房地产基础知识及销售技巧2

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第一章

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一

一、房地产的概念

房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。包括物质实体和依托于物质实体上的各种权益。房地产作为特殊的商品关键在于其有各种的权益。又常称为“不动产。

房产：建筑在地面上的各种房屋包括住宅、厂房、商业、教育、办公等地产：是土地和地下各种基础设施的总称包括供水供热供电排水等地下管线及地面通道。

房地产业

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，包括：土地开发；

房屋建设、维修、管理；土地使用权的有偿划拨、转让；房屋所有权的买卖、租赁；

房地产抵押贷款；房地产市场。

二、房地产的特征

（-）位置的固定性和不可移动性。

（二）使用的长期性。

（三）影响因素多样性。

（四）投资大量性。

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（五）保值增值性。

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三、房地产的类型

（一）根据土地的用途分类：

1、居住用地

2、公用设施用地（含商业用地）

3、工业用地

4、仓储用地

5、对外交通用地

6、道路广场用地

7、市政公用设施用地

8、绿化用地

9、特殊用地

(-)按照房屋的使用功能可以分成八类

1、住宅

2、工业厂房和仓库

3、商场和店铺

4、办公楼

5、宾馆酒店

6、文体娱乐设施

7、政府和公用设施

8、多功能建筑(综合楼宇)

房地产市场划分为：一级、二级和三级市场。（即土地市场，一手房市场，二手房市场）

房地产一级市场又称土地一级市场，是指土地使用权出让的市场，即国家通过指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。

房地产二级市场，是指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场，一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。向开发商购买一手商品房属于二级市场行为。

房地产三级市场，是指购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。向其它单位或个人购买二手商品房属于三级市场行为。

五、国有土地出让的方式

2002年，国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》

规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地, 方式出让。

六、土地使用年限

A 住宅的土地使用年限为70年； ＞经济使用房的使用年限为50年； A 工业用地50年

A 教育、文化、体育、卫生等土地使用年限为50年 A 商业、旅游、娱乐用地40年

国有土地出让方式:

招、拍、挂

必须采取拍卖、 招标或者挂牌

A综合或者其他用地50年。

七、房地产专业名词

五证两书一表

五证:国有土地使用证

建设用地规划许可证

建设工程规划许可证

建设工程开工证

商品房销（预）售证

各证件的办理是按既定先后顺序的。

两书：商品房丿页量保证书

商品房使用说明书

一表：商品房竣工验收备案表

三通一平

1 施工现场到达路通，水通、电通、和场地平整。

七通一平

基本建设中前期工作的施工现场要求，路通、上水、雨污水（下水）、电力、通讯、

热力、煤气管道。及土地平整

九通一平

七通基础上加宽带网络，和有线电视。

生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地。

熟地：指具有完善的城市基础设施，土地平整, 能直接在上进行房屋建设

的土地。

毛地：指具有一定的城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地。

商品房

房地产开发经营企业经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。

经济适用房

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点

房改房

房改房是指原为福利分配给职工的工房，房改后由职工按相关房改规定购买的住房。房改房包括准成本价购买的公房和以成本价购买的公房。

廉租房

廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。

期房

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

现房

现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房

时应签出售合同。

准现房

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

共有房产

共有房产是指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

尾房

尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。

居住组团

居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000-3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

建筑小品

建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

均价

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。

起价

起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。

公积金贷款

缴存住房公积金的住房者向银行提交公积金贷款申请，并将所购房屋想银行抵押的行为，具有互助性质，贷款利率比商业性贷款利率要低。