某地块控规说明书
文本
第一章总则 (2)
第二章规划依据、规划原则及指导思想 (2)
第三章发展战略及建设方针 (2)
第四章用地规划 (4)
第五章生活居住区规划 (6)
第六章公共设施规划 (7)
第七章文物古迹及历史街区保护规划 (8)
第八章综合交通规划 (9)
第九章园林绿地系统规划 (10)
第十章环境保护规划 (10)
第十一章市政基础设施规划 (11)
第十二章综合防灾规划 (12)
第十三章规划控制体系 (13)
第十四章规划实施策略与措施 (20)
第十五章附则 (20)
第一章总则
第一条根据赣州中心城区水东片区的发展需要，为顺利进行水东片区生态的保护与城市开发建设，特制订本规划文本（下称文本）。
第二条本次规划文本适用于水东片区23.4平方公里范围内的各地块及各类用地建设的规划管理工作。规划区内开发建设、修建性详细规划和工程设计均应符合文本的规定。
第三条文本涉及的控制指标和技术规定是根据现有的相关标准、规范指定的，未涉及的指标应符合国家、江西省和赣州市的有关法规、标准确定。
第二章规划依据、规划原则及指导思想
第四条规划依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》
2、建设部《城市规划编制办法》（中华人民共和国建设部令（第146号））
3、国家标准（GBJ137-90）《城市用地分类与规划建设用地标准》
4、国家标准（GB50445-2008）《村庄整治技术规范》
5、《工程建设标准强制性条文》城乡规划部分
6、国家、江西省相关法规和规范
7、《赣州市城市总体规划（2006—2020年）》（上海市城市规划设计研究院）
8、《赣州市城市总体发展概念规划》
9、《赣州市旅游发展总体规划（2005－2020年）》
10、《赣州三江六岸城市设计》（美国龙安公司）
11、《赣州市中心城区水东片区规划》（赣州市城市规划设计研究院）
12、《赣州市水东梅林片区控制性详细规划》（江西省城乡规划设计研究院）
第五条规划原则及指导思想
1、生态优先原则
2、区域协调原则
3、效益统一原则
4、人文特色原则
第三章发展战略及建设方针
第六条发展目标
1、发挥区位、交通优势，将水东片区建设成为赣州中心城区东部的园林化新城区。
2、加强生态保护和环境治理，注重文化内涵，将城市开发与生态保护有机融合，实现可
持续发展。将水东建设成为赣州中心城区“绿肺”，人们休闲旅游的“后花园”和都市农业生
产基地。
3、建设高效便捷的城市综合交通、公用设施、环境保护、综合防灾等基础设施系统，完
善城市功能，满足人们生产和生活的需要。
4、挖掘片区历史文化资源，尊重人们的宗教习俗，维护片区发展脉络，保持文化的多元
性，弘扬革命精神、人本精神，建设和谐社会。
第七条功能定位
赣州中心城区后花园，以生态居住和休闲旅游服务为特色，具有本土地域特色的多元文化展示区。
第八条产业发展导向
水东片区主要发展城郊旅游、观光朝圣、城郊房地产、社会服务产业和都市农业。
第九条发展规模
1、片区用地规模
规划总用地范围23.41 km2，其中，城市建设用地11.67km2。农村居民点建设用地0.99km2，生态用地10.75km2。
2、片区居住人口规模
水东片区规划人口容量15万人（其中农村居住人口1.3万人）。
第十条用地选择及建设方针
1、用地选择
水东片区新增建设用地选择靠山发展，预留出东河桥头至木材厂之间的生态开敞空间，在青龙山东北侧安排建设用地。
2、建设方针
水东片区的项目建设本着“道路先行，先地下，后地上”的原则，按基础设施配套、公共服务设施完善、生态环境优良的的目标有序展开，量力而行，尽力而为。
1、道路建设应贯彻“抓干放支”的原则，充分协调区域大交通关系，片区内主干道应按
规划严格实施，先行展开建设；次干道需有但可调，保持通畅，以满足交通需求为主；支路视
需要配建，充分体现项目安排的灵活性，以适应因项目不确定对用地规模的不同需求。
2、基础设施建设应依托赣州、章贡区、水东镇三级城镇进行配套发展，按容量适度超前
发展，设施逐步跟进建设的原则合理展开建设，体现水东片区的发展弹性，同时避免因基础设
施建设战线过长而造成的大量超前投资。
3、公共服务设施建设应与赣州、章贡区、水东镇三级城镇实现资源共享的原则进行完善
配套发展，避免重复建设，实现与城市共建共享，体现城市社区整体性。城区内服务于企业的
生产服务设施建设应优先和强化。
4、生态环境建设应在尽量保护好原生态的前提下，积极展开片区的景观环境的建设，塑
造有特色的生态景观环境，积极营造片区园林化氛围。片区的生态建设主要是注重公共空间、
重要景观节点的建设及道路和沿街绿化。按“以人为本”的原则，公共空间、重要景观节点及
道路绿化由片区指挥部控制和建设。加强“绿线”管理，沿街绿化用地与项目用地实行“捆绑
式”由项目业主统一代征，片区指挥部进行营建，项目用地内部的景观与绿化建设由指挥部引
导，以弘扬企业文化为主题，由企业主自主经营，发挥个性与特色，提高水东片区的品位。
