对万科集团的SWOT分析啊.
万科SWOT分析
万科SWOT分析背景简介：万科金域华府为万科在合肥倾力打造的48万平米市心顶级项目，位于合肥市蜀山区长江西路与合作化南路交叉口西南侧（五里墩江淮仪表厂），占地面积173.5亩，综合容积率3．56，小区居住用地占地面积101754平，主题商业开发占地面积13875平，社区规划有独特的双会馆，入户方式为尊贵的四大堂式入户，配备360度安防系统；1500m生态溪谷，100余株原生树木，10大欧式园林营造市心25000平米社区生态景观；户型采用别墅级尺度设计，豪华精装修交房。
区域简介：万科金域华府位于长沙市雨花区的武广新城版块片区，处于长株潭融城的核心区域，项目紧邻长沙市南北主干道的万家丽路，同时项目紧邻香樟路，连接京珠高速，辅以湘府路、曲塘路等城市主要干道。
地铁4号线近在咫尺；此外，本区域紧邻圭塘河风光带，以及天际岭国家森林公园。
一、S——优势：（1）项目位于合肥市区，未来的交通枢纽，城市副中心，地段优势明显，发展潜力巨大；（2）万科地产，地产开发龙头企业；（3）项目体量大，总体量为约54万方，在区域内存在一定的规模优势；（4）90平米以下户型约占总配比的60%，市场接受度高；（5）项目位于万家丽路与香樟路交汇处，商业价值较高，有发展商业中心的机会；（6）项目南邻雨花区政府，区域昭示性、可到达性极佳。
应对策略：发挥优势（1）充分挖掘发挥地段价值，与万科企业品牌相结合，树立项目市场信心；（2）有效发挥政府对区域规划与项目规划配套优势，打造自身配套，增加居住附加值；（3）发挥规模优势，提升项目品质，形成城市中心大型品质生活社区；二、W——劣势：（1）目前合肥新城板块正在快速发展中，区域生活配套相对档次较低，不能满足区域客户的需求，同时对本项目形象建立造成了一定的影响；（2）香樟路上大多为较为老旧的住宅小区，形象相对较差；（3）南北两地块之间被隔断，不利于项目整体形象的建立;（4）万家丽路、香樟路为城市快速路，特别是万家丽路连接高桥大市场，货车通行量较大，给项目带来了较大的灰尘与噪音影响；（5）项目产品构成跨度大,对项目整体推广造成了一定的影响应对策略：消除劣势（1）通过大力宣传项目区域发展前景和万科品牌，来降低客户对项目区域现状的抗性；（2）通过现场围墙，园林等手段美化项目现场形象；（3）通过绿化隔离带，高科技手段等手段隔离项目外部的噪音、灰尘污染；（4）在宣传手段上，建立一个可以统领公寓、住宅的形象，避免项目先期发售公寓而带来的降低形象.三、O——机会：（1）万科交通便捷，区域步入飞速发展期；（2）交通道路发展进一步加快，尤其是香樟东路的拉通已经提上日程；（3）周边存在多个中高端单位，消费能力强；（4）本项目区域存在次区域商业中心发展机会。
万科集团环境分析
万科内部环境分析所有企业都只能在某些职能领域方面具有优势，没有一家企业在所有的领域都有同样的优势。
企业的内部优势与劣势是构成企业目标与战略的重要基础，明确企业内部条件是建立有效目标和战略的出发点。
3.1万科发展战略演化历程（一）1984-1988创始阶段成立于1984年，公司以“现代科教仪器展销中心”的名称注册，国营性质。
政府批准股份化改组方案，定名为“深圳万科企业股份有限公司”，成为中国大陆第一批上市公司。
以2800万元购得第一块土地，进入房地产行业。
（二）1989-1992多元化经营阶段初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构。
房地产业务开始向上海、厦门、青岛、天津发展，为公司跨地域经营和规模发展奠定了坚定的基础。
开始涉足零售行业，此后万佳成为广东省零售行业佼佼者。
（三）1993-1999专业化经营阶段确定以房地产为公司的核心业务。
为适应集团跨地域业务管理的需要，集团总部完成职能部门管理架构调整，明确经营与管理的分离，形成集团管理模式。
提出“专业追求永无止境”管理主题，职业经理队伍日趋成熟。
（四）2000-2005持续发展和扩张阶段从中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、招商银行获得104.5亿元授信额度。
“建筑无限生活”万科全国品牌战略全面展开。
万科集团环境分析3.2万科微观研究3.2.1万科集团经营业务分析（1）万科的主营业务是房地产开发，同时也进行物业管理，金融等其他业务，下面是万科2011年度业务的盈利结构：图2.0万科主营业务构成一览表——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析从图中我们可以清楚看出房地产业务在他是总收入中在的比重；（2）万科年度利润收入比较（根据万科的年度财务报表测算）图3.0万科年度利润构成一览表——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析（3）万科的价值评估下面这张表是同花顺研究团队对万科价值分析的评估：图4.0万科价值分析表——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析3.2.2万科主要竞争对手研究（一）中海地产中国海外发展有限公司，简称：中海地产。
论万科集团的五力战略分析
万科集团战略分析经济与管理学院姓名：***学号:0９*******万科集团战略分析一、企业背景万科企业股份有限公司成立于19８４年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业。
2０07年公司完成新开工面积7７６.7万平方米，竣工面积445.３万平方米,实现销售金额523.６亿元,结算收入351.８亿元,净利润48．4亿元，纳税53.2亿元。
以理念奠基、视道德伦理重于商业利益,是万科的最大特色。
万科认为,坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报,是万科获得成功的基石。
公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。
凭借公司治理和道德准则上的表现,公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”,连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。
