基于因子分析法的北京市房地产泡沫测度

基于因子分析法的北京市房地产泡沫测度
房地产业可带动国民经济的发展，但近年来我国房价飞速上涨，严重影响到了人们生活水平的提高和社会经济的发展。

本文首先通过指标评价法，选取七个单项指标对北京市房地产泡沫度进行判断，构建房地产市场泡沫测度指标体系，然后利用因子分析法确定评价指标的权重大小，进而测度北京市房地产的泡沫程度。

标签：房地产泡沫；因子分析法；指标体系法
1、引言
2008年由于全球金融危机的冲击，我国房价普遍回落，销售量减少，房地产行业陷入低迷阶段。

在宽松信贷政策的调控下，我国住房需求于2009年开始增加，房地产业得到快速发展。

然而近年来随着城市化进程的不断加快，我国城市房价持续快速上涨，部分一线城市出现“购房潮”、“炒楼花”、“地王”等现象，房地产价格已远远超出普通居民的承受范围。

在房地产价格节节上涨的情况下，各界人士对房价讨论观点不一，房地产行业是否存在泡沫成为了广大居民关注的焦点问题。

因此，对房地产泡沫进行测度不仅可以使人们了解房地产市场的发展情况，从而做出理性判断，更能为宏观政策的实施提供方向和建议，引导房地产市场稳定运行。

关于泡沫的定义，经济学界众说纷纭。

经济学家查尔斯·P·金德尔伯格认为，泡沫指的是某种资产迅速涨价引起人们的看涨预期，使得新的投资者不断进入，最终由于资产价格大跌导致金融危机的出现。

北京大学教授王子明（2002）认为，泡沫是某种价格水平与经济基础条件决定的理论价格的偏移量。

笔者认为房地产泡沫是指由于房地产价格与其实际价值严重背离，并持续上涨。

北京市作为我国政治经济中心，房价增长迅速，是房地产泡沫争论的典型城市，其房地产市场的健康发展对全社会稳定有重要意义。

因此，本文选用指标体系法和因子分析法对北京市房地产市场泡沫进行测度。

指标体系法可将多个指标同时进行评价，反映综合情况，使结果更加全面准确；通过因子分析法确定各指标的权重，不需要专家进行评分，其结果更具有客观性。

2、构建房地产泡沫测度指标体系
2.1指标的选取及指标预警区间
根据我国历史经验和相关资料，分析得出下列泡沫测度指标预警区间。

2.2单项指标值的计算
2.2.1商品房空置率
空置率直接反映商品房的市场供应和有效需求情况。

如果空置率比较小，处于合理范围内，则说明商品房供需基本平衡，房地产市场健康运行；如果空置率过高，则商品房供过于求，出现房屋严重积压的现象，而且会导致开发商资金回收期延长，银行信贷风险升高，房地产市场出现严重的金融风险。

目前我国通常使用的计算公式为：
国际上普遍认为，该指标值正常区间为5%-10%，大于20%为商品房严重积压区。

由于我国房地产行业起步晚，市场发展不成熟，体系不完善，故认为我国商品房空置率处于5%-14%比较合理。

数据来源：北京市统计局、Wind资讯
根据表2可得：2005年起北京市商品房空置率持续较高，房地产行业出现轻度泡沫。

至2011年该指标冲破20%，商品房严重积压，房地产市场泡沫严重。

2.2.2房价收入比
房价收入比反映一个城市的家庭收入与住房价格的直接关系，在一定程度上衡量居民的购房能力。

其计算公式为：
由于我国城市间发展的不平衡性，计算方式、统计口径等方面与国际有差异，因此我国房地产市场的分析不可直接采用国际指标临界值。

杨帆等人（2005）认为我国房地产市场泡沫已经产生，而且大部分城市房价收入比处于8-15，据其研究，笔者认为北京市的房价收入比低于8位于安全区，15以上出现泡沫，20以上则泡沫严重。

从单一指标来看，2005年北京市该指标值接近15，房地产市场处于高度警戒区，泡沫不断累积，至2007年开始，泡沫程度严重。

自2011年起，随着城镇居民人均可支配收入的增加，房价收入比逐渐下降，泡沫程度得到缓解。

2.2.3房地产价格增长率/GDP增长率
根据我国历史经验：香港于1997年房地产市场泡沫破裂，该指标值高达至3.6，而在泡沫破裂前十年，该指标平均值为2.4。

结合我国近年来经济快速发展的实际情况，笔者认为该指标值的合理值应在2.4倍以内，超过3倍则出现极度泡沫。

由表4得出，从2005年开始北京市房价快速增长，远超GDP增速，房地产市场处于高度警戒区。

2008起该指标值小于临界值1.3 ，房地产行业向稳定化、安全化发展，不存在泡沫。

直至2015年，泡沫出现，房地产市场进入危险区。

2.2.4房地产开发投资额/固定资产投资额
该指标可以体现出全社会固定资产投资结构是否合理，如果比值过大，房地产投资将会挤占社会基础设施建设、改造资金，使得实体经济发展后劲不足。

