上海酒店式公寓市场分析
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2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001
长宁
面积分布 古北区域内以中大面积为主
长宁
300
267
250
200
242
169
150
115
125
100
86
63
110
50
50
49
55
57
0
价格走势
区域内总体价格走势平稳，酒店式公寓价 格比同期住宅价格高10%-15%
30000 25000 20000 15000 10000
2003 一年期贷款基准利率（%）
2007 投资回报率
2003年 （区域均价）
2007年 （区域均价）
售价 15000 26000
租金 3.4 4.3
投资回报率 7.6% 5.7%
长宁
市场小结
长宁
区域发展成熟，具有稳定的客源支 撑，适合开发酒店式公寓产品。
黄浦
区域特点
黄浦
•地段优势 •旅游、商务 •南北分化
个案分布
黄浦
北黄浦
南黄浦
开盘时间
黄浦
•集中于2001年-2004年
2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001
中福世福汇
北黄浦
天赐公寓
2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 中福大厦
新世纪大厦
南黄浦
赛元大厦 中福花苑青年汇
面积分布
•小面积户型为主 •北大南小
价格走势
浦东
陆家嘴区域住宅价格高于酒店式公寓价格 世纪公园酒店式公寓价格比住宅略高
35000 30000 25000 20000 15000 10000
5000 0
2001
2002
陆家嘴
2003 2004 2005
酒店式公寓
住宅
2006
16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000
历年酒店式公寓产品成交价格情况分析 （与同期住宅对比）
25000
20000
15000
10000
5000
0 2001
2002
2003
酒店式公寓均价（元/㎡）
2004
2005
2006
内环内住宅均价（元/㎡）
2001 2002 2003 2004 2005 2006
市中心—向外扩散—无明显特征 （烂尾改建—新建）
4%
2%
0% 2003年
一年期贷款基准利率 世纪公园区域投资回报率
10.03% 9.03%
6.57%
2007年 陆家嘴区域投资回报率
区域内均价 （2003年）
区域内均价 （2007年）
陆家嘴
售价
租金 投资回报率
11000
4.3
12.12%
18000
5.5
10.03%
区域内均价 （2003年）
区域内均价 （2007年）
黄浦
140
120
98
100
80
60
40
20
34
0 中福世福汇
北黄浦
124
38 天赐公寓
区域市场
浦东
区域特点
浦东
中高档产品 统一经营 外籍商务人士
个案分布
浦东
开盘时间
销售周期短，市场销售情况较为理 想。
浦东
陆家嘴
2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001
世纪公园
2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001
中远行家 国际金融家
2335
0 2007
2001
2002
世纪公园
2003 2004 2005
酒店式公寓
住宅
2006
2007
客源
投资客占有绝对比例，本区域适 合打造小面积投资型产品。
浦东
5%
95% 自住 投资
20% 55%
25%
外籍商务客 旅游客 本地工作人员
浦东
投资回报
12.21% 14%
12%
10%
11.48%
8%
6% 5.31%
研究范围 内环内
销售型小面积商办物业
服 务 式 公
寓
酒 店 式 公
寓
商S 住o 两h 用o
产 权 式 酒
店
定义：统一经营，不分割产权销售 特点：提供最好的服务，品质较高 包装：品质，服务
服务式公寓
SOHO商住两用（偏办）
定义：一般分割产权销售，可商可住 特点：功能与服务更偏向与办公 包装：区位，低总价，多功能多用途为诉求
500000 450000 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000
50000 0
16
4
2001
2002
酒店式公寓供应面积（㎡）
16
7
7
2003
2004
2005
酒店式公寓需求面积（㎡）
18
Байду номын сангаас
16
14
12
8
10
8
6
4
2
0 2006
项目个数
3500000 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000
世纪公园
售价
租金 投资回报率
10000
3.7
11.48%
15000
4.5
9.03%
市场展望
浦东
由于浦东的特殊区位和强大的产 业支撑，区域市场有充足的客源保 障，因此区域酒店式公寓市场的前景 良好。
长宁(古北)
区域特点
长宁
高品质 高租金 传统富人区
个案分布
长宁
兆丰园林天下
延安路高架
开盘时间
区域内以高档住宅为主，从04年开始有 酒店式公寓产品
互欣商务酒店
面积分布
浦东
面积范围在23-126㎡之间，不同 面积段满足不同客层的需要。
陆家嘴
140
126
120 100
100
88
112
80
74
60
60
66
40
56
40
20
30
0
世纪公园
120
100
100
68
80
70
68
60
65
40
50
20
0
中远行家 国际金融家
100 65
23
2335
30
互欣商务酒店
5000 0
2002年
2003年 2004年 2005年 2006年
住宅价格
酒店式公寓价格
2007年
长宁
客源
传统富人区，以海外华侨为主要客源,多以 自住为主要需求。
长宁
25% 75%
自住 投资
20%
20%
60% 外籍商务人士 海外华侨 本地客源
投资回报
8.00% 7.00% 6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00%
定义：产权属于小业主，注重居住功能 特点：小业主自主经营，难以保证品质 包装：以小户型打造低总价，高回报为诉求点
酒店式公寓（偏住）
产权式酒店
定义：分割销售产权，再由酒店统一经营管理 特点：小业主收取稳定回报，但无使用权 包装：低总价，稳定回报为主诉求
整体市场
区域市场
成功个案
成功要点
整体市场
历年酒店式公寓产品供求情况
500000 0
历年酒店式公寓产品成交情况分析 （占同期商办性质商品房、住宅比例）
2001
2002
2003
酒店式公寓需求面积（㎡） 商品住宅销售面积（㎡）
2004
2005
2006
商办产品需求面积（㎡）