万科企业理念:我们的宗旨:建筑无限生活ﻩ对客户，意味着了解你的生活,创造一个展现自我的理想空间对投资者，意味着了解你的期望,回报一份令人满意的理想收益对员工,意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台对社会,意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象我们的愿景:成为中国房地产行业持续领跑者我们的核心价值观：创造健康丰盛的人生客户是我们永远的伙伴人才是万科的资本“阳光照亮的体制”持续的增长和领跑二、万科的外部环境分析(一)万科企业宏观环境分析（Ｐest分析):1、政治因素分析，我国的房地产行业是在计划经济向市场经济转变的过程中发展的，因此受政府的影响比较大。
政策决定了房地产行业的兴衰和未来的发展趋势,也决定了地方政府通过房地产行业来带动地方经济的发展。
２０03年以来,国家采取了一系列的宏观调控政策:第一阶段(２０03年-２０07年)调控以抑制供给为主。
第二阶段(2０07年-2０08年9月）调控以抑制供给和需求为主，采用紧缩的货币政策。
第三阶段(2008年9月-2009年底)在金融危机的影响下，我国政府调控的重点是政策扶持,拉动经济，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。
万科SWOT分析
万科企业股份有限公司SWOT分析1.中国房地产业自1999年开始，中国的房地产行业的发展开始进入快车道，与房地产相关的产业也进入快速发展期。
与房地产相关的产业有钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业，拉动房地产也也就间接拉动的其他相关产业的发展，因此，最近几年国家把房地产也定位为国家的支柱产业，过度依赖对房地产业的投资拉动经济。
政策的支持导致了社会众多资金进入房地产业，在其他产业投资不足的同时导致了房地产业的过热。
房地产业从2005年开始进入加速发展车道，导致国家经济过热，所以国家在2007年紧缩货币政策以试图给经济降温，同时调整经济发展模式，最有效的手段就是减少对房地产的投资，促进高新技术产业的发展。
不幸的是，2008年爆发的次贷危机改变了中国的政策思。
为了避免经济的快速下滑，国家出台了4万亿的经济刺激计划，使房地产重新进入了快速发展的轨道。
虽然当年GDP“保8”成功，但是这使得房地产业更加疯狂，于是国家开始在2010年底逐渐出台政策限制房地产的疯狂发展，一直持续到现在。
而万科企业股份有限公司正是中国房地产业的老大。
2.万科企业股份有限公司SWOT分析2.1优势（S）（1）品牌万科品牌在世界品牌价值实验室（World Brand Value Lab）编制的2010年度《中国品牌500强》排行榜中排名第19位，品牌价值已达635.65亿元。
品牌就是企业的核心竞争力，品牌就是生产力，品牌就是财富。
在房地产深度调整的时候，品牌就是信心。
万科的品牌优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性以及万科的社区文化气氛和万科的服务很令人满意。
这就可以满足不同消费群体对于万科优势的认同：一方面可以有利于吸引潜在消费者来购买，另一方面也可以有利于形成较高的住户满意度和忠诚度。
（2）企业文化A.客户是我们永远的伙伴B.人才是万科的资本C.“阳光照亮的体制”D.持续的增长和领跑（3）持续的增长和领跑万科给自己的定位是，做中国房地产行业的领跑者。
万科企业股份有限公司SWOT分析报告
万科企业股份有限公司SWOT 分析目录：万科企业股份有限公司SWOT 分析1.中国房地产业2.万科企业股份有限公司SWOT 分析2.1 优势（S）2.2 劣势（W）2.3 机会（O）2.4 威胁（T）1.中国房地产业自1999 年开始，中国的房地产行业的发展开始进入快车道，与房地产相关的产业也进入快速发展期。
与房地产相关的产业有钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业，拉动房地产也也就间接拉动的其他相关产业的发展，因此，最近几年国家把房地产也定位为国家的支柱产业，过度依赖对房地产业的投资拉动经济。
政策的支持导致了社会众多资金进入房地产业，在其他产业投资不足的同时导致了房地产业的过热。
房地产业从2005 年开始进入加速发展车道，导致国家经济过热，所以国家在2007 年紧缩货币政策以试图给经济降温，同时调整经济发展模式，最有效的手段就是减少对房地产的投资，促进高新技术产业的发展。
不幸的是，2008 年爆发的次贷危机改变了中国的政策思。
为了避免经济的快速下滑，国家出台了 4 万亿的经济刺激计划，使房地产重新进入了快速发展的轨道。
虽然当年GDP“保8”成功，但是这使得房地产业更加疯狂，于是国家开始在2010 年底逐渐出台政策限制房地产的疯狂发展，一直持续到现在。
而万科企业股份有限公司正是中国房地产业的老大。
2.万科企业股份有限公司SWOT 分析2.1 优势（S）（1）品牌万科品牌在世界品牌价值实验室（World Brand Value Lab）编制的2010 年度《中国品牌500 强》排行榜中排名第19 位，品牌价值已达635.65 亿元。
品牌就是企业的核心竞争力，品牌就是生产力，品牌就是财富。
在房地产深度调整的时候，品牌就是信心。
万科的品牌优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性以及万科的社区文化气氛和万科的服务很令人满意。
这就可以满足不同消费群体对于万科优势的认同：一方面可以有利于吸引潜在消费者来购买，另一方面也可以有利于形成较高的住户满意度和忠诚度。
万科的分析
一、万科公司战略规划分析1、企业外部宏观环境因素分析(PEST分析法)（一)政治环境因素（Political Factors）分析国内现行政策对房地产行业影响a。
政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况b. 政府对房地产交易市场采取的政策将会影响到房地产的流通状况。
