物业经营管理的未来发展

第十章物业经营管理的未来发展

历年考情

2013年真题在新教材中所占分值为65分，其中本章知识点未出现考题，但我们不应忽视。

从传统的物业管理服务向现代化服务业转型升级，是物业管理行业发展的方向。

第一节资产管理的未来发展

知识点一：我国资产管理的现状与问题（轮换考点）

1.简述我国资产管理的基本现状？

答：1．区域状况

一般来说，资产管理的发展状况与区域经济发达程度成正比。经济发达地区资产管理的起步较早，也较其他地区发育更成熟。

①在经济发达地区，房地产业也较为发达，市场整体发育度高

②经济发达地区资产管理市场孕育较早

③经济发达地区物业服务企业经营效益较好

④在经济发展的推动下，经济发达地区物业管理行业的法制体系较为完善。

2．企业运作状况

在业内资产管理开拓探索中，部分企业已形成有自身鲜明特色的模式。

2.简述资产管理的主要类型？

答：目前，我国物业服务企业开展的资产管理大致有以下三种形式。

1．专业服务

专业服务是指物业服务企业凭借自身的专业知识、技术能力和管理经验，以房地产开发建设单位、其他单位以及业主等受众群体为对象，有偿提供专业意见、咨询服务和操作方案等综合性服务行为。

物业服务企业既可以提出方案，全程参与方案的实施，也可以仅提供专业意见或方案，由服务需求方自行组织实施。

2．多种经营

多种经营是指物业服务企业针对业主、物业使用人等客户日常衣、食、住、行、游、娱、购等生活与工作多方面、深层次需求。

多种经营包括：物业服务衍生服务、代办服务和咨询服务等。

3．资产经营

资产经营是物业服务企业充分利用自身的综合优势与综合能力，对业主共有或专有的资产实施经营管理，并获取相应利益的综合性活动。资产经营的对象主要是不动产。其产权归属主体既有房地产开发建设单位，也有业主或其他单位。资产管理主要是受委托经营管理，经营的方式既有自营，也有合作经营。

3.简述资产管理的运作形式？

答：目前我国物业经营管理运行中，资产管理的运作形式大致有三种。

1．自营

自营是指物业服务企业自行组织开展资产管理活动，并对服务的过程和结果承担全部责任。如物业服务企业扩大经营范围，以管理部为服务单位或建立专门部门为业主代租、代售物业。

2．提供交易平台

提供交易平台是指物业服务企业只提供交易平台并负责管理，提供技术支持等，不参与交换的服务形态。如：通过电子商务平台，整合供应商资源直接向业主提供日常生活所需产品与服务；物业服务企业搭建经营场地，组织小区跳蚤市场（旧货市场）等。

3．合作经营

合作经营是指物业服务企业与其他经营主体合作，共同开展资产管理经营。如业主提出直饮水需求，最佳的路径是物业服务企业依据

业主需求联系销售商为业主安装直饮水设备，而非自行研发、生产和销售。从资产管理经营实践来看，合作经营是当前较普遍的运作形式。

知识点二：国内外资产管理经验借鉴（轮换考点）

4.简述香港、台湾、美国地区的资产管理？

答：（一）香港地区的资产管理

1．公营房屋的资产管理——物业管理私营化。

针对公营房屋物业，香港实行的是物业管理私营化，如将房屋的物业管理与租务管理相分离。

2．私营房屋的资产管理——大型企业管理为主。

香港的私营房屋主要由一些大型企业管理为主，这些机构不仅可为业主、租客及投资者提供综合的物业服务，同时亦考虑跨国企业、大型金融机构、政府及公营机构及世界各地发展商的需要，提供在商业、财务、物业、经济及政策上的解决方案，专业顾问服务可涵盖物业投资组合管理、建筑顾问、估价，并协助提升物业资产价值。

3．设施物业的资产管理——由设施管理公司管理。

现在很多大机构包括政府部门越来越多将它们的物业设施交由

设施管理公司代管，以达到理想的成本控制及营运效益。

（二）台湾地区的资产管理现状

1．台湾资产管理的界定

台湾物业管理以实现整合业界软硬件标准化系统、提升服务质量为目标，将物业管理服务业产业范畴依其服务项目分为三类：第一类是建筑物与环境的使用管理与维护；

第二类为生活与商业支持服务；

第三类则是资产管理，包括提供不动产经营顾问、开发租赁及投资管理等服务。

2．台湾资产管理的内容

(1)不动产经营顾问服务，如提供不动产鉴定、估价等；

(2)不动产开发租赁服务，如提供不动产的市场研究、开发、租赁、代理等；

(3)不动产经纪服务，如提供不动产的代销、中介等；

(4)不动产投资服务，如提供不动产的投资管理、收益等服务；

(5)其他服务，如提供不动产证券化、经纪等服务。

大陆的资产管理的外延包含台湾的物业管理、生活与商业支持服务以及部分资产管理的内容。

（三）美国的资产管理

1．物业管理衍生性服务

除常规性物业管理服务外，团队同时努力为居民创造一种既舒适又有人情味的居住环境。如在住宅区内，购进一流的管理设施，开设

超市、图书馆、餐厅、理发室等。

2．物业经营

团队依托于常规物业管理参与物业的经营，从事物业租售代理、估价、咨询等。

3．资产管理

美国物业管理行业所从事的资产管理是通过资本运作，使其成为一种新的资本，增强资产的流通性，成为新的利润增长点。如抵押贷款证券化；房地产投资信托基金。

知识点三：资产管理未来发展的广度与深度（轮换考点）

5.资产管理未来发展的广度与深度？

答：谢家瑾：提出物业管理未来发展应实现“纵向延伸至房地产业的整个链条、横向涵盖消费者个性化需求”的观点，就是在物业管理平台上开展资产管理。总的来说，资产管理未来发展应注意从广度与深度两个方面实现突破。

1．深度纵向突破

(1)上游环节。

向上游环节拓展资产管理是指物业服务企业利用物业管理的优势，为开发商规划、设计、施工、销售和管理物业项目提供专业服务和资产经营。这类业务专业服务技术含量高，对物业服务企业要求高，盈利水平也高且市场巨大，是物业服务企业向物业管理的上游环节拓