珠海房地产市场调研报告

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珠海房地产市场调研报告

一、2012年房地产的市场经济形势

从2011年对房地产行业是一个极不平凡的一年,这一年房地产行业经历着有史以来最严厉的调控政策打压、限购、限价等强有力的措施,多管齐下。房地产市场部分指标开始出现下行的迹象,景气指数已经步入不景气的区间。在2011年底中央工作经济会议上明确指出,坚持房地产政策调控不动摇,促使房价回归合理水平。这样的强硬态度对2012年的房地产形势有着严重的影响。

1、房地产投资保持30%的增速,但增幅逐渐下降。

2、商品房销售整体上略有增涨,但四季度起出现下滑。

图表 2 近一年商品房及商品住宅销售面积图表

珠海香洲区在加快转变经济发展方式的过程中,在现代商贸、文化创意、商务会展、金融证券、软件信息和总部经济上求突破,构建以现代服务业为主的现代产业体系。同时,

注重把握未来产业发展方向,超前规划、发展战略性新兴产业,通过做大新兴产业的增量来稀释传统产业的存量,加快产业转型升级步伐。

3、商品房价格涨幅略有下滑。

图标 3 2011年以来商品房及各类物业累计销售均价走势

4、开发企业资金继续趋紧,自筹资金占比再创新高。

图表4 2011年1-11月份企业本年资金来源构成

5、2011年11月国家景气指数两年来跌破100大关,步入不景气区间。

图表5 近一年国房景气指数走势图表

二、珠海区域及自然人文资源

珠海市是珠江三角洲南端的一个重要城市,位于广东省珠江口的西南部,地理坐标处于北纬21° 48′~22°27′、东经113°03′~114°19′之间。东与香港隔海相望,南与澳门相连,西邻新会、台山市,北与中山市接壤。珠海是中国的五个经济特区之一。珠海市面积有1952平方千米,人口141.57万人(2005年统计),是广东省人口规模最小的城市,人口分布为:香洲区81万人,斗门区36万人,金湾区24万人,人口密度为:全市人口密度为839

人/平方公里,其中香洲区1401人/平方公里,斗门区595人/平方公里,金湾区477人/平方公里;当中约有80万为永久居民。珠海的海岸线长604公里,有大小岛屿146个,故有“百岛之市”的美誉。在珠江口辽阔的水域上,大大小小的岛屿星罗棋布,计有146个,其中大部分集中于东部海域的万山群岛。“珠海渔女”是珠海的标志;珠海的市花、市树、市鸟分别为:勒杜鹃,海鸥。珠海位于珠江口的西南部,因位于珠江注入南海之处而得名。唐宋以前,西北江三角洲的滨海线处于五桂山(今中山市境内)以北,珠海全境为散落在珠江河口外的偏僻海岛。公元前221年隶属南海郡番禺县,汉朝隶属番禺县,晋至陈朝隶属东官郡,隋朝隶属宝安县,唐代隶属东莞县。宋朝以后,因这里盐业和银矿业兴旺,开始在山场村设置香山镇。至绍兴二十二年(1152)设置香山县,隶属广州府,沿至元、明、清三代。1953年建县,1979年建市,1980年设立经济特区。珠海经济特区成立于1980年8月,当时特区面积只有6.81平方千米,以后经两次调整,特区面积扩大到121平方千米。目前珠海市下辖香洲区、金湾区、斗门区(原斗门县)、高新区。自然环境珠海市区内陆部分地势由西北向东南倾斜,地形多样,以平原(占25.5%)、丘陵(占58.68%)为主,兼有低山、滩涂等。地势平缓,倚山临海,海域辽阔,百岛蹲伏,有奇峰异石和秀美的海湾、沙滩。内陆由凤凰山、将军山两大山系的山地丘陵及海岸、平原所构成。最大的海岛是三灶岛,面积约78平方公里。陆上山地、丘陵、台地、平原,为纵横交错的水网分划。滨海冲积平原由西江和北江冲积物聚成。珠江口外海滨滩涂辽阔,水下滩地向岸外缓慢坡降。海岸线、岛岸线长690公里。内陆最高的凤凰山,海拔437米,海岛多在海拔100米以上。最高峰是二洲岛上的凤凰山,海拔437米。主要矿产资源有水晶、铁、钨、锡、锰、钾长石、优质石英砂。自然土壤有赤红壤、石质土、滨海沙土、盐渍沼泽土等。主要河流有磨刀门、金星门、坭湾门、鸡啼门、虎跳门、前山水道、湾仔澳门河段、南水沥等,总长135公里。珠海属亚热带海洋性气候,冬无严寒,雨量充沛,气候宜人。常受南亚热带季候风侵袭,多雷雨。年平均气温22.3℃,最低气温2.5℃。年降雨量为1770-2300毫米,4月至9月盛行东南季风,为雨季,降水量占全年的85%;10月至次年3月盛行东北季风,为旱季。珠海大气的年平均相对湿度是79%。每年初春时节,细雨连绵,空气相对湿度较大,有时可达到100%。珠海的灾害性天气主要是台风和暴雨,个别年份冬季受寒潮低温影响。台风出现的时间多在6月至10月,年平均4次左右。严重影响珠海市的台风平均每年1次,暴雨有5次左右。