5、场地平整应在投资项目确定后，根据规划和场地设计依山就势局部展开，以利建设单
位结合自然地形展开建设，弘扬个性。同时可节约大量场地平整投资，避免大规模场地平整造
成对原生态的破坏。
第四章用地规划
第十一条规划结构
结合水东片区的自然生态和已有建设条件，形成“一核两带（轴）三片”的布局结构。
●一核：为马祖岩生态人文景观核。
●两轴（带）：依托赣江和贡江形成的滨江文化旅游休闲带和通过虔东大道、赣储公路形
成城市发展轴。
●三片：即以佛教文化、生态为主题的马祖岩片区；以民俗文化为主题的七里片区；以社
会和谐、人文关怀为主题的虎岗片区。
第十二条用地分类与构成
本规划城市建设用地按国家标准GBJ137-90《城市用地分类与规划建设用地标准》进行分类。
①居住用地：本区以二类居住用地为主，沿赣江，贡江东岸安排一类居住用地。规划居住
用地总面积499.74公顷，其中一类居住用地面积42.36公顷，二类居住用地面积457.38公顷，
居住用地占总建设用地42.84%。
②公共设施用地：采用集中与分散相结合的布局模式，在七里古镇入口地块，水东派出所
地块，建春门浮桥，虎岗布置集中的公共服务设施；各居住区配建相应文化、教育、商业设施。
规划公共服务设施总用地面积170.38公顷，占总建设用地14.67%。
③工业用地：整合、搬迁虎岗和七里现有工业。近期严格控制其发展，条件具备后搬迁。
规划保留的工业用地总面积10.36公顷，占总建设用地0.89%。
④仓储用地：结合大交通布置，建设赣东国际集装箱货运枢纽，在赣东货场周边集中安排
物资仓储配送中心、货运中心，形成服务于赣州区域的物流配送、物资集散基地。保留赣州水
东油库。规划仓储用地面积42.72公顷，占总建设用地3.66%。
⑤市政公用设施用地：包括变电站、污水处理厂、公交保养场、加油站、邮政局、电信局、
燃气站、消防站、环卫所及配套各级市政服务设施。规划市政设施用地25.26公顷，占建设总
用地2.17%。
⑥绿地：规划遵循点、线、面、片结合的绿化结构系统，对规划范围内的绿化用地进行统
一布局。在赣江大桥桥头处规划桥头公园，建设综合性公园；居住区、沿江及主要道路布置居
住区绿地、街旁绿地及滨江绿地，公共绿地面积92.72公顷，占建设总用地7.95%。铁路沿线、
高压走廊区域、文物古迹周边区域布置防护绿地，用地面积89.11公顷。规划绿地面积为181.38
公顷，占建设总用地15.55%。
第十三条水域和其他用地
1、水域及生态用地
保护片区内的山林水库，延续沿江的生态水网格局，维系片区生态平衡，围绕马祖岩生态公园、沿江绿带，构筑生态廊道。规划本区水域及生态用地共1071.58公顷，其中马祖岩生态
公园绿地481.09公顷。
2、新农村建设用地
规划保留片区内规模较大的村庄，进行社会主义新村改造，预留部分用地用于安置搬迁的村民。规划本区安排该类用地98.72公顷。
第十四条土地使用的兼容性
由于城市建设和发展过程中的不确定因素，本片区允许在不影响土地原规划使用环境条件前提下，依照《水东片区土地兼容性控制表》中兼容性的控制规定调整土地使用性质。
第十五条土地划分和细化
由于城市建设和发展过程中的不确定因素，本次规划划定的地块在实际开发建设中有可能出现地块合并或细分的要求，为保证设施的配套及营造良好空间环境，建筑基地未达到下列最
小面积的，不得单独建设：
水东片区最小开发用地控制表
土地开发利用时，可根据实际需要，在满足土地使用相容性前提下，进行细划或组合，对
于总面积较大的地块，在开发过程中如进一步划分为小地块，其开发强度可按如下规定进行调
整：
（1）细分后小地块的建筑面积总和不得超过原大地块所规定的限度。
（2）对于沿街道、城市广场等开阔地段的小地块, 其容积率可适当提高。
为防止土地投机，开发地块必须满足国土部门规定的项目最低容积率要求。若分期开发，首期开发的容积率不得低于0.6。
第十六条地价等级分区
本次规划确定的市政类用地总面积为299.92公顷，占总用地的25.71%。市场类用地总面积为661.95公顷，占总用地的56.74％。
Ⅰ类地价：位于水东片区核心部位，交通便捷，公共设施集中，可高强度开发的城市级公共设施用地。
Ⅱ类地价：靠近片区中心部位，以及临接规划区干道的公共设施用地。
Ⅲ类地价：片区公共设施、市政设施配套，环境良好的沿江及中心区的居住用地。
Ⅳ类地价：片区外围，交通便利，市政设施配套的居住用地。
Ⅴ类地价：位于水东片区外围，交通便利，市政设施配套的工业用地。
地价等级分区一览表
第五章生活居住区规划
第十七条居住用地规划
本区以二类居住用地为主，沿赣江，贡江东岸安排少量一类居住用地。规划居住用地总面积490.74公顷，居住用地占总建设用地42.84%。规划本区居住用地开发建设模式分为低密度
居住用地、二类居住用地、村民安置用地三类。规划居住人口容量15万。其中农村人口1.3
万，一类居住用地安排0.6万人居住。
第十八条居住区公建配套建设规划
按照“居住区级——居住小区级”两级进行配套，并按照分期实施原则，建设社区服务中心，完善社区文化设施、完善幼托服务配套，幼托等服务配套，优化中小学分布，加强社区体
