新加坡住宅政策与规划

新加坡住宅政策与规划
来源：发展规划处发布日期：2009年6月25日
新加坡共和国是世界公认的住宅问题解决得比较好的国家，六十年代初期，新加坡由于经济问题和大量移民，人口猛增，出现了严重的房荒；政府一手抓经济发展，一手抓住宅建设。

1960年以来，政府组织建设的住宅共有49.75万套，其中多数是高层住宅。

新加坡私人建设的住宅约17万多套。

二者合计约66.75万套。

新加坡现有250万人口，约60万个家庭(其家庭构成平均为每户4.2人)，如按每户一套住宅计，显然住宅拥有套数大于全部家庭户数。

由于修建标准逐步提高，仅政府组屋的统计，平均每户居室数量已达3.1间，平均每人居住面积为17.1平方米。

与世界各国比较，新加坡的住宅发展速度是较快的，这首先取决于他们的经济基础；由于新加坡经济发展迅速，使得住宅发展有了实力。

另外，新加坡的住宅政策和规划为住宅稳步、快速发展起了积极促进作用。

一、住宅政策
1.住宅商品化政策
新加坡人称自己国家是社会福利国家。

他们享受着政府多方面给予的福利，如儿童免费上学、职工免费接受技术培训等。

但在住房问题上，新加坡实行的是商品化政策。

即住房费用完全由个人支付，自己拿钱买房或租房居住。

居住水平的高低取决于个人经济支付能力。

住宅商品化政策是与其国情相适应的。

新加坡国民收入较高，据统计，1984年人均国民收入为12，353新元，约合5，800美元。

新加坡国民收入中用于个人消费的比例又较高，合每人每年3900美元，这种高工资、高消费的经济政策从根本上保证了住宅商品化政策的顺利实施。

目前新加坡公民用于住房的消费一般占收入的20～25%，消费最少的占收入的9%。

新加坡住宅主要是由政府建造的，通常称为“政府组屋”。

政府建房的目的是为了实现1964年拟定的一项“居者有其屋”计划，其售价总体上讲基本等于造价，比私人住宅价格低，为了限制高薪阶层政府明文规定买房者月薪不得超过一定的标准。

政府规定的买房者的月薪标准又是不断变化的，1978年时买组屋的家庭月收入要低于1500新元，后来放宽到2500新元，随后又放宽到3500新元。

事实上现在新加坡人中98%，都有资格得到政府组屋。

政府组屋的售价根据不同地段、不同房屋类型、不同面积标准而确定，基本上是市中心区高，城市外围低，离中心区越远越低。

同时，每套住宅面积越小，单方售价越低，而单方造价却越高。

所以，单就每一套而言，售价与造价是不平衡的，据说这种价格与价值的悬殊差额是由社会经济家精心研究计算得出的，意在照顾低收入者利益，使社会上的低薪阶层也能拥有自己的住房。

政府对社会上极少数月薪更低的家庭还备有廉租屋出租。

现在申请租屋者的月收入限额为800新元。

所以，严格地讲，新加坡住宅经济政策是一种商品化加价格社会调节(通过政府)的政策，它对解决广大人民特别是低收入者的住房问题起了重要的推动作用。

2.公积金政策
公积金政策规定，新加坡的任何一个雇员或受薪者每月必须扣除工资的一定比例，而雇主(无论是私人企业还是政府部门)则须每月按雇员或受薪者工资的一定比例，再拿出一笔钱，连同扣除的工资一并存入公积金局中雇员或受薪者的名下。