未来对我国房地产业影响较大的政策就是交易方式由福利分房政策向货币分房政策的转变。
随着住房制度改革的持续推进，中国房地产市场的需求主体逐渐由集团向个人转移，政府的房地产金融政策对房地产的发展也越来越重要,住房消费信贷对房地产市场发展的重要作用日益显现出来。
随着中国房地产市场的进一步发展和住房制度改革的不断推进，各大商业银行纷纷推出以个人住房抵押贷款为核心的住宅消费信贷业务，房地产消费信贷业务必将有迅速的发展，对我国房地产交易必将起到积极的促进作用.（二）经济环境因素（Economic Factors）分析(１) 国内生产总值（ＧＤＰ）变化趋势（２）居民可支配收入居民可支配收入是构成居民有效需求的重要影响因素；居民可支配收入的变化同样对集中供热、物业管理和药业产生重要影响.预计,未来我国就业压力仍然比较大，居民可支配收入增幅有限；另外我国社会保障体系仍在不断完善之中，因此在近阶段居民可支配收入对万科公司的发展不是十分有利。
（３) 消费模式消费者的消费行为、习惯决定了房地产业产品的需求趋势。
随着消费者收入的增加和消费者素质的提高，消费者将更加注重住宅产品的设计、户型、结构，注重居住质量、信息的沟通和交流以及居住环境、售后服务.只有那些能够不断满足消费者多样化需求，并注重售后服务的房地产开发商才能在市场竞争中立于不败之地。
另外，消费者消费心理、消费模式的变化也将对房地产行业的竞争格局产生积极作用。
消费者消费需求的多样化，带来了企业在市场经营中环境的不稳定性，这将对万科公司在房地产行业的发展提出更高的要求。
万科集团的五力模型SWOT模型分析
二手房市场的活跃 具有良好地理位置、较低房价、成熟社区配套服务等特点的二 手房势必成为住宅市场的有力补充，伴随着时间的推移，二手房 也必将成为住宅市场的交易主流。 消费观念的转变 居民的消费观正不断转变，市场中房产消费力量正呈现被其 它消费行为分流的趋势, 新消费时代的带来，房产已不再成为 人们消费的唯一聚焦点。 自建家园 这种情况可能较少，因为政府批地那一关不是很容易过，毕 竟商品房会给国家纳税，如果大家都自建楼盘，那税收就少了 很多。
1984
1989 1991 2010
万科企业股份有限公司成立 进入房地产行业 深圳证券交易所第二家上市公司 全国第一个年销售额超千亿的房地产公司
2013
万科的成长
万科与五力模型
五力模型
现有企业间的竞争 入侵者的研究 替代品生产商研究
买方的讨价还价能力 供应商的讨价还价能力
现有企业间的竞争研究
入侵者的研究
进入门槛高、新进入者威胁小。即使有新进入者，大多数 也选择在二、三线城市做起，“练摊”积累经验和资本。 --海外竞争加强 --产品差异化 --资本要求 --政府政策
替代品生产商研究
对于两种物品，如果一种物品价格的上升引起另一种物品 需求的增加，则这两种物品被称为替代品 。
战略管理中的替代品是指具有相同或相似功能的产品。
威胁分析
--房地产业是资金密集型行业，房地产开发离不开金融机构的支持。但是近几年 房产市场出现过热势头，预期宏观经济政策将有不利调整。
--绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来 增长构成有力威胁。
--目前城市房屋的空Βιβλιοθήκη 化率过高，不利于房地产业的健康发展。
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基于SWOT模型分析万科核心竞争力
Business商㊃89 ㊃基于SWOT 模型分析万科核心竞争力彭 虎作者简介:彭虎(1991-),男,汉族,湖北省天门市人,企业管理硕士,武汉轻工大学经济与管理学院,研究方向:企业管理㊂摘 要:随着世界经济的复苏,我国房地产企业也在蓬勃发展,在竞争激烈的市场中,房地产企业只有拥有核心竞争力才能立于不败之地㊂本文首先分析了万科的发展历程,然后运用SWOT 模型来分析万科企业,阐述其优势㊁劣势㊁机遇和威胁,最后在此基础上提出一些中肯的意见㊂关键词:核心竞争力;万科;SWOT 模型一㊁万科发展现状(一)初步形成1978-1991在1978年之前,我国都是没有房地产的,只有建筑行业㊂198４年万科从经营办公设备起家,87年兴办工业,88年进入房地产,90年初步形成商贸㊁文化㊁房地产㊁文化传播四大经营机构,到91年确定综合商社发展模式㊂(二)房地产过热时期1992-199４1993年,国家实行严厉的宏观紧缩政策,万科遭遇冬天,开始缩减战线㊂万科从多元化经营向专营房地产集中;从多品种经营向住宅集中;投放资源由12个城市转向北京㊁上海㊁深圳等地㊂(三)市场萧条期199４-1997整个市场的调整时间为199４年到1997年㊂国家执行紧缩货币政策㊂为了迅速做大房地产主业,王石带领万科开始做 减法 :万科把最多时105家企业减至目前30多家,从涉足的18个行业,减至1个,万科终于走上了专业化发展房地产的道路㊂(四)宏观调控时期1998-20151998年到2002年,国家出台里一系列房贷政策和税收政策㊂过去20年的发展中,万科完成了从多元化到专业化的调整,这是万科的第一次专业化㊂从多元化到专业化的回归,使资源得以集中,在房地产业务上也形成了规模优势,恢复了核心主业,获得了持续竞争力,最终成就了万科二十多年的持续增长的传奇㊂二㊁万科的SWOT 