育设施建设，改善居住环境。具体情况如下：
第十九条新农村建设规划
规划区范围内农村居民点，必须进行统一规划、统一整治。按照社会主义新农村建设标准，因地制宜的采取搬迁、合并和改造等方式，达到旧村整治与改造，建设农民新村的目标，建设
模式以多层公寓式住宅为主。规划保留、改造的村庄包含马祖岩村、水东村、虎岗村、正兴村、
七里村等。
第二十条拆迁安置规划
规划对因城市建设需要、历史文化建筑保护、用地功能调整或环境需求等需对现有村庄进行处置的，采取拆迁与合并两种方式处置。采用货币补偿+拆迁安置房或货币补偿+农民新村的
模式进行安置。安置小区以城市二类居住用地标准或以新村多层公寓式住宅为主建设。
规划水东片区共安排拆迁安置用地7处，其中虎岗、马祖岩、水东居住区各两处，七里居住区1处。共安排拆迁安置用地约56公顷，可安排拆迁户6000-8000户。
第六章公共设施规划
第二十一条中心体系规划
规划本区公共服务体系以依托赣州河套老城区与赣县县城为主，本区形成“一主三特”的中心体系。各公共服务中心情况如下表所示：
水东片区公共服务区一览表
第二十二条公共设施规划
1、行政办公设施：片区共安排行政办公设施用地共8处，搬迁水东镇政府，在规划区新
增办公用地内统筹安排规划行政办公用地5.14公顷，占建设用地的0.44%。
2、商业金融业设施：
⑴沿虔东大道布置商业金融用地，健全各类商业服务功能，依托七里古村及马祖岩文化生
态公园，打造特色商业文化街。各居住片区中心集中布置商业服务设施，形成居住区级商业服
务中心。
⑵保留并完善农资饲料大市场，新建蔬菜专业批发市场，在各居住区配套建设农贸市场，
方便居民生活。
⑶依托马祖岩文化生态公园、七里古镇、中华儿童新村，建设旅游接待综合服务区。
规划商业金融业用地119.75公顷，占建设用地的10.27%。
3、文化娱乐设施：安排文化娱乐设施7处，用地面积12.84公顷，占建设用地的1.10%。
4、医疗卫生设施
⑴规划保留并改造市二医院，三六二医院
⑵新建三所社区级医院
⑶在各居住小区设置医疗卫生站
规划水东片区医疗卫生用地15.63公顷，占建设用地的1.34%。
5、教育科研设施：保留改造水东片区现状教育科研设施用地。
6、文物古迹：严格按照文物保护要求，保护好片区内的各级文物。对中华儿童新村旧址
进行修复，建设旧址公园。对七里古镇进行整治，恢复古镇风貌，发展特色旅游。
7、其他公共服务设施：完善社会福利院和救助管理站人员和设施配套，新建红星老年公
寓。规划水东片区社会福利设施用地面积9.66公顷，占建设用地的0.83%。
第七章文物古迹及历史街区保护规划
第二十三条保护分区
规划对水东片区体现赣州传统风貌的文物古迹和历史地段根据现状建设情况和保护价值，将其划分为绝对保护区、建设控制区和风貌协调区等三类进行保护和整治。
①绝对保护区：指以省级、市级文物保护单位本体以及保存较为完整的古民居、祠堂、庙
宇本体等确定为核心保护区。核心保护区内应拆除影响风貌的构筑物，不得新建建筑，建筑恢
复做到“修旧如旧”。
②建设控制区：以马祖岩、李渤公祠、状元桥、建春门浮桥、万寿宫、仙娘古庙、池家祠、
坝上红军标语、中华儿童新村旧址等文物古迹和七里镇古瓷窑遗址本体保护范围之外外延30
－50米为建设控制区。七里村可划定为历史文化保护区。区内应严格控制新建建筑；协调整
改已有建筑。
③风貌协调区：在文物古迹外围100——300米划定风貌协调区。
第二十四条建筑处置规划
规划对各级文物保护协调区内的建筑进行定性和定位，提出保护、修缮与更新三种模式及措施。
①保护建筑：指水东片区内的各级文物保护建筑（文保单位）以及调查研究后确定的优秀
传统建筑。要求采取保存、修复、复原的保护方式，严格按文物保护的要求实施保护，保持原
貌，如实反映真实的历史遗存，强调保护的“原真性”。划定严格的保护范围和建设控制地带。
②修缮建筑：对风貌协调区内年久失修，但保留了原来的面貌（或者只是局部作了改变），
较为破落，需要进行保护性的修缮，按照原有特征、使用相同材料进行修复，并对建筑内部布
局和市政设施进行改造，以适应现代生活方式。
③更新建筑：对功能不符、与周边环境风貌有较大冲突和视觉障碍、难以整饰而有条件拆
除的建筑物采取拆除更新的办法，对协调区内的一般民居建筑，由于建筑风貌一般，质量较差，
采取整体更新的方式，按传统风貌改造或重建。
第八章综合交通规划
第二十五条对外交通
完善片区北侧厦蓉高速公路防护绿带，加快赣州市环城准快速路的建设；预留京九赣龙铁路复线空间，扩建赣州东站（货运）站场；加快实施跨江通道建设，畅通片区出口，加强片区
与中心城区及赣县的联系道路建设。
第二十六条城市道路网
规划本区道路以“三横一纵”“丰”字型道路为主干骨架，形成脉络清晰的道路系统。
道路分为主干道（道路红线宽度36－52米）、次干道（道路红线宽18-30米），支路（道路红
线宽≤米15）三个等级。
规划区内主次干道总长为48公里，主次干道道路网密度为4.21公里/平方公里；规划区道路广场用地总面积为195.93公顷，占城市建设总用地16.79%。