五十年代开始实行这项政策时，公积金只占月薪的5%，以后不断提高，目前已达25%。

公积金是一种强制性的储蓄，是不能随意提取的，法律规定，公积金不能因债务或索偿等原因而转让，不受抵押、查封或被征收。

其用途限于三方面:80%用来买房和付保险金；12%
作医疗费；8%作养老金。

这种强制储蓄起到了引导人们合理消费，促进个人买房的作用。

同时它也是政府建房的资金来源；据估计，全新加坡每年存入的公积金总额约为40亿新元，相当于每年全国国内税收的总额。

至1984年，政府的公积金已达240亿新元，这一笔庞大的收入，主要用于兴建住宅，然后出售或出租给居民。

3.购房贷款政策
目前，新加坡的任何一个符合规定的(即月薪收入限制)买房者，只要首次能付出房价的20%，其余80%欠款可向银行低息贷款，年息为6.5%。

如果是本国公民，又是第一次买房，贷款年息降为6.25%。

实行分期归还贷款的家庭，还款年限一般为25年，每月按期归还的款项一般占月收入的24～28%。

归还贷款一般使用公积金。

也就是说每月公积金存款除支付房费外，还有一半左右的剩余。

新加坡政府的购房贷款政策和公积金政策是实现“居者有其屋”计划的两大支柱，也是住房发展的两大支柱。

现在的新加坡人居住水平已经是比较高了，然而城市住宅发展速度和人民购房的势头不见下降，这里除了有要求不断提高居住水平的一面之外，在客观上公积金使用上的限制迫使人们去买房，买房贷款利息低又诱导人们去买高增值的住房。

分析新加坡的住宅政策之所以得以顺利实施，是与其国家——城市两者合一的特定管理体制分不开的。

新加坡是个城市型国家，城市发展的每一步由国家直接部署、指挥，住宅发展政策受到国家机器的保护。

二、住宅发展规划
在住宅发展数量上，政府拟定了住宅五年计划，住宅五年计划从1960年开始，目前已是第五个五年计划最后一年了。

住宅五年计划中根据对社会经济发展、人口发展、家庭结构的变化等分析预测，再预测出住宅社会需求量。

目前对“六五”住宅计划的预测:到1990年人口发展到300万，约需新建住宅20万套，按每年4万套的速度建设发展。

住宅发展用地上，1982年时居住用地是87平方公里，占城市总用地的15.3%。

住宅发展除改造旧城外，尚需不断建新城，居住用地不断增加，预计2030年增至139平方公里，占城市总用地(届时通过填海，城市用地将扩大至742平方公里)的18.7%。