珠海经济特区建立30多年来的发展历程,人们可以清晰地看到,生态之美是珠海最为突出的发展特征。珠海经济实现了跨越式发展,但依然保持了良好的生态环境,空气质量、人均公园绿地面积、人均污水处理能力等生态指标均居全国前列,蓝天白云、青山绿水,山

海相拥、陆岛相望,环境之优美,令游人羡慕、市民自豪。

三、珠海经济状况

展望2011年,国内外政治经济形势复杂多变,影响发展的各种不确定和不稳定因素明显增加。从国际环境看,主要发达国家的经济先行指标保持上升态势,世界经济总体缓慢复苏的趋势已基本确立,但主要发达国家失业率居高不下,消费者信心低迷,缺乏新的可持续的增长动力;新兴经济体通胀压力普遍较大,经济结构问题比较突出,抵御外部冲击能力较弱;欧洲一些国家主权债务问题可能影响欧洲经济复苏进程,拖累世界经济,经济运行的国际环境相当复杂。

从国内发展看,国家“十二五”规划提出的加快转变经济发展方式、深化改革开放、着力保障和改善民生的政策效应将持续显现,中央经济工作会议明确2011年实施积极的财政政策和稳健的货币政策,国内经济将继续保持平稳较快发展。但是,国际需求持续低迷,我国依赖程度较高的外向型经济难以继续维持高速增长,在经济发展方式转变、产业结构调整升级、新的增长动力尚待形成的转折期,经济转型的短期阵痛难以避免;全球资产价格不断膨胀,国际资本异常流动加速,带动我国初级产品和资产价格走高,管理通胀预期的压力较大,经济下行风险依然存在。

从珠海自身发展实际来看,经济特区范围扩大至全市,东西部发展将更加协调,综合经济实力持续提高,现代产业发展势头良好,经济结构不断优化,重大项目建设加快推进,基础设施日臻完善,创新能力显著增强,科教文卫同步发展,民生状况逐步改善,经济发展的基础更为坚实。但是,实业投资增长缓慢,产业项目储备较少,项目建设周期过长,外部市场需求动力不足,项目融资压力增大等,也给保持经济快速增长带来了难度。

四、金湾片区房地产形势

金湾区位于珠海市西南部,地处珠江出海口的磨刀门与崖门之间的南海之滨,辖南水、三灶、小林、平沙、红旗5镇和金海岸城区街道办事处,全区常住人口17万人,其中户籍人口10.26万人。陆地面积447.63平方公里,滩涂面积200多平方公里,海域面积1000多平方公里,有18个岛屿,拥有丰富的土地、海洋、水产、旅游、生态、淡水、电力、港等资源。金湾区东面与香港、澳门相邻,南面是著名的大西国际水道,北面是经济发达的珠江三角洲腹地。

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