分析(一)万科的优势分析1㊁企业文化㊂企业的核心价值观深入员工的内心,形成了具有强大力量的企业文化㊂走在万科园区内都会看到员工微笑的面容,哪怕是最普通的清洁工,他们对相关的知识也格外了解㊂这种软力量使得万科在房地产行业中鹤立鸡群㊂王石本人的价值理念和做事风格在企业价值观的内部传播上也起到了关键的作用㊂2㊁创新能力㊂创新是核心竞争力的灵魂,主导产品是核心竞争力的精髓㊂只有创新才是房地产企业生命的源泉,房地产企业要想确立自己的竞争优势,必须具有较强的创新能力㊂房地产企业要特别注重产品和管理模式的创新㊂3㊁品牌竞争力㊂当房地产行业发展到一定水平时,行业的竞争也越来越激烈,消费者也趋向成熟,品牌在消费者购房决策中起的作用越来越重要㊂万科集团在商业地产方面的品牌有目共睹㊂经过多年的精心打造,品牌已经成为万科核心竞争力的重要方面㊂从长远来看优秀的品牌将在房地产企业竞争中发挥更为重大的作用㊂(二)万科的劣势分析1㊁万科对员工关注不够㊂万科虽然注重对企业文化的熏陶,然而对员工个人的关心还是不够㊂可能存在着机械的工作方式㊁长期的加班压力㊁年轻员工心理素质差等几个方面㊂高负荷的劳动,使员工压力增加㊂加之大部分员工都为外来务工人员,离乡背井,企业对员工的关爱不够,缺乏沟通,很容易使员工缺乏对企业的归属感和精神寄托㊂2㊁各城市顾客的评价不一㊂在万科住户中,深圳的万科住户对万科的满意程度最高,而北京的满意程度最差,从而推荐率也最差㊂说明在某些城市,万科的住房服务有待提高㊂3㊁财务方面的劣势㊂万科最近年的资产负债比率到高达70%以上,而且还呈现着向上的趋势㊂一般认为,该指标保持在４0%到60%之间较为合理㊂所以所万科长期偿债能力不够,拥有较大的杠杆收益的同时,存在在较大的财务风险㊂现金流结构存在一定隐患㊂近几年公司的投资活动现金流贡献率一直很低,筹资活动负担资金来源的很大部分㊂公司主要靠不断的㊁大规模的资金筹集来填补经营活动所需要的资金,这样一旦筹资链条断裂,公司将面临很大的困境㊂(三)万科机会分析1㊁手握大量现金,扩大市场占有率㊂2015年万科手持现金超过300亿元㊂手持巨额资金一方面说明资产质量较好,对银行贷款依赖小㊂另一方面经营性现金流一般情况下越充足说明其经营能力较强,抗风险能力比一般企业要强㊂企业利润更真实,成长性更强㊂2㊁中国人口数量大,对商品房的刚性需求㊂首先介绍一下刚性需求,是指相对于弹性需求,指商品供求关系中受价格影响较小需求的需求㊂中国正处于城市化进程中,居民的购买力稳步增长,数量庞大的中国人口中有能力买商品房的人数在上升,创造了巨大的需求量㊂3㊁还有很多地方有待开发,商机无限㊂坚定看好房地产的投资机会㊂目前政策走势基本验证了这一判断㊂此次政策调整看出中央对于房地产行业不能衰退的政策底线㊂现在很多二线㊁三线城市房地产还不发达,一些沿海地去也存在着无限的商机㊂万科需要抓住机会坐稳龙头老大的地位㊂(四)万科的威胁分析1㊁与国内房地产企业竞争性太强㊂万科与我国房地产企业竞争激烈,大致有下面几种原因:一是行业增长缓慢,对市场份额的争夺激烈;二是竞争者数量较多,竞争力量大抵相当;三是竞争对手提供的产品或服务大致相同,或者只少体现不出明显差异㊂2㊁生产成本的增加导致普遍购买力下降㊂万科获得的开发土地,较多的来源于二级市场和公开拍卖市场,使得土地资源来源受到很大限制㊂房价上涨了伴随而来的就是生活成本高了,带来的结果就是老百姓买不起房,房地产开发商赚不到钱㊂面对这种问题,万科不得不找到应对的解决方法㊂3㊁政府的房地产改革可能会影响万科未来的发展㊂目前国家正在进行经济结构的调整,大力发展新兴产㊂国家政策对购房者的影响,从而使购房者的行为进一步影响到楼市,而购房者因为国家政策的调整而做出的某些反应又大大的影响了楼价㊂三㊁对万科的一些建议(一)关心企业内部员工万科应该持续发展出发,注重爱护员工,尊重员工㊂帮助员工掌握工作技能㊂企业关心员工,首先要根据企业需要,教会员工劳动谋生的本领,让员工们充分了解企业的历史㊁品牌和文化特色㊂以情感人,以情留人㊂关心员工生活福利,关心员工文体生活,关心员工特殊困难,适时给予帮助㊁救助㊂真让员工感到企业温暖如家㊂(二)加强企业的创新能力注重绿色环境建筑㊁智能小区㊁节能环保建筑㊁低碳绿色建筑的开发,将消费者的心智模式和心理空间纳入新产品开发㊂房地产企业应具有长远远光,要分散企业的经营价值链,实现企业资源配置的弹性化,提高企业资源的整合能力,加强对企业和产权激励的优化和整合㊂(三)构造互联网升级的房地产企业在过去20年,中国2亿人口从乡村或者小城镇走到大城市㊂而且在未来20年,还会有2亿多的人口转到大城市,这又会带来很大房屋需求㊂因此,房地产相对于很多传统行业来说,房地产仍是朝阳行业㊂新时期的房地产公司会变革需要进行国际化和互联网化的升级㊂房地产企业在和互联网融合,以此来提升地产价值㊂这是巨大的商机,这也是产业升级的新引擎㊂(作者单位:武汉轻工大学)参考文献:[1] 张昊,杨红清.中国项目管理公司核心竞争力探究[J].建筑经济,2008.308(6):72-7４.[2] 王莹,徐文凯.现阶段房地产开发企业构建核心竞争力的途径[J].经济大视野,2008(7):10４-106.[3] 章华强.论我国房地产开发企业核心竞争力[D].重庆:重庆大学,2008.11.[４] 万守杰,毛明芳.企业文化:企业核心竞争力的源动力[J].科技管理研究,2006(9):88-90.。
万科的SWOT分析
管理科学高效
协作、公共关系紧密
注重户主意见反馈并采用在新型地产中
房型固定、大型户房少
无国际市场营销经验
户型较单一，可选择户型较小，无大型户型
当前交通不便，地区较偏僻
泰式园林风格设计，太过老土
在有些地区顾客满意程度不高
万科城的内外潜在环境分析
内部环境
S
W
外
部
环
境
O
SO
发展战略、利用本身的竞争优势配合机会，采取进攻策略
万科的SWOT分析
威胁T
机会O
竞争对手强（如万达、招商、保利、金地），大价格战，打压力大
受国家宏观调控影响，抑制房价过快上涨，利润减少
国家房契税率增加
社会主义市场经济不成熟，经济波动较大
政府大力支持滨湖新区的开发
企业形象比较好
政府支持民营企业的发展
有广阔消费市场，顾客忠诚度高
优势S
劣势W
全国最大的民营房地企业
WO
规避战略、改善公司体质以将弱Fra bibliotek变为强势T
TS
以公司的竞争优势转变为符合发展趋势
TW
放弃战略或开发新的市场
华润、万科,恒大,宝龙、龙湖等20家房企SWOT分析
华润、万科，恒大，宝龙、龙湖等20家房企SWOT分析华润、万科，恒大，宝龙、龙湖等20家房企SWOT分析一、万科(000002，SZ)赢商网优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。
综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。
2、赢商网万科(专题阅读)强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。
3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。
