房地产公司工程管理制度(完整版)

目录

第一部分投资管理

第一章项目投资管理制度6

第二章项目建议书编制指引9

第三章项目可行性研究报告编制指引11

第四章项目立项评审决策指引19

第二部分规划设计管理

第一章项目设计管理制度21

第二章规划方案设计作业流程25

第三章建筑方案设计作业流程26

第四章景观环境设计作业流程27

第五章规划设计指引编制要点28

第六章规划设计任务书编制要点33

第七章项目规划方案评审指引36

第八章建筑单体方案评审指引38

第九章景观设计任务书编制要点41

第十章施工图审查基本要求44

附：项目规划设计方案简评表46

施工图审查意见表49

第三部分工程管理

第一章工程管理组织

51

1.1管理组织机构51

1.2项目经理部的组织管理52

第二章经济合同管理55

2.1经济合同管理规定55

2.2工程类合同编制要点59

2.3标准格式合同内容要点61

2.4对外合同及付款签批的意见63

2.5合同付款管理程序66

附：经济合同审批表（500万元以上）68

经济合同审批表（500万元以下）69

经济合同付款审批表70

合同管理台帐71

第三章采购与招标管理72

3.1招标管理规定72

3.2材料设备采购规定78

3.3甲供材料设备采购操作要点81

3.4乙供采购指定品牌及限价操作指引83

附：招标文件审批表85

中标通知书86

投标承诺函87

履约保证金保函88

材料设备采购计划表89

零星（紧急）采购审批单90

限价（指定品牌）材料设备审批表91

乙供材料设备审定表92

第四章工程进度管理93

4.1工程进度管理规定93

4.2施工进度控制流程95

4.3施工进度控制指引97

4.4进度计划内容编制要点99

第五章工程质量与施工管理100

5.1项目施工管理规定100

5.2施工组织设计制度104

5.3技术交底及施工图会审制度108

5.4样板指路制度110

5.5工程质量现场检查内容与要求113

5.6材料设备质量技术要求管理规定115

5.7材料设备进场验收指引117

5.8质量保证资料检查要求119

5.9分部（项）专业工程验收检查要求121

5.10项目预验收检查要点

5.11项目竣工验收检查要点124

5.12工程技术档案范围与建档要求126

5.13工程竣工总结编制指引132

5.14工程管理奖罚制度135

附：重点监管部位质量监管计划表136

材料设备质量监管计划表137

材料设备进场验收单138甲供材料设备台帐139

第六章工程造价管理140

6.1成本管理制度140

6.2工程设计变更管理规定143

6.3现场签证管理规定147

6.4项目成本核算与分析指引149

6.5工程结算控制指引151

6.6工程造价管理奖罚制度154

附：设计变更审批表155

设计变更通知单156

现场变更签证通知单157

现场变更签证费用审核单158

成本动态统计控制表159现场签证统计台帐161设计变更统计台帐

合同统计台帐163第七章安全文明生产管理164

7.1安全文明生产管理制度164

7.2施工现场安全风险与环境因素识别指引168

7.3施工现场安全检查指引170

7.4施工现场文明生产管理要点172

7.5工程事故处理指引173

第四部分营销管理

第一章组织架构与编制175

第二章营销策划管理176

2.1 总则176

2.2 总体策划177

2.3阶段策划及实施178

2.4市场调查与前期策划179

2.5营销策划工作规范——房地产全程策划标准182

第三章现场销售工作管理192

3.1销售准备192

3.2现场销售过程193

第四章现场销售工作规范195

4.1销售准备工作195

4.2销售价格管理要点199

4.3销售合同范围与草拟注意事项201

4.4销售面积确定操作要点202

4.5销售工程设计装修注意事项204

4.6广告方案与实施操作206

4.7销售过程管理要点209

4.8房产价格折扣管理指引211

4.9销售收款指引214

第五章客户服务工作规范217

5.1客户服务部职责217

5.2客户资料管理指引218

5.3退换房办理指引220

5.4更名办理指引222

5.5客户按揭代办指引224

第六章营销费用制度226

第一部分投资管理

第一章项目投资管理制度

1 总则

1.1 为有效规避项目开发风险，保证项目开发的效益和效率，公司所有拟开发项目必须经过科学论证和决策。

1.2公司房地产开发项目的选择决策应基于市场需求、国家政策法规规定，以及企业发展战略的评价和判断，投资项目的选择应以公司的总体战略和长远规划为依据，符合集团主导产业的发展方向，在保证质量的基础上，以实现投资效益最大化为目标。

2 项目投资建议

2.1计划配套部负责根据拟开发项目的情况，在公司范围内组织人员，进行新项目调研，新项目的调研应包含土地背景信息、当地城市发展状况和房地产市场基本信息等。

2.2计划配套部组织相关部门对相关调查信息进行经济技术指标测算，经初步判断具备立项条件的，提出项目建议书。项目建议书的编制应符合《项目建议书编制指引》的规定。

2.3项目建议书经总经理办公会批准后，计划配套部负责组织实施项目论证工作。

3 项目投资论证

3.1项目论证工作必须有计划地进行，计划配套部负责制定和实施项目论证阶段的工作计划。

3.2项目论证阶段的工作内容包括，但不限于：

1）宏观和微观投资环境分析；

2）专项的市场调查，以及相关信息收集、整理和分析；

3）项目初步定位；

4）资金来源计划及融资方案；

5）投资估算；

6）经营效益分析等。

3.3项目论证形成的可行性研究报告必须符合《项目可行性研究报告编制指引》的规定要求，计划配套部在完成项目可行性研究报告后，报公司总经理办公会审查。

3.4计划配套部根据总经理办公会的审查意见进行必要的补充论证，进一步修订完善项目可行性研究报告，并为提交投资决策委员会审议做好资料准备。

3.5《项目可行性研究报告》由计划配套部组织编制，财务部、市场部、工程造价部和工程技术部等相关部门有责任予以积极配合。