第二十七条道路交叉口
道路交叉口建设必须符合道路行车安全和技术规范要求，预留环城准快速路与东兴路、虔东大道与赣南大道、赣南大道与贡江大道三处互通立交桥用地。
第二十八条城市广场
本区共布置2处城市广场，总占地面积1.19公顷。结合结合马祖岩文化生态公园布置入口集散广场，结合章江浮桥及码头布置一处文化商业广场。
第二十九条公共停车场、加油站规划
规划区共布置25处公共停车场，总占地面积为8.39公顷。建设项目需单独配建停车场地，其面积控制应符合《建设项目配建停车场面积要求表》。
规划区共布置9处加油站，总占地面积为3.64公顷。
第三十条公共交通规划
本区与赣州市公交线路网由赣州市公交公司统筹安排。规划共布置2处公交站场用地，本
区内部组织2条公交线路，公交站点按照600-800米距离布置。在东兴路北侧安排换乘站，占
地面积0.67公顷。
第三十一条竖向规划
道路坡度控制在0.2%—3.0%以内，局部困难地段道路坡度大于3.0%。
第九章园林绿地系统规划
第三十二条绿地系统规划
结合区内道路、山体、水系、田园、湿地等自然元素，采用点、线、面相结合的手法，对片区内的绿化用地进行统一布局，构筑立体混合式绿地体系。形成“挽弓放箭式”绿地系统结
构。
规划水东片区设置市级综合性公园2处,即水东公园(面积 5.67公顷)，和谐公园(面积
15.01公顷)；社区公园共9处；专类公园2处，即马祖岩佛教文化主题公园，占地面积481.08
公顷，七里窑址保护公园，占地面积5.81公顷；街头绿地47.55公顷。建设沿京九铁路防护
绿化带及虎岗中华儿童新村防护绿地。规划水东片区防护绿地面积共计42.36公顷。规划保留
并控制京九铁路沿线防护绿化带、马祖岩至老城区及水西共3条城市绿化景观通廊。结合贡江
及赣江沿岸原有的滨水生态绿地建设水东片区生产绿地。
第三十三条古树名木保护
规划对片区古树名木按国家一、二级标准进行分级保护，实行专业养护部门保护管理和单位、个人保护管理相结合的混合管理模式。通过设立护理围栏，护理花坛，防治病虫害，支柱、
扶正，建立古树名木保护预备库（名录）方式进行保护等。并划定古树中心12m的范围内不得
建任何建筑。
第十章环境保护规划
第三十四条环境保护目标:达到国家环保模范城区标准。
环境空气质量标准执行为年平均二级标准, 赣江、贡江执行Ⅲ类水体标准，废水处理率100％
区域环境噪声等效声级平均值控制在55分贝，交通线两侧噪声等效声级平均值控制在70分贝，噪声达标区覆盖率达到85％。
生活固体废物进行卫生填埋，处理率100％；工业固体废物进行减量化、资源化和无害化处理，不可利用工业垃圾可由各企业自行运至赣州市属沙河生活垃圾填埋场处理，综合利用率
95％，危险固体废物将全部运送至赣州市危险废物和医疗废物处置中心处理，处理率100％。第三十五条环境功能分区
空气环境功能分区：规划区执行空气质量二级标准。
声学环境功能分区：规划区分为1－4类区，分别执行
1类区：居住、文教区，昼间55db, 夜间45db；
2类区：居住、商业、工业混杂区，昼间60db, 夜间50db；
3类区：工业区，昼间65db, 夜间55db；
4类区：交通干线道路两侧，昼间70db, 夜间55db。
水环境功能分区：规划区内赣江、贡江水质执行Ⅲ类地面水质标准。
第十一章市政基础设施规划
第三十六条给水工程规划
规划最高日供水量为7万m3／d。供水水源依托赣州市一水厂、二水厂和赣县汶潭水厂
供水管网以市区给水干管为依托，分组成环，给水干管管径为DN600~DN1000，管材采用球墨铸铁管。用水实行联网调度，多头供水，以提高供水均匀性。沿城市道路间距120米布置
消防栓，与给水管同时敷设。管道覆土厚度及与其它管线、建筑物净距应满足规范要求。
第三十七条排水工程规划
规划本区排水体制为雨污分流制。新建日处理规模为10万m3/d城市污水处理厂，接纳水东片区污废水。水质达标后方可排入赣江。七里污水处理厂前期主要接纳规划区吉甫路以东的
污废水，水东污水处理厂建成后，改建为污水提升泵站。
规划区分4个排水区域，保留自然水塘、水渠，雨水干管以重力流就近排放为原则布置。
规划区污水总排放量为4.5万m3/日。沿贡江河岸布置污水截流管，污水干管以重力流就近排放为原则分小区布置收集污水。排水管网按规范要求设检查井，管道覆土厚度与其它管线
的距离均应满足规范要求。
第三十八条电力工程规划
规划区总用电负荷为146MW。新建110kV水东变（2×50MVA）和七里变（现状）联网供电。
规划区内共布置33座10kV开关站，184台变压器。每个开关站占地面积300平米；箱式变电
所一般配置1—3台变压器；开关站、变电所位置根据实际情况灵活设置在负荷中心。220kV
高压走廊宽度控制40米，110kV高压走廊宽度控制30米。
第三十九条通讯工程规划
规划本区内固定电话总数为62000部，移动电话用户83000户。共安排3处通讯用地， 6处邮政用地，总面积1.3公顷。按照每1万人设1处通讯邮政营业厅的原则，规划区内共布置