即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。
赢商网4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。
5、1992-2008年公司收入和净利润的复合增速分别为283>.7%和33.6%。
劣势土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2-3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。
机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。
2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。
威胁赢商网绿城、恒大(专题阅读)等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。
二、保利地产(600048，SH)优势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。
由于公司的控股股东赢商网保利(专题阅读)集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。
这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。
2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。
其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71%。
其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。
3、公司成长性好，增长迅猛。
过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72%和77%，远高于同行业其他竞争对手。
万科SWOT分析
万科SWOT分析第一篇：万科SWOT分析优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。
综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。
财务状况良好，融资渠道通畅。
即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。
2、万科不仅通过上市进行融资，而且万科公司还向社会公开发行可转换公司债券，可转换债券也是公司取得流动资金的重要渠道。
3、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。
劣势1、万科的存货数额始终较大，如果出现销售不畅的现象，资金回笼困难,将面临巨大的流动性问题。
2、与政府的关系一般,对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是影响万科地产经营效益的重要因素，不同于许多从国企改制过来的房地产企业，万科在管理上少了许多国企通病，但在某种程度上缺乏政府的“关爱”。
万科说获得的可开发土地，较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。
这一策略固然给万科带来了巨大的收益，其不足之处也很明显。
机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。
2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。
国家对货币政策持续收紧，资本市场低迷，使得房地产公司现金非常紧张，如果持续下去，势必导致部分房地产公司的现金流断裂，甚至出现中小房地产公司的倒闭潮。
由于万科提前采取了降价销售回笼资金，因此对于手握大量现金的万科来说，此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率的大好时机。
威胁1、房地产业是资金密集型行业，房地产开发离不开金融机构的支持。
但是近几年房产市场出现过热势头，预期宏观经济政策将有不利调整。
2、绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。
3、目前城市房屋的空置化率过高，不利于房地产业的健康发展。
万科SWOT
一、项目优势：1开发商综合实力雄厚：万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年记入房地产行业，1991年成为深圳则证券交易所第二家上市公司，经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、黄渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个打中城市。
近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平方米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。
销售规模持续居全球同行业首位。
2，户型设计比较合理科学万科又一城楼盘的房间布局比较合理可变，安排得当，空间给人感觉舒适。
3.物业管理服务优质万科物业于1992年1月成立，伴随着万科集团全国性开发及“中国房地产行业领跑者”地位的确立，万科物业相继布局全国48个大中城市，迄今已接管各类物业管理项目270余个，其中38个在管项目荣获由国家建设部颁发的“国家优秀示范小区”荣誉称号，雄踞行业榜首。
在管面积逾6000万平方米，公司员工逾2万名，服务客户遍布全国近50万户，业已发展成为国内规模最大、兼具优质服务形象及客户口碑的物业服务领航企业。
4.配套设施较为丰富位于海西高新技术产业园区。
教育：福州第一中学、福建师范大学、福州大学等医疗：中医药大学附属第三人民医院、闽侯红十字医院、闽侯东方医院等银行：中国建设银行福州大学城支行、中国工商银行上街支行、中国农业银行大学城支行、农业银行ATM、工商银行ATM、招商银行ATM、农村信用社ATM 商业：约5.8万㎡社区商业、上街环岛购物广场、金山新华都5.发展前景良好。
