珠海房地产市场调研报告

珠海房地产市场调研报告

一、2012年房地产的市场经济形势

从2011年对房地产行业是一个极不平凡的一年,这一年房地产行业经历着有史以来最严厉的调控政策打压、限购、限价等强有力的措施，多管齐下。房地产市场部分指标开始出现下行的迹象，景气指数已经步入不景气的区间。在2011年底中央工作经济会议上明确指出，坚持房地产政策调控不动摇，促使房价回归合理水平。这样的强硬态度对2012年的房地产形势有着严重的影响。

1、房地产投资保持30%的增速，但增幅逐渐下降。

2、商品房销售整体上略有增涨，但四季度起出现下滑。

图表 2 近一年商品房及商品住宅销售面积图表

珠海香洲区在加快转变经济发展方式的过程中，在现代商贸、文化创意、商务会展、金融证券、软件信息和总部经济上求突破，构建以现代服务业为主的现代产业体系。同时，

注重把握未来产业发展方向，超前规划、发展战略性新兴产业，通过做大新兴产业的增量来稀释传统产业的存量，加快产业转型升级步伐。

3、商品房价格涨幅略有下滑。

图标 3 2011年以来商品房及各类物业累计销售均价走势

4、开发企业资金继续趋紧，自筹资金占比再创新高。

图表4 2011年1-11月份企业本年资金来源构成

5、2011年11月国家景气指数两年来跌破100大关，步入不景气区间。

图表5 近一年国房景气指数走势图表

二、珠海区域及自然人文资源

珠海市是珠江三角洲南端的一个重要城市，位于广东省珠江口的西南部，地理坐标处于北纬21° 48′～22°27′、东经113°03′～114°19′之间。东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤。珠海是中国的五个经济特区之一。珠海市面积有1952平方千米，人口141.57万人(2005年统计)，是广东省人口规模最小的城市，人口分布为：香洲区81万人，斗门区36万人，金湾区24万人，人口密度为：全市人口密度为839

人／平方公里，其中香洲区1401人／平方公里，斗门区595人／平方公里，金湾区477人／平方公里；当中约有80万为永久居民。珠海的海岸线长604公里，有大小岛屿146个，故有“百岛之市”的美誉。在珠江口辽阔的水域上，大大小小的岛屿星罗棋布，计有146个，其中大部分集中于东部海域的万山群岛。“珠海渔女”是珠海的标志；珠海的市花、市树、市鸟分别为：勒杜鹃，海鸥。珠海位于珠江口的西南部，因位于珠江注入南海之处而得名。唐宋以前，西北江三角洲的滨海线处于五桂山(今中山市境内)以北，珠海全境为散落在珠江河口外的偏僻海岛。公元前221年隶属南海郡番禺县，汉朝隶属番禺县，晋至陈朝隶属东官郡，隋朝隶属宝安县，唐代隶属东莞县。宋朝以后，因这里盐业和银矿业兴旺，开始在山场村设置香山镇。至绍兴二十二年(1152)设置香山县，隶属广州府，沿至元、明、清三代。1953年建县，1979年建市，1980年设立经济特区。珠海经济特区成立于1980年8月，当时特区面积只有6.81平方千米，以后经两次调整，特区面积扩大到121平方千米。目前珠海市下辖香洲区、金湾区、斗门区（原斗门县）、高新区。自然环境珠海市区内陆部分地势由西北向东南倾斜，地形多样，以平原（占25．5％）、丘陵（占58．68％）为主，兼有低山、滩涂等。地势平缓，倚山临海，海域辽阔，百岛蹲伏，有奇峰异石和秀美的海湾、沙滩。内陆由凤凰山、将军山两大山系的山地丘陵及海岸、平原所构成。最大的海岛是三灶岛，面积约78平方公里。陆上山地、丘陵、台地、平原，为纵横交错的水网分划。滨海冲积平原由西江和北江冲积物聚成。珠江口外海滨滩涂辽阔，水下滩地向岸外缓慢坡降。海岸线、岛岸线长690公里。内陆最高的凤凰山，海拔437米，海岛多在海拔100米以上。最高峰是二洲岛上的凤凰山，海拔437米。主要矿产资源有水晶、铁、钨、锡、锰、钾长石、优质石英砂。自然土壤有赤红壤、石质土、滨海沙土、盐渍沼泽土等。主要河流有磨刀门、金星门、坭湾门、鸡啼门、虎跳门、前山水道、湾仔澳门河段、南水沥等，总长135公里。珠海属亚热带海洋性气候，冬无严寒，雨量充沛，气候宜人。常受南亚热带季候风侵袭，多雷雨。年平均气温22．3℃，最低气温2.5℃。年降雨量为1770-2300毫米，4月至9月盛行东南季风，为雨季，降水量占全年的85%；10月至次年3月盛行东北季风，为旱季。珠海大气的年平均相对湿度是79%。每年初春时节，细雨连绵，空气相对湿度较大，有时可达到100%。珠海的灾害性天气主要是台风和暴雨，个别年份冬季受寒潮低温影响。台风出现的时间多在6月至10月，年平均4次左右。严重影响珠海市的台风平均每年1次，暴雨有5次左右。