15处，通信邮政营业厅应布置在人口密集的沿街店铺，规划在商业区和居住区主要街道上按
100－150m设一部公用电话和公共信筒。
建设通讯管沟,规划电信、移动、联通、有线电视、智能交通管理所有弱电的光、电缆采用通讯管沟共沟敷设。通讯管沟主要沿东西向道路的北侧、南北向道路的西侧敷设。
第四十条燃气工程规划
规划区内主气源采用采用西气东输二线气源，利用长输管线运输至赣州市燃气储备站后实行中压管道供气。另以液化石油气为辅助气源。
规划区内总用气量为3.7万Nm3/d。实行中压管网供气，供气管网主干管由赣州市供气管网经赣江公路大桥、贡江大桥和客家大桥接入，干管管径为DE200-DE315，管材采用PE管，
管网布置成环状。保留强力气站。
第四十一条环卫设施规划
规划区共布置7处环卫所,布置1处水域保洁工作基地，即收即运。设8处小型生活垃圾中转站，占地面积应大于100平方米。垃圾中转站周边设置绿化隔离带，最小宽度为3 m，其
绿地率应达到35%。本区配备环卫职工人数600人，环卫车辆30辆。
本区生活垃圾日产量为15t，实行分类袋装化清运至垃圾中转站，用重载密闭运输车运至生活垃圾填埋场处理。企业的工业垃圾由企业自行运往垃圾处理厂。
规划在道路两侧以及公共设施、社会停车场等的出入口附近设置废物箱。废物箱设置间距应按商业、金融业街道50-100米；主干道、次干道、有辅道的快速路100-200米；支路、有
人行道的快速路200-400米设置。规划本区共布置45处公共厕所。
公共厕所设置指标
第四十二条管线综合规划
规划区的工程管线包括：给水管、污水管、雨水管、电讯管、电力管、燃气管。全部采用地下敷设方式。
1、管线位置
原则上电信电缆、污水管、雨水管位于道路西侧或北侧；给水管、燃气管、热力管、电力电缆位于道路东侧或南侧；雨水管在三块板和红线宽度大于30米道路下两侧布置，其余一般
都单侧布置在道路非机车道下；并视实际情况做局部调整。
2、管线布置原则
⑴水平布置：从道路红线向道路中心线平行布置次序为：电力电缆、电信电缆、燃气管、
给水管、雨水管、污水管。它们之间的最小水平净距需满足规范要求。
⑵垂直布置
工程管线交叉敷设时，自路面向下的排列顺序为：电力电缆、电信电缆、燃气管、给水管、雨水管、污水管。工程管线交叉时，它们之间的最小垂直间距需满足规范要求。
3、工程管线交叉时的避让原则
压力管让重力自流管线；可弯曲管线让不易弯曲管线；分支管线让主干管线；小管径管线让大管径管线；临时管线让永久管线。
第十二章综合防灾规划
第四十三条防洪排涝工程规划
规划本区贡江防洪堤东河大桥上游防洪标准按50年一遇，3级堤防，路堤结合建设；东河大桥下游防洪标准按20年一遇，4级堤防。排涝标准均为10年一遇一日暴雨一日排至不淹
重要建筑物。保留梳理区内水系，周边预留20- 300米的生态绿带，设置截洪沟，加砌生态驳
岸。
第四十四条消防规划
规划在七里、水东、虎岗各设一处消防站，按二级普通站建设。消防给水管道与市政给水管道合用，采用低压给水系统。市政消火栓沿道路布置，间距不应超过120米。居住新区内消
火栓保护半径不大于150米。无市政消火栓﹑无消防通道的建筑密集区应修建消防蓄水池。片
区建设必须满足消防车辆通行要求。
第四十五条防震避震规划
片区抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g；城市生命线工程提高一个等级设防。避难场所布局以规划的停车场、广场和各类绿地，作为避难场所，保障紧急疏散时大
街小巷畅通无阻，结合山林水域形成绿化林带。疏散半径为0.3-0.5公里，人均疏散占地面积
2-3平方米。
第四十六条人防规划
人防工程结合民用建筑修建，按国家有关规定和《江西省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》实施。规划区人防工程重点布局在商贸服务区、居住区，以人员掩蔽为主。规划重
要防护目标为，区内行政管理机构、加油站、学校、变电所等。提高城市生命线系统抗毁能力。第四十七条地下空间开发利用规划
地下空间的开发利用应贯彻统一规划、综合开发、合理利用、依法管理的原则，坚持社会效益、经济效益和环境效益相结合，考虑防灾和人民防空等需要。因地制宜，远近兼顾，全面
规划，分步实施，尽可能地与城市建设的发展同步。
第十三章规划控制体系
第四十八条城市非建设用地规划控制
1、山体林地
主要包括片区西南部正对古城墙的山体、马祖岩文化生态公园内的山体以及建设地块内部临路的山体。
2、滨水生态隔离带
主要包括贡江、赣江右岸20-300米宽度的地带。保留湿地、林地、园地等自然地貌；可引入苗圃、花圃和树木种植，进行绿化建设，限制开发建设侵占隔离带。
3、水域
严禁向贡江、赣江排放不经处理、不符合环保标准的废水，不得向河流两侧倾倒生活垃圾、工业废渣等固体废物；美化河道环境，协调排水口与防洪等设施的布局；严禁在河流水域内取
土挖沙。
第四十九条土地使用强度控制