住宅发展布局上，一是充分利用和改造现有居住用地，二是旧城外围开辟新区，建新城。

建设新城乃是住宅发展的主要方面。

新加坡旧城占全岛用地的1.3%，它是全新加坡财政、贸易、旅游中心，各类建筑密集，同时还居住着全岛6.7%的人口。

相对而言，旧城拥挤，密度过高，在旧城外开辟新住宅区将能对中心城起疏解作用。

预计到本世纪末，约有80%的人居住在新城，将规划15个新城。

开辟新区发展住宅的规划有以下几个特点。

第一，不单纯地建居住区，而是发展建设综合区，力求综合功能平衡。

据推算，在开发新区时，居住用地平均只占38%，其它作为绿地、交通用地、生产用地或生产备用地等。

虽然不同新区其居住用地所占比例是不相同的，但是却在不同程度上考虑了生活、工作的平衡发展，已经建成的宏茂桥新区就是如此(表1)，居民反映良好。

第二，规划新区时，使每一个住宅区都靠近城市快速干道，并有公共交通专用线，区内交通辅助设施，如公交转换站、停车场都相应配套齐全(图1)。

新区开发时，道路建设先行，住宅一旦建成，因交通便捷可收到良好的效益，没有出现建好住房无人住的情况。

第三，以建成完整新区为根本目标。

新加坡的新住宅区开发是由近及远分期进行的。

这样，一个个完整新区交付使用，做到了工期短，投资效益发挥快，同时也大大方便了人民生活。

第四，坚持建设高密度住宅区的规划思想。

新加坡国土面积小，在本岛570多平方公里用地上，还有59.29平方公里的湖泊、沼泽地等不可建设用地。

由于城市建设不断发展，在可建设用地上，正着力加大密度，以提高土地利用率。

土地利用规划明确规定:所有公交干道两旁必须建高密度的住宅区。

新加坡中心城重建规划还详细规定了建筑容积率要在1.7～2.3之间，人口密度一般为300～500人/公顷。

（发展规划处）
三、详细规划设计的特点
1.住宅区的规划结构一般是细胞——邻里单位——住宅区。

公共建筑和游乐设施的配置一般分邻里单位、住宅区两级。

所谓细胞，即把每3～5栋楼、约400～500个居住单元组合在一起，形成一个个院落(图3、4)。

2.住宅区建筑多采用自由灵活的布局方式。

由于新加坡独特的地理位置(北纬1°左右)住宅对朝向要求不高，但布局很注意空间的多样化。

住宅区多以工业化方式修建的高层板式住宅为主，辅以部分特殊体型和用传统方式修建的住宅。

住宅区和院落由不同体型、高度、色彩的建筑组成，形成形态各异、丰富多变的空间(见封三)。

3.确定住宅单元面积标准时，充分考虑个人经济支付能力。

60年代初，多建一房式或二房式住宅，每套使用面积一般为21m或41m。

1964年经济有所发展，一、二房式住宅使用面积相应提高到32m或45m。

1974年后建的二房式住宅使用面积又提高为47m，同时还建了
一些面积为60m、85m的三房式、四房式住宅。

目前建的住宅大多为三、四、五房式或高级公寓住宅(图5)。

他们还规定每三个月调查一次所有买房者的要求，不断用最新的信息去指导、调整住宅单元设计。

4.住宅区的组织讲究社会性。

新加坡政府鼓励、提倡三代同堂，过大家庭的生活，这样的家庭，给予住房的优先权。

对于婚后愿意分居的小家庭，为了便于他们与其父母联络，相互照顾，在分配住房的地点上特别照顾，让他们与父母住得近一些，有的甚至分在与父母同一栋楼里。

为此，在规划设计时，精心研究确定住宅的套型比，在一栋楼里也注意不同套型住宅单元的有机组合。

这些作法无形中对整个社会的安定是一种促进。

为使不同民族、不同阶层、不同语种的人能和谐相处，加强交往，住宅区的规划设计不搞按等级分区，而是有意识地将不同标准的住宅单元组合在一栋楼里，将不同类型的住宅组织在一个住宅区内，人们可以自由选择地段、院落、居住单元，分房一律按价值规律，并且“先来先得”。

这有利于各民族、阶层间的团结，有利于社会、国家的政治稳定。

他们还设想今后的旧城改造能够将整条街道、整个街坊集体迁到同一地点，这样能延续固有的邻里关系，保持社会安定。

5.公共建筑配套全。

新加坡所有的住宅区除配套建有人们日常生活必需的商业、文教、行政管理等项目外，根据信仰宗教的人较多的特点，在每一个新城还专门规划建设一个教堂。

对于一些公建小项目，如公共厕所，在详细规划时考虑得很细，布局设计恰如其分，使用方便。

商业建筑采用商业单元设计手法，而不是项目定位设计。

商业用房建成后租赁给各商家使用，其经营项目自由选定，经过市场调节，自然取得平衡发展，经营项目越来越全。

各商家之间是相互竞争的，竞争的结果促进了市场繁荣，方便了居民生活。

6.充分考虑人的活动，努力创造适应于人的居住环境。

他们经常开展社会调查，研究居民的生活方式。

调查对象分为小学生、青年、家庭主妇、双职工、老龄人、寡妇、离婚者等多种类型，调查内容有家庭经济、工作、交通方式、生活、对儿童的照顾、自身娱乐、社交等，并详细询问居民对住宅区环境、社会质量的看法。

对环境的了解分为住宅区位置、娱乐设施、噪音等级、清洁、维修、安全、停车场等问题。

对社会质量的了解包括邻里之间的关系、互助及类似问题。

通过大量的调查研究，全面掌握了居民的生活活动、意愿、心理等情况，因而在详细规划中更能体现出对人的关怀、尊重。

试举几例:
第一近年来新建的住宅区，住宅底层除了部分作为公共建筑使用外，其余全部腾空，供居民活动用。

这些住宅底层常常成为老年人饮茶、聊天，家庭婚丧聚会、节假日喜庆活动的场所，倍受人们欢迎。

第二在住宅区的交通组织上，对人行道作了细致的考虑，对于一些人行小道的设计也连成网络，以方便使用。

比如一些住宅区均按照邻里单位配建小型运动场，孩子们运动游戏常常互相追逐，从一个运动场跑到另一个运动场，因此，规划设计中考虑了这些运动场之间的
步行道联系，并与其它小道连成一个步行网络系统，顺应了人的活动要求。

第三在进行住宅单元设计时，为进一步改善室内环境，取得良好的自然通风、采光及视觉效果，多次试验降低两卧室之间的隔板和沿走廊的窗台的高度，取消起居室与厨房之间的隔板，使室内空间利用更灵活。

住宅单元内部装修一般是留给居民自己去做，这样给他们有充分的机会去发挥自己的创造力，有些居民甚至会带着令人惊奇的嗜好和兴趣去装饰自己的新住宅。

（作者为中国城市规划设计研究院赴新加坡考察团成员）。