珠海经济特区建立30多年来的发展历程，人们可以清晰地看到，生态之美是珠海最为突出的发展特征。珠海经济实现了跨越式发展，但依然保持了良好的生态环境，空气质量、人均公园绿地面积、人均污水处理能力等生态指标均居全国前列，蓝天白云、青山绿水，山

海相拥、陆岛相望，环境之优美，令游人羡慕、市民自豪。

三、珠海经济状况

展望2011年，国内外政治经济形势复杂多变，影响发展的各种不确定和不稳定因素明显增加。从国际环境看，主要发达国家的经济先行指标保持上升态势，世界经济总体缓慢复苏的趋势已基本确立，但主要发达国家失业率居高不下，消费者信心低迷，缺乏新的可持续的增长动力；新兴经济体通胀压力普遍较大，经济结构问题比较突出，抵御外部冲击能力较弱；欧洲一些国家主权债务问题可能影响欧洲经济复苏进程，拖累世界经济，经济运行的国际环境相当复杂。

从国内发展看，国家“十二五”规划提出的加快转变经济发展方式、深化改革开放、着力保障和改善民生的政策效应将持续显现，中央经济工作会议明确2011年实施积极的财政政策和稳健的货币政策，国内经济将继续保持平稳较快发展。但是，国际需求持续低迷，我国依赖程度较高的外向型经济难以继续维持高速增长，在经济发展方式转变、产业结构调整升级、新的增长动力尚待形成的转折期，经济转型的短期阵痛难以避免；全球资产价格不断膨胀，国际资本异常流动加速，带动我国初级产品和资产价格走高，管理通胀预期的压力较大，经济下行风险依然存在。

从珠海自身发展实际来看，经济特区范围扩大至全市，东西部发展将更加协调，综合经济实力持续提高，现代产业发展势头良好，经济结构不断优化，重大项目建设加快推进，基础设施日臻完善，创新能力显著增强，科教文卫同步发展，民生状况逐步改善，经济发展的基础更为坚实。但是，实业投资增长缓慢，产业项目储备较少，项目建设周期过长，外部市场需求动力不足，项目融资压力增大等，也给保持经济快速增长带来了难度。

四、金湾片区房地产形势

金湾区位于珠海市西南部，地处珠江出海口的磨刀门与崖门之间的南海之滨，辖南水、三灶、小林、平沙、红旗5镇和金海岸城区街道办事处，全区常住人口17万人，其中户籍人口10.26万人。陆地面积447.63平方公里，滩涂面积200多平方公里，海域面积1000多平方公里，有18个岛屿，拥有丰富的土地、海洋、水产、旅游、生态、淡水、电力、港等资源。金湾区东面与香港、澳门相邻，南面是著名的大西国际水道，北面是经济发达的珠江三角洲腹地。