包括配套地下车库、地下配套用房等面积。
本报告是严格保密的。
000
40500
6000
5500
Biblioteka Baidu
3300
14800
59940
52000
6000
8000
3300
17300
89960
46857
6000
3000
3000
12000
56228
合计
382128
注一：在造价计算过程中已包括地下车库的建设成本； 注二：楼面地价按现行土地价格估算； 注三：其它费用包括政府规费、前期费用、管理费用、财务费用等，但不包括各项税费。
1/F ：18.3元/天/M2
2/F：9.7元/天/M2
3/F：6.8元/天/M2
4/F：5.3元/天/M2
考虑地下商业为社区和区域商 业，在业态上以超市和家电等 专业市场为主，租金承受能力 较低，而且地下商业分割成两 半，不能形成整体，对B1和B2 的租金做进一步修正，其结果 为：
B2：2.5 元/天/M2
80000 60000 40000 20000
0
商业
调整前 调整后
住宅
写字楼
酒店
整体物业配比在调整前后变化不大； 商业面积基本不变； 住宅和写字楼的面积有所下降； 酒店建筑面积上升。
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经济指标确定
1.价格确定 参照临近区域或者区域价值相似的区域市场上当前销售价
格 创新产品参照典型楼盘定价、成熟案例定价原理 2.成本 各种物业类型的开发建设成本参考上海市建筑造价规范 3.费率 各种取费标准参照上海有关规定
合计
建筑面积（m2）
145000 46857 40500 52000
284357
注一：我们仅提出基于市场的示意性功能配比，没有唯一性，实际根据政府规定、 公司策略、建筑设计等要求进行调整；
注二：本次物业配比建议不包括配套地下车库、地下配套用房等面积。
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物业配比调整前后比较
160000 140000 120000 100000
需要说明的是：所有经济指标的确定都是静态的，并没有考虑市场波动、政策变化、供求关系等等，仅供前 期投资测算与开发策略制定参考。
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开发成本的设定
工程类别
工程描述
综合商业
上有塔楼，地下 两层，地上四层
高层写字楼
地下四层，中高 档
高层酒店
四星级，包括精 装修及家具
高层住宅
高档商品房，含 装修
10086.0
2/F
18400
9.7
6514.5
3/F
13350
6.8
3313.5
4/F
1900
5.3
367.6
总计
80450
24137.8
注：以上面积为根据初步设计建筑平面图计算之结果，仅供经济测算参考。
建筑面积：145000平方米
开发成本：176000万元
年租金收入：24137.8万元
楼面地价 项目造价
建筑面积 （元/M2）
取值（元 /M2）
145000
（含 70000地 下面积）
10500 （地下商 业不计楼 面地价）
5000
其它各项 费用
（元/M2）
单位面积开 发成本合计
（元/M2）
总开发成 本
（万元 /M2）
3300
18800（地 下商业 5000）
141000+3 5000=176
120000 100000
80000 60000 40000 20000
0 地上商业 地下商业
酒店
总开发成本比较
写字楼 住宅
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商业租金的确定
修正后租金通过算术平均法求 得本项目每层的预期平均租金 范围，取中间值为商业的参考 租金：
B2：5.0元/天/M2
B1：8.0元/天/M2
基于项目定位基础上的物业配比建议
项目基本规划指标 含六号地块： 占地面积：49934m2 容积率：4.26 地上可建面积：212719m2 预计地下面积：约140000m2
其中：地下商业约70000m2
功能名称
商业（含73000的地下面积） 住宅（地上计算容积率面积） 写字楼（地上计算容积率面积） 酒店（地上计算容积率面积）
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数据来源：世联估价部
开发成本比较
酒店的单位面积开发成 本最高；
地下商业不计容积率， 不分摊地价成本，成本 优势明显。
20000
15000
10000
5000
0 地上商业 地下商业
酒店
单位面积开发成本比较
写字楼
住宅
地上商业因建筑体量较 大，总开发成本居首；
写字楼、住宅因开发量、 单位开发成本均比较接 近，其总开发成本也比 较接近。
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租金确定方法：市场比较法
商业的经济测算
投资成本高； 投资收益高； 投资回收周期较短； 投资风险较高；
楼层
出租面积 （平方米）
租金水平 （元/天/M2）
年租金收入 （万元/年）
B2
14100
2.5
1286.6
B1
17600
4.0
2569.6
1/F
15100
18.3
经济测算与开发策略
1. 物业配比 2. 经济指标确定（主要为成本与价格确定） 3. 经济测算 4. 开发策略
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原规划方案的物业面积比例
项目基本规划指标 含六号地块： 占地面积：49934m2 容积率：4.26 地上可建面积：212719m2 预计地下面积：约140000m2
其中：地下商业约70000m2
B1：4.0 元/天/M2
比较项目 梅龙镇广场
B1 1/F 2/F 3/F 4/F 淮海路时代广场 B1 1/F 2/F 3/F 4/F 港汇广场 B1 1/F 2/F 3/F 4/F
平均租金（元/天/M2）
7-10 20-30 12-20 10-15 8-12
10-15 25-30 10-15 8-12 5-10