万科又一城楼盘附近近几年发展迅速，并且在持续开发中，有良好的发展前景，并且其配套交通设施等方面将在近几年趋于完善，规划地铁二号线董屿站更是拉近了与市中心的距离，预计未来几年万科又一城将有很大的晋升空间，使得项目所在区域与市中心地区紧密相连，到市内的交通将会随着地铁的建成而变得非常便捷二，项目劣势：1.价格偏高该项目均价12000元/平米的价格在该地段偏高，普通民众比较不容易接受这样的价格2周边环境恶劣上街镇建平村是远近文明的根雕产业基地，在住宅区附近的根雕产业，带来了大量的噪音、粉尘污染，而大量使用油漆会带来致癌风险。
万科 SWOT 分析
万科SWOT 分析
企业内部条件企业外部环境
优势1.协同办公。
会议室等公共空间共
享，直接扫码预约。
2.加强企业间互动交流，并促进各
企业开展创新合作。
3.为入住企业提供保姆式服务。
“星
商汇企业服务”app
4.提供商务、商业、教育、住宅等配
套设施
5.智能硬件：VRV空调、知名电梯品
牌
6.与三安集团合作经营办公场所、拥
有旧厂房等物业经营权，轻资产运营
机会
1.公共场所和办公室的重要性越来
越大，城市集群和城市依然受到人
们青睐。
2.办公楼正处于变革之中，投资者和
租户都意识到当今最强大的发展方
向就是向更加智能化的建筑发展。
3.办公场所逐渐演变为协作、交流
的空间
劣势1.入驻企业流动性大
2.人员流动大
3.租金高
威胁
1.片区内同等档次写字楼多
2.随着互联网的发展，许多企业会直
接采取外包式，由第三方直接服务，
成本差不多。
房地产公司SWOT分析汇总
房地产公司S W O T分析汇总万科（000002，SZ）优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。
综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。
2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。
3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。
即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。
4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。
5、1992?2008年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7%和33.6%。
劣势土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2?3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。
机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。
2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。
威胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。
二、保利地产（600048，SH）优势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。
由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。
这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。
2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。
其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71%。
其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。
3、公司成长性好，增长迅猛。
过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72%和77%，远高于同行业其他竞争对手。
4、良好的执行力将保证公司高速发展。
劣势1、公司在2009年购入约1000万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。
万科SWOT及财务分析
中国房地产龙头企业，主营住宅 物业发展，竞争优势明显。综合 竞争力、市场占有率和品牌价值 排名第一。
具有稳健的商业模式、 完善的 公司治理结构、 强大的融资能 力以及快速应变的营销策略。
公司财务状况良好，融资渠道通 畅。即使在 2008 年, 整体资金较 为紧张的背景下， 公司仍保持充 裕的流动性和健康的负债状况。
公司的增长方式由规模速度增长向 质量效益增长转变,重点关注项目的 质量和赢利能力， 这将有助于公司 在市场调整期的平稳增长。
“万科”成为行业第一个全国驰名商标， 万科旗下“四季花城”、“城市花园”、 “金色家园”等品牌得到各地消费者的接 受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房” 是中国住宅行业第一个专利产品和第一项 发明专利；公司物业服务通过全国首批 ISO9002质量体系认证；公司创立的万客 会是住宅行业的第一个客户关系组织。
2009
23,001,900,000.00 501,523,000.00 8,736,320,000.00 7,785,810,000.00 90,085,300,000.00 130,323,000,000.00 163,629,000.00 3,565,380,000.00 228,143,000.00 1,355,980,000.00 593,208,000.00 31,318,700.00 7,285,280,000.00 137,609,000,000.00 1,188,260,000.00 7,440,410,000.00 68,058,300,000.00 17,502,800,000.00 5,793,740,000.00 24,141,800,000.00 92,200,000,000.00 45,408,500,000.00 137,609,000,000.00
