商业地产--我们同行在最高端

商业地产的总纲

一、商业地产概念

商业地产：

商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式；从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国

外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。基本概况：

商业地产的形式多样，主要包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等。

工业园区一般不划为商业地产。实际上大家看到很多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店，

可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。

商业地产的英语是：Commercial real-estate

商业地产这一说法在中国是近几年来才开始提及和被众多房产专家们所研究；这

也是我要理顺商业地产的原因之一。

二、商业地产发展

商业地产起源：

一提起现代商业地产，就会想到商品和商品交换这一个古老的话题，不得不说这

是人类的文明和智慧的创举，当然，它也是一部血泪史。人所以不同于一般的动物，

就是不断地创造方便人与人之间沟通的桥梁，不再恪守着各自的地盘，而是不断地向

外寻求突破和发展，商品就成为向外交流的载体或者媒介，而交换的目的，就是获得

对方的认同，体现价值，这时的商品是有功利性的。

没有功利性的商品是物品，不以交换为目的，原始社会就只有物品，一切物品只

是为了生存，是共有的。当物品被人私自占有，人类就进入到了奴隶社会，人本身也

成了被占有的物品，人也可以成为商品。

随着物品开发的价值发现，越来越多的物品成为商品，商品品种越来越多，一部

分已超出拥有者自身的需要，而自身的稀缺又渴望得到，这样就产生了商品互动交换，以物易物（当物与物之间不对等，则产生了一种衡量物品价值的中介——货币）。

商品交换是商品丰富的结果，是弥补各自稀缺物品的必然，随着商品交换的频繁，人类产生了集中交易的现象，大宗商品需要一个大平台来进行交易，于是，人类自发

形成原始的交易场所，这是集贸市场的前身。

原始的交易场所刚开始是一块空地，大量的商品集聚在此进行交易，起初，地方

不太固定，后来，人类的交易越来越需要一块固定的场所进行交易，不受时间和天气

的限制，以方便随时交易商品，这就是集贸市场的雏形。

集贸市场满足了批量大宗交易，但小数量的商品、临时性的商品就需要寻找更合

适它们的平台，商铺就此形成了，此时的商铺，只是交易商品的媒介或载体，本身不

产生价值，它规模比较小。

商品交易活动频繁、相对集中的地方，就是城市的雏形。

起初，人类还没有认识到商铺的价值，只是为了方便交易商品，当这种交易平台

随着商品交易的活跃，其自身价值也被人类发现，特别是土地私有化产生以后，长期

占领一个好的地段来进行商品交易可以促进交易量，获得商品交易利益最大化，人类

就步入了封建社会。土地包括在土地上的建筑就成了封建王朝世袭的宝贵财富，封建

主除了占有商品，还占有了从事商品交易的土地，其中包括商铺。

工业化的产生标志着资本主义的到来，特别是土地可以自由买卖打破了封建王朝

的世袭制度，体现了资本主义的先进性，从此，土地成为商品，附和在土地上从事商

品买卖的建筑，其价值被资本充分开发利用。

在某些区域，资本开发的地上建筑的价值远大于在此建筑物内从事商品交易所产

生的价值。资本充分利用了土地和建筑物的稀缺性，充分利用了稀缺后无法估量的价

值空间，充分利用了这种空间的聚合力和想象力，把有形的空间变成无限的利润了，

甚至成了其无数年以后，用来进行更大交换的筹码（现在无法判断其动机），这就是

商业地产的雏形。

简单来说，商业地产就是附和在土地上从事商业经营活动的建筑物，现在的商业

地产已远远超过了经济的层面，当然，它首先是经济层面，其实质可以上升到国家利

益和老百姓利益的层面，由此而引来关于中外资本在商业地产的争夺将对国家和民族

来说，无疑埋下了一颗核弹。

中国商业地产：

近年来，新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主

力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留

下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业应运而生。

据了解,2008年1-2月全国房地产投资完成2374亿元，占第三产业投资的比重为

50.3%，同比上升3.9个百分点。房地产投资同比增长32.9%，增幅提高8.6个百分点。2008年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.9%，涨幅比1月低0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比1月低0.1个百分点。

2007年中国商业地产市场投资总体稳定增长，全国商业用房的投资总额2775.56亿元，同比增长17.9%，连续三年保持在17%左右，这与当年消费品零售总额同比16.8%的增长幅度非常接近。2007年中国商业地产行业还有两个特点：一是主要大中城市商业物业的供应关系无明显大起大落，市场透信价格相对平稳。另一个是市场结构的区域性差异较大，以2007年投资额增幅为例，北京略高于10%，上海为2.5%，天津则为78%。这是因为北京奥运预期提前消化，上海商业发展出现饱和，而天津有滨海新区的发展概念。

随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。然而,随着中国商业地产掀起的这一轮投资热潮，商铺地产、购物中心地产、写字楼、工业地产等在某些主要城市却存在了过量开发导致市场风险危机大增。

出现了几大问题：

租售供大于求

通过市场调研可以看到,目前我国商业地产过热。在商业营业面积供给迅速增加的同时，空置率也在上升。近年来，商铺供给过剩的情况继续发展。这些情况，意味着中国商业地产已进入风险与机会并存的时期，将受到双重考验。

现阶段中国商业企业发展变化非常大，零售市场的企业集中度将进一步提升，将进一步影响上游制造商和批发商的市场格局；而成熟的大型零售商之间的竞争，将进一步向“质”的方向发展。与此同时，外资流通企业在扩大市场份额的同时，在向流通环节的上游渗透；流通相关行业的发展也面临着进一步洗牌，重点即在于横跨流通和房地产的商业地产领域。在零售商发展求“质”的年代，商业地产商如果还在继续单纯求“量”和“面积”的比拼，而忽视对零售商客户的专业服务，必定会陷入发展困境。

过热存在风险

目前我国商业地产已进入风险期，存在着越建越多，越建越大，越建越洋，越建越窄的倾向。主要表现为总量接近饱和，结构多方失衡，泡沫凸现，空置率上升。实际开发时，许多开发商往往片面注重零售店铺对整座商业用房的吸引作用，一味讲求