控制指标依据《江西省城市规划管理技术导则》综合确定。具体控制指标包括: 容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、配建停车泊位等。具体地块控制详见附表《水东片区建设地块
控制指标汇总表》。
指标控制一览表
第五十条建筑建造控制
①建筑退让控制
原则上地块靠主干道一侧，建筑后退红线10m ,地块靠次干道一侧，建筑后退红线3—6m，地块靠支路和区内小路一侧，建筑后退红线3m，地块靠广场或绿地一侧，有可能采用二层出
挑或骑楼方式以及一些出挑的广告、招牌等，并也按后退红线3m控制；地块之间考虑开设防
火通道的可能，两侧需各退红线4m，道路交叉口要增加退界。同时应符合国家规范要求。
②建筑标准控制
采用多种户型和高、中、低档，以中档为主的住宅标准。
③建筑间距控制
居住建筑、公共建筑和其他性质建筑的间距均应符合江西省和赣州市相关的日照、消防、交通、环保、卫生和市政管线的要求，多层、低层住宅日照间距不低于1：1.1，高层板式住
宅日照间距不低于1：0.9，高层塔式、点式住宅日照间距不低于1：0.6。
④建筑高度控制
允许布置少量高层外，其余地段应严格限制高度，遵循自赣江、贡江始“水—城—山”渐高的梯级结构，建筑高度以不超过背景山体林梢为宜。建筑高度的控制包括区域和界面：㈠区域高度控制
区域高度控制分为12米以下、12-24米、24-50米、三级控制。规划在各二类居住区主要建设多层建筑，高度一般控制在24米以下，住宅一般控制在20米以下。局部地段点缀高层公
建，以形成空间视点，高度控制在50米以下。七里古村保护范围内为低层建筑，建筑高度控
制在6—10米。新农村住宅用地建筑高度控制在12米以下。
㈡界面高度控制
建筑高度（H）不得超过道路宽度（W）和建筑退界距离（S）之和（D）的1.5倍,即街道轮廓的高宽比H/D不（即W+S）大于1.5。
第五十一条配套公共设施控制
配套公共设施控制根据国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）及《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）确定，详见下表及《生活居住区规划》。
第五十二条交通设施控制
规划主干道两侧一般不宜设置吸引大量车流、人流的公建出入口；次干道两侧可设置人流量较大的公建以及机动车和非机动车的停车场地、公交站点。规划中在规定的地点设置的公共
停车场(库)用地，不得挪为它用。
机动车出入口位置的确定须满足以下要求：
（1）城市主干道与城市主干道相交，距交叉口60—80米内限制设机动车出入口；城市主干道与城市次干道相交，距交叉口40—60米内限制设机动车出入口；城市次干道与城市次干
道相交，距交叉口35—50米内限制设机动车出入口；30米以下道路距交叉口30米内限制设
车出入口。
（2）30米以下道路相交，地块机动车出入口退交叉口距离见下表：
30米以下道路机动车出入口退交叉口距离（单位：米）
（3）较大人流公建，如影剧院、农贸市场、大型超市等布置在次干道交叉口附近时须采取措施，使人流、车流出入口距交叉口不小于50米。
（4）主要人流出入口方位:进行人车分流，规定主要人流出入口方位。
（5）停车场(库)配建标准及出入口位置按下列规定执行：
配建停车场（库）标准表
2．机动车以小汽车计算标准按25～30平方米/辆(室外)和30～35平方米/辆(室内)控制。
机动车公共停车场出入口不宜设在主干道交叉点附近，且距离交叉口大于50米；自行车公共停车场的出入口应设在次干道和支路上。
机动车公共停车位大于50泊位时，出入口大于等于2个；停车位大于500泊位时，出入口大于等于3个。出入口之间距离应大于15米。
自行车停车位大于500车位时，出入口不少于2个；停车位超过1500车位时，应分成1000～1500个一组，每组有一对出入口。
居住区内单行道和尽端式车道，长度不宜大于120M，并应该设不小于12M×12M的回车场地。
居住用地内设置相应的居民小汽车、通勤车等停车场(库)。社会停车位按每100户30车位考虑。
第五十三条城市紫线
城市紫线，是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建
筑，主要含七里古瓷窑、仙娘庙、万寿宫、池家祠堂等文物古迹用地的保护范围界线。规划区
内紫线范围为七里古镇，总用地119.02公顷。
（1）在城市紫线范围内确定各类建设项目，必须先由市、县人民政府城乡规划行政主管部门依据保护规划进行审查，组织专家论证并进行公示后核发选址意见书。
（2）在城市紫线范围内进行新建或者改建各类建筑物、构筑物和其他设施，对规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施进行修缮和维修以及改变建筑物、构筑物的使用性质，应当
依照相关法律、法规的规定，办理相关手续后方可进行。
（3）在城市紫线范围内各类建设的规划审批，实行备案制度。
（4）在城市紫线范围内进行建设活动，涉及文物保护单位的，应当符合国家有关文物保护的法律、法规的规定。