35000000 30000000 25000000 20000000 15000000 10000000 5000000 0
长宁
面积分布 古北区域内以中大面积为主
长宁
300
267
250
200
242
169
150
115
125
100
86
63
110
50
50
49
55
57
0
价格走势
区域内总体价格走势平稳，酒店式公寓价 格比同期住宅价格高10%-15%
30000 25000 20000 15000 10000
2003 一年期贷款基准利率（%）
2007 投资回报率
2003年 （区域均价）
2007年 （区域均价）
售价 15000 26000
租金 3.4 4.3
投资回报率 7.6% 5.7%
长宁
市场小结
长宁
区域发展成熟，具有稳定的客源支 撑，适合开发酒店式公寓产品。
黄浦
区域特点
黄浦
•地段优势 •旅游、商务 •南北分化
个案分布
黄浦
北黄浦
南黄浦
开盘时间
黄浦
•集中于2001年-2004年
2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001
中福世福汇
北黄浦
天赐公寓
2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 中福大厦
新世纪大厦
南黄浦
赛元大厦 中福花苑青年汇
面积分布
•小面积户型为主 •北大南小
价格走势
浦东
陆家嘴区域住宅价格高于酒店式公寓价格 世纪公园酒店式公寓价格比住宅略高
35000 30000 25000 20000 15000 10000
5000 0
2001
2002
陆家嘴
2003 2004 2005
酒店式公寓
住宅
2006
16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000
历年酒店式公寓产品成交价格情况分析 （与同期住宅对比）
25000
20000
15000
10000
5000
0 2001
2002
2003
酒店式公寓均价（元/㎡）
2004
2005
2006
内环内住宅均价（元/㎡）
2001 2002 2003 2004 2005 2006
市中心—向外扩散—无明显特征 （烂尾改建—新建）
4%
2%
0% 2003年
一年期贷款基准利率 世纪公园区域投资回报率
10.03% 9.03%
6.57%
2007年 陆家嘴区域投资回报率
区域内均价 （2003年）
区域内均价 （2007年）
陆家嘴
售价
租金 投资回报率
11000
4.3
12.12%
18000
5.5
10.03%
区域内均价 （2003年）
区域内均价 （2007年）
黄浦
140
120
98
100
80
60
40
20
34
0 中福世福汇
北黄浦
124
38 天赐公寓
区域市场
浦东
区域特点
浦东
中高档产品 统一经营 外籍商务人士
个案分布
浦东
开盘时间
销售周期短，市场销售情况较为理 想。
浦东
陆家嘴
2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001
世纪公园
2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001
中远行家 国际金融家
2335
0 2007
2001
2002
世纪公园
2003 2004 2005
酒店式公寓
住宅
2006
2007
客源
投资客占有绝对比例，本区域适 合打造小面积投资型产品。
浦东
5%
95% 自住 投资
20% 55%
25%
外籍商务客 旅游客 本地工作人员
浦东
投资回报
12.21% 14%
12%
10%
11.48%
8%
6% 5.31%
研究范围 内环内
销售型小面积商办物业
服 务 式 公
寓
酒 店 式 公
寓
商S 住o 两h 用o
产 权 式 酒
店
定义：统一经营，不分割产权销售 特点：提供最好的服务，品质较高 包装：品质，服务
服务式公寓
SOHO商住两用（偏办）
定义：一般分割产权销售，可商可住 特点：功能与服务更偏向与办公 包装：区位，低总价，多功能多用途为诉求
500000 450000 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000
50000 0
16
4
2001
2002
酒店式公寓供应面积（㎡）
16
7
7
2003
2004
2005
酒店式公寓需求面积（㎡）
18
Байду номын сангаас
16
14
12
8
10
8
6
4
2
0 2006
项目个数
3500000 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000
世纪公园
售价
租金 投资回报率
10000
3.7
11.48%
15000
4.5
9.03%
市场展望
浦东
由于浦东的特殊区位和强大的产 业支撑，区域市场有充足的客源保 障，因此区域酒店式公寓市场的前景 良好。
长宁(古北)
区域特点
长宁
高品质 高租金 传统富人区
个案分布
长宁
兆丰园林天下
延安路高架
开盘时间
区域内以高档住宅为主，从04年开始有 酒店式公寓产品
互欣商务酒店
面积分布
浦东
面积范围在23-126㎡之间，不同 面积段满足不同客层的需要。
陆家嘴
140
126
120 100
100
88
112
80
74
60
60
66
40
56
40
20
30
0
世纪公园
120
100
100
68
80
70
68
60
65
40
50
20
0
中远行家 国际金融家
100 65
23
2335
30
互欣商务酒店
5000 0
2002年
2003年 2004年 2005年 2006年
住宅价格
酒店式公寓价格
2007年
长宁
客源
传统富人区，以海外华侨为主要客源,多以 自住为主要需求。
长宁
25% 75%
自住 投资
20%
20%
60% 外籍商务人士 海外华侨 本地客源
投资回报
8.00% 7.00% 6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00%
定义：产权属于小业主，注重居住功能 特点：小业主自主经营，难以保证品质 包装：以小户型打造低总价，高回报为诉求点
酒店式公寓（偏住）
产权式酒店
定义：分割销售产权，再由酒店统一经营管理 特点：小业主收取稳定回报，但无使用权 包装：低总价，稳定回报为主诉求
整体市场
区域市场
成功个案
成功要点
整体市场
历年酒店式公寓产品供求情况
500000 0
历年酒店式公寓产品成交情况分析 （占同期商办性质商品房、住宅比例）
2001
2002
2003
酒店式公寓需求面积（㎡） 商品住宅销售面积（㎡）
2004
2005
2006
商办产品需求面积（㎡）
35000000 30000000 25000000 20000000 15000000 10000000 5000000 0