重庆市市长黄奇帆强调：该指标值低于15%应加快房地产建设进度，超过25%房地产投资一定供过于求，30%以上则出现房地产供给严重过剩。

据其观点，笔者以该指标值在25%以内为合理区间，30%以上存在严重泡沫。

根据表5可得，在2005-2015年间，北京市该指标值均高达50%以上，远超临界值，房地产投资过热，泡沫程度严重。

2.2.5房地产贷款增长率/金融机构贷款增长率
房地产开发具有资金需求量大、投资回收期起长等特点。

大部分房地产开发商资金缺乏，向金融机构贷款是它们的主要资金来源。

而银行等金融机构的非理性放贷不仅使房地产开发存在高杠杆风险，更推动了房地产泡沫的产生。

国际上对该指标没有明确界定，一般认为其合理值为1-3，3倍以上则存在房地产泡沫。

从表6可以看出，2009年北京市房地产国内贷款额明显增加，房地产开发资金过于依赖金融机构，市场存在嚴重泡沫，其余年间房地产市场安全平稳发展。

2.2.6住宅销售额增长率/社会消费品零售额增长率近年来我国城镇化建设的不断推进，促进了商品房的刚性需求，住宅销售额增长率超过社会消费品零售额增长率属于合理现象。

但如果二者比值过大，则说明居民住宅需求偏离经济增长，远远超过消费需求的增长速度，房地产业泡沫现象显现。

一般认为，该比值大于2时泡沫出现，超过3则出现极度泡沫。

从表7可以看出2005、2009和2012年，该指标远超临界值3，房地产市场存在极度泡沫。

其他年间，住宅销售额增长缓慢，甚至出现负增长，房地产市场安全发展。

2.2.7房地产开发投资额/GDP
该指标主要通过分析房地产业是否投资过热和社会对于房价预期是否过高来判断房地产业投资的合理性。

房地产虽然可以推动国民经济增长，但若出现投资过热现象，则会引起产业结构的改变，影响经济的健康发展。

1994年海南省房地产泡沫破裂，而其在1993年时房地产开发投资额占GDP的比重为22%。

香港于1991-1997年间，该指标值处于12%-17.8%。

根据经验数据，结合北京市第三产业为主导的产业结构，笔者认为该指标的比值在12%以内属于安全范围，超過15%出现泡沫，20%以上则存在极度泡沫。

由数据可得，2005-2007年，北京市该指标值均高于20%，房地产泡沫程度严重。

2008年开始，泡沫得到挤压，但房地产市场仍然处于泡沫危险区。

3、基于综合指标的泡沫程度测度
3.1指标体系法
本文借鉴谢经荣（2002）提出的指标体系法，通过指标的实际值与临界值作对比，确定信号值，然后利用信号值和与之相对应的权重判断房地产市场的泡沫程度。

基于上文预警区间的划分，信号值A取值0，1，2，3分别表示安全区，警戒区，危险区，严重危险区。

Ai：第i项指标的信号值；Wi：第i项指标的权重；Y：综合指数，则有：
当Y=0时，表示不存在泡沫，房地产市场安全；当0<Y≤1时，虽不存在泡沫，但房地产市场进入警戒区；当1<Y≤2，房地产市场存在泡沫；当2<Y≤3时，房地产市场泡沫程度严重。

3.2指标权重的确定
因子分析法的应用侧重于成因清晰性的综合评价，通过降维的方法，把相关性较高的几个变量归为一个公共因子，然后通过较少的公共因子代替原来较多地原始变量来反映信息。

3.2.1原数据进行标准化处理
为消除量纲的影响，利用SPSS19.0对原数据进行标准化处理。

3.2.2可行性检验
由表9显示KMO和Bartlett检验的相伴值为0.03，小于显著性水平值0.05，分析可得这些指标间具有很强的相关性，可以采用因子分析法。

3.2.3指标权重
确定需要提取的主成分时，以特征值大于1作为纳入标准，主成分的累积贡献率达到80%则符合要求。

由表10得出，可以提取3个主成分，且主成份的累积贡献率达到84.922%，提取的主成分有很强的解释力。

由成份得分系数和方差贡献率可计算出指标权重，并经过归一化处理后得到各指标权重依次为：W1=0.0189、W2=0.1712、W3=0.1851、W4=0.1542、W5=0.1269、W6=0.2174、W7=0.1263。