万科SWOT
万科企业股份有限公司SWOT分析优势（S）1.万科公司是中国房地产的龙头企业，占有中国房地产市场的最大份额，主要经营方向是居民住宅及其相关物业。
整体的综合竞争力、市场占有率以及品牌价值据位列第一。
公司的财务状况一直表现良好。
而且公司融资方式多样，既可通过上市公司的股票进行融资，也可通过发行公司债券的方式进行民间融资。
由于公司公信力好，所有容易获得公众的信任。
2.万科具有创新的组织结构，公司根据项目的生命周期设置组织结构，这种做法有利于专业性分工，各级专业人员各司其职，人才得到更高限度的利用。
3.万科重视创新及产品研发，专门设置了创新研究部门，在住宅性能标准上的创新超过60项，同时万科也有几十项专利正在申报，其创新的主要方面在于社区的人性化细节处理上，更注重让居民小区在生活中处处感受家的温暖，这是高度关注用户体验的表现。
创始人王石说：“当下的生产方式，大家都差不多；万科只是管理比较透明。
但我理解的核心竞争力，就是科研、研发以及专利的申请。
”可以看出，万科在产品创新方面的重视。
劣势（W）1.万科的存货量始终保持较高的水平，一旦市场动荡出现销售停滞的现象，会导致资金回笼困难，造成严重的流动性问题。
这个问题已经在近些年房地产市场动荡期间展现出来，企业的速动比率和流动比率在房地产市场不景气的时间里连续降低，然而资产负债率也已连续四年升高。
2.万科获得土地资源的方式单一，由于是民企出身，没有和政府合作的先天优势，万科拿到土地的成本要比是国企出身的竞争对手高出很多，这对成本控制十分不利。
企业土地来源较多的二级市场以及公开拍卖的方式，这极大限制了万科这个房地产领跑者的发展。
3.万科土地储备很少，仅能满足其2-3年的发展需求，极有可能影响到企业的增长以及增加土地的采购成本。
机会（O）1.中国仍处于城市化发展的高峰时期，要城市化就必然伴随着城市人口增加、居民住房需求的增加，且中国人自古就有“居者有其屋”的传统观念，人们的购房欲求大。
万科财务优势与劣势分析
万科财务优势与劣势分析财务优势：1. 盈利能力的强劲：万科的盈利能力在同行中可谓是一骑绝尘。
它的净利润逐年攀升，毛利率和净利率始终保持在行业较高水平。
这种盈利能力的背后，是万科对成本控制的苛刻要求和对产品定价策略的精准把握。
2. 资产负债的合理架构：万科的资产负债结构恰如一座精心设计的大桥，既稳固又合理。
较高的流动比率和速动比率，就像大桥的支柱，支撑着万科强劲的短期偿债能力。
而较低的长期债务占比，则减少了万科财务风险的系数。
3. 现金流的稳健：万科的现金流就像一条永不干涸的河流，为企业的运营提供了源源不断的动力。
经营活动产生的现金流量净额与净利润的高比值，就像河流的水质清澈，表明万科的主营业务盈利能力强，现金流健康。
4. 投资价值的凸显：万科的投资价值就像一块磁铁，吸引着众多投资者。
高的净资产收益率和市盈率，就像磁铁的吸引力，让万科在资本市场上光彩夺目。
然而，有优势自然也有劣势：1. 行业风险的挑战：万科的主营业务是房地产开发，这就不可避免地要面对行业政策、市场需求、土地成本等多方面的风险。
在当前房地产行业调控政策加大的背景下，万科必须要有应对市场风险和政策风险的策略。
2. 业务结构的单一：尽管万科已经在多元化方面做出了一些尝试，但短期内，它的业务仍然较为集中在房地产行业。
这种单一的业务结构，就像一棵大树，虽然主干粗壮，但也需要更多的枝叶来分担风雨。
3. 土地储备的压力：随着房地产行业竞争的加剧，万科在土地储备方面面临一定的压力。
如何在保持成本控制的同时，积极拓展土地资源，是万科需要面对的挑战。
4. 融资成本的上升：近年来，随着金融市场的变化，万科的融资成本有所上升。
如何在保持融资渠道多样化的同时，降低融资成本，是万科需要解决的问题。
万科作为中国房地产行业的领军企业，拥有显著的财务优势。
万科的资产规模庞大，具备较强的资金实力。
截至2021年底，万科总资产达到1.3万亿元，净资产超过3800亿元。
对万科集团的SWOT分析啊
关于万科
目前中 国最大 点击的添专加业文本 住宅开 发企业
全国第一 个年销售 额超千亿 的房地产 公司
“万科 化”的企 点业击文添加化文本
S（优势）
W（劣势）
01 02 04 03
O（机遇）
T（威胁）
S
（1）品牌
——顾客和潜在顾客对万科 品牌的评价都较高
万科品牌在世界品牌价值实 验室（World Brand Value Lab） 编制的2010年度《中国品牌500 强》排行榜中排名第19位，品牌 价值已达635.65亿元。
关注”。
国家大力发 展房地产的 动因
总资产4745亿元 营业额1114亿元 净利润180亿元 股东回报率25.3% 销售额1315亿元 在建面积4135万平方米 竣工面积2063万平方米 现金余额同比增10.8% 至595亿元 品牌价值291.86亿元
营业收入1463.9亿元 净利润157.5亿元 销售金额2151.3亿元 现金股利达约55.19亿 元
②、努力：在东莞建立万科建筑实验中 心，稍后会在上海成立第二个中心。这 两个中心是发动机，也是培训中心。
③、承担CSR(社会责任）
讲环保，讲可持续，如今
1
不仅是一种责任，也是一种能 力，一种竞争力。
履行社会责任可能在短期内会影
响企业的绩效，因为确实是带来了一
定的成本，但是从长远来看企业履行
3
社会责任会带来内部效益和外部效益 的双赢，包括提高员工的士气和归属
恒大2014年的总资产、营业额、在建面积、竣工面积等十大核心指标居全国第一。
富力地产
战略分析
公司在更大的范围内
so 寻找更好的土地市场 机遇
WO
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
感，获得良好的社会声誉，赢得顾客
的忠诚度，吸引投资者，这些都会让
企业获得竞争优势，超过竞争对手。
2
4
W