第五十四条城市绿线
城市绿线：是指城市各类绿地范围的控制线。包括公共绿地、防护绿地、生产绿地、居住区绿地、单位附属绿地、道路绿地、风景林地等。本规划区内主要指沿生态水系的各级绿地、
居住小区内部绿地以及各级防护绿地，均已在四线控制图中进行定位。
城市绿线规划控制要求：
（1）城市绿线内的用地，不得改作它用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设。有关部门不得违反规划，批准在城市绿线范围内进行建设。因建设或者其他
特殊情况，需要临时占用城市绿线用地的，必须依法办理相关审批手续。
（2）在城市绿线范围内，不符合规划要求的建筑物及其他设施应当限期迁出。
任何单位和个人不得在城市绿地范围内进行拦河截溪、取土采石、设置垃圾堆场、排放污水以及其他对生态环境构成破坏的活动。
（3）近期不进行绿化建设的规划绿地范围内的建设活动，应当进行生态环境影响分析，并按照《城乡规划法》的规划，予于严格控制。
（4）居住区绿化、单位绿化及各类建设项目的配套绿化都要达到《城市绿化规划建设指标》的标准。各类建设工程要与其配套的绿化工程同步设计、同步施工、同步验收。达不到规
定标准的不得投入使用。
第五十五条城市蓝线
城市蓝线：是指城市规划确定江、河、湖、水库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界限；本规划区内主要指区内的南北向生态主水系以及块状水域的用地界线，均已在四线
规划图中定位，建设用地应退蓝线不少于10米。
城市蓝线规划控制要求：
（1）城市蓝线一经批准，不得擅自调整。因城市发展和城市发展布局结构变化等原因，确实需要调整城市蓝线的，应当依法调整城市规划，，并相应调整城市蓝线。调整后的城市蓝
线，应当随调整后的城市规划一并报批。调整后的城市蓝线应当在在报批前进行公示，但法律、
法规规定不得公开的除外。
（2）在城市蓝线内禁止进行下列活动：违反城市蓝线保护和控制要求的建设活动；擅自填埋、占用城市蓝线内水域；影响水系安全的爆破、采石、取土；擅自建设各类排污设施；其
它对城市水系保护构成破话的活动。
（3）在城市蓝线内进行各项建设，必须符合经批准的城市规划。在城市蓝线内新建、改建、扩建各类建筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门（城乡规划主管
部门）申请办理城市规划许可，并依照有关法律、法规办理相关手续。
（4）需要临时占用城市蓝线内的用地或水域的，应当报经直辖市、市、县人民政府建设主管部门（城乡规划主管部门）同意，并依法办理相关审批手续；临时占用后，应当限期恢复。第五十六条城市黄线
城市黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。本规划区内主要指消防站、垃圾中专站、变电站、公交首末站、公交保养厂、
加油站、停车场等市政设施。
城市黄线规划控制要求：
（1）城市黄线经批准后，应当与城市规划一并由直辖市、市、县人民政府予以公布；但法律、法规规定不得公开的除外。城市黄线一经批准，不得擅自调整。因城市发展和城市功能、
布局变化等，需要调整城市黄线的，应当组织专家论证，依法调整城市规划，并相应调整城市
黄线。调整后的城市黄线，应当随调整后的城市规划一并报批。调整后的城市黄线应当在报批
前进行公示，但法律、法规规定不得公开的除外。
（2）在城市黄线范围内禁止下列活动：违法城市规划要求，进行建筑物及其他设施的建设；违反国家有关技术标准和规范进行建设；未经批准，改装，迁移或拆毁原有城市基础设施；
其他损坏城市基础设施或影响城市基础设施安全和正常运转的行为。
（3）在城市黄线内进行建设，应当符合经批准的城市规划。在城市黄线内新建、改建、
扩建各类建筑物、道路、管线、和其他工程设施，应当依法向建设主管部门（城乡规划主管部
门）申请办理城市规划许可，并依据有关法律、法规办理相关手续。迁移、拆除城市黄线内城
市基础设施的，应当依据有关法律、法规办理相关手续。
（4）因建设或其他特殊情况需要临时占用城市黄线内土地的，应当依法办理相关审批手续。
第五十七条城市设计导引
1、节点与视线通廊
规划应以马祖岩核心节点为城市地标，水东东河大桥桥头为门户，组织好七里古村及中华儿童新村等历史文化节点及沿贡江、赣江的滨水节点的景观，控制并预留各景观节点之间的视
线通廊。
2、道路
虔东大道、赣储公路、环城准快速路、赣南大道、贡江大道等按交通型景观道路控制。
各居住区内部的各级城市道路按生活型景观道路控制。青峰路、红河路及锦鲤路按商业型景观道路控制。水东七里古村的滨江古码头带、滨江路、龙门路及青龙路、龙兴路按休憩型景
观道路控制。在重要的旅游景点、大型公共建筑、公共活动区和目的地应该设置公共指示系统。
3、开放空间及界面
规划在城市建设区内部则结合城市广场、公园、街头绿地、山体绿地和滨水绿地营造开放空间系统，同时通过组团间楔形绿地连通滨江地区与片区东侧山地，形成开敞的廊道系统。临