3.3基于综合指数法的泡沫程度测度
判断各指标信号值的大小，结合其权重，计算综合指数，结果如下表所示：
表12 2005-2015年北京市房地产泡沫分析表
由表12可得，北京市房地产近年来一直存在泡沫，且于2005年和2009年泡沫程度最为严重。

综合指数表明，受2005年和2006年国家出台的“国八条”、“国六条”的影响，2006-2007年北京房地产存在泡沫，但泡沫程度比较小。

为摆脱2008年全球金融危机的影响，国家放宽信贷刺激房地产市场，使得我国房地产投资加快、市场快速升温、泡沫不断累积，2009年末北京市房地产进入严重危险区。

2010年1月为抑制投资和投机性购房，遏制房价的非理性上涨，国家出台“国十一条”对房地产市场进行调控，之后两年北京市房地产市场泡沫得到释放，泡沫程度降低。

近三年来，北京市房地产均存在轻度泡沫，2014年限购松绑刺激需求使得房地产市场强势复苏，随后北京市房地产泡沫程度再次回升。

4、泡沫产生的原因
供需矛盾直接推动价格上涨，投机现象严重。

作为我国首都，拥有丰富的经济、教育等优质资源，北京市每年都有大量的人口净流入量，而且由于人民生活水平的不断提高，当地居民的住房改善性需求增加，促使北京市房地产刚性需求快速增长。

然而房地产供给量不足，加之由于房地产企业过于追求高利润，大量建设高档大户型住宅，不能满足中低等人群的需求，房地产市场出现结构性失衡。

供需不均衡，直接促使房价被抬升。

不断上涨的价格引发社会对房价看涨的预期，投机现象越发严重，房地产价格不断被拉升。

金融机构信贷的不合理扩张。

房地产开发周期长，投资量大，开发商的很大一部分资金来源于银行等金融机构的贷款。

在房价不断上涨阶段，更是有大量投机者利用银行信贷进行房地产投机。

信贷的不合理扩张不仅加剧了房地产投资、投机现象，而且推动了城市土地拍卖溢价，使房价快速上涨。

土地溢价推动房价上涨。

土地的有限性、不可替代性，使得土地不断增值。

我国土地供给完全由政府垄断控制，地方政府为提高财政收入，限制土地供给，并以高价出让土地，上涨的土地溢价使得房地产开发成本增加，最终必然推动房价的上涨。

相关资料显示，2012年北京市土地供给仅完成当年土地供应计划的31%。

流动性膨胀。

根据我国历史经验来看，国际游资流入、投资渠道缺乏、宽松的货币政策都会引起经济体中的流动性过剩。

多余的资金寻求投资机会，然而投资渠道的缺乏，使得大量资金进入房地产市场，房价必然被抬升。

5、可行性对策
对于政府：完善土地出让制度，合理规定中央与地方政府关于土地出让金的分配比例，严格执行土地供应计划，并加强对国际流动资金的管控；对于金融机构：完善房地产开发企业贷款的审批制度，规范住房贷款机制，同时不断创新推出更多适合我国居民的投资渠道和投资品种；对于房地产开发商：加大中小型住房的供应比例，降低房地产供给的结构性失衡，严格控制其利润率，严厉打击房地产开发商蓄意囤地、哄抬房价等违法违规行为；对于消费者：控制外来人口流
入，严格执行限购政策，尤其是对二套、多套房和外地人购房的管控，并实施差别化房地产税收政策，不断推进差别化住房信贷政策的实施，抑制房地产市场投机。

同时，不断完善房地产市场信息公开化，让消费者了解更多房地产信息，理性做出判断，减少由于信息不透明引起的供需失衡所导致房价被抬升的现象。

参考文献：
[1]王子明.泡沫与泡沫经济非均衡分析.北京：北京大学出版社，2002，7-10.
[2]杨帆，李勇，李宏谨.泡沫经济理论与中国房地产市场.管理世界，2005，（6）：66-75.
[3]莫慧强.北京市房地产泡沫实证研究.经济论坛，2009，（459）：128.
[4]吕江林.我国城市住房市场泡沫水平的度量.经济研究，2010，（6）：28-39.
[5]高波，王辉龙，李伟军.预期、投机与中国城市房价泡沫.金融研究，2014，（2）：44-52.
[6]谢经荣，曲波.地产泡沫与金融危机.北京：经济管理出版社，2002，298-301.
[7]朱勇，丰雷，谢经荣.中国地产泡沫实证研究.管理世界，2002，（10）：58 -63.
[8]齐锡晶.空置商品房的危机及其防范.北京：科学出版社，2009，45.
[9]吴地宝，余小勇.房地产泡沫问题及实证分析.经济研究导刊，2007，（2）：187-189.
[10]廖理，张学勇.首届中国消费金融研讨会综述.经济研究，2010：159.。