1）存货周转率近年来呈下降趋势;
0.45% 0.40% 0.35% 0.30% 0.25% 0.20% 0.15% 0.10% 0.05% 0.00%
2007年
存货周转率
2008年
2009年
2010年
货币政策与资金
此前， 国家对货币政策持续收紧，资本市场低迷，使得房 地 产公司现金非常紧张，导致部分房地产公司的现金流断裂，甚至出现中小房 地产公司的倒闭，跑路。由于万科提前采取了降价销售回笼资金，因此对于 手握大量现金的万科来说，此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率的大好 时机 近期 降准将使此前下调的房贷利率、“认房不认贷”及“最低七折利率”等政策 效应进一步显现，实质性利好房市，促进房市进一步回暖。 对购房者而言，降准意味着按揭贷款会变得相对宽松、利率优惠幅度也可能 更大，促进住房消费。
②、努力：在东莞建立万科建筑实验中 心，稍后会在上海成立第二个中心。这 两个中心是发动机，也是培训中心。
③、承担CSR(社会责任）
讲环保，讲可持续，如今
1
不仅是一种责任，也是一种能 力，一种竞争力。
履行社会责任可能在短期内会影
响企业的绩效，因为确实是带来了一
定的成本，但是从长远来看企业履行
3
社会责任会带来内部效益和外部效益 的双赢，包括提高员工的士气和归属
——品牌知名度很高，调查发 现万科被很多人所知道
品牌就是企业的核心竞争力， 品牌就是生产力，品牌就是财富。 在房地产深度调整的时候，品牌就 是信心。
ONE
TWO
（2）企业文化
主要有四点：
·尊重客户，理解客户，持续提供
超越客户期望的产品和服务，引导积极、 健康的现代生活方式。这是万科一直坚 持和倡导的理念。
· 提出“与客户一起成长，让万科 在投诉中完美”。
职业经理团队是万科人才理念的具 体体现。持续培养专业化、富有激情和 创造力的职业经理队伍，是万科创立和 发展的一项重要使命。
2.人才是万科的资本
1.客户是我们永远的伙伴
3.“阳光照亮的体制”
4.持续的增长和领跑
万科给自己的定位是： 做中国房地产行业的领跑者。
对万科集团的SWOT分析
关于万科
目前中 国最大 点击的添专加业文本 住宅开 发企业
全国第一 个年销售 额超千亿 的房地产 公司
“万科化” 的企业文 点化击添加文本
S（优势）
W（劣势）
01 02 04 03
O（机遇）
T（威胁）
S
（1）品牌
——顾客和潜在顾客对万科 品牌的评价都较高
万科品牌在世界品牌价值实 验室（World Brand Value Lab） 编制的2010年度《中国品牌500 强》排行榜中排名第19位，品牌 价值已达635.65亿元。
“当下的生产方 式，大家都差不 多；万科只是管 理比较透明。但 我理解的核心竞 争力，就是科研、 研发以及专利的 申请。”
——王石
（5）经营管理模式
1）经营专业化
2）住宅市场主流化
01 02 04 03
3) 财务政策积极化
4）产业结构合理化
（6）战略眼光
①、 战略调整方向：实现从营销的万科往 技术的万科转型。
存货周转率 2011年
•存货数额大，如果 出现销售不畅的现象， 资金回笼困难，将面 临巨大的流动性问题。
•“多卖房，少拿地， 现金为王”
2）资产负债率连续升高.
•过高的资产负债率意味 着企业债务负担严重，财 务压力和财务风险的增 大，让企业在应付债务的 同时缺乏足够的资金去扩 展其他业务。
•某种程度上不失为一个 让企业成为变异基因的 “巨人”的机会。
78% 76% 74% 72% 70% 68% 66% 64% 62% 60%
2007年
2008年
资产负债率
2009年 2010年 2011年
资产负债率
A 重视顾客、文化建设，但对员工关 注不够，员工满意度不高；
各城市顾客的评价不一。说明在某些城市
万科的住房、服务等有待提高；
B
C 与政府的关系一般.
刚性需求
2015年1月21日国务院总理李克强在演讲中就中国的 房地产市场发展情况指出:中国去年城镇人口又增加 了1800万人,城镇化率又提高了1.04个百分点,中国现 在城镇化率在55%左右。中国实现现代化必然会伴随 着城镇化,对房地产的刚性需求是长期的。
如果全面实行二胎，每年将会新增人口600万人左 右，随着国家加快推进城镇化进程，城市房价还会进 一步上涨，到那时，万科城的价值也将会越发凸显。
城市化进程正在如火如荼的进行中，这必然加大对城市的住房需 求。
我国的城镇化水平与房地产业发展之间存在长期稳定的正向变 动关系,城镇化水平每提高1%,房地产投资额、商品房销售面积以 及商品房价格分别提高7.72%、5.28%、3.49%,城镇化水平的提 高对我国房地产业的发展具有明显的带动作用。
三中全会强调推进城镇化进程、提出房地产税立法与改革等市场 化长效机制。这无疑给像万科这样的，集资源、区位、设计、配 套等优势于一身的项目以广阔的发展机遇。
01 土地资源和土地成本的限制； 02 非国企改制，在某种程度上缺乏政府的“关爱”; 03 可开发土地较多来源于二级市场或公开拍卖市
场，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。
O
opportunity
政策环境 消费者 市场环境
政策环境
1.推进城镇化进程
1
2.货币政策与企业资金
2
3
3.保障性住房
5.市场占有率
5
4.环保
4
消费者 市场环境
1.刚性需求 大
2.消费者 品牌意识 增强
5.国房地产行业 集中度仍较低， 万科将通过整合 行业资源提高市 场占有率。
3.万科以软性服务 方面著称，也迎合 了中高档房产消费 者的需求。
4.万科品牌形 象十分丰富， 为进一步塑造 和强化品牌也 创造了条件。
城镇化进程推进
专业化+规ຫໍສະໝຸດ 化+透明度=万科 化。（3）创新组织结构
（4）研究开发能力
万科根据整个项目的生 命周期才设立组织结构。这 样使得专业分工更强，各线 集中精力执行专门的任务， 每一个过程都得到高度关注。
专门设立了创新研究部
门，不断地创新，开发出 更多的新产品。如今,标准 住宅的4 个版本基本成型, 已经有超过12 个部品实现 了工厂化的生产装配,在住 宅性能标准方面的创新超 过60 项.通过创新研究部的 努力,万科有几十项专利正 在申报。