江一线的建筑面宽不应超过40米，以保持临江视线的通透。
4、风貌分区
规划对片区进行风貌分区导引，形成马祖岩生态文化公园、七里古村、虎岗中华儿童新村为核心的历史文化景观风貌区、马祖岩生态公园生态涵养景观风貌区、沿贡江、赣江自然田园
景观风貌区、及沿江靠山生态居住风貌区、水东镇区现代城市风貌区共5类景观风貌分区。
第五十七条建筑风格
科研办公区建筑采用较一致的体量和高度，在天际线上应强调整齐划一。建筑造型以水平线条为主，开窗简洁，细部处理精致。建筑色彩应强调统一协调，以素灰色系列为主。
商业金融建筑应体现简洁、现代的风格，布局须有韵律感，建筑不宜大面积使用明亮耀眼的色彩，以选用自然柔和的中性色调为主，沿街建筑的底层宜采用骑楼的形式。
文化建筑体量不宜过大，采用柔和自然的色彩，以传统建筑手法和传统建筑符号来协调历史文化风貌。
居住建筑成组团布置，建筑组群应简洁，建筑宜采用坡顶，中性色调。沿主、次干道的居住建筑界面须保持连续，具有韵律感。
居住区的服务中心建筑群应与周边居住建筑相协调，建筑尺度宜人，建筑风格可灵活多样，色彩应丰富，营造出充满活力的商业氛围。
低层住宅区建筑为小型地块开发方式，建筑体量由于用地的限制为保证协调统一，应统一采用坡屋顶形式。
新农村居民住宅建筑以双拼式、联排式住宅形式为主，造型简洁大方、比例协调，建筑风格以地方民居骑楼式为主，粉墙黛瓦，色彩力求素洁淡雅，色调一致体现乡村风貌。
第五十八条广告标识
禁止在以下位置设置广告标识：各种可能影响公共秩序和危害公共安全的地点、各级政府机关和部门、重要的文化单位，如剧院、影院等（不包括单位本身的各类广告）、公共设施（如
学校、市政设施等）、纯住宅、滨水或楔形绿地的自然景观面、行道树、各类公用指示性设施、
各类市政设施、桥梁、各类雕塑、防汛墙、标志性建筑物。
屋顶广告设置宜遵循下表要求：
屋顶广告控制要求
墙面广告设置宜遵循下表要求：
墙面广告（无悬挑）控制要求
墙面广告（有悬挑）设置要求
第五十九条灯光照明
道路照明应满足辨认可靠，视觉舒适以保证交通安全通畅，并以不同的照明标准、装置方式和灯具等美化环境。鼓励对商业、文体、行政等公共建筑进行外墙照明，体现城市特色。建
筑群体墙面照明应注意平衡和连续。
第六十条街道设施
街道设施的设置要求如下：
（1）交通设施：包括路灯、信号灯、路牌及交通标志牌等，所有这类设施的尺寸和形式均应规格化和标准化。路灯杆的形式和高度应根据道路级别来确定。交通标志牌则尽可能集中
设置从而减少立杆数目。所有立杆都应采用简明的形式，以深灰色为宜。
（2）公共汽车候车亭：候车亭应设顶盖和座椅，其形式应简洁，
（3）垃圾筒：应独立设置。在人行道的主要步行空间距步行空间外缘1米内设置。在休闲步行空间内可选择人流集中区设立。应简洁朴素，并避免使用鲜艳色彩。
（4）邮政信箱：应设置在人行道距外缘1米的区域内，形式应统一，采用邮政标志色。
（5）其它：建议设置供行人休息的坐凳等，并使规划范围内所有的街道家具在形式、配置和色彩等方面有统一的格调，避免各自为政相互排斥的设计，并保证能与总体环境相协调。
第十四章规划实施策略与措施
第六十一条建设时序
规划实施分期建设。遵循以下原则进行：自南向北动态逐步推进, 现状工业用地“限制规模，远期搬迁”, 公共设施先行带动周边地区发展, 居住区公共服务设施配套完备,基础设
施与片区发展配套
第六十二条规划实施措施
1、统一土地储备。
2、整合资源，多方融资。本着“谁投资、谁受益、谁决策、谁承担风险”的原则，加大招
商引资力度，建立多元化的投融资体制。
3、属地化征地拆迁和拆违。
4、广泛宣传，营造氛围。
第十五章附则
第六十三条规划强制性条文
依据《江西省城市和镇控制性详细规划管理条例》，本规划中所确定的各地块用地性质、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、停车泊位、建筑后退红线距离及配套公共服务设施建
设的规定为规划强制性内容。
第六十四条文本与赣州水东片区控制性详细规划图则具有同等的法律效力，两者应同时使用，不可分割。本规划附件为规划说明书。
第六十五条本规划经赣州市人民政府批准后即可执行，其解释权由赣州市规划主管部门负责，规划实施过程中对各种问题的协调处理，由赣州市规划主管部门负责。
第六十六条名词解释
（1）地块编号
规划对本片区内建设用地按三级编码编号，共划分6个区
一级分区：依据规划区主要道路为边界，结合地块完整性形成六大区，用字母（A-F）开头。
二级分区：以道路为界，将大区分为多个街坊，用数字（01、02、03）顺序表示。
三级分区：依据从左往右、从上到下的原则，给街坊中的各个地块编号，用数字（1、2、3）顺序表示。
（2）用地面积
规划地块划定的面积,单位为平方米或公顷。
（3）用地性质
用地使用功能，根据国标用地分类标注至小类乃至小小类。
（4）容积率
指地块内总建筑面积与地块面积的比值。为了保证用地开发强度的合理性，本规划容积率规定了各类用地开发控制的上限指标，规定了工业开发用地的下限指标。